【正文】 現(xiàn)代計算機技術，自控技術，通信技術等高新技術和相關設備系統(tǒng)實現(xiàn)對物業(yè)及物業(yè)設施、設備、環(huán)境、消防、安防等自動監(jiān)控和集中管理，實現(xiàn)對業(yè)主信息、報修、收費、綜合服務等的計算機網絡化管理 二、智能物業(yè)管理特征 ? 網絡化特征 ? 物業(yè)管理信息系統(tǒng)的應用 ? 各種智能化設備系統(tǒng)的自動監(jiān)控和集中遠程管理 ? 保安、消防、停車管理高度自動化 ? 三表自動計量、各種收費一卡通 第二節(jié) 物業(yè)智能化管理 三、智能物業(yè)在建設與管理中存在的問題 1. 整體水平不高，設計質量低 2. 施工規(guī)范和驗收標準不全 3. 系統(tǒng)集成商和技術水平良莠不齊 4. 重建設輕管理 5. 專業(yè)技術人員配置欠缺 第二節(jié) 物業(yè)智能化管理 從技術角度看 ? 高性能化 ? 高智能化 ? 城市化組網 第三節(jié) 智能建筑物業(yè)管理的發(fā)展方向 包括計算機技術、自動控制技術、通信網絡技術 一、計算機控制技術 （計算機與控制技術結合） （一）計算機控制系統(tǒng)的控制過程（原理）（ 硬件控制和軟件控制 ） 1. 計算機控制系統(tǒng)的硬件控制 負反饋閉環(huán)控制系統(tǒng)原理 （圖 21） 第二章 物業(yè)智能化技術及管理基礎 第一節(jié) 物業(yè)智能化的技術基礎 給 定 值控 制 器偏 差執(zhí) 行機 構被 控對 象被 控 參 數+ 測 量 元 件控 制 量計算機控制系統(tǒng)原理 （圖 22） 步驟 第一節(jié) 物業(yè)智能化的技術基礎 給 定 值控 制 器計 算機偏 差D / A 轉 換 器執(zhí) 行機 構被 控對 象被 控 參 數+ A / D 轉 換 器 測 量 元 件2. 計算機控制系統(tǒng)的軟件控制 軟件必須具有實時性，實時性表現(xiàn)在以下 4方面 ? 實時數據采集 ? 實施決策運算 ? 實時控制 ? 實時報警 第一節(jié) 物業(yè)智能化的技術基礎 （二）計算機控制系統(tǒng)的組成 1. 硬件部分 （圖 23） 2. 軟件部分： 系統(tǒng)軟件；應用軟件 第一節(jié) 物業(yè)智能化的技術基礎 （三）集散控制系統(tǒng) （ Distributed control systemDCS） （計算機控制技術中另一種控制系統(tǒng)為現(xiàn)場總線控制系統(tǒng)） 由中央管理級；現(xiàn)場控制級；監(jiān)控級和數據通信網 4部分組成 （圖 24） 第一節(jié) 物業(yè)智能化的技術基礎 中 央 管 理 計 算 機監(jiān) 控 計 算 機 監(jiān) 控 計 算 機 監(jiān) 控 計 算 機D D C D D C…D D C D D C…D D C D D C…電 力 系 統(tǒng)電 力 系 統(tǒng) 電 力 系 統(tǒng)（四） 現(xiàn)場總線控制系統(tǒng) （ Fieldbus control system – FCS）（圖25） 特點： 系統(tǒng)的開放性；互操作性與互換性；現(xiàn)場設備的智能化與功能自治性；分散的系統(tǒng)結構 第一節(jié) 物業(yè)智能化的技術基礎 中 央 操 作 站 臺現(xiàn) 場 總 線智 能 儀 表 智 能 儀 表 智 能 儀 表 智 能 儀 表二、現(xiàn)代通信技術 （一）通信的基本概念 ? 