【正文】 — —— —— 2023年 熊貓猴仔灣項(xiàng)目一 澳頭 44萬 ____ 一線海景 ____ ____ 2023年 熊貓猴仔灣項(xiàng)目二 澳頭 ____ 一線海景 ____ ____ 2023年 熊貓金海岸項(xiàng)目 霞涌 占地 ____ 一線海景 旅游度假區(qū) 度假設(shè)施、海景套房、望海別墅 首期 20萬平方米 預(yù)計(jì) 3年內(nèi)完成 津房項(xiàng)目 霞涌 5萬 一線海景 度假居住 別墅、公 寓 2023年初 板塊內(nèi)競爭項(xiàng)目 深業(yè)項(xiàng)目 巽寮 —— —— 一線海景 —— —— 2023年 長贏雙月灣項(xiàng)目 巽寮 20萬 一線海景 —— —— 2023年下半年 板塊竟?fàn)? 板塊競爭項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目區(qū)位 建筑面積 容積率 資源條 件 功能屬性 產(chǎn)品類 型 預(yù)計(jì)入市時(shí)間 長贏雙月灣項(xiàng)目 巽寮 20萬 一線海景 —— —— 2023年下半年 深業(yè)項(xiàng)目 巽寮 —— —— 一線海景 —— —— 2023年 小徑灣項(xiàng)目 巽寮 占地 —— —— —— —— 2023年 —— 巽寮 727畝 —— —— —— —— 2023年 碧桂園項(xiàng)目 亞婆角 8000畝 —— —— —— —— 2023年 熊貓猴仔灣項(xiàng)目一 澳頭 44萬 ____ 一線海景 ____ ____ 2023年 熊貓猴仔灣項(xiàng)目二 澳頭 ____ 一線海景 ____ ____ 2023年 津房項(xiàng)目 霞涌 5萬 一線海景 度假居住 別墅、公 寓 2023年初 板塊內(nèi)潛在竟?fàn)? 片區(qū)品牌 SWOT 分析 金融街的統(tǒng)一規(guī)劃，整體運(yùn)營 超優(yōu)越的自然海、山、沙難資源 濱海鎮(zhèn)的生活、度假多重規(guī)化 金融街的勢力與中國地產(chǎn)十強(qiáng)背景 優(yōu)勢 缺乏高檔成熟的濱海生活、度假圣地。 猴仔灣的優(yōu)勢在于資源，但由于無大型項(xiàng)目拉動(dòng)，及被分散分割開發(fā)，故難成大氣。 主指東西沖，海景資源和海質(zhì)都很不錯(cuò)，有先天優(yōu)勢，無投資方統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，政府分散了面積開發(fā)，不成大氣候。 主題在于對目標(biāo)群生活主題的產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的一種主張 . 有了它 ,才可以讓目標(biāo)群真正感動(dòng) \反復(fù)度假 . 研究國內(nèi)度假消費(fèi)文化 , 根據(jù)金融街品牌基礎(chǔ)， 參考銷售性住區(qū)主導(dǎo)的規(guī)劃， 金色海岸的核心特色構(gòu)成上， 美麗的大海不是主題， 白色的沙灘不是主題， 個(gè)性的藝術(shù)不是主題， 頂級(jí)的奢華不是主題 , 特色的商業(yè)不是主題 , 梅沙 霞涌 大鵬 澳頭 巽寮 純以度假娛樂為主，人滿為患，服務(wù)管理差，檔次逐步降級(jí)，有車一族的濱海渡假逐步排除對大小梅沙的選擇。 對度假的認(rèn)知越發(fā)的成熟，大部分有機(jī)會(huì)出國感受國外的度假。 客戶都希望通過度假生活越來越提升生活品質(zhì)。 □ 這些年 ， 我看海邊的東西都是外國人搞的 ， 華而不實(shí) ， 中國有錢人缺的是想法 ， 不懂得怎么 玩 ， 只知道花錢 ， 到海邊應(yīng)該是接受啟發(fā) 。 □ 家庭主題 ， 中國最大的隱蔽問題 ， 一棟樓再婚率高過 60%；美國大很多 ， 但美國是在開放的基本 上面對 ， 而我們是在封閉的基礎(chǔ)上爆炸 。 