【正文】 ㎡ 2600元 /㎡ 高層 2200元 /㎡ 起，多層 1560起 —— 起價(jià) 2380元 /㎡ ，層差20 銷售折扣 已售約 40% B\C棟售罄 A棟在售 多層只剩部分頂樓 售罄 已售約 30% 房型 3房 3房、 4房 3房、 4房 —— 3房、 4房 戶型面積 128㎡ ㎡ 130 ㎡ 、 136㎡ 、143，最小 ㎡ ，最大 166㎡ ㎡ 、 ㎡ 、 ㎡ —— 138㎡ 、 137㎡ 、 142㎡ 、最小 92㎡ ，最大 175 優(yōu)惠折扣 全款支付 按揭 99折 一次性 98折 按揭 99折 一次性 98折 —— 按揭 99折 一次性 98折 項(xiàng)目進(jìn)度 在建 B\C棟封頂， A棟在建 多層準(zhǔn)備交房，高層在建 封頂 在建 區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目情況簡析（ 1）： 二、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀 項(xiàng)目具體數(shù)據(jù)以現(xiàn)場為準(zhǔn) 16 天元華庭 天晟名都 蒸鼎國際花園 清江名居 建筑形態(tài) 小高 +高層 高層 小高 +高層 多層 +小高 價(jià)格 —— 2480元 /㎡ 均價(jià) 2500元 /㎡ 起價(jià) 2280元 /㎡ ，層差 20 銷售狀況 VIP卡認(rèn)購 最后一套 2023114 開盤 多層已售罄 小高層在售 房型 —— —— 3房、 4房 3房、 4房 戶型面積 —— —— 有 90 ㎡ 左右小戶型 ㎡ ㎡ 優(yōu)惠折扣 —— —— —— 按揭無折扣 項(xiàng)目進(jìn)度 在建 封頂 在建 一期交房 二期在建 項(xiàng)目具體數(shù)據(jù)以現(xiàn)場為準(zhǔn) 分析： 城區(qū)項(xiàng)目放量增加，素質(zhì)均好，有限的市場需求，上市量卻不斷增大，供需矛盾加劇，市場不容樂觀，將會(huì)面臨巨大競爭壓力； 價(jià)格水準(zhǔn)上升趨勢(shì)明顯，電梯小高層、高層均已突破 2023元 / ㎡ 。 同時(shí)隨著城市化進(jìn)程加快，城區(qū)土地供應(yīng)趨勢(shì)向緊，今后將主要以城鎮(zhèn)改造為重點(diǎn)。衡陽縣針對(duì)城鎮(zhèn)用地現(xiàn)狀和建設(shè)資金短缺的實(shí)際，以城鎮(zhèn)改造為重點(diǎn)，在節(jié)約集約用地上集思廣益，在盤活存量土地上狠下功夫，適時(shí)地確立了“ 盤活存量、內(nèi)涵挖潛、以地融資、力促建設(shè) ” 的土地管理制度改革方略，明確提出城鎮(zhèn)經(jīng)營性用地全部實(shí)行招拍掛，對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)或其它原因停止使用的原行政劃撥土地，采取無償收回的方式，全部納入縣政府土地儲(chǔ)備庫，實(shí)行集中管理，分期分批向社會(huì)公開拍賣?？h城形成了“五縱三橫”的道路骨架，為縣城經(jīng)濟(jì)騰飛奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 新建靈水寺大橋，打通縣城南移瓶頸。 實(shí)施縣城擴(kuò)容提質(zhì)戰(zhàn)略： 全力實(shí)施“拉開框架、打通關(guān)節(jié)、拓寬區(qū)域”的發(fā)展戰(zhàn)略。 先后投入 400多萬元實(shí)行城市綠化改造，縣城綠化覆蓋率由 26%提高到 %，真正實(shí)行“一街一品一特色”。 12 打造優(yōu)美的人居環(huán)境 ： “ 把縣城西渡努力打造成衡陽市產(chǎn)業(yè)功能區(qū)和衛(wèi)星城”的“融城”戰(zhàn)略和“把 S315線縣城至衡陽市區(qū)段建設(shè)成為 30里工業(yè)長廊”的發(fā)展戰(zhàn)略。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %。京廣、湘桂鐵路傍境而過； 107國道和 S31S325省道貫通全縣，公路總長 1500公里；以湘江、蒸水為主航道的水上運(yùn)輸極為方便。 