【正文】 中的 無因管理 ，本案就較容易解決了。由于 A 公司是無合同管理，按照《條例》第 25 條第 2 款，業(yè)主 可以不支付 物業(yè)管理費(fèi)也是有法律依據(jù)的。因此業(yè)主不付物業(yè)管理費(fèi)和滯納金也于法有據(jù)。 因此 A 公司的行為屬無合同管理，或 自行提供服務(wù) 。就是說，進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)必須簽訂合同。業(yè)主根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第3 條第 4 款規(guī)定 本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。 一審判決結(jié)果： 一審法院根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第 24 條第 1 款和第 54 條第 2款規(guī)定，判決業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。雖然開發(fā)商未與其簽訂物業(yè)管理合同，后小區(qū)業(yè)主委員會成立，也 未聘用 A 公司，而是與 C 公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，但是在 B公司撤走至 C 公司進(jìn)小區(qū)前， A 公司實(shí)際進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。 沒有簽訂物管服務(wù)合同 業(yè)主該不該支付物業(yè)管理費(fèi) 案情介紹 : 小區(qū)部分業(yè)主以 A 物業(yè)管理公司（以下簡稱 A 公司）沒有與業(yè)主或開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同為由拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。該案例中的管理員吸取了搞錯業(yè)戶姓名的教訓(xùn)，事后不僅記住公司名稱、總經(jīng)理的姓名，也記住了與物業(yè)管理有來往的人員的姓名，從而拉近了雙方的距離。尊重是一個人雜社會活動、家庭生活中的基本需求。要員 的姓名，碰面時主動打招呼，對方連連稱贊物業(yè)管理到位。 管理員從此吸取教訓(xùn)，把廠區(qū)內(nèi)十幾家業(yè)戶、近百位 要員 （上自總經(jīng)理，下至與物業(yè)公司有關(guān)的一些部門總管、經(jīng)辦人）的姓名都背得滾瓜爛熟。年終總結(jié)時，公司領(lǐng)導(dǎo)請收費(fèi)率達(dá) 96%的某通用廠房廠區(qū)的管理員介紹經(jīng)驗(yàn)，該管理員說了這樣一個事：小區(qū)內(nèi)有十幾家業(yè)戶，一天，其中一家只租賃了一個層面通用廠房的某企業(yè)部門總管來找管理員，管理員張冠李戴，把對方的名字叫錯了。 物業(yè)公司可以在多方面關(guān)心李老太，但沒有權(quán)力和義務(wù)為其支付醫(yī)療費(fèi)和精神損失費(fèi)。 《民法通則》，民法細(xì)則中明文規(guī)定：凡因個人原因引起的意外傷害（除工作范圍內(nèi)）其責(zé)任自負(fù)。 點(diǎn)評： 案例涉及小區(qū)內(nèi)發(fā)生個人原因引起的意外傷害問題。 幾經(jīng)交涉，物業(yè)公司未做承擔(dān)，李老太一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司推上法庭。 業(yè) 主在小區(qū)道路上摔倒 狀告物業(yè)公司 案情介紹 : 小區(qū)內(nèi)一號樓 405 室的李老太在雪后出門，在小區(qū)的步行街不慎跌倒，跌斷右腿股骨頭，安全員發(fā)現(xiàn)后立即將李老太送進(jìn)醫(yī)院。仿佛物業(yè)公司一說管理，就是想凌駕于客戶之上似的。從此以后，該店亂倒贓物的事再也沒有發(fā)生過。老板開始還很不耐煩，可看到管理處態(tài)度誠懇，服務(wù)周到，真正為業(yè)主、租戶辦事，便轉(zhuǎn)陰為晴，欣然接受了管理處的建議。管理處考慮到這家店鋪內(nèi)缺少排水系統(tǒng)，確有不便，隨后買來一個帶蓋的 大塑料桶，送 到店鋪里。 老板不等主管說完就頭一搖：那我不管！ 結(jié)果，碰了一個不軟不硬的釘子。管理 處主管于是又再次登門，找到該店老板。 就此問題，管理處主管上門找該店老板溝通，沒用多說，老板就表明態(tài)度，馬上整改，保證污水直接倒在洗手盆內(nèi)，將塑料袋棄置于垃圾桶內(nèi)。經(jīng)過觀察詢問，查明這些污水和塑料袋來自三樓一間從事足底按摩的店鋪。這些文本當(dāng)然要通過律師審核，但僅僅通過律師審核是不夠的，如果有條件，最好能夠征詢一下物業(yè)管理專家們的意見。 