【正文】 有效的推廣戰(zhàn)略 以銷(xiāo)售 +年關(guān) 為推廣節(jié)點(diǎn) 解決問(wèn)題 六大策略 +強(qiáng)勢(shì)推廣 =破冰 一、商業(yè)定位 二、六大核心策略 一、營(yíng)銷(xiāo)總控 二、招商計(jì)劃實(shí)施 三、現(xiàn)場(chǎng)包裝 四、媒體推廣 壹 一、政策分析 二、競(jìng)爭(zhēng)分析 三、營(yíng)銷(xiāo)分析 四、總結(jié) 找到商鋪滯銷(xiāo)核心問(wèn)題 營(yíng)銷(xiāo)企劃工作分析總結(jié) (2023年 11月 2023年 11月） 一 、政策分析 ?2023年金融危機(jī)， 2023年年末房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖，本案于 2023年 10月拿下的項(xiàng)目地塊 , 2023年是房地產(chǎn)市場(chǎng)熱銷(xiāo)的高峰期，且當(dāng)時(shí)貸款政策較寬松； ?2023年 ,國(guó)家打壓房地產(chǎn)的新政陸續(xù)出臺(tái) ,首付額度增加，信貸利率增加，導(dǎo)致對(duì)雙溝當(dāng)?shù)叵M(fèi)者持幣觀望，有甚者拿不出首付款； ?2023年 3到 4月份的新政中取消了 外地人 的房貸條件，如不滿(mǎn)足“持營(yíng)業(yè)執(zhí)照且納稅一年以上”“有社會(huì)保險(xiǎn)繳納一年以上證明”其一的客戶(hù)，則不可貸款，必須 100%付全款，限制了外地投資客 ,這一政策對(duì)本案銷(xiāo)售都有一定的影響?！獔?bào)告思路 —— 找到商鋪滯銷(xiāo)核心問(wèn)題 前期營(yíng)銷(xiāo)工作分析總結(jié)（ 2023年 11月 2023年 11月） 一、政策分析 二、競(jìng)爭(zhēng)分析 三、營(yíng)銷(xiāo)分析 四、總結(jié) 商業(yè)定位及核心策略 化整為零 集散為整 2023年國(guó)家打壓房地產(chǎn)新政陸續(xù)出臺(tái)，影響銷(xiāo)售 二、競(jìng)爭(zhēng)分析 雙溝市場(chǎng)三大樓盤(pán)與本案競(jìng)爭(zhēng)解析：鳳凰花園、盛世華庭、雙溝名都。 本案體量大： 本案商業(yè)體量相對(duì)過(guò)大 ， 去化難度更大 。 單價(jià)高： 本案商鋪單價(jià)過(guò)高 ， 高達(dá) 71%的客戶(hù)因定價(jià)過(guò)高而退訂 ， 市場(chǎng)客戶(hù)的消費(fèi)能力難以支撐 。 小結(jié) B、從表一、二中分析本案商業(yè)產(chǎn)品利好 開(kāi)發(fā)商實(shí)力 本案開(kāi)發(fā)商為恒基地產(chǎn)有限公司 ， 有實(shí)力開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng) ， 品牌運(yùn)營(yíng) 。 住宅價(jià)格市場(chǎng)接受度高 本案住宅單價(jià)相對(duì)較低 ， 鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷戶(hù)較多 ， 對(duì)住宅市場(chǎng)的剛性需求較旺 ，低價(jià)格是主導(dǎo) 。 三、營(yíng)銷(xiāo)企劃分析 （一）銷(xiāo)售分析 表 21 產(chǎn)品定位 90000平米簡(jiǎn)歐風(fēng)情商住名城 商鋪定位 農(nóng)資建材商城 推盤(pán)期 一期 二期 沿街 住宅（套） 商鋪（套） 住宅 商鋪 推出 已售 銷(xiāo)售 率 推出 已售 銷(xiāo)售 率 推出 已售 銷(xiāo)售 率 推出 已售 銷(xiāo)售 率 沿恒基大道 84 84 100% 84 13 15% 40 40 100% 12 10 83% 沿淮海路 42 42 100% 40 1 % 33 33 100% 0 0 沿江淮路 42 42 100% 44 1 2% 8 0 0% 0 0 沿寧徐路 0 0 100% 0 0 0 0 100% 31 11 35% 累積 168 168 100% 168 15 81 73 90% 43 銷(xiāo)售進(jìn)度表 沿街 樓棟號(hào) 房型 面積 可售（套） 已售（套） 價(jià)格 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 恒基大道 一期 住 1 16北 、17北 、 18北 住 三室兩廳一衛(wèi) 住 住 0 住 84 住 2F： 1498 3F： 1398 鋪 1（ 11 18北） 鋪 三間三層連體其他單間 鋪 鋪 71 鋪 13 鋪 3588/3688 二期 住 1 1 14 住 三室兩廳一衛(wèi) 住 住 0 住 40 住 2F： 1578 鋪 1 1 14 鋪 單間 鋪 鋪 28 鋪 10 鋪 3F： 1458 三期 住 8 住 三室兩廳一衛(wèi) 住 住 24 住 0 住 未公開(kāi) 