【文章內容簡介】 不浮華 舒適空間，健康生活 成熟黃金地段，價值不可想象 賣點演繹 54 第二樂章： 產品及規(guī)劃建議 55 戶型布局建議 戶型優(yōu)化建議 建筑形態(tài)優(yōu)化建議 商業(yè)入口優(yōu)化建議 整體布局優(yōu)化建議 要點回顧 戶型配比建議 電梯及過道優(yōu)化建議 其他優(yōu)化建議參考 56 通過對本項目本身優(yōu)劣勢洞悉，提煉項目價值核心，我們對本案特性有了更清晰的了解。 但是否無懈可擊、可一往無前？ 57 要點回 顧 屬中小型項目，無法形成規(guī)模優(yōu)勢； 空間及園林綠化布局受到限制； 商業(yè)氛圍不夠濃厚，略顯冷清； 周邊優(yōu)質項目迭出，對本案帶來的現(xiàn)實壓力。 成熟居住區(qū)域，配套完善，生活功能齊備； 位于城區(qū)中心，地段位置天生優(yōu)越； 產品豐富，可滿足客戶多元化需求； 戶型適中，絕對主流，切實迎合市場實際； 性價比高，區(qū)域同等項目與本案無可比擬。 58 針對本案的項目規(guī)劃設計方案中不足部分，通過研究分析后，提出幾個方面的修改建議，供貴方參考，以進一步優(yōu)化實施及解決方案。 59 項目總體規(guī)劃設計方案評價 從項目的總體規(guī)劃上來看，規(guī)劃方案整體效果不錯，能在區(qū)域形成很好的標志性作用，展示面也較好。有較好商業(yè)布置，一樓商業(yè)的整體價值充分體現(xiàn)，二三四樓滿足各項配套商業(yè)需求，能形成較好的商業(yè)集約效應。 標志性強 展示面好 商業(yè)合理 方案可行 60 整體布局優(yōu)化建議 項目原整體采用十字型布局，在布局方向和空間朝向有凌亂感，八個不同戶型有八個不同朝向；再者，由于民間傳統(tǒng)居住理念“十”字型布局也有不利風水考慮； 調整為 “ H”型布局，可以解決空間朝向凌亂的缺點，八個戶型均可以設置為南北朝向，并擁有 3個采光方向，符合我國民眾的居住習慣。 由“十”型調整為“ H”字型布局 八個戶型均可設置成南北朝向 擁有三面采光 北 南 61 北部商業(yè)入口優(yōu)化建議 在原設計基礎上增加商業(yè)入口景觀，提升項目整體檔次。 商業(yè)入口部分可設置為小型中心廣場，以綠化為點綴，將來可作為小區(qū)或片區(qū)一大景觀； 從風水學角度 ， “ 水可旺財 ” ，增加背景音樂噴泉設計，樹立雕塑建筑，個性化夜燈設置，提升美感； 構建商業(yè)前街景觀 62 廣場景觀 63 采用飽滿豐富的建筑立面 建筑形態(tài)優(yōu)化建議 本案為單體式高層建筑，無規(guī)模上的優(yōu)勢，為使項目更能出彩，因此在原設計基礎上建議： 采用現(xiàn)代、簡約、明快的線條，增添多元化色彩，加強色彩層次感，奪人眼球。 中西合璧，采用 現(xiàn)代歐式建筑風格 ，以提升項目整體檔次。 原設計立面效果圖 64 現(xiàn)代建筑立面效果 65 豐富產品設計，滿足多元化需求 戶型優(yōu)化建議 本案原設計中戶型單一，只有兩種面積的 3房，經市場分析和調研，為滿足不同客戶需求，豐富產品多樣性，建議： 以切合市場實際，滿足多層次客戶居住理念，以三種面積戶型作為主力，分別是 110 ㎡ 、 136 ㎡ 三房 、 156㎡ 四房，同時為滿足追求更高生活品質群體的需要，設計 168 ㎡ 的大戶型 5房； 緊跟市場潮流，為大戶型 增加入戶花園 設計， 配置生活陽臺 ，體現(xiàn)居住新理念，符合尊崇身份，同時 主臥室設計為帶書房、衣帽間和情景浴室的套房 ，增添主人生活情趣。 66 戶型布局 考慮到消費者居住習慣，滿足不同層次的客戶需求，同時為盡量減少項目銷售阻力，實現(xiàn)快速順利銷售，考慮以下幾點： 110㎡ 小三房， A戶型 設置于西北部，臨新正街； 136㎡ 大三房， B戶型； 156㎡ 四房， C戶型， 此兩種戶型為本案主流戶型，均勻布局 168㎡ 五房， D戶型 設置于本案風水和朝向均好的東南部，三面強勢采光，空間間距大，私密性強 四種戶型空間布局 北 南 67 戶型配比建議 戶型 面積 結構 套數(shù) 比例 A 110㎡ 3房 2廳 1衛(wèi) 24 % B 136㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 72 % C 156㎡ 4房 2廳 2衛(wèi) 72 % D 168㎡ 5房 2廳 2衛(wèi) 24 % 總計： 192套 100% 說明： 根據(jù)市場調查和當?shù)鼐用竦木幼×晳T，同時參考區(qū)域競爭項目，縣城商品房主力戶型面積區(qū)間集中在120㎡ — 150㎡ ， 因此建議： 本案將 136㎡ 和 156㎡ 作為主導戶型。