通信系統(tǒng)： 進行信號傳輸所使用的硬件設備和軟件系統(tǒng)的總稱 ? 通信方式： 有線和無線 ? 通信系統(tǒng)一般模型（圖 26） 第一節(jié) 物業(yè)智能化的技術基礎 干 擾 源接 聽裝 備信 道發(fā) 送裝 備信 息源信 息宿發(fā) 送 端接 收 端（二）模擬通信與數字通信 ? 信息轉換為電信號（模擬信號 —— 模擬通信；數字信號 ——數字通信） ? 數字通信的優(yōu)點 抗干擾能力強 。智能化物業(yè)管理 教 材 《 智能化物業(yè)管理概論 》 ，田園主編 清華大學出版社 北京交通大學出版社 2023年 8月第一版 參考書 《 智能建筑物業(yè)管理 》 ，陸偉良 諸建華編著 電子工業(yè)出版社 2023年 6月第一版 目錄 第一章 概論 第二章 物業(yè)智能化技術及管理基礎 第三章 物業(yè)設備自動化系統(tǒng)及其應用管理 第四章 智能物業(yè)的消防系統(tǒng)及其應用管理 第五章 智能物業(yè)的保安監(jiān)控系統(tǒng)及其應用管理 第六章 智能物業(yè)的通信網絡系統(tǒng)及其應用管理 第七章 智能物業(yè)綜合布線系統(tǒng)及其應用管理 第八章 智能物業(yè)的設備管理 第一章 概論 智能物業(yè)（建筑）是信息網絡時代的產物，由于它比傳統(tǒng)的建筑更能為人們提供舒適的工作和生活環(huán)境，因此許多國家和地區(qū)興起了營造智能建筑的熱潮，成為 21世紀建筑發(fā)展的主流 一、智能物業(yè)的定義 智能物業(yè)（智能建筑（ Intelligent building –IB）主旨智能大廈，也包括智能化住宅和小區(qū)，是多學科、多種高新技術的有機結合（包括建筑技術、現(xiàn)代控制技術、計算機技術、信息與通信技術） （一）美國智能建筑學會的定義 對建筑物的 4個基本要求（結構、系統(tǒng)、服務和管理）及其內在聯(lián)系進行最優(yōu)化設計，從而提供一個投資合理、高效、舒適、便利環(huán)境的建筑空間 第一節(jié) 智能物業(yè)概述 （二）歐洲智能建筑集團定義 使用戶發(fā)揮最高效率，同時又以最低的保養(yǎng)成本和最有效的方式管理自身資源的建筑 （三）日本智能大樓研究會定義 指具備信息通信、辦公自動化服務及樓宇自動化功能的、便于進行智能活動需要的建筑物 （四）新加坡政府公共設施署定義 3個條件 : ? 保安、消防與環(huán)境控制等自動化控制系統(tǒng)及自動調節(jié)溫度、濕度、燈光參數的各種設施 ? 良好的通信網絡設施，數據能在大廈內流通 ? 提供足夠的對外通信設施與能力 第一節(jié) 智能物業(yè)概述 （五）我國 《 智能建筑設計標準 》 定義 以建筑為平臺，兼?zhèn)浣ㄖO備、辦公自動化及通信網絡系統(tǒng)，集結構、系統(tǒng)、服務、管理及它們之間的最優(yōu)組合，向人們提供一個安全、舒適、便利的建筑環(huán)境 二、智能物業(yè)產生背景 自 ，美“都市大廈”（ city place building）在connecticut州 hartford市建成，日德英法等國智能物業(yè)相繼發(fā)展，其迅猛發(fā)展本質上基于技術、經濟和社會三大背景。 便于加密 。數字信號便于處理 /存儲和交換 (與計算機連接 ) （三）現(xiàn)代通信技術 四、計算機網絡技術 (略 ) 第一節(jié) 物業(yè)智能化的技術基礎 一、智能物業(yè)設備管理（ 在整個智能化物業(yè)管理中處于非常重要地位） ? 