【正文】 編制如下會計分錄： ? 借：其他業(yè)務(wù)支出 ? 貸：銀行存款等 第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 ? 一、 采用 成本模式計量 的投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量。 六、 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 ? 處理原則： ?滿足 投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當作為資本化的后續(xù)支出， 計入 投資性房地產(chǎn) 成本 。 ?自用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為持有準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的，為該土地使用權(quán) 確已停止自用且管理當局形成轉(zhuǎn)換決議的時點 。假設(shè) X公司采用成本模式核算投資性房地產(chǎn)。 2023年 8月 1日，兩棟寫字樓同時完工。2023年 5月， X公司預計寫字樓即將完工，與 Y公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中一棟寫字樓出租給 Y公司使用。 包括 ：土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。假定不考慮其他因素， A公司采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行計量。 5月 20日， A公司與 B公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買之日起就出租給 B公司使用，為期 3年。 ? 賬務(wù)處理 : 成本模式 公允價值模式 借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款等 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 貸：銀行存款等 此外，還應(yīng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“公允價值變動”明細科目，核算投資性房地產(chǎn)因公允價值變動所產(chǎn)生的其與賬面余額的差異。 ? 二、 投資性房地產(chǎn)初始計量的基本原則 ? 應(yīng)按照 取得時的成本 進行初始計量 。 ? 確認時點 ： ?對已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物 ，其作為投資性房地產(chǎn)的確認時點為 租賃期開始日 ，即土地使用權(quán)、建筑物進入出租狀態(tài)、開始賺取租金的日期。 ? 投資性房地產(chǎn)的含義 ?指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。第八章 投資性房地產(chǎn)與無形資產(chǎn) 經(jīng)濟學院 李世碧 學習目標與要求 ?了解投資性房地產(chǎn)的概念、特征與范圍 ?掌握投資性房地產(chǎn)的初始確認與計量的原則和方法 ?掌握投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式及其會計處理方法 ?了解投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式，理解其轉(zhuǎn)換日的確定方法，掌握其會計處理方法 ?掌握投資性房地產(chǎn)處置的會計處理方法 本章重點及難點 ?投資性房地產(chǎn)的概念、特征與范圍 ?投資性房地產(chǎn)的初始確認與計量 ?投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 ?投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置 第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述 ? 一、投資性房地產(chǎn)的概念與特征 ? 房地產(chǎn)的含義 ?土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。 ?在我國，土地指土地使用權(quán)，房屋指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。 ? 投資性房地產(chǎn)的特征 : ?投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動 ?投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn) ?投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式：成本模式和公允價值模式 ?投資性房地產(chǎn)能夠單獨計量和出售 二、投資性房地產(chǎn)的范圍 ? 投資性房地產(chǎn)的范圍包括： ?已出租的土地使用權(quán) ?持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) ?企業(yè)擁有并已出租的建筑物 ? 不屬于投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn) ： ?自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn) ?作為存貨的房地產(chǎn) 第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量 ? 一、 投資性房地產(chǎn)確認的條件和原則 ? 基本條件（同時滿足） ： ?符合投資性房地產(chǎn)的定義 ?與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)； ?該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計量。 ?對于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) ，其作為投資性房地產(chǎn)的確認時點為企業(yè) 將自用土地使用權(quán)停止自用，準備增值后轉(zhuǎn)讓的日期 。 三、外購投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量 ? 原則 ?只有在 購入的同時開始出租 ，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認； ?其 成本包括 購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 注意的問題 ? 企業(yè)購入的房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當先將外購的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，再從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 舉例 ? 例 9－ 1： 2023年 5月 10日， A公司計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。 6月 1日， A公司購入寫字樓，其實際成本為 500萬元，全部用銀行存款支付。 ? A公司應(yīng)于 6月 1日編制如下會計分錄： ? 借：投資性房地產(chǎn) 5000000 ? 貸：銀行存款 5000000 ? 問題 ?如果 A公司與 B公司約定自 2023年 1月 1日起將寫字樓租賃給 B公司使用，那么 A公司在購入該房地產(chǎn)時該如何處理？ 四、自行建造投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量 ? 確認條件： ?企業(yè) 只有 在自行建造或開發(fā)活動完成的同時開始出租，才能將自行建造或開發(fā)完成的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn) ? 成本構(gòu)成： ?由 建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出 構(gòu)成。建造過程中發(fā)生的非正常損失，直接計入當期損益，不計入建造成本 注意的問題 ? 企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)后一段時間之后才對外出租或用于資本增值的，企業(yè)應(yīng)當先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始或用于資本增值之日起，再從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 舉例 ? 例 9－ 2： X公司 2023年 2月 1日購入一塊土地使用權(quán)，并在這塊土地上開始采用出包方式建造兩棟寫字樓。合同規(guī)定，該寫字樓于完工時開始起租。該塊土地使用權(quán)的成本為500萬元，出租的寫字樓應(yīng)分攤的土地使用權(quán)為 200萬元，出租寫字樓的工程造價為 600萬元，另一棟寫字樓的造價為 800萬元。 ? X公司在 2023年 8月 1日應(yīng)進行的賬務(wù)處理為： ? 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 6000000 ? 固定資產(chǎn) 8000000 ? 貸 :在建工程 14000000 ? 借：投資性房地產(chǎn) —— 土地使用權(quán) 2023000 ? 貸：無形資產(chǎn) —— 土地使用權(quán) 2023000 五、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量 ? 確認時點 ?自用房地產(chǎn)或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租的，為 租賃開始日 。 ? 初始計量 ?采用成本模式計量的，為 轉(zhuǎn)換日資產(chǎn)的賬面價值 ； ?采用公允價值模式計量的，為 轉(zhuǎn)換當日的公允價值 。 ?不滿足 投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當在發(fā)生時 計入當期損益。核算要點： ? （ 1） 按期（月）計提折舊或攤銷 。 ? 借：資產(chǎn)減值損失 ? 貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 ? 注意： 已計提減值準備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會計期間 不得轉(zhuǎn)回 。該辦公樓的初始成本為 500萬元，預計使用壽命為 50年，預計凈殘值為 20萬元，采用年限平均法計提折舊。雙方約定，乙公司每年年初應(yīng)向甲公司支付租金 30萬元。 ? （ 1） 2023年年初收取租金 ? 借：銀行存款 300000 ? 貸：其他業(yè)務(wù)收入 300000 ? （ 2） 2023年每月計提折舊和攤銷 ? 月折舊額 =（ 5000000－ 202300）247。 12=8000（元） ? 月攤銷額 =2400000247。 12=5000（元） ? 借：其他業(yè)務(wù)成本