恒生制藥 界牌瓷器 11 交通環(huán)境： 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，交通便利。 初步組建了造紙、醫(yī)藥、電器、水泥、家具、梳篦、陶瓷、建筑等 8大企業(yè)集團(tuán)，重點(diǎn)扶持了 30家骨干民營企業(yè)，形成了多種所有制共同發(fā)展的格局。界牌瓷泥以純白無雜、含鋁最高著稱于世，總儲(chǔ)量達(dá)4000萬噸以上，被國際瓷品業(yè)命名為“衡陽土”。 糧食、油料、棉花、肉類總產(chǎn)躋身全國百強(qiáng)行列。中部的伊山寺，乃東晉政治家桓伊幼時(shí)讀書習(xí)武、晚年隱居修身之處，有宋徽宗御筆親書的匾額。 西部石船山下，建有與 “ 仁甫草堂 ” 齊名的湘西草堂，系王夫之（王船山）隱居著書之地，中外文人墨客多慕名神往。明末清初偉大的唯物主義思想家王船山，清廷兵部尚書彭玉麟，偉大的革命先驅(qū)夏明翰，近代著名書畫家曾熙，當(dāng)代著名作家瓊瑤、唐浩明，國畫大師鐘增亞，無不孕育于這片古老的熱土 。 回雁峰 船山廣場 9 歷史人文： 歷史悠久，人文薈萃。 到 2023年，全縣小城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)面積達(dá)到 110平方公里，建成區(qū)面積達(dá) 65平方公里，全縣城鎮(zhèn)人口達(dá) 44萬，四分之一的建制鎮(zhèn)發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)繁榮、布局合理、設(shè)施配套、交通方便、整潔衛(wèi)生，具有地方特色的小城鎮(zhèn)?，F(xiàn)有人口 113萬，轄 13個(gè)鄉(xiāng)13個(gè)鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積 40平方公里，城鎮(zhèn)人口27萬，城鎮(zhèn)化率 25%。 6 第一樂章： 項(xiàng)目透視 7 核心賣點(diǎn) SWOT分析 項(xiàng)目印象 地塊特性 市場分析 ?衡陽縣城市發(fā)展規(guī)劃 ?區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ?商品房價(jià)格市場走勢(shì) ?價(jià)格區(qū)間 ?主力戶型 ?結(jié)論觀點(diǎn) 8 一、衡陽縣城市發(fā)展規(guī)劃 衡陽縣概況： 衡陽位于湘江中游、衡山之南，是一座歷史悠久，風(fēng)景秀麗的文化名城。1 永盛地產(chǎn) —— 衡陽縣迎賓路項(xiàng)目 整體定位及產(chǎn)品優(yōu)化策劃方案 2 概 言 對(duì)于房地產(chǎn)，總能讓人感覺掌聲與罵聲齊鳴，喜悅與憂愁共存 我們從跌宕起伏的 2023走到全線飄紅的 2023 邁過令人糾結(jié)的 2023，再迎來迷茫與躊躇的 2023 在孕育和籌劃項(xiàng)目的過程中，就已然見證了中國樓市的一輪輪蕩氣回腸 從火爆歸于平靜，從激情走向理性，是幸運(yùn)？是警醒？ 3 策劃思路 ： 項(xiàng)目透視 客群分析 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品及規(guī)劃建議 營銷策略 商業(yè)定位與推廣 深刻洞悉項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)及核心賣點(diǎn)解讀 圍繞主題和形象，我們要做些什么，如何做 我們的產(chǎn)品賣給誰？ 項(xiàng)目定位與形象策略 商業(yè)定位分析和推廣 用什么樣的手段和方法實(shí)現(xiàn)順利銷售 4 幾個(gè)思考關(guān)鍵點(diǎn) ? 項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)是什么？ ? 項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)怎樣的市場形象？ ? 如何實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的市場關(guān)注度？ ? 