【正文】 目 錄 一、法定代表人證明書 ................................................ 4 二、投標文件簽署 授權委托書 .......................................... 5 三、投標函 .......................................................... 6 四、投標人情況介紹 .................................................. 7 五、開標一覽表 ...................................................... 9 六、物業(yè)管理費構成明細報價 ......................................... 10 七、物業(yè)管理方式、運作程序方案及實施文件 ........................... 11 第一章 物業(yè)管理整體設想及策劃 ................................... 11 （一） 項目概況 ................................................ 11 （二） 管理設想 ................................................ 11 （三）管理目標 ................................................. 12 （四）管理措施 ................................................. 13 第二章 管理方式、工作計劃 ....................................... 15 （一）管理方式 ................................................. 15 （二）工作計劃 .................................... 錯誤 !未定義書簽。 第三章 人員的配備、培訓與管理 ................................... 19 （一）人員配備 ................................................. 19 （二）人員培訓 ................................................. 25 （三）人員管理 ................................................. 29 第四章 制度和檔案的建立與管理 ................................... 30 （一）檔案建立 ................................................. 30 （二）管理處各項管理制度目錄 ................................... 32 第五章 房屋管理與維護 ........................................... 34 （一）房屋維修養(yǎng)護 ............................................. 34 第六章 共用設備、設施的建立與管理 ............................... 37 （一）共用設施設備維修養(yǎng)護的管理規(guī)定 ........................... 37 （二）共用設施設備維修養(yǎng)護計劃及實施方案 ....................... 39 （三）機電設備設施管理 ......................................... 41 （四）智能化系統(tǒng)管理 .............................. 錯誤 !未定義書簽。 有效日期： 2020 年 12 月 28 日 簽發(fā)日期： 2020 年 11 月 3 日 單位：深圳市 （蓋章） 附： 代表人性別： 年齡： 工作證號碼： 營業(yè)執(zhí)照號碼： 經(jīng)濟性質(zhì)：有限責任 主營（產(chǎn)）：物業(yè)管理 兼營（產(chǎn)）：餐飲管理、超市管理 進口物品經(jīng)營許可證號碼： 主營： 兼營： 說明： 法定代表人為企業(yè)事業(yè)單位、國家機關、社會團體的主要行政負責人。 二、投標文件簽署授權委托書 本授權委托書聲明：我 （姓名）系 深圳市 有限公司 （投標人名稱）的法定代表人，現(xiàn)授權委托 深圳市 理有限公司 （單位名稱）的 （姓名）為我公司簽署本項目已遞交的投標文件的法定代表人的授權委托代理人，代理人全權代表我所簽署的本項目已遞交的投標 文件內(nèi)容我均承認。 代理人： 性別： 男 年齡： 聯(lián)系電話： 手機： 身份證號碼： 職務： 項目經(jīng)理 投標人： 深圳市 理有限公司 法定代表人： 授權委托日期： 2020 年 11 月 3 日 三、投標函 致： 深圳市中邦國際招標有 限公司 （招標機構名稱） 根據(jù)已收到貴方的招標編號為 C 2F01 的 深圳市 物業(yè)管理 項目的招標文件，遵照《中華人民共和國政府采購法》和《深圳經(jīng)濟特區(qū)政府采購條例》等有關規(guī)定，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述招標文件的投標須知、合同條款、技術規(guī)范、圖紙及其他有關文件后，我方愿以開標一覽表中的投標報價并按招標文件要求承包上述項目并修補其任何缺陷。 我 方同意所遞交的投標文件在“投標須知”第 15 條規(guī)定的投標有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標有可能中標，我方將受此約束。 除非另外達成協(xié)議并生效，貴方的中標通知書和本投標文件將構成約束我們雙方的合同。 