【正文】 年6月，人民法院出版社出版了由最高院民事審判第一庭編著的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（以下簡稱《理解與適用》），該書以較大篇幅對房屋認(rèn)購書進(jìn)行了闡述。 （二）、法律適用混亂局面產(chǎn)生的可能緣由 依本文所見，各地法院在處理認(rèn)購書糾紛時(shí)之所以出現(xiàn)法律適用的混亂局面，一方面在于我國大陸法學(xué)界對預(yù)約的研究尚不深入，至今未見理論與實(shí)務(wù)界高度認(rèn)同的預(yù)約研究權(quán)威論著，另一方面則可能在很大程度上與我國最高人民法院（以下簡稱最高院）對違反預(yù)約應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任模棱兩可的公開表態(tài)不無關(guān)系。 上述兩案同樣是開發(fā)商因房價(jià)大幅上漲故意違反認(rèn)購書拒絕訂立房屋買賣合同，而浙江高院與上海高院的判決結(jié)論與判決理由卻大相徑庭。承擔(dān)締約過失責(zé)任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機(jī)會的損失，并不包括強(qiáng)制締結(jié)本約的責(zé)任。 上海高院認(rèn)為：預(yù)約合同屬前締約時(shí)期締結(jié)的合同，雙方在此期間的磋商協(xié)議目的在于本約合同的訂立和履行，因此該期間產(chǎn)生的義務(wù)和責(zé)任有別于本約合同成立生效后產(chǎn)生的違約責(zé)任。遂依據(jù)合同法第四十二條等，參照佘山公司通知簽約價(jià)與雙方原認(rèn)購價(jià)的差價(jià)400余萬元，判令佘山公司除返還認(rèn)購款外，另酌情賠償張瑋約200萬元。張瑋主張的差價(jià)損失實(shí)為預(yù)售合同項(xiàng)下的履行利益，鑒于預(yù)約合同與預(yù)售合同之性質(zhì)不同，張瑋所支付的認(rèn)購費(fèi)亦非購房款，故其關(guān)于差價(jià)損失的訴訟請求缺乏合同與法律依據(jù)，難以支持。認(rèn)購協(xié)議簽訂后，張瑋按約支付了認(rèn)購款，但佘山公司在2004年9月7日發(fā)函通知張瑋簽訂正式的商品房買賣合同時(shí)，所提出的價(jià)格大大超出了雙方預(yù)約時(shí)約定的價(jià)格條件，違背了合同法所規(guī)定的誠實(shí)信用原則和公平原則。預(yù)約合同所指向的是簽訂本約之行為，其對當(dāng)事人的拘束力是創(chuàng)設(shè)了當(dāng)事人為將來訂立本約而協(xié)商的義務(wù)。張瑋不同意該通知中的售價(jià)，要求按原約定價(jià)格簽約，未果，遂向上海市第一中級人民法院（以下簡稱上海一中院）提起訴訟，請求判令：佘山公司按雙方認(rèn)購協(xié)議約定價(jià)格與張瑋簽訂A5別墅的買賣合同；若因佘山公司原因?qū)е聫埇|無法與佘山公司簽訂買賣合同的，則判令佘山公司賠償A5別墅現(xiàn)市場價(jià)（約2000萬元）與雙方原約定售價(jià)（約800萬元）的差價(jià)。在簽約當(dāng)日，張瑋向佘山公司支付了認(rèn)購費(fèi)100萬元，并選擇了別墅戶型。故依照合同法第一百零七條等撤銷原審判決，改判福田公司與陳小紅簽訂的《福田花園預(yù)訂單》繼續(xù)履行。福田公司要求提高單價(jià)，陳小紅不予同意，合同并未變更，雙方仍應(yīng)按照預(yù)訂單的約定履行。根據(jù)上述條款內(nèi)容，簽署商品房預(yù)（銷）售合同，僅為雙方需辦理的合約手續(xù)，主要條款應(yīng)以預(yù)訂單中的約定為準(zhǔn)，其他條款只需根據(jù)商品房預(yù)（銷）售合同格式文本和交易習(xí)慣即可確定。 浙江高院認(rèn)為：雙方簽訂的《福田花園預(yù)訂單》對陳小紅向福田公司訂購福田花園2124號營業(yè)房的面積和單價(jià)均作了明確約定，并注明交房日期，已經(jīng)具備商品房買賣合同的主要條款?，F(xiàn)因福田公司已就陳小紅所訂購房屋的面積及單價(jià)進(jìn)行單方變更，陳小紅對此不予認(rèn)可，雙方已就訟爭房屋的買賣合同內(nèi)容無法達(dá)成一致意見，而該合同的成立應(yīng)以雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示一致為前提，即雙方簽訂該預(yù)訂單意欲簽訂商品房預(yù)（銷）售合同的目的已無法實(shí)現(xiàn)，雙方簽訂的上述預(yù)約已無法繼續(xù)履行，遂判決駁回陳小紅的訴訟請求。