【正文】 解與適用》對(duì)違反認(rèn)購(gòu)書應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任這一關(guān)鍵問(wèn)題態(tài)度曖昧，未作出清晰、明確、有說(shuō)服力的表態(tài)，由此導(dǎo)致不同下級(jí)法院在揣摩該書作者原意時(shí)產(chǎn)生了截然不同的理解。但在討論預(yù)約時(shí)，對(duì)于違反預(yù)約應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任還是違約責(zé)任，該書作者觀點(diǎn)卻并不明了： 該書一方面將合同法第四十二條作為預(yù)約在現(xiàn)行法上的依據(jù)〔3〕，并明確稱違反預(yù)約“所承擔(dān)的責(zé)任屬締約的過(guò)失責(zé)任范疇”〔4〕。 但另一方面，《理解與適用》又將預(yù)約定性為獨(dú)立的合同。 其次，該書第58頁(yè)倒數(shù)第三行稱“預(yù)約合同責(zé)任存在本約訂立過(guò)程中，包括信賴?yán)?、期待利益”?〕。 依通常理解，信賴?yán)鎿p失是締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍，而可得利益損失是違約損害賠償責(zé)任的賠償范圍。因?yàn)槿绻`反預(yù)約不能承擔(dān)違約責(zé)任，則根本不可能賠償期待利益損失。 最后，《理解與適用》第61頁(yè)稱，“本條只規(guī)定違反認(rèn)購(gòu)書約定的定金罰則運(yùn)用方法，未規(guī)定違反認(rèn)購(gòu)書約定的違約責(zé)任和賠償責(zé)任，我們認(rèn)為這主要是基于兩點(diǎn)考慮：一是我國(guó)現(xiàn)行法未對(duì)預(yù)約合同作出規(guī)定，司法解釋不宜作出創(chuàng)設(shè)性規(guī)定；二是商品房銷售實(shí)務(wù)中，絕大多數(shù)認(rèn)購(gòu)書只有定金條款，沒(méi)有違約責(zé)任和賠償責(zé)任的約定。 綜上可知，對(duì)違反預(yù)約應(yīng)承擔(dān)何種性質(zhì)的法律責(zé)任，《理解與適用》并無(wú)明確表態(tài)。但對(duì)違反預(yù)約是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任，吳頌明文、譚蓉文、劉俊臣文觀點(diǎn)并不一致：吳頌明文認(rèn)為，如果預(yù)約當(dāng)事人違反“帶未決條款的預(yù)約”，則“可能承擔(dān)強(qiáng)制實(shí)際履行之責(zé)任”；而劉俊臣文、譚蓉文則顯然反對(duì)違反預(yù)約應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任。屬前契約階段合同，所承擔(dān)的民事責(zé)任屬締約過(guò)失責(zé)任范疇。二是預(yù)約合同是諾成合同，不受要物約束，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人主觀意志在合同成立中的決定作用。第三，簽訂預(yù)約合同的目的是訂立本約，由于本約所約定的義務(wù)是合同義務(wù)則直接具備履行內(nèi)容”。 《理解與適用》此處既在討論預(yù)約與本約之區(qū)別，其言外之意當(dāng)然是指預(yù)約雙方應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)不是合同義務(wù)。而本約一般則受要物約束，交付是合同履行的重要內(nèi)容”。 實(shí)質(zhì)上，諾成與要物均是針對(duì)合同的成立而言〔7〕。由此可知，絕大多數(shù)情況下，是否受要物約束，并不是預(yù)約與本約成立的區(qū)別。因此，絕大多數(shù)情況下，無(wú)論預(yù)約或本約，當(dāng)事人的主觀意志都對(duì)合同的成立起到?jīng)Q定性作用，在這一點(diǎn)上，預(yù)約與本約沒(méi)有區(qū)別。至于此后的房屋交付，則為本約的履行，與本約的成立并無(wú)關(guān)系。本文認(rèn)為，預(yù)約既為設(shè)立民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，在成立并生效后當(dāng)然也直接具備履行內(nèi)容（即簽訂本約），與本約亦無(wú)差別。上述浙江高院與上海高院所作出的觀點(diǎn)完全不同的判決，則是這種不同理解的最直接的體現(xiàn)，二者都能從《理解與適用》中找到判決依據(jù)。違反認(rèn)購(gòu)書究竟應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)法律責(zé)任，仍有待大陸法學(xué)理論與實(shí)務(wù)界作更深入的研究。 二、違反認(rèn)購(gòu)書應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任 （一）、認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì)及認(rèn)購(gòu)書當(dāng)事人所負(fù)擔(dān)的法律義務(wù) 認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì) 認(rèn)購(gòu)書法律性質(zhì)如何，大陸法學(xué)理論界曾有歧見(jiàn)，但目前大陸理論與實(shí)務(wù)界均取得共識(shí)：認(rèn)購(gòu)書是獨(dú)立的合同，是房屋買賣合同的預(yù)約〔8〕。因?yàn)槭紫?