【正文】 第 24 頁(yè) 共 24 頁(yè)。故開(kāi)發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前與準(zhǔn)購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并未違反城市房地產(chǎn)管理法第四十四條。筆者以為，此觀點(diǎn)是對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)及房屋買(mǎi)賣(mài)合同本質(zhì)的誤解：依認(rèn)購(gòu)書(shū)，債務(wù)人所承擔(dān)的合同債務(wù)是在約定時(shí)間訂立本約；而依買(mǎi)賣(mài)合同，債務(wù)人承擔(dān)的合同債務(wù)是支付價(jià)金或交付房屋及轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)，二者判然有別。 〔43〕參閱：前揭史尚寬著《債法總論》，第13頁(yè)；前揭王澤鑒著《債法原理(一)》，第150頁(yè)。 〔41〕參閱：前揭史尚寬著《債法總論》，第13頁(yè)。 〔39〕參閱：譚蓉文。 〔37〕參閱：《理解與適用》，第62頁(yè)；前揭羊煥發(fā)著《當(dāng)事人就主合同的訂立不能協(xié)商一致，是否適用定金罰則－－評(píng)兩起商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案》。 〔35〕參閱：前揭陳耀東著《商品房買(mǎi)賣(mài)法律問(wèn)題專(zhuān)論》，第241頁(yè)。 〔33〕參閱：《理解與適用》，第62頁(yè)；前揭羊煥發(fā)著《當(dāng)事人就主合同的訂立不能協(xié)商一致，是否適用定金罰則－－評(píng)兩起商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案》。 〔31〕1985臺(tái)上字第1117號(hào)判決，轉(zhuǎn)引自前揭王澤鑒著《債法原理(一)》，第150頁(yè)。因?yàn)?，預(yù)售合同訂立后，若佘山公司如約履行本約，則張瑋將獲得系爭(zhēng)別墅的升值利益；若佘山公司違反本約，則張瑋可要求其承擔(dān)繼續(xù)履行或賠償損失等違約責(zé)任。 〔28〕臺(tái)灣地區(qū)司法院民事廳研究意見(jiàn)，轉(zhuǎn)引自前揭王澤鑒著《債法原理(一)》，第150頁(yè)注釋〔1〕。 〔26〕參閱：劉俊臣文。 〔24〕參閱：王澤鑒著《民法總則》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001年7月第1版，第249頁(yè)。 〔22〕參閱：最高人民法院經(jīng)濟(jì)庭編著《合同法解釋與適用》上冊(cè)，新華出版社，1999年4月第1版，第438頁(yè)；江平主編《中華人民共和國(guó)合同法精解》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1999年3月第1版，第92頁(yè)；前揭王利明等著《合同法》，第281頁(yè)；崔建遠(yuǎn)主編《合同法》第3版，法律出版社，2003年3月第3版，第255頁(yè)。 〔20〕參閱：前揭鄭玉波著《民法債編總論》，第31頁(yè)；史尚寬著《債法總論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2000年1月第1版，第13頁(yè)；臺(tái)灣地區(qū)司法院民事廳研究意見(jiàn)，轉(zhuǎn)引自前揭王澤鑒著《債法原理(一)》，第150頁(yè)注釋〔1〕。認(rèn)為違反認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的法官有：最高院韓延斌法官（參閱：2004年9月17日韓延斌在貴州省高級(jí)人民法院所作講座《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋的理解與適用》,檢索自中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)法律網(wǎng)(）房地產(chǎn)論壇）及上海高院薛文成、陸罡法官（參閱：上海高院官方網(wǎng)站《上海法院案例精選》欄目《陳海燕訴上海京城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商品房預(yù)售合同案》）。 〔17〕參閱：梁紅玉著《締約過(guò)失責(zé)任的適用》，檢索自山西大學(xué)法學(xué)院網(wǎng)站。 〔15〕參見(jiàn)本文所引張瑋訴佘山公司認(rèn)購(gòu)協(xié)議糾紛案上海高院判決理由。 〔13〕參閱：前揭王利明等著《合同法》，第12頁(yè)；前揭王澤鑒著《債法原理(一)》，第150頁(yè)；鄭玉波著《民法債編總論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2004年3月修訂2版，第30頁(yè)；黃立著《民法總則》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002年1月第1版，第277頁(yè)。 〔11〕參閱：譚蓉著《淺析商品房銷(xiāo)售中的認(rèn)購(gòu)書(shū)》，2002年8月6日《人民法院報(bào)》第三版。 〔9〕參閱：王澤鑒著《債法原理(一)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001年7月第1版，第147頁(yè)；前揭王利明等著《合同法》，第12頁(yè)。 