因雙方協(xié)商未果，陳小紅于2003年7月23日向杭州市中級人民法院（以下簡稱杭州中院）提起訴訟，請求判令福田公司全面履行與陳小紅簽訂的營業(yè)房預(yù)訂合同。福田公司于2003年3月20日向陳小紅發(fā)出通知一份，以房屋拆遷難度大、開發(fā)成本增大為由，提出若要繼續(xù)購買所預(yù)購的營業(yè)房則以現(xiàn)價(jià)9折優(yōu)惠銷售，若不愿意購買的則雙倍返還訂金。陳小紅于當(dāng)日交納了該預(yù)訂單中所約定的預(yù)訂金。預(yù)訂金4萬元，交貨日期為2003年5月，陳小紅應(yīng)在接福田公司通知后十天內(nèi)辦理合約手續(xù)及交付款項(xiàng)，其他買賣條款以商品房預(yù)（銷）售合同為準(zhǔn)。 （一）、司法實(shí)務(wù)中法律適用的混亂局面 由于不同法院對認(rèn)購書的法律性質(zhì)以及違反認(rèn)購書應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任認(rèn)識不一，實(shí)務(wù)中法院在處理認(rèn)購書法律糾紛時(shí)已經(jīng)出現(xiàn)法律適用的混亂局面。 一、問題的提出 在我國近些年的房屋交易實(shí)務(wù)中，無論是新房買賣或是二手房買賣，很多賣房人與買房人都會預(yù)先簽訂一份認(rèn)購書〔1〕，約定雙方在將來某個(gè)時(shí)間按認(rèn)購書約定條件簽訂房屋買賣合同，以此提前鎖定交易機(jī)會。房屋認(rèn)購書義務(wù)人若無正當(dāng)理由拒絕訂立本約，則同時(shí)滿足違約責(zé)任與締約過失責(zé)任的構(gòu)成要件，構(gòu)成違約責(zé)任與締約過失責(zé)任的競合，權(quán)利人可擇一要求義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任。編號：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第24頁 共24頁透析房屋認(rèn)購書法律責(zé)任 韋劍 上海孫仁榮律師事務(wù)所律師 上傳時(shí)間200689 瀏覽次數(shù)2229 字體大小：大 中 小 關(guān)鍵詞 房屋認(rèn)購書預(yù)約本約違約責(zé)任締約過失責(zé)任繼續(xù)履行強(qiáng)制締約 內(nèi)容提要 目前在我國大陸對違反房屋認(rèn)購書應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任,無論是理論界還是實(shí)務(wù)界觀點(diǎn)都并不統(tǒng)一，以致人民法院在處理具體案例時(shí)已經(jīng)出現(xiàn)法律適用的混亂局面。本文認(rèn)為，通常情況下，房屋認(rèn)購書是房屋買賣合同的預(yù)約合同，該合同之義務(wù)人負(fù)有在約定時(shí)間按房屋認(rèn)購書預(yù)定條件與對方簽訂房屋買賣合同的合同義務(wù)。按照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，房屋認(rèn)購書權(quán)利人有權(quán)要求拒絕訂立本約的義務(wù)人承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任。由于近年來我國房價(jià)大起大落，導(dǎo)致因認(rèn)購書而產(chǎn)生的法律糾紛（特別是因一方故意違約產(chǎn)生的糾紛）大量涌現(xiàn)。其中最為典型的案例如下： 陳小紅訴浙江福田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋認(rèn)購合同糾紛案〔案號：（2003）浙民一終字第271號〕 陳小紅與浙江福田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱福田公司）于2000年11月11日簽訂《福田花園預(yù)訂單》一份，約定由陳小紅向福田公司訂購福田花園營業(yè)房：21號，單價(jià)3120元平方米；22號，單價(jià)3140元平方米；23號， ，單價(jià)3140元平方米；24號，單價(jià)3160元平方米。若陳小紅逾期未辦理合約手續(xù)、支付款項(xiàng)的以違約論，訂金不予退還，視為放棄購買。2001年11月30日福田公司取得了包括本案訟爭房屋在內(nèi)的福田花園15號樓的商品房預(yù)售證。2003年3月27日，陳小紅委托律師向福田公司發(fā)出公函一份，對福田公司提出的解決營業(yè)房問題的兩種方案明確表示反對，并要求按照雙方在《福田花園預(yù)訂單》中約定的房屋面積及單價(jià)辦理購房手續(xù)。 