對欠租租戶采取措施的基礎(chǔ)是與之簽署了具備法律效力的租賃合同。 一般情況下，對欠租租戶的處理要依據(jù) 1998 年建設(shè)部《關(guān)于物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃的管理準(zhǔn)則》規(guī)定：對欠租人先進(jìn)行書面催租，如果沒有得到有效回應(yīng)，則以書面形式說明期限，并采取措施，這類措施的實(shí)施要堅(jiān)決有效，要有層次，要能夠解決問題，并且可 以把出現(xiàn)后遺癥的可能性降至最低。這時 A 公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為寫字樓物業(yè)管理部門 侵犯了他們的權(quán)利，遂雙方引起糾紛。期限到了，物業(yè)管理部門將其通訊線路從接線大盤上摘除。 客戶欠租 物管應(yīng)該怎么做 案情介紹： 某高級商務(wù)辦公樓內(nèi)有一本地公司 A 公司，其業(yè)務(wù)并未因入駐了一個好的辦公樓而有進(jìn)一步發(fā)展，反而較為昂貴的房租倒成了不小的負(fù)擔(dān)，一年多以后，欠租的情形出現(xiàn)了。 據(jù)此，原告應(yīng)當(dāng)對自己的過錯行為承擔(dān)主要責(zé)任。 第三，原告在朝載貨電梯行走時，被告曾勸原告不要走此臺階，以免滑倒摔傷，但原告不聽勸阻，仍走上臺階。原告不愿登樓梯，執(zhí)意乘載貨電梯，主觀上存在故意。 二、原告有過錯，應(yīng)對 自身傷害承擔(dān)主要責(zé)任。 第四：被告物業(yè)管理單位有過錯。 第二：產(chǎn)生了損害原告生命健康權(quán)的后果。發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)施或者公共設(shè)施損壞時，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)公司的約定進(jìn)行維修。 第一：物業(yè)管理單位的行為具有違法性。 但被告作為廠房的物業(yè)管理單位應(yīng)對物業(yè)公共配套設(shè)施完好起保養(yǎng)維修的責(zé)任，在接到廠房漏水報(bào)修通知后，理應(yīng)及時修理，但未提供及時安排修理的有效證據(jù)，發(fā)現(xiàn)結(jié)冰后未及時清除或積極的防范措施，故對原告滑倒致傷應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。徐某要求物業(yè)公司對此事承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司認(rèn)為沒有義務(wù)承擔(dān)，雙方各執(zhí)已見，因次起訴至法院。醫(yī)院診斷為：左肩肱骨骨折伴肩關(guān)節(jié)脫位。 物業(yè)管理實(shí)操案例 （共 37 篇） 目錄 一、日常篇 14篇 二、裝修篇 10篇 三、違規(guī)篇 3篇 四、突發(fā)事件篇 2篇 五、保安、公共秩序篇 4篇 六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛 4篇 一、日常篇 在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？ 案例介紹： 2020 年１月７日上午，徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺階上走，因當(dāng)天廠房三樓漏水正好滴在臺階上，由于天氣寒冷出現(xiàn)結(jié)冰。徐某走上臺階滑倒摔傷。 徐某摔傷當(dāng)天，該廠房的物業(yè)管理單位派人員前去探望。 法院判決： 法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道，白天行 走，也應(yīng)看到臺階上有結(jié)冰，并應(yīng)當(dāng)預(yù)見到滑冰的危險(xiǎn)性，故應(yīng)對摔傷的行為負(fù)主要責(zé)任。 案例分析： 一、被告物業(yè)管理單位的行為符合侵害生命健康權(quán)的民事責(zé)任構(gòu)成要件，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)的民事責(zé)任。《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定： 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持 住宅和公共設(shè)施完好，環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全。 可見，本案被告作為物業(yè)管理單位，有法定義務(wù)立即采取保護(hù)措施。 第三：被告的不作為行為與原告的損害之間有因果關(guān)系。