我們這一代就應(yīng)將三口 、 四口之家?guī)胱匀?， 帶入開 放的運(yùn)動(dòng)中去 。 □ 要明白一點(diǎn) ， 在中國高檔的私人圈子不可能太大 ， 大多忙著到國外去 。 那里的房子可 以買 ， 但是得看開發(fā)上的想法夠不夠吸引人 ， 有沒有實(shí)用的點(diǎn)子 。 深圳 、 廣州 就怪人太多套雜 ， 像樣的度假地少得狠 。 □ 要讓家人都去 ， 環(huán)境一定要人性 ， 大家去就是為了輕松開心 ， 可以沒有太多刻意的配套 ， 一家人 又不是去購物或聚餐 。 □ 海邊去了很多 ， 說實(shí)在的 ， 老是曬太陽 ， 煮餃子式游泳沒意思 。 接受不接受接受不接受接受不接受接受不接受 度假式第二居所功能細(xì)分調(diào)查（一、二） □ 絕佳的自然環(huán)境 □ 品質(zhì)純粹的度假環(huán)境（一般度假區(qū)不宜長留） □ 最好既像城市又像社區(qū) □ 蜂擁的螞蟻式的旅游團(tuán)不宜過多來打擾 □ 要有提升生活品質(zhì)的主題性空間或設(shè)施 □ 一般都缺乏讓人靜心或慢調(diào)積極的主題 □ 能帶動(dòng)家人或圈子朋友健康運(yùn)動(dòng)當(dāng)然最好，因?yàn)椴豢赡苊恐芏既ブ粸榱丝春? □ 千萬要跟城市里的商場分開，又不是去國外購物 □我們這些人自己一個(gè)人去玩不可能，人多了不可能總是高爾夫、 KTV、茶館。 廣州 83% 71% 感性印象結(jié)論：廣州是老城，本地人，外地人還是缺乏家人的感受，卻是商場如戰(zhàn)場。 深圳 87% 83% 感性印象結(jié)論：一定要和家庭需求結(jié)合，個(gè)人去，就去國外。 九塞溝 （ 雙飛 5日 2500/人 ） 2023年九寨溝的進(jìn)溝游客人數(shù)為125萬 , 2023年接待游客 次 ,同比增長 %。 西藏 （ 4900/人 /6天） 進(jìn)藏旅游人數(shù)由 1980年的 3525人次 ,增長到 2023年的 2512103人次 ,增長了 711倍。 2023年中國公民赴澳大利亞旅游突破 100萬人次 2023年中國公民赴泰國旅游突破８０萬人次 中國度假消費(fèi)現(xiàn)象與文化 (二 )地區(qū)概念分明 知名度假勝地費(fèi)用（ 2023年） 旅游度假人數(shù)趨勢 三亞 （ 2023元 /7天 /人） 三亞 2023年旅游人數(shù)為 萬 ,2023年為 ,2023年為達(dá)。金融街 金色海岸 07年度整合推廣方案 從濱海， 開始第二人生 成熟的策略思考是偉大戰(zhàn)役的基礎(chǔ) 金融街品牌 金色海岸項(xiàng)目品牌 策略及概念建議 本項(xiàng)目的操作模式 策略分析 品牌核心策略 企業(yè)品牌分析 度假物業(yè)、項(xiàng)目區(qū)域分析 目標(biāo)客戶分析 傳播策略 傳播概念 戰(zhàn)役執(zhí)行 策略階段 執(zhí)行階段 人們對車的情感寄托 （人與車） 品牌關(guān)系的現(xiàn)狀透析 品牌定義 傳播主要信息和利益點(diǎn) 必要的策分析論證 作為傳播平臺(tái)的“大創(chuàng)意” P 1 傳播戰(zhàn)役計(jì)劃簡要綜述 P 2 通過分析度假消費(fèi)文化＼度假物業(yè)現(xiàn)狀，制定度假物業(yè)的核心消費(fèi)要求 ?度假消費(fèi)現(xiàn)象與文化 ?度假物業(yè)概念界定 策略分析 品牌核心策略 企業(yè)品牌分析 度假物業(yè)、項(xiàng)目區(qū)域分析 目標(biāo)客戶分析 傳播策略 傳播概念 戰(zhàn)役執(zhí)行 策略階段 執(zhí)行階段 核心概念必須能夠深度關(guān)聯(lián)社會(huì)進(jìn)步主題 上市企業(yè)品牌成功 典型項(xiàng)目品牌成功 年度銷售業(yè)績實(shí)現(xiàn) 社會(huì)價(jià)值｜生活觀 物業(yè)價(jià)值｜規(guī)劃特色 行業(yè)價(jià)值｜思想特色 本案的社會(huì)價(jià)值在于＿實(shí)現(xiàn)傳播主題的延展性與可持續(xù)穿透力： 為珠三角先富人群建立更具精神進(jìn)步的（家庭）新生活觀與（家庭）休閑生活模式． 