【正文】 4) 彌補安順主題商業(yè)空缺 威脅： 1) 城市發(fā)展局限性 2) 舊城改造提速 3) 新型商業(yè)同現(xiàn)安順 小結(jié) 安順西秀區(qū)和開發(fā)區(qū)成熟商業(yè)屈指可數(shù)，主要以傳統(tǒng)商業(yè)街及小百貨、小超市為主（例如南街、顧府街、圖書街、利安商場、涌金服裝城、旺客隆、金克萊、恒源意通百貨等），主要集中在以大十字為中心 300 米范圍內(nèi)其業(yè)態(tài)單一，經(jīng)營雜亂無章，品牌結(jié)構(gòu)不均，且沒有形成良好的市場經(jīng)濟(jì)行為，易形成壟 斷勢態(tài)，很多品牌同時開幾家分店聚集在同一區(qū)域內(nèi)，這樣一來不僅品類少，而且價格昂貴；安順離轄區(qū)范圍內(nèi)的縣級城市不到 1 小時車程，商業(yè)可以直接輻射，其這樣的商業(yè)形態(tài)是作為一個地級市來說已經(jīng)不能跟隨商業(yè)變革的步伐，正在呼喚替代這一格局的新一代商業(yè)（例如東方商城、南馬廣場、新天地商業(yè)中心正脫穎而出）。 小商品批發(fā)市場 16000 批發(fā)零售 針頭麻線、文化用品、日用品、玩具、鞋帽、服裝、床上用品、布匹發(fā)展到塑料制品、五金、家用電器、家庭裝飾等 租 50 元/M2 只租不賣 95%開業(yè)率 興源商城 1500 男女時裝，女裝占80%，男裝占 20% 租 80 元/M2 私人成包，統(tǒng)一管理，獨立商鋪經(jīng)營，100%開業(yè)率 只租賃 涌金服裝城 2600 男女時裝，女裝占80%，男裝占 20% 租 65 元/M2 私人成包，統(tǒng)一管理，獨立商鋪經(jīng)營，只租賃 100%開業(yè)率 恒遠(yuǎn)意通百貨 500 二樓服裝、床品、 一樓珠寶、飾品、文具、體育用品 、玩具。 安順市東方商城營銷策略方案 深圳隆塬公司安順項目組 二〇一〇年二月一日 提綱 一、安順商業(yè)市場分析判斷 二、東方商城營銷思路 三、東方商城商業(yè)定位 四、東方商城營銷推廣策略 黔中最具商業(yè)投資潛力的掘金場 五、招商策略 六、銷售策略 第一部分： 市場分析判斷 一、市場分析判斷 從商業(yè)發(fā)展的歷史角度去看，城市商業(yè)發(fā)展經(jīng)過如下幾個階段： 從安順商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，安順商業(yè)的 發(fā)展較之發(fā)達(dá)地區(qū)是較為滯后的，仍然處于第二、三階段的交替時期，但是比先進(jìn)的物業(yè)形態(tài)先行進(jìn)入安 順市場的是商業(yè)的運營理念，這使得安順的商業(yè)兼具有商業(yè)發(fā)展歷程中各個階段的特征； 總的來說，安順商業(yè)具有以下特點： ? 街區(qū)底商租賃經(jīng)營為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)雜亂無章； ? 區(qū)域的消費力懸殊較大，導(dǎo)致品牌結(jié)構(gòu)不均； ? 商業(yè)競爭態(tài)勢較弱，容易形成一支獨大； ? 安順商業(yè)正在潛移默化的重新洗牌，處在升級換代的歷史時期 二、安順 商業(yè)物業(yè)的兩種類型： ? 大型集中商業(yè)：時代廣場 、 王府、恒遠(yuǎn)意通 等； ? 臨街商鋪 ：如顧府 路 、 圖書路、中華 南路 、 中華北路、南馬 大道 商鋪等； 大型商業(yè)物業(yè)比較表 名稱 規(guī)模(M2) 商業(yè)主力店 (主題商業(yè) ) 租售價 返租情況 銷售率 時代廣場 8000 德克士 一樓 83 元/M2 二樓 55 元/M2 均價 60 元 /M2 目前正在裝修 王府大商城 30100 北京華聯(lián)、 休閑購物廣場、 3C 數(shù)碼城、高檔百貨商場 16280元 /M2 全都是返祖方式，投資商和開發(fā)商簽訂是五年合同，前三年安銷售的八個點，第四年是 個點，第五年是 9 個點。銷售 （目前放出的統(tǒng)一價格16280，已售出242 家，）首付50%，一次性付款打 折。 