項(xiàng)目客群來源的解決方案？ ? 如何應(yīng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中的非持續(xù)性發(fā)展？ ? 我們可以采取怎樣的實(shí)效營銷方式？ ? 如何使本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值最大化？ 通過本案專業(yè)化的層層解析，上述問題將迎刃而解 5 構(gòu)造項(xiàng)目的策劃思路，久之，猶如演奏一首跌宕起伏，激情澎湃的交響樂，讓我們共同來傾聽那空幽遠(yuǎn)揚(yáng)，華麗而多采的樂章，曲中意境徐徐演繹之。 縣城西渡距衡陽市區(qū) 18公里，是衡陽市發(fā)展前景最具優(yōu)勢(shì)的衛(wèi)星城。其中縣城建成區(qū)面積 13平方公里，常住人口 13萬人。全縣城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 40%以上，人均居住面積 30平方米，人均綠化面積達(dá)10平方米，燃?xì)馄占奥?60%，縣城居民全部使用天然氣，自來水普及率 95%，生活垃圾處理率 90%以上，污水處理率 60%以上， 20%以上的村莊達(dá)到新農(nóng)村建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 衡陽縣自西漢建制，名人輩出 。 風(fēng)景： 山川神奇，風(fēng)光迷人。境內(nèi)東部岣嶁峰，為南岳七十二峰之一，為衡陽市唯一的國家森林公園，相傳大禹治水曾登此山，山上現(xiàn)存二峰之一、禹王碑、嫘祖殿、禹泉等數(shù)十處名勝景點(diǎn)，是旅游勝地、避暑仙境、度假樂園。 夏明翰 湘西草堂 10 資源： 資源豐富，物華天寶。境內(nèi)蘊(yùn)藏花崗石、大理石、黃金、瓷泥、五氧化二釩、煤炭、陶土、礦泉水等 30余種礦產(chǎn)?；◢徥N(yùn)藏量達(dá) 8億立方，品位之高，儲(chǔ)量之大，屬國內(nèi)少見，具有廣闊的開發(fā)前景 產(chǎn)業(yè)： 支柱產(chǎn)業(yè)，優(yōu)勢(shì)突出。黃龍玉液酒、西渡湖之酒獲“全國首屆食品博覽會(huì)銅獎(jiǎng)”和巴黎國際博覽會(huì)“世界之星”獎(jiǎng)；湖南最大的戶型中央空調(diào)生產(chǎn)基地落戶在縣城科技工業(yè)園；“天天見梳篦”占全國梳篦市場的三分之一；此外，還擁有銳高電線電纜廠、三和食品廠、楚江電器設(shè)備廠、恒生制藥有限公司等一批優(yōu)勢(shì)骨干企業(yè)。 衡陽縣緊靠衡陽市區(qū)，縣城距市區(qū)不足 20分種車程，根據(jù)衡陽市“十五”規(guī)劃和市委、市政府連塘（三塘）接渡（西渡）戰(zhàn)略，十五末，縣城西渡將與衡陽市城區(qū)連為一體。 經(jīng)濟(jì)： 據(jù)初步核算， 2023全年共實(shí)現(xiàn) ，比上年增長 %。一二三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為::，第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)占 GDP的比重分別比上年下降 ，第二產(chǎn)業(yè)占 GDP的比重上升 。 繼續(xù)完善船山廣場休閑及景點(diǎn)設(shè)施，改造濱江長廊，新建 35個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化公交候車亭，全面完成縣城天然氣管網(wǎng)建設(shè)，建好縣城城雕，凸現(xiàn)縣城形象；園林綠化建設(shè)上，改造“三線”、“三帶”，“三線”即 S315線、蒸陽大道、清江大道，“三帶”即環(huán)保安小區(qū)沿河風(fēng)光帶、西渡攔河壩蒸水河南堤風(fēng)光帶、以靈水寺大橋?yàn)檩S心的蒸水河沿江風(fēng)光帶。 13 社區(qū)“五個(gè)一工程”及“一區(qū)一園四基地”規(guī)劃： 即衡陽西渡經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、界牌陶瓷工業(yè)園、關(guān)市礦業(yè)基地、井頭石材基地、庫宗家具基地、演陂建材基地。