杭州中院認(rèn)為：陳小紅與福田公司簽訂的《福田花園預(yù)訂單》僅系雙方當(dāng)事人為日后簽訂商品房預(yù)（銷）售合同的預(yù)約。 一審判決后，陳小紅不服，向浙江省高級人民法院（以下簡稱浙江高院）提出上訴。此外，雙方在預(yù)訂條款中還明確約定：陳小紅應(yīng)在接福田公司通知后十天內(nèi)，前來按（約）訂立商品房預(yù)（銷）售合同，如逾期未辦理合約手續(xù)及支付款項(xiàng)，以違約論處，預(yù)付訂金不予退還，并予以自動放棄論；購房訂金可以沖房價(jià)款；其他買賣條款以商品房預(yù)（銷）售合同為準(zhǔn)。雙方當(dāng)事人的上述約定未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。本案亦不存在法律上或事實(shí)上不能履行的情形，只要福田公司按約履行，雙方的合同目的就能實(shí)現(xiàn)。 張瑋訴上海佘山國際高爾夫俱樂部有限公司別墅認(rèn)購合同糾紛案〔案號：（2005）滬高民一（民）終字第122號〕 2003年8月22日，張瑋與上海佘山國際高爾夫俱樂部有限公司（以下簡稱佘山公司）簽訂別墅認(rèn)購協(xié)議，約定：張瑋認(rèn)購佘山公司的A5高爾夫別墅，價(jià)格為地上部分8000元平方米，地下部分為3000元平方米，土地部分為1656元平方米；在簽約當(dāng)日張瑋應(yīng)向佘山公司支付人民幣100萬元認(rèn)購費(fèi)；佘山公司需在取得預(yù)售許可證后5個(gè)工作日內(nèi)書面通知張瑋；張瑋認(rèn)購權(quán)的有效期限為從認(rèn)購協(xié)議簽訂日起至佘山公司取得預(yù)售許可證后的第15天，如超出有效期限張瑋仍未就所挑選的物業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同，則視為放棄認(rèn)購權(quán)，佘山公司不計(jì)息退還認(rèn)購費(fèi)；如張瑋在規(guī)定期限內(nèi)與佘山公司簽訂商品房預(yù)售合同，則張瑋簽約時(shí)標(biāo)的物業(yè)所處位置和戶型及外立面風(fēng)格將與張瑋簽訂認(rèn)購協(xié)議時(shí)的選擇一致，認(rèn)購款可抵購房款的一部分。 2004年9月7日，佘山公司通知張瑋，其已經(jīng)取得訟爭別墅的預(yù)售許可證，要求張瑋按總價(jià)1200余萬元（比雙方原約定價(jià)格高400多萬元）的價(jià)格簽訂預(yù)售合同。 上海一中院認(rèn)為：張瑋與佘山公司簽訂的認(rèn)購協(xié)議為預(yù)約合同。在本約的簽訂過程中，雙方當(dāng)事人應(yīng)遵循誠實(shí)信用之原則，將預(yù)約所確定的原則貫徹到本約合同之條款中去。根據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)及司法解釋的相關(guān)規(guī)定，沒有賦予預(yù)約以強(qiáng)制訂立本約的效力，亦未規(guī)定根據(jù)預(yù)約強(qiáng)制實(shí)際履行本約的義務(wù)，故張瑋要求強(qiáng)制佘山公司締約并將房屋銷售給張瑋的訴訟請求不予支持，但佘山公司對其不遵循誠實(shí)信用原則履行簽訂本約義務(wù)之行為應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。但是，由于佘山公司不遵循誠實(shí)信用原則履行簽訂本約之義務(wù)，導(dǎo)致張瑋締約機(jī)會的喪失，佘山公司應(yīng)對此承擔(dān)責(zé)任并作出相應(yīng)賠償。 一審判決后，張瑋不服，向上海市高級人民法院（以下簡稱上海高院）提出上訴（在本案二審期間，佘山公司以約2000萬元的價(jià)格將訟爭別墅出售給他人）。根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，在違背預(yù)約合同的約定不履行簽訂本約義務(wù)的情況下，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。遂駁回張瑋上訴，維持原判。與法院處理“知假買假”案件相似，不同法院對類似認(rèn)購書糾紛案件作出迥異的判決，顯然違背“相類似者，應(yīng)為相同的處理” 〔2〕的法理，無疑會損及法律的權(quán)威性。 　　2003年4月28日，最高院公布《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。由于編著者的權(quán)威身份，《理解與適用》自出版后即成為各級法院審理商品房買賣合同糾紛案件時(shí)必須參考的最具權(quán)威性的著作。然而，由于《理