租 100 元 / M2 恒遠(yuǎn)意通百貨運營商運營 100%入駐率 金克萊 4000 外圍商鋪童裝、精品、時裝，百貨區(qū)、中低檔鞋服、家電、日用品 45 元 /M2 金克萊百貨運營商運營 外圍 10% 百貨區(qū) 100% 模式：確定一個新的商業(yè)經(jīng)營主題，或者以極大的優(yōu)惠政策引入主力商家，并以返租的形式銷售是大多數(shù)商家的運作手法； 名稱 規(guī)模 性質(zhì) 售價 顧府路 180 家 街鋪 35000 元 /平方米 圖書路 100 家 街鋪 30000 元 /平方米 中華南路 160 家 街鋪 28000 元 /平方米 中華 北路 180 家 街鋪 12000 元 /平方米 南馬大道 宋官巷 塔山東路 體育路 市府路 中華東路 南水路 160 家 30 家 200 家 140 家 200 家 200 家 150 家 街鋪 街鋪 街鋪 街鋪 街鋪 街鋪 街鋪 11000 元 /平方米 20000 元 /平方米 17000 元 /平方米 15000 元 /平方米 14000 元 /平方米 12000 元 /平方米 名稱 業(yè)態(tài) 月租金 人流 出租率 顧府路 品牌服裝、美容用品，飾品 120 元 /M2 非常好 100% 圖書路 品牌服裝 100 元 /M2 非常好 100% 中華南路 品牌服裝、美容用品，飾品、家電、通訊器材， 150 元 / M2 很好 100% 中華北路 零售、小吃、雜牌服裝、床上用品 60 元 /M2 一般 95% 南馬大道 宋官巷 塔山東路 體育路 市府路 中華東路 南水路 娛樂、餐飲、茶煙酒、服裝、電玩、休閑會所 美容美發(fā)、餐飲 服裝、床品、酒樓、文體用品、電腦 餐飲、便利店、服裝、精品、日化 餐飲、便利店、服裝、精品、日化、網(wǎng)吧 餐飲 、便利店、服裝、精品、日化、網(wǎng)吧 餐飲、便利店、服裝、精品、日化、網(wǎng)吧 45 元 /M2 120 元 /M2 80 元 / M2 45 元 / M2 48 元 / M2 30 元 / M2 80 元 / M2 一般 一般 好 好 一般 一般 好 100% 100% 100% 100% 98% 85% 100% 安順街區(qū)物業(yè)租金回報率基本在 5%6%之間的中等水平 安順商鋪調(diào)查小結(jié) 商鋪售價及租金以大十字商圈為中心向四周呈遞減趨 勢，但回報率比較穩(wěn)定；安順商鋪的投資回報率在 5％～ 6％左右，東城區(qū)的商鋪回報率略低（在 ％～ 5%之間）； 投資客戶與商鋪使用客戶分離，用于自己經(jīng)營的買家極少，購買商鋪的客戶主要目標(biāo)是 保值和增值； 人流量是影響商業(yè)街價值的關(guān)鍵因素： —— 步行街由于人流量大，服務(wù)范圍廣，業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營狀況較好。 安順五縣：平壩、普定、鎮(zhèn)寧、關(guān)嶺、紫云縣因為沒有主要經(jīng)濟(jì)支柱，城市化進(jìn)程很慢，商業(yè)均以傳統(tǒng)的商業(yè)街體現(xiàn)，且業(yè)態(tài)分布雜亂，像購物中心、大型超市都是空白，高端消費只能選擇在臨近的安順市區(qū)消費。 二、策略目標(biāo)： 東方商城需要理想狀態(tài)的投資環(huán)境！ 東方商城需要整合傳播的影響力！ 東方商城需要滿足投資者的信心！ 東方商城需要秀出自己的獨特風(fēng)采?? 目前我們的投資客戶、商家資源儲備尚不充分，還缺乏一定市場認(rèn)知度的前提下，東方 商城最缺的是“旺場” ,順利實現(xiàn)招商旺場升值，這是我們共同期望能有效解決的問題，從目前的商城現(xiàn)狀和市場推廣分析，東方商城的“市場”還是比較冷清的，商戶也是在俳徊觀望著的。 第二是形象包裝 包括項目總體形象、營銷中心形象包裝、路牌包裝、圍墻包裝，燈柱等，要形成 具有實力、震撼力、凝聚力、銷售力，給人以信心渴望，激發(fā)強烈購買欲望的包裝。通過招商推介活動、銷售認(rèn)籌和客戶持續(xù)來訪以及開盤銷售等活動，同時利用媒介的高頻次實效性曝光，傳達(dá)項目營銷信息和利好消息，也可利用“家樂富”超市的促銷相關(guān)活動，形成市場的關(guān)注度，獲得新聞媒體的持續(xù)關(guān)注和報道，使市場建立銷售信心。 