路橋建設(shè)上，抓好 S315線縣城至樟樹路段綠化亮化工作，打造連接市區(qū)的“黃金走廊”。抓好清江大道續(xù)建，投資 300萬元全面改造向陽南路，投資 700余萬元油化全長 2884米的新正街，總投資 3000萬元的蒸陽大道全面改造，改造建設(shè)路、愛民路和 6條背街小巷。 城市規(guī)劃： 14 土地市場： 經(jīng)營城鎮(zhèn)土地。 觀點(diǎn)： 衡陽縣立足全國文明縣城，工商業(yè)發(fā)展迅速，隨著一大批新興企業(yè)進(jìn)駐，將帶來大量就業(yè)機(jī)會(huì)，提升居民收入。 逐漸完善的交通網(wǎng)絡(luò)和越來越舒適的優(yōu)美生活環(huán)境將促使一大批新式園林小區(qū)建設(shè)，吸引更多有成熟和先進(jìn)理念的開發(fā)商聚集，引導(dǎo)縣城居民對(duì)高尚生活的追求，重塑當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場格局。 均以大面積三房、四房為主流戶型； 區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目情況簡析（ 2）： 17 宏觀印象 價(jià)格走勢(shì) 政策導(dǎo)向 產(chǎn)品態(tài)勢(shì) 營銷狀況 市場狀況 市場供應(yīng)和需求均逐年增加 ，放量繼續(xù)加大 商品房整體均價(jià)突破 2023元 / ㎡ ，上升趨勢(shì)明顯 城市化擴(kuò)展加速，舊城改造，市場反應(yīng)強(qiáng)烈 小高層、高層逐漸占據(jù)主流，仍以大戶型為主 營銷手段日趨繁雜，優(yōu)惠促銷活動(dòng)明顯增加 18 近年商品房價(jià)格走勢(shì) 價(jià)格走勢(shì)8801180145018802280050010001500202325002023年 2023年 2023年 2023年 2023年綜合分析： 縣城商品房價(jià)格一直穩(wěn)步上升，特別自 2023年以來，漲幅逐年趨高； 城區(qū)商品房價(jià)格總體均價(jià)為2280元 /㎡ ，達(dá)到歷史高位； 19 價(jià)格區(qū)間 價(jià)格區(qū)間2%8%11%12%22%31%13%1%0%5%10%15%20%25%30%35%1000以下1100—13001400—16001700—19002000—22002300—25002600—28002800以上綜合分析： 多層住宅價(jià)格多在 2023元 / ㎡ 以下，尤其以 1400—1900元 / ㎡ 價(jià)格區(qū)間較為集中，兩者合占 23%比例，部分項(xiàng)目由于在環(huán)境和規(guī)模上無太大優(yōu)勢(shì)，價(jià)格在 1400元 / ㎡ 以下； 小高層、高層電梯房價(jià)格趨高，多集中在 2023—2800元 / ㎡ 區(qū)間，尤其在 2300—2500元 / ㎡ 價(jià)格區(qū)間非常集中，達(dá) 31%，有少量優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目價(jià)格已突破 2800元 / ㎡ 。 22 戶型面積區(qū)間 面積區(qū)間1%4%12%34%32%12%5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%90㎡以下 90—100㎡100—130㎡130—145㎡145—156㎡156—166㎡166以上㎡綜合分析： 主力戶型面積區(qū)間集中在 130—145 ㎡ 和 145—156 ㎡ 兩個(gè)階段，合占比例高達(dá) 66%； 110—130 ㎡ 和 156—166 ㎡ 兩個(gè)區(qū)間段所占比例相等，為 12%； 166㎡ 以上的超大戶型，有相當(dāng)?shù)氖袌鲂枨螅?5%，；而 90㎡ 以下戶型面積，市場需求最少，只有 1%； 23 成交客戶構(gòu)成分析 成交客戶構(gòu)成分析278 912323111051015202530企事業(yè)單位職工公務(wù)員教師醫(yī)生私營業(yè)主公司管理人員技術(shù)人員投資客