投標人： 深圳市 理有限公司 單位地址： 深圳市 法定代表人或其委托代理人： 郵政編碼： 518033 電話： 傳真： 開戶銀行名稱： 開戶銀行帳號 ： 開戶銀行地址： 深圳市 開戶銀行電話： 日期： 2020 年 11 月 3 日 四、投標人情況介紹 序號 項 目 內(nèi)容及說明 備注 一 營業(yè)執(zhí)照 1 注冊年度及注冊編號 2 注冊資金（萬元） 1000 萬 3 經(jīng)營場所 4 有效期 2020 年 10 月 31 日 — 2020 年10 月 31 日 二 稅 務登記證 1 國稅稅務登記證編號 2 地稅稅務登記證編號 三 資格（質(zhì)）證書（ 若有其他資質(zhì)證書，可按表格格式擴展 ） 1 證書名稱 中華人民共和國物業(yè)管理資質(zhì)證書 2 批準單位 中華人民共和國建設部 3 等級 壹級 4 批準時間及編號 5 有效期 ／ 四 得獎或評優(yōu)項目（ 若有多個獎項，可按表格格式擴展 ） 1 得獎或評優(yōu)項目數(shù)量 2 項目A 項目名稱 獎項名稱、等級及頒發(fā)單位 項目規(guī)模及性質(zhì)的簡要說明 3 項 項目名稱 目B 獎項名稱、等級及頒發(fā)單位 項目規(guī)模及性質(zhì)的簡要說明 五 其他 （投標人認為需補充的其他說明） 1 政府部門物業(yè)管理經(jīng)驗 2 項目A 項目名稱 項目簡要說明 3 項目B 項目名稱 項目簡要說明 六 ISO9001 質(zhì)量管理體系 七 ISO14001 環(huán)境管理體系 八 OHSAS18001 職業(yè)健康安全管理體系 注： 在按要求填寫好此表格后，各投標單位可以用其它的方式，就公司整體情況作出詳細的介紹。 五、開標一覽表 工程名稱 本項目月收費單價 單位 備注 深圳市 美術館物業(yè)管理 元 /月 注： 本項目收費單價：內(nèi)容應包括招標文件中所規(guī)定的所有服務項目； 本項目總收費：指招標文件中所規(guī)定的所有服務項目合同期內(nèi)全年的總報價，此報價作為投標方的投標總價。占地面積 8000 平方米，建筑面積達 15000 平方米，擁有八個標準展廳，一個中央圓形大廳和一個戶外雕塑廣場， 以及 7 層多功能辦公大樓，因此物業(yè)管理工作十分重要而艱巨。近幾年來，在國內(nèi)物管行業(yè)逐漸推廣實施的ISO90012020 質(zhì)量體系標準被實踐證明是行之有效的，這一點我們公司在導入并通 過 ISO90012020 質(zhì)量體系國際認證后，就深深地體會到其好處。 （ 2）培育高素質(zhì)的員工隊伍 人才對我們來說，是最重要的資源，它決定了企業(yè)的興衰。二是“培訓關”，我們公司每年都要針對不同的人員分別制訂出詳細的培訓計劃，要求大家有現(xiàn)代的物業(yè)管理意識，為業(yè)主服務的意識，都要做到一專多能，每年的培訓考核成績都要作為職務晉升 和年終獎勵的重要依據(jù)。 管理深度和廣度的做法 社會在進步、時代在發(fā)展。我們認為：隨著社會的進步和社會分工的不斷專業(yè)化，物業(yè)管理公司在管理深度和廣度上，除了依靠科技手段外，還應盡可能和社會各專業(yè)服務機構聯(lián)合，滿足業(yè)主的多方面需求。 嚴格車輛交通管理。 運用現(xiàn)代科技手段，“三防”結合，確保安全。“人防”上我們實施快速反應系統(tǒng)，物防上采用圍墻、防盜裝置，技防采用高科技的智能化系統(tǒng)等手段提高防范能力。特別是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間短，管理公司和廣大業(yè)主均需要進一步加深對物業(yè)管理的認識和自身修養(yǎng)，這個過程需要日積月累的努力，物業(yè)管理公司應著眼于長遠發(fā)展，持之以恒地在軟件建設上下功夫。 （四）管理措施 導入 ISO9002 質(zhì)量管理體系 我司已建立了 ISO90002 質(zhì)量保證體系，并順利通過第三方認證，通過多年的實際運作和持續(xù)改進，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標準化物業(yè)管理服務的基石。在 美術 館物業(yè)管理的實施過程中，我們將一如既往地推行IS09002，以期在為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務的過程中不偏離既定的軌道。公司每年通過與管理處簽訂目標管理責任書，把服務質(zhì)量和成本控制作為考核管理處工作業(yè)績的兩項最重要的指標，且兩者是“或”與“否”的關系。 建立“加油站式”的員工 培訓機制 由于提供服務產(chǎn)品的主體之間的個性差異，對于服務產(chǎn)品的提供，不能簡單地只制造一種“準則”，而是應該依據(jù)服務需求的變化而不斷調(diào)整，也即服務的層次、內(nèi)容和方向做出相應變化，其中一項關鍵問題就在于對員工持續(xù)不斷的培訓。同時，我們亦強化“管理者就是培訓者”、“培訓是公司對職員的最大福利”的觀念，并把這種意識在物業(yè)管理工作中貫徹始終。為此，我們倡導和強調(diào)開放式的管理服務，即：我們通過要求其按時公布財務帳目、定期提交“管理報告”、組織“管理處開放日”活動、公布管理處主管人員的聯(lián)系電話等措施，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督。在 美術館的日常工作中，將致力于用新型的“以客戶為中心、以流程為導向”的運作取代傳統(tǒng)的“ 以企業(yè)為中心、以職能為導向”運作，實現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。共用設施、設備運行狀態(tài)的良好程度將直接影響到客戶的日常辦公和安全保障等問題。 第二章 管理方式、工作計劃 （一）管理方式 管理體制 接管 美術館物業(yè)管理以后，管理處在政府主管部門和物業(yè)公司的直接領導下，根據(jù)所簽委托管理合同條款要求，嚴格執(zhí)行《物業(yè)管理條例》及其實施細則，實施綜合一體化物業(yè)管理。 （ 1） 外部管理體制 政府主管部門 物業(yè)管理公司