【正文】 定因素 公寓的客戶基本上都是投資客，看重項目的 區(qū)位和地段 ，看重項目的未來升值潛力，較少的客戶單純?yōu)楂@得短期出租收益購房，其中部分客戶可能等待升值期間也會將公寓租出去，首先關(guān)注的是地段，看好項目的位置，其他方面關(guān)注的不是很多?；緸橥顿Y客，私營小老板、長慶職工、企事業(yè)單位中高層較多 6900 5065 1棟 天地時代廣場 商住公寓 投資客戶、生意人及企業(yè)中高層、本地客戶占 60% 6500 3040 開 1棟 白樺林居 商務(wù)公寓 /居住公寓 ?基本上都是投資客戶 ?陜北客戶、企業(yè)中高層、生意人、區(qū)域外高端客戶、一二線城市投資客戶 ?各類型投資客戶比例相當 2棟居住公寓、 1棟商務(wù)公寓 代表項目公寓購買客戶為投資客 市場機會挖掘 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫公寓市場分析回顧： 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域良好的發(fā)展前景，為投資客戶提供了有力的信心保障 ?短期內(nèi)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展空間有限，對于本項目而言，應(yīng)盡量控制辦公物業(yè)的規(guī)模，同時保持彈性處理。 m 房地產(chǎn)智庫寫字樓市場結(jié)論： 現(xiàn)狀 寫字樓市場發(fā)展緩慢，表現(xiàn)不佳 未來 區(qū)域辦公市場具備一定的發(fā)展空間 ?受整體西安市經(jīng)濟發(fā)展的限制， 整個寫字樓市場發(fā)展緩慢 ，寫字樓未拉開與住宅、公寓類物業(yè)的價格梯度； ?目前主要商務(wù)板塊要集中在高新區(qū)， 本區(qū)域商務(wù)氛圍較弱； ?區(qū)域主要客戶 以本地中小規(guī)模的草創(chuàng)型、成長型公司為主， 他們對物業(yè)的軟硬件設(shè)施要求不高，部分會選擇在公寓項目中辦公， 對租金的承受力有限。 市場足夠細分，寫字樓市場走向成熟，市場表現(xiàn)出明顯的產(chǎn)品細分特征 代表城市 三、四線城市 長沙、太原、武漢、哈爾濱、濟南、鄭州 杭州、青島、大連 、合肥、沈陽 北京、上海、廣州、 深圳、天津 世聯(lián)模型 西安 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫從世聯(lián)模型上看，西安寫字樓整體市場仍處于市場發(fā)展階段 非市場化時期 市場化啟動期 市場化發(fā)展期 市場化成熟期 人均 GDP 1000美元以下 10003000美元 30005000美元 5000美元以上 經(jīng)濟背景 第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)不發(fā)達 私營經(jīng)濟、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展 城市在區(qū)域的中心地位已經(jīng)形成，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對主導(dǎo)地位 市場特征 寫字樓市場未發(fā)育，大型企業(yè)的自建辦公樓為主 投資集中在住宅市場，寫字樓等其他物業(yè)市場并未細分出來。 ?沿未央路將出現(xiàn)大量中高端商業(yè)，共同形成區(qū)域商業(yè)的 “金廊” ?沿未央路向北，商業(yè)逐漸升級：鳳城二路 → 鳳城五路 →鳳城八路 商業(yè)現(xiàn)狀 消費者 發(fā)展趨勢 ?本項目應(yīng)抓住“公務(wù) /社交型商業(yè)”的市場空白，同時針對高端消費需求，以差異化、精品化的特色商業(yè)引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)升級 商業(yè)市場 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫商業(yè)市場結(jié)論： ?目前區(qū)域商業(yè)主要分為 4大類型：社區(qū)型、區(qū)域主流型、目的地型、商務(wù) /社交型，其中 公務(wù) /社交型商業(yè)設(shè)施較少，存在市場機會 。 m 房地產(chǎn)智庫商業(yè)市場分析回顧： 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫本項目先天條件 ?未央路與鳳城八路的“黃金十字”，區(qū)域核心地位 ?緊鄰行政中心、城運公園，絕佳城市資源 ?國際五星級酒店，高尚品質(zhì) …… 對于本項目而言， 應(yīng) 占位 “ 城市新中心 ” 的發(fā)展平臺 樹立 “ 城市 區(qū)域代言 ” 的高形象 預(yù)見區(qū)域發(fā)展未來，引領(lǐng)區(qū)域升級 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫城市空間發(fā)展 ，既曲江、高新板塊之后， 北部經(jīng)開區(qū)成為熱點發(fā)展區(qū)域 2.