未開(kāi)盤(pán) 鋪 8 鋪 一間三層連體其他單間 鋪 鋪 23 鋪 0 鋪 未公開(kāi) 未開(kāi)盤(pán) 淮海路 一期 住 5 住 三室兩廳一衛(wèi) 住 住 0 住 42 住 2F： 1498 3F： 1398 鋪 5 鋪 一間三層連體其他單間 鋪 鋪 39 鋪 1 鋪 3488 二期 住 6 住 三室兩廳一衛(wèi) 住 住 0 住 33 住 2F： 1558 3F： 1438 鋪 21 鋪 21號(hào)樓是一二層整棟 另一間三層連體 其他單間 鋪 鋪 36+1 鋪 0 鋪 未公開(kāi) 未開(kāi)盤(pán) 江淮路 一期 住 1 1 18 南 住 三室兩廳一衛(wèi) 住 住 0 住 42 住 2F： 1498 3F： 1398 鋪 （ 1 1 18）南 鋪 兩間三層連體其他單間 鋪 鋪 43 鋪 1 鋪 3488 二期 住 2 24 住 三室兩廳一衛(wèi) 住 住 8 住 0 住 未公開(kāi) 未開(kāi)盤(pán) 鋪 2 24 鋪 兩層聯(lián)體 鋪 鋪 12 鋪 0 鋪 未公開(kāi) 未開(kāi)盤(pán) 寧徐路 二期 鋪 19 鋪 三層全是商業(yè) 鋪 鋪 22 鋪 9 鋪 1F： 4088 2F： 1688 3F： 1588 三期 住 住 住 住 住 住 鋪 20 鋪 三層全是商業(yè) 鋪 鋪 25 鋪 0 鋪 未公開(kāi) 未開(kāi)盤(pán) 表 22 （二）工期分析 一期工期進(jìn)度表 二期工期進(jìn)度表 開(kāi)工時(shí)間 開(kāi)工時(shí)間 2023年 4月 開(kāi)工地段 淮海路、恒基大道、江淮路 1 16南北、17南北、 18南北共 10棟樓 開(kāi)工地段 淮海路、恒基大道 1 14共 7棟樓 目前工程進(jìn)度 內(nèi)墻面刷白、門(mén)窗安裝，外路面整平 目前工程進(jìn)度 接近封頂 竣工時(shí)間 2023年 12月初 竣工時(shí)間 2023年 3月底 交房時(shí)間 2023年 12月底 交房時(shí)間 2023年 4月底 （三）媒體分析 媒介推廣方式 促成人數(shù) 所占的比例 DM 102人 37% SP 6人 2% 戶(hù)外看板 5人 2% 橫幅 2人 1% 現(xiàn)場(chǎng)包裝 52人 19% 口碑 108人 39% A、 從以上表格的營(yíng)銷(xiāo)中分析商鋪滯銷(xiāo)原因： 農(nóng)資建材街的定位狹礙 前期定位為農(nóng)資建材一條街有一定合理性 。 整個(gè)雙溝鎮(zhèn)的農(nóng)資建材不足以完全消化江淮商城的商鋪 。 因工程進(jìn)度滯后 ,潛在客戶(hù)沒(méi)有看到商業(yè)氛圍 ， 已給銷(xiāo)售帶來(lái)一定影響 。 羊群效應(yīng) ， 住宅持續(xù)熱銷(xiāo) 已購(gòu)客戶(hù)中 39%為口碑營(yíng)銷(xiāo)下單 ， 利用老客戶(hù)良好的口碑宣傳 ， 以住宅為依托 ，帶動(dòng)商業(yè)銷(xiāo)售 。 企劃推廣一矢中的 ， 切實(shí)有效 本案已購(gòu)客戶(hù)中有 37%是通過(guò) DM派發(fā)下單 ， 19%是通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝下單 。 四、總結(jié) 新政打壓 競(jìng)爭(zhēng)體量供大于求 —— 根本原因 本案商鋪價(jià)格過(guò)高 客戶(hù)投資信心不足 商業(yè)定位狹隘 工程進(jìn)度緩慢 （一）商鋪滯銷(xiāo)原因總結(jié) （二）產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)利好總結(jié) 實(shí)力開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)樹(shù)品牌 以高品質(zhì)產(chǎn)品為基礎(chǔ) 商住產(chǎn)品定位準(zhǔn)確是前提 良好的口碑營(yíng)銷(xiāo)是關(guān)鍵 聯(lián)體捆綁銷(xiāo)售策略大賣(mài)為導(dǎo)向 有效的媒體推廣促進(jìn)銷(xiāo)售 內(nèi)靠外聯(lián)，揚(yáng)長(zhǎng)避短 找準(zhǔn)方向，穩(wěn)扎穩(wěn)打 商業(yè)定位 核心策略 準(zhǔn)確定位 主題規(guī)劃 江淮商城 ， 與雙溝農(nóng)資 、 建材有限的市場(chǎng)容量形成強(qiáng)烈的對(duì)抗 ， 定位產(chǎn)業(yè)不足以支撐在整個(gè)商業(yè)體量 ， 且狹隘的定位會(huì)讓有其它自營(yíng)投資的客戶(hù)望而卻步 ， 使客戶(hù)信心不足 ， 影響銷(xiāo)售 。 （一）產(chǎn)品定位 思路闡述 農(nóng)資、建材市場(chǎng)不足以支撐近 前期銷(xiāo)售面臨瓶頸，后期壓力較大 地段較偏，商業(yè)氛圍不足 …… HOW 怎么辦 雖然農(nóng)資、建材產(chǎn)業(yè)不足以支撐大商業(yè)體量，但還是