【正文】 ..............................35（二）人員培訓(xùn) .................................................41（三）人員管理 .................................................44第四章 制度和檔案的建立與 管理 ...................................46（一）檔案建立 .................................................46（二）管理處各項管理制度目錄 ...................................48第五章 房屋管理 與維護(hù) ...........................................51（一）房屋維修養(yǎng)護(hù) .............................................51第六章 共用設(shè)備、 設(shè)施的建立與管理 ...............................54（一）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的管理規(guī)定 ...........................54（二）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案 .......................56（三）機電設(shè)備設(shè)施管理 .........................................583 / 63（四）智能化系統(tǒng)管理 ...........................................60第七章 保安及車 輛服務(wù) ...........................................62（一）保安隊伍組織建設(shè) .........................................62（二）車輛交通管理 .............................................64（三） 會務(wù)服務(wù) ................................................65第八章 安全管 理與應(yīng)急搶險預(yù)案 ...................................67（一）安全管理工作特點 .........................................67（二）安全管理目標(biāo) .............................................67（三）安全管理原則 .............................................67（四）安全管理內(nèi)容與方式 .......................................67（五）消防管理 .................................................68（六）公共衛(wèi)生安全管理 .........................................69（七）安全突發(fā)事件處理 .........................................70（八） 突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案 ........................................71（九） 意外傷亡應(yīng)急預(yù)案 ........................................72（十）水浸應(yīng)急預(yù)案 .............................................73（十一）火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案 ...........................................74第九章 環(huán)境衛(wèi)生 管理 .............................................76（一）環(huán)境衛(wèi)生管理 .............................................76第十章 綠化管理 .................................................79（一）綠化管理 .................................................79第十一章 物資裝 備 ...............................................81（一）物資裝備 .................................................81八、相關(guān)服務(wù) 計劃 ...................................................82（一）準(zhǔn)備工作 ...................................................824 / 63一、法定代表人證明書 同志，現(xiàn)任我單位 職務(wù)，為法定代表人，特此證明。有效日期：2022 年 12 月 28 日 簽發(fā)日期：2022 年 11 月 3 日 單位：深圳市 （蓋章）附：代表人性別： 年齡： 工作證號碼： 營業(yè)執(zhí)照號碼： 經(jīng)濟性質(zhì)：有限責(zé)任主營（產(chǎn)）：物業(yè)管理兼營（產(chǎn)）：餐飲管理、超市管理進(jìn)口物品經(jīng)營許可證號碼：主營：兼營：說明：法定代表人為企業(yè)事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會團體的主要行政負(fù)責(zé)人。5 / 63二、投標(biāo)文件簽署授權(quán)委托書本授權(quán)委托書聲明：我 （姓名）系 深圳市 有限公司 （投標(biāo)人名稱）的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托 深圳市 理有限公司 （單位名稱）的 （姓名）為我公司簽署本項目已遞交的投標(biāo)文件的法定代表人的授權(quán)委托代理人，代理人全權(quán)代表我所簽署的本項目已遞交的投標(biāo)文件內(nèi)容我均承認(rèn)。代理人： 性別： 男 年齡： 聯(lián)系電話： 手機： 身份證號碼： 職務(wù)： 項目經(jīng)理 投標(biāo)人：深圳市 理有限公司 法定代表人： 授權(quán)委托日期： 2022 年 11 月 3 日6 / 63三、投標(biāo)函致： 深圳市中邦國際招標(biāo)有限公司 （招標(biāo)機構(gòu)名稱）根據(jù)已收到貴方的招標(biāo)編號為 C 2F01 的 深圳市 物業(yè)管理 項目的招標(biāo)文件，遵照《中華人民共和國政府采購法》和《深圳經(jīng)濟特區(qū)政府采購條例》等有關(guān)規(guī)定，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述招標(biāo)文件的投標(biāo)須知、合同條款、技術(shù)規(guī)范、圖紙及其他有關(guān)文件后，我方愿以開標(biāo)一覽表中的投標(biāo)報價并按招標(biāo)文件要求承包上述項目并修補其任何缺陷。我方同意所遞交的投標(biāo)文件在“投標(biāo)須知”第 15 條規(guī)定的投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方將受此約束。