【正文】 4,299 4,413 南市區(qū) 3,076 3,016 2,804 2,891 2,947 西市區(qū) 2,405 2,482 2,475 2,543 2,476 中心區(qū) 3,379 3,698 3,362 3,264 3,426 昆明市 3,005 3,013 2,941 3,090 3,012 一季度 二季度 三季度 四季度 全年圖 9： 2023年各區(qū)域一手住宅供給價格情況 2023年各個區(qū)域住宅樓盤市場的另一個特點是大盤較多。從全年價格變化情況來看，一手住宅市場價格全年變化起伏不大，價格一直在3,000元 /㎡ 水平線上保持平穩(wěn)運行。反之，如果 2023年價格持平或者下滑， 則 2023年的投資性購房比重必然大大降低。 但投資必然要尋求投資回報。這其中，投資者大量增加的因素起著重要作用。銷售絕對數(shù)比去年大幅增加，但 銷售率比去年有所下降。根據(jù)田野地產(chǎn)咨詢公司的監(jiān)測統(tǒng)計， 2023年昆明房地產(chǎn)市場 在售住宅樓盤達到 172個，現(xiàn)實總供應(yīng)量 55,105套， 172個樓盤規(guī)劃總建筑面積合計 約 1, 。 昆明房地產(chǎn)二級市場已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴重的供過于求局面。從 2023到 2023年累計數(shù)看， 6年時間開工面積累計 ，銷售面積只有 ， 多出 837萬平米需要 2023年后繼續(xù)消化?！?一個城市精英階層社區(qū)的整合傳播方案 】 采蓮河畔的品位建筑 目錄 Contents PART 1 — 看市場 : 10個關(guān)鍵詞 PART 2— 看區(qū)域 : 成敗各有道 PART 3— 看項目 : 揚長須避短 PART 4— 看客群 : 個性 .群體 .特征 PART 5— 策略制定 : 全方位精確打擊策略 PART 6— 創(chuàng)意設(shè)計 : 一個精英階層社區(qū)的構(gòu)想 附件： 恒通簡介 投標協(xié)議書 博欣地產(chǎn) 滇池項目 PART 1— 看市場 : 10個關(guān)鍵詞 博欣地產(chǎn) 滇池項目 60%40%20%0%20%40%60%80%100%120%140%銷售面積占竣工面積比重 施工面積增長率 11% 3% 2% 34% 48% 20%本年開工面積增長率 % % % % % 32%本年竣工面積增長率 % % % % % 2%銷售面積增長率 15% 17% 23% 35% 38% 26%2023年 2023年 2023年 2023年2 0 0 5 年預(yù)計數(shù)平均圖 1： 20232023昆明新增商品房市場供求變化圖 (數(shù)據(jù)來源： 《 昆明統(tǒng)計年鑒 》 [20232023]。其中， 2023年以后銷售面積數(shù)據(jù)由田野地產(chǎn)咨詢公司數(shù)據(jù)中心多渠道數(shù)據(jù)綜合測算 ) 2023年開工面積已經(jīng)達到創(chuàng)紀錄的 ， 在 202 2023兩年高速增長后繼續(xù)增長 %，是 2023年銷售面積的 。 換句話說， 假設(shè) 2023年后沒有其他新的開工面積，則 按 2023年的銷售量計算，要消化這 837萬平米還需要 2年多時間！ 就算按照竣工面積計算，六年累計竣工面積也比銷售面積多出 310多萬平米，超過 2023年全年的銷售量。 348443583234330354165510534896246442274411576105005 0 . 9 4 %4 3 . 7 1 %5 7 . 9 1 %2 0 9 . 5 4 %2 3 1 . 8 5 %0100002023030000400005000060000一季度 二季度 三季度 四季度 全年0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %2 5 0 . 0 0 %05 年住宅供應(yīng)量 （ 套 ） 04 年住宅供應(yīng)量 （ 套 ） 比去年同期漲幅圖 4： 2023年全年新增住宅樓盤供應(yīng)情況 2023年是昆明房地產(chǎn)住宅市場推出大盤最多的一年，所以總供應(yīng)量比2023年大得多。 05 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 03 5 , 0 0 00%10%20%30%40%50%60%70%04 年住宅銷售量 （ 套 ） 2 , 2 7 5 3 , 5 2 1 7 , 1 7 7 8 , 1 1 6 2 1 , 0 8 9 05 年住宅銷售量 （ 套 ） 8 , 0 3 1 6 , 3 3 3 8 , 5 6 2 8 , 9 3 2 3 1 , 8 5 8 04 年住宅銷售率 3 5 . 0 % 3 0 . 4 % 3 1 . 6 % 3 2 . 9 % 6 0 . 4 %05 年住宅銷售率 2 3 . 0 % 1 7 . 7 % 2 4 . 9 % 2 5 . 3 % 5 7 . 8 %一季度 二季度 三季度 四季度 全年圖 5： 2023年全年一手住宅樓盤需求情況 需求方面 —— 2023年全年一手住宅市場銷售約 31858套，全年一手住宅銷售率為%。 