【正文】 1027 12944 15115 15925 17825 20669人均 GDP增速 (%) 6． 84 9． 26 17． 38 16． 77 5． 36 11． 93 15． 96人均 GDP增速圖 小結(jié)：從以上數(shù)據(jù)中可以得出西安 2023年 人均 GDP將增長(zhǎng)有所放緩。預(yù)示在未來若干年內(nèi)西安住宅和辦公物業(yè)預(yù)示在未來若干年內(nèi)西安住宅和辦公物業(yè)需求旺盛。西安房地產(chǎn)分析1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023GDP總量 （億元） 1265 1450 1653GDP增速 (%) 14經(jīng)濟(jì)總量及增速圖： GDP和固定資產(chǎn)投資總額和房地產(chǎn)指標(biāo)中的和固定資產(chǎn)投資總額和房地產(chǎn)指標(biāo)中的住宅需求總量以及各種物業(yè)需求總量之間住宅需求總量以及各種物業(yè)需求總量之間存在顯著正相關(guān)關(guān)系，從上圖可見，西安存在顯著正相關(guān)關(guān)系，從上圖可見，西安的的 GDP和固定資產(chǎn)投資總額增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好。未來能源緊張的局勢(shì)，將迫使國(guó)家加大西部投資，重視西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展，西咸一體化，、未來能源緊張的局勢(shì)，將迫使國(guó)家加大西部投資，重視西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展，西咸一體化，關(guān)中關(guān)中 ———— 天水經(jīng)濟(jì)帶啟動(dòng)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)注入活力，人均天水經(jīng)濟(jì)帶啟動(dòng)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)注入活力，人均 GDP增加、職工年均工資逐年增加、職工年均工資逐年提高，促使購(gòu)買力增強(qiáng)，都是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利好消息。新城市規(guī)劃，改善區(qū)域需求不平衡狀態(tài)，城市地產(chǎn)隨城市化水平提高有不同程度的發(fā)、新城市規(guī)劃，改善區(qū)域需求不平衡狀態(tài)，城市地產(chǎn)隨城市化水平提高有不同程度的發(fā)展。西安作為西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展新橋頭堡以及經(jīng)濟(jì)引擎的作用和地位只會(huì)逐漸加強(qiáng)。和國(guó)內(nèi)其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本一致的城市比較，西安的房?jī)r(jià)水平整體上處于比較低位的水、和國(guó)內(nèi)其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本一致的城市比較，西安的房?jī)r(jià)水平整體上處于比較低位的水平。市場(chǎng)分析部分未來三年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)增漲依舊未來三年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)增漲依舊 ,發(fā)展格局逐步平衡發(fā)展格局逐步平衡就全國(guó)市場(chǎng)比較而言，從房?jī)r(jià)水平，投資比例等因素判斷，西安是一個(gè)相對(duì)溫和的市、就全國(guó)市場(chǎng)比較而言，從房?jī)r(jià)水平，投資比例等因素判斷，西安是一個(gè)相對(duì)溫和的市場(chǎng)，長(zhǎng)安區(qū)呈現(xiàn)異軍突起。 2023年房地產(chǎn)投資量明顯放緩，成本增加。 對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到 35%項(xiàng)目對(duì)四證不齊、查實(shí)有囤地囤房行為的企業(yè)禁止發(fā)放貸款，不接受空置 3年以上的商品房作為抵押物，不向開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款，四項(xiàng)措施收縮信貸供應(yīng)。文藝路（何家村）項(xiàng)目整體策劃提案文藝路（何家村）項(xiàng)目整體策劃提案西安廣安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西安廣安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2023年年 5月份月份市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷推廣 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析宏觀政策分析：新政對(duì)貸款購(gòu)買首套自住房的政策不變。