本案被告作為廠房的物業(yè)管理單位負(fù)有保障物業(yè)使用方便、安全的義務(wù)，這種義務(wù)應(yīng)屬專業(yè)管理人應(yīng)盡的特別注意義務(wù)。 本案中，原告對自己摔傷有明顯的過錯，表現(xiàn)在以下三個方面： 第一，廠房外側(cè)電梯系載貨電梯是該廠房內(nèi)所有職工應(yīng)知的，原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道。 第二，原告應(yīng)當(dāng)看到臺階上有結(jié)冰，從安全起見，原告應(yīng)走人行通道，其主觀上有過失。 《中華人民共和國民法通則》第一百三十一條規(guī)定： 受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人 的民事責(zé)任。被告物業(yè)管理單位雖未及時修理、清除結(jié)冰或采取積極的防護(hù)措施，但已盡到了及時警示和告知的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)減輕其賠償責(zé)任。物業(yè)管理部門發(fā)出在指定的期限內(nèi)，如果 A 公司仍不付清欠款的話，將不得不采取必要措施中止部分服務(wù)的通知， A 公司對此未做出任何反應(yīng)，也沒有能力 做出反應(yīng)。 隨后 A 公司通訊中斷。 點(diǎn)評： 物業(yè)項(xiàng)目在招租招商過程中，要對租戶的商業(yè)信譽(yù)及其行業(yè)前景做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)研，盡可能避免可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 個別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些 質(zhì)地較為優(yōu)良 的公司或?qū)φ麄€項(xiàng)目較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當(dāng)?shù)膶捪藓蜏p免，在對這類公司采取處理措施時一般應(yīng)適當(dāng)留出余地。因而合同文本的有效性非常重要。 如何處理商戶的違規(guī)行為 案情介紹 : 某日，中海商城管理處的 工作人員巡視時，發(fā)現(xiàn)三樓公用洗手盆周邊墻面、地面濺有不少污水，丟有不少塑料袋，并發(fā)出陣陣異味。 這家足底按摩店的員工認(rèn)為洗手盆是公用設(shè)施（不是自己的孩子不心疼，這是許多人不愛護(hù)公共設(shè)施的心理動因），就隨意潑灑，有時甚至遠(yuǎn)離幾米，就將裝有按摩用過污水的塑料袋向洗手盆潑去。 但以后一段時間，情況依舊未變。這次老板態(tài)度大變，質(zhì)問： 你們不讓我把污水倒在那里，那你說倒在哪里才對？ 主管解釋說 并不是不讓你們往那倒，而是提醒你們望那倒的時候注意點(diǎn)兒，因?yàn)榄h(huán)境衛(wèi)生狀況不好，大家都要受到影響。 此路不通，就另辟蹊徑（一個好的物業(yè)管理工作者需要有不折不饒的韌勁，因?yàn)槲飿I(yè)管理中碰釘子的事太多了，碰釘子就打退堂鼓，那就什么事情也辦不成）。向老板提出，請他們在店內(nèi)將污水與塑料袋分置塑料桶里，待收集到一定程度，再由該店員工提出來倒掉。當(dāng)天就布置店鋪員工進(jìn)行整改。 點(diǎn)評： 現(xiàn)在相當(dāng)一部分人對物業(yè)管理公司只認(rèn)可服務(wù)，不認(rèn)可管理。其實(shí)管理也是服務(wù)，像處理類似事情能說不是管理嗎？像類似的事情不去大膽管理行嗎？當(dāng)然管理可以高于服務(wù)之中。 經(jīng)診斷為：右腿股骨頭粉碎性骨折，立即實(shí)施手術(shù)置換股骨頭，手術(shù)后李老太提出：她是在小區(qū)內(nèi)跌倒的，因?yàn)樽约好吭露冀晃飿I(yè)管理費(fèi)，其中包括了小區(qū)道路的公攤，那么，她在小區(qū)道路上跌傷的醫(yī)療費(fèi)用及精神損失費(fèi)用應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。 審理： 物業(yè)公司沒有義務(wù)承擔(dān)李老太醫(yī)療費(fèi)及精神損 失費(fèi)。 《中華人民共和國價格管理?xiàng)l例》是物業(yè)公司收費(fèi)的依據(jù)，其中住宅小區(qū)公共性服務(wù)中包括了小區(qū)道路的綠化管理費(fèi)，李老太所交物業(yè)管理費(fèi)中的公攤是屬于正常的收費(fèi)范圍。 李老太雖在小區(qū)內(nèi)道路上跌倒，沒有他人傷害，且小區(qū)步行街積雪已打 掃過，物業(yè)公司的本職工作沒有延誤， 雪后路滑，請當(dāng)心！ 的警示牌在小區(qū)步行街醒目處懸掛，李老太這種意外傷害的確是與自己不 當(dāng)心或一時路滑不適應(yīng)造成，與物業(yè)公司沒有直接責(zé)任關(guān)系。 