，認(rèn)購(gòu)書同樣是平等民事主體之間設(shè)立民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，完全符合我國(guó)合同法第二條對(duì)“合同”的定義，故認(rèn)購(gòu)書是應(yīng)該受合同法調(diào)整的合同；其次，認(rèn)購(gòu)書不是對(duì)房屋買賣合同債權(quán)的擔(dān)保（詳如下述），其效力并不依附于房屋買賣合同，故認(rèn)購(gòu)書又是獨(dú)立于房屋買賣合同的合同；最后，認(rèn)購(gòu)書是約定將來(lái)訂立房屋買賣合同的合同，符合民法學(xué)界對(duì)預(yù)約的定義〔9〕，故認(rèn)購(gòu)書又為房屋買賣合同的預(yù)約。有疑問(wèn)者乃認(rèn)購(gòu)書當(dāng)事人所負(fù)擔(dān)的合同義務(wù)的具體內(nèi)容如何。 本文從締約義務(wù)說(shuō)。當(dāng)事人在合同中作出的約定是確定當(dāng)事人所承擔(dān)合同義務(wù)的最主要依據(jù)。〔12〕”認(rèn)購(gòu)書作為一種預(yù)約合同，當(dāng)事人訂約的目的顯然是要訂立買賣合同，而非僅僅就買賣合同進(jìn)行磋商；最后，認(rèn)購(gòu)書既被定性為預(yù)約，依通說(shuō)，預(yù)約義務(wù)人所承擔(dān)的合同義務(wù)是訂立本約的締約義務(wù)〔13〕。換言之，在履行認(rèn)購(gòu)書過(guò)程中，當(dāng)事人還負(fù)有對(duì)認(rèn)購(gòu)書未作約定事項(xiàng)進(jìn)行公平協(xié)商的附隨義務(wù)。若認(rèn)購(gòu)書義務(wù)人負(fù)擔(dān)的合同義務(wù)為磋商義務(wù)，即等于說(shuō)預(yù)約義務(wù)人在訂立本約時(shí)有義務(wù)就本約內(nèi)容與對(duì)方討價(jià)還價(jià)。依通說(shuō)，對(duì)認(rèn)購(gòu)書已經(jīng)作出約定的該部分內(nèi)容，訂立買賣合同時(shí)，雙方當(dāng)事人都應(yīng)當(dāng)接受〔14〕，并無(wú)討價(jià)還價(jià)的余地。既然對(duì)本約核心內(nèi)容不能磋商，磋商義務(wù)從何談起？ 本文認(rèn)為，磋商義務(wù)說(shuō)未能準(zhǔn)確界定認(rèn)購(gòu)書當(dāng)事人所負(fù)擔(dān)的合同義務(wù)，把認(rèn)購(gòu)書之附隨義務(wù)誤認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書之主給付義務(wù)，由此直接導(dǎo)致在認(rèn)定違反認(rèn)購(gòu)書應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任時(shí)出現(xiàn)偏差。此外，更多人認(rèn)為違反預(yù)約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但對(duì)于是否應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任則未見(jiàn)闡釋〔18〕。理由如下： 首先，從預(yù)約角度考察，預(yù)約是獨(dú)立的合同，是與本約并存之另一種契約形態(tài)〔19〕。合同法第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合合同約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 其次，從本約角度考察，預(yù)約義務(wù)人拒絕訂立本約的行為違反誠(chéng)實(shí)信用原則，該行為也產(chǎn)生于本約訂立過(guò)程中，因此也符合合同法第四十二條締約過(guò)失責(zé)任的構(gòu)成要件，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。 （三）、認(rèn)購(gòu)書（預(yù)約）與強(qiáng)制締約 拒絕訂立本約是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任 對(duì)此問(wèn)題，即使是認(rèn)同違反預(yù)約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任者亦不無(wú)分歧。 本文認(rèn)為，依照我國(guó)現(xiàn)行合同法的規(guī)定，在預(yù)約債務(wù)人無(wú)正當(dāng)理由拒絕訂立本約的情況下，預(yù)約債權(quán)人有充分的法律依據(jù)要求其承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任： 如前所述，預(yù)約是獨(dú)立的合同，除有特別規(guī)定時(shí)，應(yīng)適用關(guān)于一般合同的規(guī)定?！钡谝话倭闫邨l規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！?依合同法上述規(guī)定，預(yù)約債權(quán)人有權(quán)要求拒絕訂立本約之預(yù)約義務(wù)人履行訂立本約的合同義務(wù)： 第一，依預(yù)約，債務(wù)人承擔(dān)的合同債務(wù)是與債權(quán)人訂立本約，其債務(wù)性質(zhì)屬于非金錢債務(wù)。 第三，訂立本約的債務(wù)不屬于不適于強(qiáng)制履行的范圍。對(duì)于此類債務(wù)，若強(qiáng)制債務(wù)人履行，則必然需要限制其人身自由，因此不適于強(qiáng)制履行〔22〕。