國際物業(yè)設施管理協(xié)會（ IFMAinternational facility management association): ―以保持業(yè)務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環(huán)境進行規(guī)劃、準備和維護管理的工作 ” ? 物業(yè)設施管理的 9項業(yè)務 （ p28） 第二節(jié) 物業(yè)智能化管理基礎 ? 智能建筑設備管理工程，由規(guī)劃設計和維修管理兩部分構 成（圖 27） 二、目標任務 （略） 第二節(jié) 物業(yè)智能化管理基礎 智能建筑設備管理工程規(guī)劃設計管理工程使用維修管理工程規(guī) 劃 論 證維 修 改 造使 用 維 修初 期 管 理組 裝 調 試選 型 購 置設 計 制 造更 新 報 廢使用壽命期管理設備資產管理規(guī)劃設計制造期管理工藝設計摘要安全與環(huán)境保護工程建筑公用工程樓宇設備壽命管理三、物業(yè)智能化管理的內容 （一）智能建筑設備管理內容 1. 長壽命管理 2. 設備“三期”的管理工作（初期故障期；偶發(fā)故障器及磨耗故障期） 3. 設備狀況診斷 （二）物業(yè)智能化管理的重點 維護管理方面 。 信息資源的安全保護 第二節(jié) 物業(yè)智能化管理基礎 四、智能物業(yè)設備管理制度 （一）物業(yè)設備管理崗位職責 1. 工程部經理職責 2. 技術主管職責 3. 領班職責 4. 技術工人職責 5. 資料統(tǒng)計員職責 （二）物業(yè)設備管理制度 1. 物業(yè)設備接管驗收制度 2. 物業(yè)設備預防性計劃維修保養(yǎng)制度 3. 運行管理制度 4. 值班制度 5. 交接班制度 6. 報告記錄制度 第二節(jié) 物業(yè)智能化管理基礎 一、物業(yè)設備自動化系統(tǒng)的定義 p36 二、發(fā)展歷史 （略） 三、物業(yè)設備自動化系統(tǒng)在智能物業(yè)中的作用 （一）實現(xiàn)功能 （二）保障安全 （三）降低能耗 （四）提高工效 （五）改善管理 第三章 物業(yè)設備自動化系統(tǒng)及其應用管理 第一節(jié) 物業(yè)設備自動化概述 四、物業(yè)設備自動化的功能 p38 五、物業(yè)設備自動化系統(tǒng)的監(jiān)控范圍 圖 31 第一節(jié) 物業(yè)設備自動化概述 物 業(yè) 設 備 自 動 化 系 統(tǒng)暖 通 空 調 系 統(tǒng)監(jiān) 控給 排 水 系 統(tǒng) 控制空 調冷 源熱 源污 水 處 理衛(wèi) 生 設 備給 排 水 與 飲 用 水通 風環(huán) 境 監(jiān) 測 與 控 制電 氣 系 統(tǒng) 監(jiān) 制電 壓 配 電高 壓 變 配 電應 急 照 明工 作 照 明事 故 照 明障 礙 燈 等 特 殊 照 明消 防 報 警 與 控 制保 安 系 統(tǒng) 監(jiān) 控電 梯 系 統(tǒng) 監(jiān)控停 車 場 管 理 系 統(tǒng) 監(jiān) 控其 他火 災 自 動 監(jiān) 控 與 報 警滅 火排 煙聯(lián) 動 控 制緊 急 廣 播出 入 口 控 制視 頻 監(jiān) 視防 盜 報 警確 認 分 