尊重業(yè)主，從記住姓名開始 案例介紹： 某開發(fā)區(qū)內(nèi)十幾個通用廠房長區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)收繳率參差不齊。來人頓時拉下了臉，： 看不起我們小公司?。?此后一連幾 個月都拖繳物業(yè)管理費(fèi)。后來，有個新公司進(jìn)場沒幾天，管理員通過各種渠道得到了業(yè) ?quot。 點(diǎn)評： 物業(yè)管理服務(wù)有很多口號，諸如 以人為本 、 客戶就是上帝 等，其精髓是對業(yè)主要尊重。如何運(yùn)用禮貌、熱情、真誠、高超的服務(wù)，使業(yè)主得到受尊重的滿足，是物業(yè)管理的一門學(xué)問 。這一件小事說明了物業(yè)管理處處都有文章可做。 A 公司認(rèn)為自己是經(jīng)原在該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理的 B 公司同意，接替 B 公 司繼續(xù)物業(yè)管理服務(wù)的。 業(yè)主卻認(rèn)為：開發(fā)商和業(yè)主委員會均未聘請 A 公司，也未與其簽訂合同，未建立服務(wù)與被服務(wù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此 A 公司的訴訟主體資格不符；根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第 25 條第 2 款規(guī)定，可以不支付物業(yè)管理費(fèi)，請求法院駁回其起訴。 業(yè)主不服上述 判決，提起上訴。 18 條第 2 款也強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂 物業(yè)管理服務(wù)合同 。 且《合同法》第 10 條第 2 款也明文規(guī)定 法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。認(rèn)為由 A、 B 兩家公司的約定或同意就可以進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)于法無據(jù) ，對業(yè)主也不具有約束力。 案情分析： 本案的特殊性在于看似單純的物業(yè)管理糾紛，其實(shí)還包含了民法中的 無因管理 的法律關(guān)系。因此僅僅按照《條例》的有關(guān)規(guī)定判令業(yè)主支付管理費(fèi)，依據(jù)不足。《民法通則》第 92 條 沒有法定的或者約定的義務(wù)，為避免他人利益受損失進(jìn)行管理或服務(wù)的，有權(quán)要求受益人償付由此而支付的必 要費(fèi)用。 構(gòu)成 無因管理 ，在法律上應(yīng)具備三個要件： 一是必須沒有法定的或者約定的義務(wù)，即管理人既沒有法律規(guī)定的義務(wù)，也沒有接受他人的委托； 二是必須有為避免他人利益受損的意思，即管理的行為是出為他人謀利益的目的，由管理行為所取得的利益最終應(yīng)歸受益人所有； 三是必須有管理他人事務(wù)或服務(wù)于他人的行為。 二審判決： 二審法院正是考慮到 A 公司實(shí)際進(jìn)行了管理，根據(jù)等價有償?shù)脑瓌t，同時《條例》中的 可以不支付 而不是 應(yīng)當(dāng)不支付 ，又使二審法院能在 可以 二字上找到了依據(jù)，最終判令業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)，但對 A 公司加收滯納金的請求不予支持。 預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)是否合理 案情介紹 : 汪先生近日在辦理入住手續(xù)時，遇到了一件很不舒心的事：開發(fā)商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，否則不給辦理入住手續(xù)。 案情分析： 汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個問題： 一、應(yīng)該先接收房屋，還是先交物業(yè)管理費(fèi)？ 購房人與開發(fā)商簽約購房，雙方之間是一種買賣關(guān)系，而購房人與物業(yè)管理公司之間是一種委托服務(wù)的關(guān)系，這種委托關(guān)系成立的前提是：購房 人已經(jīng)取得了所購買的標(biāo)的物（房產(chǎn)），已成為業(yè)主。 開發(fā)商提出購房人以交納物業(yè)管理費(fèi)作為房屋交付的前提，實(shí)質(zhì)上是對房屋的交付增加了附設(shè)條件，是對雙方之間買賣合同的一種變更，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同只有在當(dāng)