本案（度假型）物業(yè)價(jià)值在于： 在大小渾雜的度假物業(yè)環(huán)境下， 成功實(shí)現(xiàn)度假物業(yè)全新的體驗(yàn)性＼娛樂性＼享受性＼商業(yè)性＼相對居住性． 本案行業(yè)價(jià)值在于： 傳承并升級(jí)北京金融街區(qū)域型項(xiàng)目的因地制宜的成功模式． 核心概念必須能夠深度關(guān)聯(lián)社會(huì)進(jìn)步主題 上市企業(yè)品牌成功 典型項(xiàng)目品牌成功 年度銷售業(yè)績實(shí)現(xiàn) 策略分析 品牌核心策略 企業(yè)品牌分析 度假物業(yè)、項(xiàng)目區(qū)域分析 目標(biāo)客戶分析 傳播策略 傳播概念 戰(zhàn)役執(zhí)行 策略階段 執(zhí)行階段 度假 旅游 金色海岸物業(yè)功能概念要清晰，不刻意歸避“旅游難度”： 必須先建立旅游度假勝地概念（觀光｜娛樂｜科技｜藝術(shù)｜健康｜商業(yè)）， 再建立積極式度假生活概念（社區(qū)｜運(yùn)動(dòng)｜知識(shí)｜品位）， 同時(shí)需始終針對目標(biāo)群實(shí)際生活提升的具體問題（家庭問題｜進(jìn)步要求） , 為度假物業(yè)主題營造界定一個(gè)尺度． 中國度假消費(fèi)現(xiàn)象與文化 (一 )需求類型細(xì)分 工作緊張生活淡化 財(cái)富升級(jí)需要度假 拓展視野學(xué)習(xí)知識(shí) 厭煩物質(zhì)再要精神 家庭主題斷續(xù)單調(diào)物質(zhì) 生活 界線逐步模糊，需求主題卻日益明確＿健康開放娛樂自然 國內(nèi)度假物業(yè)基本都在單一的打造一種流于表面的物質(zhì)化形式， 結(jié)果大部分陷于不可持續(xù)的經(jīng)營慘狀． 地區(qū)級(jí) 國家級(jí) 世界級(jí) 歸屬 尊重 實(shí)現(xiàn) 需求層次 級(jí)別 時(shí)間 3天 空間 7天 15天 地區(qū)級(jí) 國家級(jí) 世界級(jí) 500KM 3000KM 5000KM 2023三亞年接待國內(nèi)旅游者 。三亞 2023年接待國內(nèi)旅游者 。 2023年 1月至 5月 ，西藏旅游經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)大幅增長態(tài)勢，共接待海內(nèi)外旅游者 672540人次，比 2023年同期增長 %，創(chuàng)歷史新高。 泰國 （平均消費(fèi) 400/天） 2023年達(dá) 711099人 2023年超過 80萬人次 太平洋島嶼 （ 7200元 / 5日 ） 2023年 ,中國赴太平洋島國的旅游人數(shù)超過了 50萬 黃金海岸 （ 20230人民幣 /人/10天 ） 2023年中國公民赴澳大利亞旅游人數(shù)歷史性地突破 100萬人次 到處飛的世界式度假是目標(biāo)客戶現(xiàn)狀需求 中 國 廣東省 惠州市 惠東縣 巽寮鎮(zhèn) 22平方公里的金色海岸為 地方概念，需世界級(jí)標(biāo)簽 非固定度假 固定度假 金色海岸必須超越 ，并針對生活習(xí)慣 ２ ３ ４ １ 必須并針對家庭概念倡導(dǎo)一種持續(xù)的新生活理念 地區(qū)級(jí) 國家級(jí) 世界級(jí) 度假特征 影響層面 不重復(fù) —— 反復(fù) 不重復(fù) —— 重復(fù) 時(shí)尚生活 品質(zhì)生活 出發(fā) —— 不重復(fù) —— 重復(fù)