“ 西安向北”的城市發(fā)展新戰(zhàn)略，使得 北城發(fā)展是大勢所趨 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 ，房地產(chǎn)市場將從 快速發(fā)展期進入平穩(wěn)發(fā)展階段 。 m 房地產(chǎn)智庫前期主要結(jié)論回顧 一、本體解析與問題界定 二、城市與區(qū)域發(fā)展解讀 三、市場環(huán)境分析 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 開業(yè)時間： ?計劃 2023年正式開業(yè) 檔次定位： ?國際五星級標準（計劃引入萬豪、萬麗等國際品牌） 酒店規(guī)模： ?總規(guī)模： （房間數(shù)量 250280間套） 根據(jù)政府規(guī)劃要求，本項目將包含 “國際五星級酒店” 規(guī)劃要求 ?本項目酒店部分的市場研究與定位工作已經(jīng)完成。 m 房地產(chǎn)智庫項目總占地約 ，容積率為 4，住宅與公建部分各占 50%（各 11萬平米） ?占地面積： （ 83畝）； ?容積率： 4； ?總建面： 約 22萬平米； ?規(guī)劃物業(yè)： 包含酒店（政府要求）、住宅、商業(yè)等物業(yè)類型； ?限定條件： ?住宅與公建部分各占 50%； ?用地界限沒有規(guī)定，但住宅與公建的占地需保證各占 50%； ?住宅與公建的容積率同為 4，可做適當調(diào)整； ?無限高要求； 規(guī)模指標 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 項目區(qū)位 行政中心新址 繞城高速公路 北二環(huán) 未央路 城市運動公園 經(jīng)開區(qū) 西高新 曲江 浐灞 內(nèi)城 西郊 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫前期主要結(jié)論回顧 一、本體解析與問題界定 二、城市與區(qū)域發(fā)展解讀 三、市場環(huán)境分析 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫3 開發(fā)背景結(jié)論回顧 1 本體、城市、市場結(jié)論 —— 背景。 2023年 2月 本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫陜西富力地產(chǎn)北郊綜合體項目 （終稿匯報） 謹呈：陜西富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 m 房地產(chǎn)智庫前期工作回顧 本次溝通主要內(nèi)容 ?本體、城市、市場等結(jié)論回顧 ?項目發(fā)展策略與定位 ?物業(yè)配比及整體規(guī)劃建議 ?分物業(yè)定位與產(chǎn)品設(shè)計要點 ?開發(fā)進程及方案經(jīng)濟測算 目錄 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫本項目位于西安北郊經(jīng)開區(qū)，緊鄰未來西安市行政中心新址 ?項目區(qū)位： 本項目位于西安北郊，北二環(huán)以外，西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，緊鄰西安市行政中心新址 及 城市運動公園 。 m 房地產(chǎn)智庫項目本體擁有強勢區(qū)位、便利交通、優(yōu)質(zhì)景觀、五星酒店配套四大優(yōu)勢 交通環(huán)境 ?強勢區(qū)位： 本項目位于西安北郊經(jīng)開區(qū)，緊鄰未來西安市行政中心新址 ?便利交通： ?項目緊鄰未央路、鳳城七路、鳳城八路交通主干線，通達性及昭示性良好； u位于未來西安地鐵 2號線與 4號線的交匯處，地鐵線路的建成通車，將進一步拉近項目與主城區(qū)的距離： u景觀資源： 項目北側(cè)緊鄰西安城市運動公園 —— 西北地區(qū)唯一的運動型主題公園 u規(guī)模指標： 項目總占地約 平米，容積率為 4，住宅與公建部分各占 50%（各 11萬平米） u限制條件： 根據(jù)政府規(guī)劃要求，本項目將包含 “國際五星級酒店”（規(guī)模 ） 鳳城七路 未央路 文景路 明光路 朱宏路 地鐵 2號線 鳳城五路 行政中心 城運公園 本項目 地塊 鳳城八路 地鐵 4號線 行政中心 城運公園 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫?政府規(guī)劃要求建設(shè) 國際五星級酒店 ； ?開發(fā)企業(yè)前期已委托GVA公司針對酒店部分進行了市場研究及定位工作。世聯(lián)將在此基礎(chǔ)上，結(jié)合其他物業(yè)市場環(huán)境，綜合研判本項目的整體發(fā)展建議。 m 房地產(chǎn)智庫問題界定 對于本項目，我們將重點解決 “定位” 及 “增值” 的問題： 問題界定 “定 位” “增 值” ?如何定位其他物業(yè)類型？ ?如何實現(xiàn)“分工協(xié)作、價值提升” ?如何充分挖掘項目價值，保證基礎(chǔ)目標的前提下，實現(xiàn)利潤最大？ 