同時為滿足不同客戶的層次需求，以及使本項目產品多元化，分別設置 110㎡ 和 168㎡ 兩種輔助戶型； 110㎡ 的 A戶型由于考慮到整體面積的局限和空間布局的合理性，只設計一個衛(wèi)生間； 所有主臥室和客廳都設計成朝南向，臥室均配置大角度飄窗； 標準層高設計不低于 ，滿足家庭空間所需； 為符合身份象征及對品質生活的追求，建議 168㎡ 的 D戶型主臥室設計成落地式飄窗。 68 136㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 戶型設計參考 69 156㎡ 4房 2廳 2衛(wèi) 戶型設計參考 70 168㎡ 5房 2廳 2衛(wèi) 戶型設計參考 71 110㎡ 3房 2廳 1衛(wèi) 戶型設計參考 72 電梯及過道優(yōu)化建議 原設計中只配置 3部電梯，考慮到每層有八戶，按平均 3人一戶，每層人口為24人， 24層人口總數(shù)為 576人。按每日70%人口上下流動計算，即 403人，平均每部電梯需承載 134人（正常數(shù)值 80—100），因此壓力相當大。 建議： 增配一部電梯，電梯總數(shù)達到 4部，即相當于平均一梯兩戶，電梯運載壓力大大減少，同時提高安全系數(shù)和生活便利，符合消防條件； 一樓電梯大堂設計風格為大氣、簡約、明快、有現(xiàn)代感； 1— 4層商業(yè)部分電梯單獨配置，以同住宅空間隔離，增加私密性和安全性，可采用可視式觀光電梯設計。 原則上為了符合空間舒適感和消防通道需求，過道寬度最好不低于 3米。 14層專用商業(yè)電梯 增設一部電梯 過道擴至3米 73 簡約大氣的電梯間設計風格 建議要點： ? 設計風格簡約，大氣，避免細部的復雜處理，方便后期物業(yè)管理。 ? 電梯廳作為除大堂外客戶最關注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合相協(xié)調的地面裝修，形成特有的居住特質。 電梯間 74 國際品牌標志、國內品牌價格 考慮因素： 電梯品牌是客戶感知寫字樓品質的關鍵，原裝電梯更受客戶信賴。國產名牌電梯會在電梯銘牌上標注國內產地，影響客戶認知，通力電梯 95%以上為進口部件，國內組裝，貼原裝銘牌 建議要點： 品牌： ?選用 價格相對較低日本 三菱品牌 電梯 內裝 ： ? 內裝材質盡量采用鏡面不銹鋼或玻璃材質，增加轎廂尺度空間，風格簡單，易于后期管理和清潔； ? 電梯內設置空調及音樂系統(tǒng)。 指標設置 ： ? 電梯設計等候時間小于 45秒； ? 電梯最小速度不小于 （適用高層建筑）。 日本三菱 美國西子奧迪斯 日立電梯 芬蘭通力 瑞士迅達 觀光電梯 75 參考建議： ? 轎廂尺寸：扣除裝修 20cm，凈高 。 ? 轎頂 :鏡面不銹鋼框架 ,水晶條 ? 轎壁 :三側鏡面橫蝕刻 ? 扶手 :三面雙管不銹鋼扶手 ? 踢腳線 :發(fā)紋不銹鋼 ? 轎底 :瓷磚地板上鋪地毯 電梯橋廂裝修建議： 76 其他優(yōu)化參考建議： ? 商業(yè)部分第四層樓頂打造成屋頂空中花園 ? 外墻采用新型保溫材料，以符合節(jié)能要求 ? 電梯間空間不宜過于狹小，以便于通風采光 ? 按本案實際情況和需要選擇使用樓宇智能化系統(tǒng)(包括：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和對講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、門禁控制系統(tǒng)、停車收費及管理系統(tǒng)、一卡通、自動抄表計費系統(tǒng)、智能報警等 ) 電梯間通風采光 空中花園 電視監(jiān)控系統(tǒng) 可視對講 77 小結： 通過項目優(yōu)化設計，達到弱化項目劣勢，使產品呈現(xiàn)多元化，滿足不同層次買家需求，完善產品功能； 提升項目檔次感，增加市場及目標客戶群體的認同； 樹立項目優(yōu)質產品的概念，引導買家對極致舒適生活的追求，符合其尊崇身份和地位； 最大限度地放大項目優(yōu)勢及賣點，使產品核心價值深入人心，獲得客戶心理共鳴； 建立品牌效應，實現(xiàn)開發(fā)商的市場美譽度。 