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不低于 40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加提高不再發(fā)放 “隨房?jī)r(jià)上漲追加貸款 ”的住房貸款人住房公積金貸款利率均上調(diào) 分點(diǎn)。今年 2月 1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收 30%—60%不等的土地增值稅自 2023年 9月 15日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率27個(gè)基點(diǎn)自 2023年 9月 25日存款準(zhǔn)備金率調(diào)至%宏觀政策背景銀行 開發(fā) 商 消費(fèi)者小結(jié)：受新政影響， 2023上半年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)短時(shí)降溫，但總體剛性仍然存在；從客戶方面，投資客明顯受阻，整體持觀望態(tài)勢(shì)。主要受緊縮銀根政策影響。場(chǎng)，長(zhǎng)安區(qū)呈現(xiàn)異軍突起。平。、西安作為西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展新橋頭堡以及經(jīng)濟(jì)引擎的作用和地位只會(huì)逐漸加強(qiáng)。展。提高，促使購(gòu)買力增強(qiáng)，都是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利好消息。和固定資產(chǎn)投資總額增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好。需求旺盛。但增長(zhǎng)趨勢(shì)不可避免。 主要以布藝、家飾、床上用品等的專業(yè)商業(yè)集群 。、住宅供給量增加，過去幾年住宅整體價(jià)格水平基本呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)狀態(tài)。是全市價(jià)格增長(zhǎng)最高的幾個(gè)區(qū)域之一。但區(qū)域畢竟是一個(gè)以辦公成本，另一種是高端產(chǎn)品基于藍(lán)海戰(zhàn)略的產(chǎn)品創(chuàng)新。專業(yè)市場(chǎng)為核心，傳統(tǒng)企事業(yè)單位居住為特點(diǎn)的區(qū)域，辦公類物業(yè)需求不大。、商業(yè)供應(yīng)量較多，主要集中在專業(yè)市場(chǎng)。進(jìn)入左右。從揚(yáng)。平米上下。、戶型以及戶型對(duì)應(yīng)面積分布波譜更加寬泛。地段等轉(zhuǎn)移到環(huán)境、品牌、升值潛力等因素。文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品營(yíng)銷特征分析： 隨著外地以及大型品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，文藝路商品住宅的銷售已經(jīng)突隨著外地以及大型品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，文藝路商品住宅的銷售已經(jīng)突破了產(chǎn)品營(yíng)銷和文化營(yíng)銷的階段，進(jìn)入了品牌營(yíng)銷階段。而小型開發(fā)商在制定營(yíng)銷策略的時(shí)候也極大的受到品牌開發(fā)商的影響。項(xiàng)目周邊重點(diǎn)項(xiàng)目比較分析： 萬達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)模龐大，屬于區(qū)域標(biāo)志性旗艦項(xiàng)目。開發(fā)商實(shí)力雄厚 ,品品牌影響力強(qiáng)大牌影響力強(qiáng)大 ,工期緊湊，期房信任度高；利用商業(yè)與住宅相互促進(jìn)影響，提升工期緊湊，期房信任度高；利用商業(yè)與住宅相互促進(jìn)影響，提升項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況： 位置：位置： 文藝路中段路西（原何家村） 主體結(jié)構(gòu)主體結(jié)構(gòu) ： 剪力墻結(jié)構(gòu)，地上 2棟 28層； 3號(hào)樓單層面積 1573平米，初步設(shè)計(jì)共 528戶。戶型介紹：戶型介紹： 主要以小戶型為主，面積 (套內(nèi) )區(qū)間在 45平方米 — 123平方米之間。v 風(fēng)險(xiǎn)二轉(zhuǎn)化：大的宏觀政策我們無法改變，但可以用租金和區(qū)位的潛力作理性分析，讓投資者能直觀的看到利益點(diǎn)是提高投資額度的唯一辦法。項(xiàng)目發(fā)展策略 ：v 以基于區(qū)域升值潛力帶動(dòng)的物業(yè)升值潛力為核心賣點(diǎn)來打造產(chǎn)品和組織營(yíng)銷，在產(chǎn)品打造以及營(yíng)銷方式上強(qiáng)化項(xiàng)目升值潛力。