若債務(wù)人拒絕對(duì)債權(quán)人要約進(jìn)行承諾，則法院可通過(guò)裁判的方式代替?zhèn)鶆?wù)人作出承諾，從而達(dá)到強(qiáng)制債務(wù)人履行締約義務(wù)的目的，此種強(qiáng)制履行的方式絲毫不影響債務(wù)人的人身自由。 第四，強(qiáng)制預(yù)約債務(wù)人履行締約義務(wù)對(duì)其也不存在履行費(fèi)用過(guò)高的問(wèn)題。 本文以為，那種雖承認(rèn)違反預(yù)約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但否認(rèn)違反預(yù)約應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行違約責(zé)任的觀點(diǎn)，正是源于認(rèn)為預(yù)約義務(wù)人所承擔(dān)的合同義務(wù)是磋商義務(wù)而非締約義務(wù)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。 需補(bǔ)充說(shuō)明的是，雖預(yù)約義務(wù)人所承擔(dān)的合同義務(wù)僅為按預(yù)約約定條件訂立本約，任何一方不得強(qiáng)迫對(duì)方接受未事先約定的條件，但即使預(yù)約雙方在訂立本約過(guò)程中就預(yù)約未約定事項(xiàng)無(wú)法達(dá)成一致，當(dāng)事人按預(yù)約約定條件訂立本約的義務(wù)并不能免除，任何一方雖不得就預(yù)約未約定事項(xiàng)將自己的要求強(qiáng)加于人，但仍可要求對(duì)方按預(yù)約約定條件訂立本約。實(shí)際上這也是為數(shù)眾多的學(xué)者與法官反對(duì)違反預(yù)約應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行違約責(zé)任的最主要的理由。自由是相對(duì)的，需受到法律限制，任何人在享受自由的同時(shí)，都必須承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，合同自由亦不例外。“私法自治的精神在于‘個(gè)人自主’，而個(gè)人既能‘自主決定’，就其行為自應(yīng)‘自我負(fù)責(zé)’，相對(duì)人的信賴及交易安全亦須兼籌并顧”〔24〕。“自主決定”者，即在法律允許范圍內(nèi)，當(dāng)事人享有自主決定是否與他人締約及自主決定合同內(nèi)容等自由；而“自我負(fù)責(zé)”的含義則是，合同既是“自主決定”的產(chǎn)物，一旦締約后，當(dāng)事人就受到該合同約束，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照約定履行合同義務(wù)。 從法律依據(jù)看，合同法第四條“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)”是合同法關(guān)于合同自由（自愿）的具體規(guī)定。對(duì)于預(yù)約而言，訂立本約是預(yù)約義務(wù)人必須履行的合同義務(wù)，法院干預(yù)其訂立本約的合同自由有充分的法律依據(jù)，故并不違反合同法第四條。 本文認(rèn)為，此種觀點(diǎn)亦不能成立。因此，只要預(yù)約雙方在預(yù)約中對(duì)本約的必要之點(diǎn)進(jìn)行了約定，則強(qiáng)制預(yù)約義務(wù)人訂立本約就具有可行性。至于其他內(nèi)容，在房屋買賣合同成立后，若雙方在履行該合同過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，法院自可依合同法第六十一條、第六十二條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》、《商品房銷售管理辦法》等相關(guān)法律、司法解釋、行政規(guī)章或者依誠(chéng)實(shí)信用原則、公平原則斷之。以代替違約方作出意思表示的方式強(qiáng)制締約之所以具有可操作性，是因?yàn)檫`約方應(yīng)當(dāng)作出的意思表示的內(nèi)容是確定的，因此法院可以代替違約方作出相同內(nèi)容的意思表示。某甲取得該樓盤預(yù)售許可證后，某乙向某甲發(fā)出以總價(jià)人民幣100萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買該房屋的要約，若某甲拒絕對(duì)某乙要約作出承諾，則法院可代替某甲作出“同意以人民幣100萬(wàn)元的價(jià)格將該房屋出賣給某乙”的承諾，使雙方買賣合同成立，從實(shí)際操作角度講完全具有可行性，并非“不現(xiàn)實(shí)”。比如，若作為房屋出賣方的被執(zhí)行人拒絕向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買方，則法院可通過(guò)裁定的方式，代替被執(zhí)行人作出移轉(zhuǎn)所有權(quán)的意思表示。 從比較法角度看，以臺(tái)灣地區(qū)為例，“預(yù)約義務(wù)人不履行訂立本約之義務(wù)，債權(quán)人可訴請(qǐng)履行，法院應(yīng)命債務(wù)人為訂立本約的意思表示，債務(wù)人不為意思表示者，視同判決確定時(shí)已為意思表示。 繼續(xù)履行違約責(zé)任與締約過(guò)失責(zé)任社會(huì)效果之差別 鑒于通常情形下締約過(guò)失責(zé)任與違約責(zé)任在責(zé)任范圍上的顯著差異，本文認(rèn)為，判令拒絕訂立本約的預(yù)約義務(wù)人承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任，顯然更符合合同法的價(jià)值取向，有利于教育預(yù)約義務(wù)人恪守誠(chéng)信，積極履行訂立本約的合同義務(wù)，減少預(yù)約糾紛的發(fā)生，從