〔7〕參閱：崔建遠(yuǎn)主編《合同法》，法律出版社，2003年3月第3版，第27頁(yè)；王利明、房紹坤、王軼著《合同法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002年3月第1版，第10頁(yè)。 〔6〕實(shí)際上，《理解與適用》在討論違反預(yù)約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任的性質(zhì)后，繼續(xù)討論繼續(xù)履行責(zé)任問(wèn)題，也證明了《理解與適用》并未明確否認(rèn)違反違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 〔5〕責(zé)任對(duì)責(zé)任承擔(dān)者而言無(wú)疑是一種不利益，由此，“責(zé)任包括利益”，在語(yǔ)法上即有待商榷。“責(zé)任”與“合同”為截然不同的法律概念，合同法第四十二條何以會(huì)成為預(yù)約合同的法律依據(jù)？依筆者觀點(diǎn)，與本約一樣，預(yù)約合同在現(xiàn)行法上的依據(jù)同樣是合同法第二條。為行文方便，除非另有說(shuō)明，本文所稱(chēng)認(rèn)購(gòu)書(shū)皆指至少包含以上內(nèi)容的此類(lèi)房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)。 注釋〔1〕實(shí)踐中使用的名稱(chēng)不一，也有稱(chēng)預(yù)訂書(shū)、認(rèn)購(gòu)單等。拋卻對(duì)預(yù)約的偏見(jiàn)，承認(rèn)違反認(rèn)購(gòu)書(shū)主要應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任，無(wú)疑會(huì)樹(shù)立正確的審判導(dǎo)向，促使當(dāng)事人更為主動(dòng)地履行認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定的訂立本約的合同義務(wù)，實(shí)現(xiàn)最高院所追求的提高本約簽約率的司法目標(biāo)〔45〕。 四、結(jié)語(yǔ) 認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)務(wù)中得到廣泛應(yīng)用這一事實(shí)本身即充分證明了認(rèn)購(gòu)書(shū)的存在價(jià)值。 綜據(jù)上述，臺(tái)灣地區(qū)最高法院所謂“預(yù)約與本約異其性質(zhì)與效力”，僅僅是指預(yù)約與本約“約定之內(nèi)容有所不同”，法律效力的內(nèi)容有別，并非是指預(yù)約是契約法王國(guó)的次等臣民，其法律效力比本約要低一等。至于所謂“‘預(yù)約權(quán)利人僅得請(qǐng)求對(duì)方履行訂立本約之義務(wù)，不能徑依預(yù)定之本約內(nèi)容請(qǐng)求履行云云’，似僅指在請(qǐng)求訂立本約之前，不得徑行單獨(dú)要求履行本約，但尚不禁止兩者同時(shí)合并請(qǐng)求。 從實(shí)務(wù)界看，臺(tái)灣地區(qū)司法院民事廳對(duì)預(yù)約的立場(chǎng)是：第一，民法雖未就預(yù)約特設(shè)其規(guī)定，惟預(yù)約系當(dāng)事人約定將來(lái)訂立某一契約之契約，本質(zhì)上仍不失債權(quán)契約之一種，故因預(yù)約而生之權(quán)義關(guān)系，自應(yīng)依一般債權(quán)契約之規(guī)定斷之；第二，預(yù)約義務(wù)人不履行訂立本約之義務(wù)，債權(quán)人可訴請(qǐng)履行，法院應(yīng)命債務(wù)人為訂立本約的意思表示，債務(wù)人不為意思表示者，視同判決確定時(shí)已為意思表示。事實(shí)上，預(yù)約與本約之差異僅在于約定之內(nèi)容有所不同”〔40〕。 對(duì)于預(yù)約與本約之異同，臺(tái)灣學(xué)者謝銘洋明確指出，“預(yù)約也是當(dāng)事人間在私法自治范圍內(nèi)，以自主之意思決定所形成的私的法律關(guān)系，其約定在當(dāng)事人間亦有拘束力，因此預(yù)約亦為契約之一種。但據(jù)筆者觀察，由于《理解與適用》沒(méi)有全面介紹臺(tái)灣地區(qū)理論與實(shí)務(wù)界對(duì)預(yù)約的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致大陸眾多法官對(duì)“預(yù)約與本約異其性質(zhì)與效力”多有誤解，以致在實(shí)務(wù)處理中出現(xiàn)雖表面認(rèn)可預(yù)約為獨(dú)立的合同，但事實(shí)上否定預(yù)約的合同效力的現(xiàn)象（如上述上海高院的判決）。預(yù)約權(quán)利人僅得請(qǐng)求對(duì)方履行訂立本約之義務(wù)，不能徑依預(yù)定之本約內(nèi)容請(qǐng)求履行”。 三、關(guān)于“契約有預(yù)約與本約之分，兩者異其性質(zhì)與效力。如此推理完全符合擔(dān)保法原理。既然認(rèn)購(gòu)書(shū)定金的擔(dān)保對(duì)象為認(rèn)購(gòu)書(shū)債權(quán)，則顯然應(yīng)當(dāng)將認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為認(rèn)購(gòu)書(shū)定金合同的主合同。依認(rèn)購(gòu)書(shū)當(dāng)事人之真意，雙方在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定定金條款的目的，顯然在于擔(dān)保雙方履行訂立本約的預(yù)約合同義務(wù)。 