值得注意的是：2023年三季度比二季度的銷售量突然有一倍的增長，隨后一直到 2023年四季度仍然保持每季度 8000套以上的銷售量。 2023年比 2023年增長的 1萬套左右住房中，幾乎都可以視為投資性購房。如果 2023年房價持續(xù)上升，這一萬套住房也可以通過三級市場進入市場，從而導(dǎo)致價格下降。 3005 3013 301230902941282929162771276029438 . 7 % 0 . 1 %3 . 3 %9 . 2 %8 . 9 %25002600270028002900300031003200一季度 二季度 三季度 四季度 全年 2 . 0 %0 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %05 年住宅價格 （ 元 / 平米 ） 04 年住宅價格 （ 元 / 平米 ）比去年同期漲幅價格方面 —— 2023年全年一手住宅推盤銷售 均價為 3,012元 /㎡ ，比去年全年的一手住宅均價（ 2,916元 /㎡ ） 上漲 %， 一手住宅價格增幅明顯放慢 （ 2023年一手住宅價格增幅為 %）。 圖 6： 2023年一手住宅市場價格及與去年同比情況 99073352173526710145095510532751 8 . 0 %5 . 9 % 6 . 1 %3 1 . 5 %1 2 . 2 %2 6 . 3 %1 0 0 . 0 %0100002023030000400005000060000北市區(qū) 東市區(qū) 近遠郊 南市區(qū) 西市區(qū) 中心區(qū) 昆明市0%20%40%60%80%100%120%供應(yīng)套數(shù) 所占比例圖 7： 2023年昆明各區(qū)住宅樓盤供應(yīng)量及所占比例情況 2023年從區(qū)域來看， 南市區(qū)供應(yīng)量最大，為 17,352套， 占了總供應(yīng)量的%；其次是中心區(qū)；供應(yīng)最少的是東市區(qū)。 2023年，世紀城、新亞洲體育城、麗陽星城、江東系列等動輒上千、上萬戶的樓盤給一手住宅市場帶來了巨大的沖擊。從這個意義上說， 各個區(qū)域的樓盤競爭也是各區(qū)域大盤之間的競爭。高檔住宅包括市中心區(qū)高層高級公寓以及市中心區(qū)外的非別墅類高價位住宅（如洋房、度假公寓、高層酒店式公寓等）別墅包括聯(lián)排、雙拼、聯(lián)院、獨立等別墅形態(tài)。 其中，普通住宅全年供應(yīng)量為 43245套，高檔住宅全年供應(yīng)量為 7121套，別墅類為 4739套。 01 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 05 , 0 0 06 , 0 0 005010015020025030035040005 年樓盤廣告?zhèn)€數(shù) （ 個 ） 789 1 , 3 6 2 1 , 4 2 5 1 , 4 5 5 5 , 0 3 1 04 年樓盤廣告?zhèn)€數(shù) （ 個 ） 176 719 1 , 2 3 1 1 , 4 4 7 3 , 5 7 3 05 年樓盤廣告面積 （㎡） 5 1 . 4 9 8 . 4 1 0 4 . 2 1 0 9 . 7 3 6 3 . 6 04 年樓盤廣告面積 （㎡） 1 3 . 2 4 0 . 6 7 7 . 1 9 9 . 8 2 3 0 . 7 一季度 二季度 三季度 四季度 合計圖 12： 202 2023年四大報紙發(fā)布的房地產(chǎn)樓盤廣告數(shù)據(jù)對比 由于 2023年昆明房地產(chǎn)市場推出的大盤較多， 2023年的廣告方面展現(xiàn)出了新的特點： 廣告發(fā)布量 大幅增加， 廣告競爭更加激烈； 樓盤推廣時間較為集中， 三、四季度 成為廣告發(fā)布的集中時段； 傳播媒體和廣告形式更加多樣化和差異化，在廣告內(nèi)容和創(chuàng)意方面 同質(zhì)化現(xiàn)象 也更為嚴重； 許多樓盤廣告都是 以概念宣傳 為主，樓盤推廣周期大大提前； ? 2023年 軟廣告 數(shù)量也大大增加； ? 樓盤 “洋名” 開始受到政府管制。 ?昆明新增住宅市場規(guī)模預(yù)測 2023年，昆明房地產(chǎn)一手住房市場供應(yīng)量 約為 800萬平方米 ，比 2023年現(xiàn)實供應(yīng)量增長 38％左右，競爭樓盤個數(shù)很可能 突破 200個 。 ?昆明存量住宅市場規(guī)模預(yù)測 2023年，昆明二手住房市場供應(yīng)量預(yù)計為 4． 5萬套，加上轉(zhuǎn)手交易量 約為 5萬套即 400多萬平方米。 ?企業(yè)運行模式預(yù)測 搶土地、搶報批、搶銷售的“三搶”將逐漸被 重管理模式、重產(chǎn)品研發(fā)、重渠道創(chuàng)新 的“三重”代替；期房銷售為主將 逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房銷售為主 ； 【 2023－ 10個 關(guān)鍵詞 】 1. 大盤時代 2. 產(chǎn)品時代 3. 同質(zhì)化競爭 4. 品牌化競爭 5. 供過于求 6. 投資購房降低 7. 產(chǎn)品＋概念 8. 期房＋現(xiàn)房 9. 馬太效應(yīng) PART 2— 看區(qū)域 :成敗各有道 博欣地產(chǎn) 滇池項目 【 滇池路 板塊 】 ?昆明