v 針對(duì)區(qū)域認(rèn)知度不足的現(xiàn)實(shí)情況，進(jìn)行體驗(yàn)式營(yíng)銷．項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位之方向定位：商業(yè) 住宅類 辦公類社區(qū)商業(yè)，區(qū)域商業(yè)，普通住宅；公寓；綜合寫字樓；專業(yè)寫字樓商住樓城市發(fā)展方向決定項(xiàng)目發(fā)展方向。文藝路規(guī)劃為國(guó)際化、現(xiàn)代化水準(zhǔn)的文化藝術(shù)交流中心。各物業(yè)可能發(fā)展方向如表所示：本項(xiàng)目屬于住宅用地，鑒于文藝路各類物業(yè)的供需關(guān)系，基于住宅成本和居住本項(xiàng)目屬于住宅用地，鑒于文藝路各類物業(yè)的供需關(guān)系，基于住宅成本和居住功能的體現(xiàn)公寓成為必然選項(xiàng)。初步設(shè)計(jì)方案中的某些問題提示： 3＃樓戶型統(tǒng)計(jì)戶型 層面套數(shù) 面積 套數(shù) 面積小計(jì) 套數(shù)比例 面積比例三室二廳一衛(wèi) 2 13%二室二廳一衛(wèi) 2 11%一室一定一衛(wèi) 4 12%一室一定一衛(wèi) 4 18%二室二廳一衛(wèi) 4 20%一室一廳一衛(wèi) 48 9% 2 6%三室二廳一衛(wèi) 13%合計(jì) 22 528 37752初步設(shè)計(jì)方案中的某些問題提示： 2＃樓戶型統(tǒng)計(jì)戶型 層面套數(shù) 面積 套數(shù) 面積小計(jì) 套數(shù)比例 面積比例三室二廳二衛(wèi) 2 56 20% 29. 5%二室二廳一衛(wèi) 2 56 20% %二室一廳一衛(wèi) 2 56 3612 20% %二室二廳一衛(wèi) 2 56 20% %一室一廳一衛(wèi) 2 56 20% %合計(jì) 10 280 23513裙樓商業(yè)定位文藝路商業(yè)的現(xiàn)狀 : 文藝路主要以布藝專業(yè)市場(chǎng)為先導(dǎo) .帶動(dòng)了區(qū)域發(fā)展 . 餐飲和娛樂也較大型化。 文藝路裙樓商業(yè)較少，主要以家春秋為代表。以上兩種商業(yè)具有排它性。發(fā)揮有現(xiàn)有的商業(yè)區(qū)域優(yōu)勢(shì)。 要符合區(qū)域發(fā)展規(guī)律。 小區(qū)內(nèi)部園林提示 充分的利用有限的空間提高綠化率。物業(yè)管理提示提示我們建議：在面市初期，即應(yīng)確定物業(yè)管理公司，并詳盡制定物業(yè)服務(wù)和管理模式、內(nèi)容，在整個(gè)銷售周期內(nèi)，物業(yè)公司全程介入，作為 “體驗(yàn)式營(yíng)銷 ”的一個(gè)重要窗口，為客戶模擬出未來的物業(yè)服務(wù)感受。v 中小戶型，高檔品位v 重點(diǎn)突出： v —— 戶型雖小，功能齊全v —— 商業(yè)的投資價(jià)值v —— 物業(yè)服務(wù)的附加值項(xiàng)目定位之產(chǎn)品定位：項(xiàng)目定位之概念定位： 城市新貴的私享地帶 最具投資價(jià)值的公寓關(guān)鍵詞： 前瞻性 新貴氣質(zhì) 服務(wù)式消費(fèi)群之區(qū)域分布定位：v 本項(xiàng)目消費(fèi)群主要分布在泛文藝路區(qū)域，同時(shí)在文藝路之外的西安其他區(qū)域也有一定的比例，而西安之外的區(qū)域尤其是陜北投資客也值得重點(diǎn)關(guān)注。外地商戶選擇本地置業(yè)。房屋類型 主要消費(fèi)群體 年齡跨度 （歲） 選擇面積區(qū)間 （㎡） 可承受總額 （萬元）一室 投資客、剛工作的年輕人 25—35 45—60 35以內(nèi)二室 所有客群 28—40 78—90 38—50三室 企事業(yè)單位職工、私營(yíng)業(yè)主、周邊居民等 35—50 110—120 55—70躍層 懂得生活的人 4050 躍層 不限購(gòu)房人群的物業(yè)需求表目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客群的消費(fèi)特點(diǎn)： 【 投資客戶 】對(duì)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)及功能要求不高，最注重投資收益與增值。比較喜歡結(jié)構(gòu)緊湊的一房、二房 自用客戶 】他們不限于年齡和職業(yè)、不區(qū)分本地和外地，只是看中項(xiàng)目的地段資源和便利，購(gòu)置房屋作為辦事處或第二居所。：客戶分布分析2.置業(yè)次數(shù) ：4.：70%5%25%30—45 24—30 45歲以上5.：規(guī)模規(guī)模 —— 65％，教育％，教育 —— 60％，開發(fā)商的大背景％，開發(fā)商的大背景 —— 45％，％，戶型結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu) —— 60％，園林景觀％，園林景觀 —— 40％，區(qū)位％，區(qū)位 —— 50％，％，鄰里素質(zhì)鄰里素質(zhì) —— 60％，投資潛力％，投資潛力 —