除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，貴方的中標(biāo)通知書和本投標(biāo)文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。投標(biāo)人：深圳市 理有限公司單位地址：深圳市 法定代表人或其委托代理人： 郵政編碼： 518033 電話： 傳真： 開戶銀行名稱： 開戶銀行帳號： 開戶銀行地址： 深圳市 開戶銀行電話： 日期： 2022 年 11 月 3 日7 / 63四、投標(biāo)人情況介紹序號 項 目 內(nèi)容及說明 備注一 營業(yè)執(zhí)照1 注冊年度及注冊編號 2 注冊資金（萬元） 1000 萬3 經(jīng)營場所4 有效期2022 年 10 月 31 日—2022年 10 月 31 日二 稅務(wù)登記證1 國稅稅務(wù)登記證編號2 地稅稅務(wù)登記證編號三資格（質(zhì)）證書（若有其他資質(zhì)證書，可按表格格式擴展）1 證書名稱中華人民共和國物業(yè)管理資質(zhì)證書2 批準(zhǔn)單位 中華人民共和國建設(shè)部3 等級 壹級4 批準(zhǔn)時間及編號5 有效期 ／四 得獎或評優(yōu)項目（若有多個獎項，可按表格格式擴展）1 得獎或評優(yōu)項目數(shù)量項目名稱獎項名稱、等級及頒發(fā)單位2項目A 項目規(guī)模及性質(zhì)的簡要說明3 項目項目名稱8 / 63獎項名稱、等級及頒發(fā)單位B項目規(guī)模及性質(zhì)的簡要說明五 其他（投標(biāo)人認(rèn)為需補充的其他說明）1 政府部門物業(yè)管理經(jīng)驗 項目名稱2項目A項目簡要說明項目名稱3項目B項目簡要說明六 ISO9001 質(zhì)量管理體系七 ISO14001 環(huán)境管理體系八 OHSAS18001 職業(yè)健康安全管理體系注：在按要求填寫好此表格后，各投標(biāo)單位可以用其它的方式，就公司整體情況作出詳細(xì)的介紹。9 / 63五、開標(biāo)一覽表工程名稱 本項目月收費單價 單位 備注深圳市 美術(shù)館物業(yè)管理 元/月注：本項目收費單價：內(nèi)容應(yīng)包括招標(biāo)文件中所規(guī)定的所有服務(wù)項目；本項目總收費：指招標(biāo)文件中所規(guī)定的所有服務(wù)項目合同期內(nèi)全年的總報價，此報價作為投標(biāo)方的投標(biāo)總價。占地面積 8000 平方米，建筑面積達(dá) 15000 平方米，擁有八個標(biāo)準(zhǔn)展廳，一個中央圓形大廳和一個戶外雕塑廣場，以及 7 層多功能辦公大樓，因此物業(yè)管理工作十分重要而艱巨。近幾年來，在國內(nèi)物管行業(yè)逐漸推廣實施的 ISO90012022 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)被實踐證明是行之有效的，這一點我們公司在導(dǎo)入并通過 ISO90012022 質(zhì)量體系國際認(rèn)證后，就深深地體會到其好處。（2）培育高素質(zhì)的員工隊伍 人才對我們來說，是最重要的資源，它決定了企業(yè)的興衰。二是“培訓(xùn)關(guān)” ，我們公司每年都要針對不同的人員分別制訂出詳細(xì)的培訓(xùn)計劃，要求大家有現(xiàn)代的物業(yè)管理意識，為業(yè)主服務(wù)的意識，都要做到一專多能，每年的培訓(xùn)考核成績都要作為職務(wù)晉升和年終獎勵的重要依據(jù)。 12 / 63管理深度和廣度的做法 社會在進(jìn)步、時代在發(fā)展。我們認(rèn)為：隨著社會的進(jìn)步和社會分工的不斷專業(yè)化，物業(yè)管理公司在管理深度和廣度上，除了依靠科技手段外，還應(yīng)盡可能和社會各專業(yè)服務(wù)機構(gòu)聯(lián)合，滿足業(yè)主的多方面需求。 嚴(yán)格車輛交通管理。 運用現(xiàn)代科技手段， “三防”結(jié)合，確保安全。 “人防”上我們實施快速反應(yīng)系統(tǒng)，物防上采用圍墻、防盜裝置，技防采用高科技的智能化系統(tǒng)等手段提高防范能力。特別是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間短，管理公司和廣大業(yè)主均需要進(jìn)一步加深對物業(yè)管理的認(rèn)識和自身修養(yǎng)，這個過程需要日積月累的努力，物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于長遠(yuǎn)發(fā)展，持之以恒地在軟件建設(shè)上下功夫。（四）管理措施導(dǎo)入 ISO9002 質(zhì)量管理體系我司已建立了 ISO90002 質(zhì)量保證體系，并順利通過第三方認(rèn)證，通過多年的實際運作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。在 美術(shù)館物業(yè)管理的實施過程中，我們將一如既往地推行 IS09002，以期在為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過程中不偏離既定的軌道。公司每年通過與管理處簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書，把服務(wù)質(zhì)量和成本控制作為考核管理處工作業(yè)績的兩項最重要的指標(biāo)，且兩者是“或”與“否”的關(guān)系。建立“加油站式”的員工培訓(xùn)機制由于提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個性差異，對于服務(wù)產(chǎn)品的提供，不能簡單地只制造一種“準(zhǔn)則” ，而是應(yīng)該依據(jù)服務(wù)需求的變化而不斷調(diào)整，也即服務(wù)的層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，其中一項關(guān)鍵問題就在于對員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。同時，我們亦強化“管理者就是培訓(xùn)者” 、 “培訓(xùn)是公司對職員的最大福利”14 / 63的觀念，并把這種意識在物業(yè)管理工作中貫徹始終。為此，我們倡導(dǎo)和強調(diào)開放式的管理服務(wù)，即：我們通過要求其按時公布財務(wù)帳目、定期提交“管理報告” 、組織“管理處開放日”活動、公布管理處主管人員的聯(lián)系電話等措施，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督。在 美術(shù)館的日常工作中，將致力于用新型的“以客戶為中心、以流程為導(dǎo)向”的運作取代傳統(tǒng)的“以企業(yè)為中心、以職能為導(dǎo)向”運作，實現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。共用設(shè)施、設(shè)備運行狀態(tài)的良好程度將直接影響到客戶的日常辦公和安全保障等問題。15 / 63第二章 管理方式、工作計劃（一）管理方式管理體制接管 美術(shù)館物業(yè)管理以后，管理處在政府主管部門和物業(yè)公司的直接領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)所簽委托管理合同條款要求，嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則，實施綜合一體化物業(yè)管理。（1） 外部管理體制 政府主管部門管理處業(yè)主單位16 / 63 主 任 綜合管理部 機電部 保 安 部環(huán)境部 物業(yè)管理公司 （2）管理處組織管理架構(gòu)根