審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用-展示頁
2025-01-09 19:43本頁面
【正文】 原則應負的義務，可考慮以締約過失責任對買受人予以補救?！ ∷摹⑸唐贩夸N售廣告和宣傳資料內容的性質認定 目前，商品房90%以上是以廣告形式向社會公開出售的，出賣人為了獲取高額利潤，就會在宣傳廣告中夸大渲染，而在交房時往往又無法兌現，因此，商品房銷售廣告引發(fā)的糾紛在審判實踐中也大量存在?！ Τ鞘蟹康禺a管理法第四十四條規(guī)定的商品房預售合同登記備案問題，筆者認為，從我國現行的有關不動產登記的立法規(guī)定看，商品房預售合同的登記備案在目前應屬于房產管理部門和土地管理部門對合同的一種行政管理措施，不是確認合同效力的必要條件，實務界和理論界對此也已基本形成共識。 其次，考慮到我國目前房地產市場管理機制還不健全，商品房交易行為也不規(guī)范，《解釋》將出賣人取得商品房預售許可證明的時間放寬至起訴前，而不是簽訂合同時，也就是只要出賣人在起訴前取得商品房預售許可證明的，人民法院也可認定商品房預售合同有效，以盡量促使合同有效成立和維護商品房交易的安全。這既可劃清司法審判機關與行政管理部門之間的權限，有利于各司其職，也可避免大量無效合同的出現，有利于促進房地產交易和推動房地產市場的發(fā)展。從實質上審查出賣人是否具備全部預售條件則是行政管理部門的權限。這就表明只要出賣人按照法定程序向房地產行政管理部門申請辦理并取得預售許可證明的，即可認定其具備全部預售條件。從該法規(guī)定的商品房預售條件看，也均反映的是出賣人與行政管理部門之間的關系問題。另一種意見認為，城市房地產管理法規(guī)定的4個條件是商品房預售行為必須同時具 備的法定要件，否則預售合同無效。但對如何理解預售條件和認定合同效力之間的關系問題，起草過程中有兩種意見。(3)按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期?！ 「鶕鞘蟹康禺a管理法第四十四條規(guī)定，商品房預售需具備4個條件：(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。 三、商品房預售合同的效力認定 審判實踐中，因預售合同效力引發(fā)的糾紛嚴重影響著社會秩序的穩(wěn)定。而商品房買賣合同的標的物為正在建設和已竣工的房屋，其中正在建設的房屋就是通常所說的期房、樓花，包括經依法獲準尚未建造或者正在建造中的房屋。因此，《解釋》將調整對象明確為因商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，即房地產開發(fā)企業(yè)建造并向社會公開出售房屋的買賣行為，出賣人主體只限為房地產開發(fā)企業(yè)。如，需補交土地出讓金或者相當于土地出讓金的價款或者居住一定年限后方可出售。受國情和歷史原因的影響，目前我國存在著不同種類的房屋，有由房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、公民個人所有的私有房等等。下面就《解釋》的有關內容和情況作簡要說明，以便讀者了解。而現行的法律、法規(guī)比較原則，人民法院在審理商品房糾紛案件中遇到法律適用的難題。城市房地產管理法施行后，房地產市場秩序雖較以往有了較大改觀，但由于房地產市場處于發(fā)育階段，市場管理機制尚不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是出賣人借機違法經營，如無證銷售、一房數賣、面積縮水、發(fā)布虛假廣告等，嚴重擾亂了房地產市場秩序，損害了廣大買受人的利益，導致商品房買賣合同糾紛大量增加。城市房地產管理法的頒布施行和商品房市場的發(fā)展變化，商品房買賣糾紛也日益凸現，成為社會矛盾的焦點。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第16頁 共16頁審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用 韓延斌 一、起草背景 隨著我國市場經濟體制的建立，房地產業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國民經濟的支柱產業(yè)。住房制度深化改革和城鎮(zhèn)居民住房的社會化和商品化，使得房地產業(yè)在我國實現全面小康進程中的基礎性、先導性、支柱性地位越來越為社會所認同。 針對城市房地產管理法施行前的房地產糾紛案件，最高法院曾于1995年12月27日制定了《關于審理 房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答》(以下簡稱《解答》)，使房地產糾紛得以及時、有效地處理。據統計，全國法院2002年受理的8萬多件房地產案件中，商品房買賣合同糾紛占 25%，而在200)年第一季度受理的6898件房地產案件中，商品房買賣合同糾紛就占近50%.同時，現實社會和審判實踐中出現的商品房包銷、商品房擔保貸款(按揭)等新問題也亟待解決。為此，從2002年3月初，最高法院們多次派人赴全國各地進行調研，并廣泛征求各級法院、全國人大法工委、國家土地資源部、建設部、專家學者、律師、房地產開發(fā)企業(yè)、消費者協會等各方面意見，經過數十次討論易稿，最后經最高法院審委會討論通過，于2003年5月7日公布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，共28條?！ 《?、《解釋》的適用范圍 這是適用本《解釋》首先要明確的前提條件。但根據我國現行的房地產法律、法規(guī)和有關政策，經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房等房屋的上市交易要受國家政策的調整，該類房屋不能自由交易。而私有房屋雖可上市交易，但糾紛不突出，在審判實踐中發(fā)生的房屋買賣糾紛絕大多數是因房地產開發(fā)企業(yè)出售其建造的商品房而引發(fā)的?！ 「鶕贤P于買賣合同的規(guī)定和出賣人出售的商品房建造狀況，《解釋》第1條對商品房買賣合同作出明確解釋，即商品房買賣合同是指出賣人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同，包括商品房預售合同和商品房現售合同。已竣工的房屋是已建成的房屋，包括經有關部門驗收合格的房屋和尚未驗收合 格的房屋?！督忉尅返?條、第9條分別就商品房預售許可證明的取得和商品房預售合同的登記備案對預售合同效力的認定處理作出了相應的規(guī)定。(2)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。(4)已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。一種意見認為，因商品房預售實行許可證制度，只要出賣人持有預售許可證明，其與買受人簽訂的預售合同即為有效。 筆者
合同協議相關推薦
鄂ICP備17016276號-1