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫城市經(jīng)濟背景 ， 城市首位度高、輻射力強、發(fā)展?jié)摿?大 GDP平均增長速度保持在 13%以上 ，經(jīng)濟發(fā)展迅猛。 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫區(qū)域發(fā)展解讀 “產(chǎn)業(yè)拉動”向“新城”轉(zhuǎn)變，正在完成 “城市新中心” 的華麗轉(zhuǎn)身 2. “ 城市新中心”形成的過程中一定會出 現(xiàn)代言區(qū)域發(fā)展 的 標志性 建筑 3. 區(qū)域?qū)⑾蛑?復(fù)合、多元、綜合化 發(fā)展，逐步形成完善的城市功能體系與城市架構(gòu) 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫前期主要結(jié)論回顧 一、本體解析與問題界定 二、城市與區(qū)域發(fā)展解讀 三、市場環(huán)境分析 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫商業(yè)市場分析回顧： 本報告是嚴格保密的。 ?區(qū)域住宅底商均價已達 2萬 /平米以上 ?未來區(qū)域內(nèi)有充足的高端消費人群支撐； ?高端消費需求主要集中在品牌商品、大型餐飲、休閑娛樂等高端商業(yè)； ?高端消費者對于商業(yè)檔次、品牌、環(huán)境、服務(wù)的關(guān)注程度較高。 m 房地產(chǎn)智庫寫字樓市場分析回顧： 本報告是嚴格保密的。 產(chǎn)品細分開始，寫字樓的增長主要取決于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 m 房地產(chǎn)智庫區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治龌仡櫍? 本報告是嚴格保密的。 ?未來本區(qū)域?qū)⑿纬尚碌摹俺鞘兄行摹?，隨著區(qū)域中心化發(fā)展，高檔辦公物業(yè)具有一定發(fā)展空間； ?產(chǎn)品提升空間大：目前區(qū)域以商住公寓為主，純寫字樓少，產(chǎn)品形象、配置、配套等方面均 有很大提升空間； u投資需求旺盛： 投資客戶為目前區(qū)域?qū)懽謽堑闹髁徺I客戶。 寫字樓市場 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫項目名稱 類型 客戶 單價（元 /平） 總價（萬元） 銷售狀況 風(fēng)景御園 商住公寓 投資客戶為主、陜北等資源企業(yè)老板，周邊企業(yè)中高層、生意人等 6000 3060 2棟公寓 1棟（整層） 1棟分散 賽高街區(qū) 商住公寓 北郊 40%，西安其他區(qū)域 50%，外地 10%。 m 房地產(chǎn)智庫客戶類型 行為及置業(yè)特征 置業(yè)關(guān)注點 現(xiàn)有 客戶 陜北財富人群 ?經(jīng)濟實力很強，購買房產(chǎn)很大一部分原因是為資金找投資出口 ?擁有多處房產(chǎn)，西安出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)便會投資 ?購買數(shù)量較大，部分為整層購買公寓客戶 ?地段 ?升值空間 ?開發(fā)商品牌 區(qū)域內(nèi)企業(yè)中高層 ?經(jīng)濟實力較強，多為區(qū)域內(nèi)的企業(yè)中高管 ?對物業(yè)的鑒賞力較高，追求品質(zhì)產(chǎn)品 ?購買數(shù)量通常為 12套 ?地段 ?戶型 ?配套 區(qū)域內(nèi)私營小老板、生意人 ?有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，投資意識強 ?購房跟隨現(xiàn)象普遍 ?地段 ?開發(fā)商品牌 西安其他區(qū)域高端客戶 ?到處買房，看到優(yōu)質(zhì)物業(yè)便會購買，在西安有多處房產(chǎn) ?地段 ?配套 省外投資客戶 ?多與西安有地緣關(guān)系的投資客 ?少量西安旅游外地客戶 ?全國性投資客戶（隨著一二線城市投資風(fēng)險增加，這部分投資客戶數(shù)量將繼續(xù)增加） ?地段 ?升值空間 未來重要客戶 政府公務(wù)員 ?項目的重點潛力客戶 ?地段 公寓投資客戶主要以陜北客戶、區(qū)域內(nèi)中高管、私營老板、區(qū)域外客戶等幾類構(gòu)成，對地段、未來升值潛力最為關(guān)注 市場機會挖掘 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 —— 天地時代廣場 項目開了兩棟公寓， 1棟整層銷售， 1棟散售，整層買的客戶經(jīng)濟實力較強，有一部分是陜北客戶，有的購買基層做酒店用。 —— 風(fēng)景御園 投資客戶以中長期大投資客戶為主，關(guān)注最多的是 地段即升值潛力 ，還有一方面是轉(zhuǎn)手是否容易，好不好賣，能不能賣高價錢。單純尋求租金收益的小型 投資客戶較少。 m 房地產(chǎn)智庫客戶需求分析 —— 長線投資型客戶 收益性 安全性 進入性 流動性 投資者關(guān)心的四個方面 能不能掙錢？ 風(fēng)險大不大？ 門檻高不高？ 脫手容易嗎？