審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用-展示頁
2025-01-09 19:43本頁面
【正文】 原則應(yīng)負(fù)的義務(wù)，可考慮以締約過失責(zé)任對(duì)買受人予以補(bǔ)救?！ ∷摹⑸唐贩夸N售廣告和宣傳資料內(nèi)容的性質(zhì)認(rèn)定 目前，商品房90%以上是以廣告形式向社會(huì)公開出售的，出賣人為了獲取高額利潤，就會(huì)在宣傳廣告中夸大渲染，而在交房時(shí)往往又無法兌現(xiàn)，因此，商品房銷售廣告引發(fā)的糾紛在審判實(shí)踐中也大量存在?！ ?duì)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定的商品房預(yù)售合同登記備案問題，筆者認(rèn)為，從我國現(xiàn)行的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的立法規(guī)定看，商品房預(yù)售合同的登記備案在目前應(yīng)屬于房產(chǎn)管理部門和土地管理部門對(duì)合同的一種行政管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件，實(shí)務(wù)界和理論界對(duì)此也已基本形成共識(shí)。 其次，考慮到我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)制還不健全，商品房交易行為也不規(guī)范，《解釋》將出賣人取得商品房預(yù)售許可證明的時(shí)間放寬至起訴前，而不是簽訂合同時(shí)，也就是只要出賣人在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，人民法院也可認(rèn)定商品房預(yù)售合同有效，以盡量促使合同有效成立和維護(hù)商品房交易的安全。這既可劃清司法審判機(jī)關(guān)與行政管理部門之間的權(quán)限，有利于各司其職，也可避免大量無效合同的出現(xiàn)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)交易和推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。從實(shí)質(zhì)上審查出賣人是否具備全部預(yù)售條件則是行政管理部門的權(quán)限。這就表明只要出賣人按照法定程序向房地產(chǎn)行政管理部門申請(qǐng)辦理并取得預(yù)售許可證明的，即可認(rèn)定其具備全部預(yù)售條件。從該法規(guī)定的商品房預(yù)售條件看，也均反映的是出賣人與行政管理部門之間的關(guān)系問題。另一種意見認(rèn)為，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的4個(gè)條件是商品房預(yù)售行為必須同時(shí)具 備的法定要件，否則預(yù)售合同無效。但對(duì)如何理解預(yù)售條件和認(rèn)定合同效力之間的關(guān)系問題，起草過程中有兩種意見。(3)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售需具備4個(gè)條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。 三、商品房預(yù)售合同的效力認(rèn)定 審判實(shí)踐中，因預(yù)售合同效力引發(fā)的糾紛嚴(yán)重影響著社會(huì)秩序的穩(wěn)定。而商品房買賣合同的標(biāo)的物為正在建設(shè)和已竣工的房屋，其中正在建設(shè)的房屋就是通常所說的期房、樓花，包括經(jīng)依法獲準(zhǔn)尚未建造或者正在建造中的房屋。因此，《解釋》將調(diào)整對(duì)象明確為因商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并向社會(huì)公開出售房屋的買賣行為，出賣人主體只限為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。如，需補(bǔ)交土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款或者居住一定年限后方可出售。受國情和歷史原因的影響，目前我國存在著不同種類的房屋，有由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、公民個(gè)人所有的私有房等等。下面就《解釋》的有關(guān)內(nèi)容和情況作簡(jiǎn)要說明，以便讀者了解。而現(xiàn)行的法律、法規(guī)比較原則，人民法院在審理商品房糾紛案件中遇到法律適用的難題。城市房地產(chǎn)管理法施行后，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序雖較以往有了較大改觀，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)育階段，市場(chǎng)管理機(jī)制尚不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是出賣人借機(jī)違法經(jīng)營，如無證銷售、一房數(shù)賣、面積縮水、發(fā)布虛假廣告等，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害了廣大買受人的利益，導(dǎo)致商品房買賣合同糾紛大量增加。城市房地產(chǎn)管理法的頒布施行和商品房市場(chǎng)的發(fā)展變化，商品房買賣糾紛也日益凸現(xiàn)，成為社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第16頁 共16頁審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用 韓延斌 一、起草背景 隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。住房制度深化改革和城鎮(zhèn)居民住房的社會(huì)化和商品化，使得房地產(chǎn)業(yè)在我國實(shí)現(xiàn)全面小康進(jìn)程中的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性地位越來越為社會(huì)所認(rèn)同?！ ♂槍?duì)城市房地產(chǎn)管理法施行前的房地產(chǎn)糾紛案件，最高法院曾于1995年12月27日制定了《關(guān)于審理 房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》(以下簡(jiǎn)稱《解答》)，使房地產(chǎn)糾紛得以及時(shí)、有效地處理。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國法院2002年受理的8萬多件房地產(chǎn)案件中，商品房買賣合同糾紛占 25%，而在200)年第一季度受理的6898件房地產(chǎn)案件中，商品房買賣合同糾紛就占近50%.同時(shí)，現(xiàn)實(shí)社會(huì)和審判實(shí)踐中出現(xiàn)的商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款(按揭)等新問題也亟待解決。為此，從2002年3月初，最高法院們多次派人赴全國各地進(jìn)行調(diào)研，并廣泛征求各級(jí)法院、全國人大法工委、國家土地資源部、建設(shè)部、專家學(xué)者、律師、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者協(xié)會(huì)等各方面意見，經(jīng)過數(shù)十次討論易稿，最后經(jīng)最高法院審委會(huì)討論通過，于2003年5月7日公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)，共28條。 二、《解釋》的適用范圍 這是適用本《解釋》首先要明確的前提條件。但根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律、法規(guī)和有關(guān)政策，經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房等房屋的上市交易要受國家政策的調(diào)整，該類房屋不能自由交易。而私有房屋雖可上市交易，但糾紛不突出，在審判實(shí)踐中發(fā)生的房屋買賣糾紛絕大多數(shù)是因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售其建造的商品房而引發(fā)的。 根據(jù)合同法關(guān)于買賣合同的規(guī)定和出賣人出售的商品房建造狀況，《解釋》第1條對(duì)商品房買賣合同作出明確解釋，即商品房買賣合同是指出賣人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同，包括商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。已竣工的房屋是已建成的房屋，包括經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格的房屋和尚未驗(yàn)收合 格的房屋?！督忉尅返?條、第9條分別就商品房預(yù)售許可證明的取得和商品房預(yù)售合同的登記備案對(duì)預(yù)售合同效力的認(rèn)定處理作出了相應(yīng)的規(guī)定。(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。(4)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。一種意見認(rèn)為，因商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，只要出賣人持有預(yù)售許可證明，其與買受人簽訂的預(yù)售合同即為有效。 筆者
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