78 華美而激情的交響樂，寧靜空遠的第二樂章徐徐落下帷幕，悠揚而爛漫的第三樂章紛至沓來，漸入佳境。 79 第三樂章： 客群分析 80 職業(yè)計劃分析 客戶需求 客群收入分析 特征表述 目標客群預測 81 目標客戶群體預測 原住民 政府公務員 城區(qū)企事業(yè)單位中高級管理、技術人員 本地私營業(yè)主和外來客 外地回鄉(xiāng)置業(yè)者 城區(qū)學校教師、醫(yī)生 自由職業(yè)者 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)向城區(qū)的遷移戶 82 v 他們年齡在 2545之間；大部分屬于首次置業(yè)； v 有一定的文化，有穩(wěn)定的經濟收入； v 他們自信、富有激情，向往高尚的生活； v 他們追求時尚、關注流行、消費欲念強烈并習慣跟風消費； v 他們懂得享受物質，同時更愿意追求實用主義的享受。 特征表述： 83 家庭月收入 30006000元 除工資、做生意外，還能弄點外快、參與股票、基金的投資 有一些灰色收入 目標群體收入分析 84 受教育程度較高，事業(yè)取得了一定成就，要求 居所能符合其身份，體現(xiàn)尊貴與價值； 對生活空間有較高的要求，希望既能不遠離城 中心地帶又擁有相對舒適的居住環(huán)境； 工作繁忙，渴望回歸寧靜，希望家庭生活能擁有 較好的私密性； 具備較強的經濟實力，家庭年收入 8—15萬，且 收入比較穩(wěn)定，對產品選擇有較高品質要求； 一方面希望能升級居住環(huán)境，另一方面也希望能 擁有較大的投資升值空間； 家庭普遍為三代同堂結構，成員 56人，因此對居 住面積一般需求 100 ㎡ 以上 3房或 4房，能擁有足 夠獨立的空間； 客戶群體需求 項目價值特征 主力戶型為 100—150㎡ ，切合市場實際需求，絕 對主流戶型； 項目與生俱來的非凡氣勢和本案高端的市場形 象，容易滿足目標客群的基本購買心理 緊鄰城區(qū)商業(yè)中心，交通便利，同時享有休閑廣 場和生態(tài)公園等景觀資源，二者兼得。 本案出眾獨特的地理位置，與周邊形成明顯的自 然區(qū)隔，遠離城市喧囂。 本案主體產品約為 25—40萬的總價，屬于該目標 群體的經濟能力承受范圍，超值之選。 本案屬于城區(qū)商業(yè)與居住的雙核地帶，隨著城市 的發(fā)展規(guī)劃，產品將呈現(xiàn)出較大的升值空間。 85 三房 110㎡ ，總價 275000（ 40%首付為保險比例 ） 根據(jù)目前衡陽縣城區(qū)商品房主流戶型，切合實際市場需求，以本案主力房型作依據(jù)，分別取 110㎡ 、 136㎡ 、 156㎡ 三種面積數(shù)據(jù)，并參考現(xiàn)在市場電梯房價格，取單價平均值 2500元 /㎡ 作分析： 首付（ 40%） 按揭（ 60%） 16萬 20年 月還款 1200 家庭月收入 2023 家庭年收入 24000 目標客戶置業(yè)計劃分析 三房 136㎡ ，總價 340000（ 40%首付為保險比例 ） 四房 156㎡ ，總價 390000（ 40%首付為保險比例 ） 首付（ 40%） 14萬 按揭（ 60%） 20萬 20年 月還款 1500 家庭月收入 3000 家庭年收入 36000 首付（ 40%） 16萬 按揭（ 60%） 23萬 20年 月還款 1725 家庭月收入 4000 家庭年收入 48000 目標客戶購買力經濟標準底線 86 第三樂章戛然而止，峰回路轉，即將進入高潮及主題部分。 87 第四樂章： 項目整體定位 88 定位關鍵詞 形象演繹 核心策略應用 企劃理念梳理 定位思路 案名推薦 定位主題 89 企 劃 定位思 路 如何結合本案特點在形象上與競爭對手形成區(qū)隔 如何突出重圍，引爆項目核心亮點 如何形成表現(xiàn)力 如何獲得更高的市場認同及客戶共鳴 讓我們思路再回到前面 90 核