析六、物業(yè)設備自動化系統(tǒng)的組成與系統(tǒng)結構 第一節(jié) 物業(yè)設備自動化概述 網 絡 控 制器 / 網 關網 絡 控 制器 / 網 關網 絡 控 制器 / 網 關保 安 控 制 系 統(tǒng)車 庫 / 停 車 場管 理 系 統(tǒng)消 防 控 制 中心機 電 設 備 控制車 輛 出 入 控 制門 禁 子 系 統(tǒng)防 盜 報 警閉 路 電 視 監(jiān) 聽 系 統(tǒng)巡 更 系 統(tǒng)門 禁 系 統(tǒng)火 災 自 動 報 警減 災 / 滅 火 聯(lián) 動 控 制背 景 音 樂 / 消 防 廣 播變 / 配 電 系 統(tǒng)照 明 系 統(tǒng)暖 通 空 調 系 統(tǒng)給 排 水 系 統(tǒng)電 梯 系 統(tǒng)一、空調系統(tǒng)概述 （包括溫度和濕度調節(jié)） 1. 溫度：生活與工作溫度。與外界溫差不宜過大 2. 濕度：相對濕度。生產、科學實驗對濕度又有不同要求 3. 其他參數 (空氣質量 。 通過空氣輸送管道和空氣分配器送到各房間 ? 按處理的空氣來源，又分為： 封閉式空調系統(tǒng)；直流式空調系統(tǒng)；混合式空調系統(tǒng) ? 按送風量又分為： 定風量系統(tǒng)；變風量系統(tǒng) 2. 半集中式空調系統(tǒng) 分為： 誘導式空調系統(tǒng)（誘導器加新風的混合系統(tǒng)） 風機盤管空調系統(tǒng) 3. 分散式空調系統(tǒng)（局部空調系統(tǒng)） 第二節(jié) 空調系統(tǒng)監(jiān)控管理 三、空調系統(tǒng)的基本構成 （ 一）中央空調的冷、熱源系統(tǒng) 1. 中央空調的冷源系統(tǒng) （ 1）制冷機原理 ? 壓縮式制冷機原理（圖 33） 第二節(jié) 空調系統(tǒng)監(jiān)控管理 冷 凝 器壓 縮 機 蒸 發(fā) 器冷 卻 水冷 凍 水膨脹閥? 吸收式制冷機原理（圖 34） 第二節(jié) 空調系統(tǒng)監(jiān)控管理 冷 凝 器吸 收 器 蒸 發(fā) 器 冷 凝 器冷 卻 水 冷 卻 水冷 凍 水熱 源膨 脹 閥溶 液 泵冷 媒 水吸 收 劑 （ 溴 化 鋰 ）膨脹閥（ 2）冷卻塔 （ 3）冷卻水與冷卻水循環(huán)泵 2. 中央空調熱源系統(tǒng) （ 1）熱網供熱方式（蒸汽；熱水） （ 2）自備熱源裝置（鍋爐；熱交換器） （二）空調系統(tǒng)的末端設備 ? 完成空氣調節(jié)的設備稱空氣處理設備或末端設備 ? 包括：新風機組、空調機組、風機盤管、變風量系統(tǒng)等 ? 空氣處理設備與冷熱源一起構成空氣調節(jié)系統(tǒng)（空調系統(tǒng)） 第二節(jié) 空調系統(tǒng)監(jiān)控管理 四、空調系統(tǒng)的智能化監(jiān)控與維護管理 （一）空調系統(tǒng)的智能化監(jiān)控 1. 冷熱源系統(tǒng)監(jiān)控 ? 冷熱源設備與水系統(tǒng)的節(jié)能控制是物業(yè)設備自動化系統(tǒng)成功與否的關鍵因素之一 ? 冷熱源設備是物業(yè)設備系統(tǒng)中最核心，最具經濟價值的設備之一 ? 監(jiān)控主要完成兩大功能： ? 基本參數的測量，設備的正常啟 /停與保護 ? 根據具體設備及水系統(tǒng)構造進行冷 /熱源及水系統(tǒng)的能量調節(jié) 第二節(jié) 空調系統(tǒng)監(jiān)控管理 （ 1）制冷