而將認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為認(rèn)購(gòu)書(shū)定金合同的主合同，則既符合當(dāng)事人之真意，也完全符合擔(dān)保法原理，不會(huì)產(chǎn)生“在邏輯上難以自圓其說(shuō)”的問(wèn)題。此外，在買(mǎi)賣(mài)合同訂立之前，買(mǎi)賣(mài)合同之債權(quán)尚未產(chǎn)生，依擔(dān)保從屬性原理，定金擔(dān)保權(quán)也不可能存在。而買(mǎi)賣(mài)合同的債權(quán)分別為出賣(mài)人享有的請(qǐng)求買(mǎi)受人支付價(jià)款的債權(quán)，以及買(mǎi)受人享有的請(qǐng)求出賣(mài)人交付標(biāo)的物及移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的債權(quán)。理由如下： 定金作為一種擔(dān)保方式，需以某種債權(quán)作為其擔(dān)保對(duì)象。而陳耀東教授則認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)才是認(rèn)購(gòu)書(shū)定金合同的主合同〔38〕。認(rèn)購(gòu)書(shū)與買(mǎi)賣(mài)合同系預(yù)約與本約關(guān)系當(dāng)無(wú)疑問(wèn)，有疑問(wèn)者，乃認(rèn)購(gòu)書(shū)與買(mǎi)賣(mài)合同何為認(rèn)購(gòu)書(shū)定金合同的主合同。 需補(bǔ)充說(shuō)明的是，將認(rèn)購(gòu)書(shū)定金定性為立約定金、違約定金，在義務(wù)人拒絕訂立本約情形下，有如下問(wèn)題值得探討： 第一，權(quán)利人在義務(wù)人承擔(dān)定金責(zé)任后，是否有權(quán)要求義務(wù)人承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任？ 第二，權(quán)利人是否可不要求義務(wù)人承擔(dān)定金責(zé)任，而直接要求義務(wù)人承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任？ 第三，在定金低于權(quán)利人遭受的實(shí)際損失的情況下，權(quán)利人是否可要求義務(wù)人賠償超出定金部分的損失？ 關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)定金合同的主合同問(wèn)題 訂有定金條款的認(rèn)購(gòu)書(shū)實(shí)際上包含了兩種合同關(guān)系，即預(yù)約與定金合同。因?yàn)榫皖A(yù)約未約定事項(xiàng)惡意協(xié)商僅構(gòu)成附隨義務(wù)的違反，并不適用定金罰則。 認(rèn)購(gòu)書(shū)定金罰則的適用 依通說(shuō)，只有在預(yù)約義務(wù)人拒絕按預(yù)約約定條件訂立本約時(shí)，方適用定金罰則〔36〕。而從預(yù)約角度看，認(rèn)購(gòu)書(shū)定金在于擔(dān)保預(yù)約所約定的簽約義務(wù)的履行，故認(rèn)購(gòu)書(shū)定金同時(shí)也符合違約定金的條件。 本文采最后一種觀點(diǎn)，認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)定金兼具立約定金與違約定金的屬性。 （五）、認(rèn)購(gòu)書(shū)的定金問(wèn)題 認(rèn)購(gòu)書(shū)定金的性質(zhì) 實(shí)務(wù)中，絕大部分認(rèn)購(gòu)書(shū)皆有定金的約定。若義務(wù)人惡意協(xié)商，故意拖延本約的訂立，則構(gòu)成合同附隨義務(wù)的違反，應(yīng)賠償對(duì)方因本約遲延訂立所遭受的損失。此外，若違約方惡意違約的目的在于追求額外利益（如上述佘山公司），則也應(yīng)剝奪違約方所獲得的額外利益歸守約方所有，以實(shí)現(xiàn)制裁違約行為，維護(hù)合同正義的目的。在預(yù)約義務(wù)人惡意制造障礙，致本約無(wú)法訂立的情況下（如開(kāi)發(fā)商與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并將該房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給該第三人），認(rèn)可預(yù)約權(quán)利人享有要求義務(wù)人賠償本約可得利益損失的請(qǐng)求權(quán)可能更為妥當(dāng)?！薄?1〕 本文認(rèn)為，鑒于預(yù)約與本約性質(zhì)與效力均有不同，上述臺(tái)灣地區(qū)法院的做法可資借鑒。換言之，預(yù)約同樣存在可得利益。 （四）、認(rèn)購(gòu)書(shū)（預(yù)約）與違約損害賠償 與一般合同無(wú)異，在預(yù)約義務(wù)人拒絕訂立本約，而權(quán)利人仍要求其締約的情形下，預(yù)約的履行（即訂立本約）往往對(duì)權(quán)利人有利益可言〔30〕。 本文認(rèn)為，上海高院的判決明顯違背了“違約方不能通過(guò)故意違約謀取利益”這一合同法價(jià)值底線(xiàn)，必將引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)，其不妥當(dāng)性顯而易見(jiàn)。依筆者管見(jiàn)，佘山公司故意違約是該案一、二審判決必然導(dǎo)致的結(jié)果?！?9〕 對(duì)于此案，眾多媒體對(duì)中江公司“主動(dòng)履約”的誠(chéng)信行為給