頻繁的客戶到訪咨詢簽約以及活動所匯聚的人氣，可以為我們的招商和銷售帶來促進(jìn)作用； 旺場戰(zhàn)略四：信息旺 對外發(fā)布有價值的信息，進(jìn)行有效的市場宣傳和產(chǎn)品宣傳，特別要加強戶外廣告、 DM 投放、短信媒體的宣傳，形成持續(xù)的信息傳播，這樣才能使客商和投資經(jīng)營者源源不斷而來。 做秀戰(zhàn)略三：銷售秀 開盤選鋪大抽獎，成功簽約可抽 25 萬元轎車一部的大獎回報，通過感召性很強的促銷活動做“秀”制造影響力； 四、營銷部署 第 三 部分： 商業(yè)定位部分 一、商業(yè)形態(tài)定位： 安順首席雙首層設(shè)計商業(yè)綜合體 首席：強調(diào)項目的形態(tài)的獨創(chuàng)性和唯一性； 雙首層設(shè)計：突出雙層街鋪式的設(shè)計，商業(yè)人流動線的通透性和上下鋪位價值的對等； 商業(yè)綜合體：商業(yè)使用功能的復(fù)合性，積聚購物、休閑、娛樂等 功能 于一體； 二、 商業(yè)經(jīng)營定位： 時尚潮流消費前沿 女人世界 兒童天地 時尚潮流消費前沿： 走中高檔 時尚潮流 消費路線，以中檔商品為主，約占 60%，高檔商品兼?zhèn)?，約占 30%， 其他 商城配套 占 10%； 女人世界 兒童天地：以女人世界、兒童天地為主題的購物、休閑、娛樂場所； 三、 形象定位： 安順首席體驗式主題特色街區(qū) 四、推廣戰(zhàn)略定位： 黔中最具商業(yè)投資潛力的掘金場 支撐要點：地段 未來的商業(yè)中心 人口 安順最高端消費人群 前景 城市中心的轉(zhuǎn)移帶動商圈的轉(zhuǎn)移 富人街成就財富夢 體育路 —— 安順未來 10 年的財富大道 安順商業(yè) 大洗牌 市場存在空白 五、宣傳口號 顛覆黔中傳統(tǒng)街區(qū)商業(yè)格局 引領(lǐng)安順時尚消費潮流 四大支撐：理念：安順商業(yè)形態(tài)變革升級的里程碑 設(shè)計：安順唯一的雙首層室內(nèi)街區(qū)式商業(yè)設(shè)計 商家：安順品牌全線升級的樣板示范區(qū) 消費：黔中高尚消費的形成中心 第 四 部分：營銷推廣 策劃 一、 宣傳推廣主線 以 “投資”作為我們的推廣主線，分別如圖所示從投資的各個利好角度深度切入市場，贏得受眾的廣泛關(guān)注、認(rèn)可和追捧！ 二、 宣傳推廣策略 訴求點 ◆ 以 地段奠地位 —— 未來城市中央領(lǐng)地，金鉆區(qū)位奠就財富勝地； ◆ 以資源造商機(jī) —— 270 萬主力消費人群 ，持續(xù)增長的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢，旺盛的消費物業(yè)增值優(yōu)勢 拉動投資 專業(yè)商業(yè)運營管理的邏輯 商業(yè)地段增值的邏輯 商家資源促進(jìn)增值的邏輯 潛在消費能力的邏輯 投資 投資穩(wěn)定保證的邏輯 發(fā)展商原動力的邏輯 城市路網(wǎng)擴(kuò)建、城區(qū)東移、人口增量、商圈變遷 品牌商家 +品牌商家實力 +品牌商家的高利潤率 高素質(zhì)的運營團(tuán)隊 +高效科學(xué)的管理機(jī)制 +開業(yè) 長期的推廣計劃 實力雄厚的發(fā)展商 +包租契約保證 包租模式利益捆綁，培育市場做大做強 黔中地區(qū) 270 萬的廣大消費人群，日益增長的人均收入 力為商家提供滾滾財源； ◆ 以主題爭出位 —— 雙首層設(shè)計的體驗式購物 ◆ 以經(jīng)營創(chuàng)價值 —— 知名 商業(yè)經(jīng)營管理 顧問 公司掌舵 東城天街 ，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、 統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳， 向市場展示統(tǒng)一高品位商場形象，增強競爭力，專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理，以豐富經(jīng)驗、精誠服務(wù)提升軟件價值，為您營造最佳經(jīng)營環(huán)境； 訴求對象 消費