【正文】 ，公寓管理員（8人）9人財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)1人（公司會(huì)計(jì)兼）、出納（事務(wù)助理兼）工程部工程管理員（1人）1人保安部保安員（其中主管1人，保安員29人）30人清潔部道路（2人）、教學(xué)實(shí)訓(xùn)樓（5人）生活區(qū)（6人）13人合計(jì)54人人員配備方案說(shuō)明管理部計(jì)劃配備管理服務(wù)人員54人，其中，管理層員工4人，操作層員工50人；工程技術(shù)人員素質(zhì)概述二個(gè)月7物業(yè)的驗(yàn)收與接管、各項(xiàng)資料的移交，并辦理書(shū)面移交手續(xù)；，并與建筑商協(xié)商解決。二個(gè)月5成立學(xué)院管理部；。二個(gè)月3簽訂委托合同 ；。(二)工作計(jì)劃序號(hào)工作項(xiàng)目具體內(nèi)容所需時(shí)間1制定詳細(xì)管理方案；。⑤保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避免責(zé)權(quán)分離所導(dǎo)致的管理失控。③要充分利用現(xiàn)代化管理手段對(duì)信息進(jìn)行收集、處理、分析和利用。實(shí)際操作中必須保持信息的真實(shí)、科學(xué)和全面。⑤信息處理及時(shí)準(zhǔn)確。③信息通道暢通。信息反饋處理機(jī)制（1）設(shè)置原則①信息源全面豐富。負(fù)責(zé)清潔員工的各項(xiàng)考核工作。負(fù)責(zé)學(xué)院內(nèi)各部位的清潔、保潔的監(jiān)督檢查工作；制定本部門員工專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃，并組織實(shí)施；⑤保安部負(fù)責(zé)管理部?jī)?nèi)部的建帳、核算、費(fèi)用收繳及日常的財(cái)務(wù)管理；④財(cái)務(wù)部制定本部門員工專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃，并組織實(shí)施；③工程部負(fù)責(zé)收集管理信息，接待用戶的來(lái)訪投訴，并進(jìn)行回訪；負(fù)責(zé)管理部工作人員日常工作紀(jì)律和儀容儀表的檢查、監(jiān)督；②公共事務(wù)部根據(jù)管理部的實(shí)際情況，組織對(duì)管理部各部門工作績(jī)效進(jìn)行監(jiān)督考核；在物業(yè)管理公司的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面組織、安排內(nèi)部的日常管理工作；③各專業(yè)、技術(shù)負(fù)責(zé)人構(gòu)成管理層，基層負(fù)責(zé)具體的管理服務(wù)工作，構(gòu)成操作層。管理部下設(shè)公共事務(wù)部、工程部、保安部、清潔部和財(cái)務(wù)部，具體架構(gòu)如下：物業(yè)管理公司學(xué)院管理部項(xiàng)目經(jīng)理保安部財(cái)務(wù)部工程部清潔部公共事務(wù)部 日常事務(wù)、檔案資料處理班學(xué)生公寓管理班（1）機(jī)構(gòu)圖說(shuō)明①管理部?jī)?nèi)部采用直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率，保證信息渠道的暢通。10使用人滿意率95%以上965以上對(duì)管理滿意人數(shù)+基本滿意人數(shù)/使用人總?cè)藬?shù)采用現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，努力完善服務(wù)體系，在日常工作中廣泛收集使用人意見(jiàn)，加強(qiáng)雙方交流及溝通。有效投訴處理率95%100%處理的有效投訴數(shù)量/有效投訴總數(shù)8管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%100%培訓(xùn)合格人員/培訓(xùn)人員總數(shù)人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合；抓好上崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、特殊崗位人員培訓(xùn)、培訓(xùn)考核制度與獎(jiǎng)罰相結(jié)合；強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。6治安、消防發(fā)生率1‰以下（年）1‰以下（年）治安案件實(shí)發(fā)次數(shù)或發(fā)生消防面積/學(xué)院內(nèi)物業(yè)使用學(xué)院管理部經(jīng)理為責(zé)任治安、消防員；下屬全體員工均為義務(wù)治安、消防員；落實(shí)防火安全三級(jí)檢查制度；保安24小時(shí)值崗，不定期巡邏；消防中心4小時(shí)值班，統(tǒng)一調(diào)動(dòng)人員。回訪率25%25%以上維修工程回訪次數(shù)/維修工程項(xiàng)次照明燈及疏散燈完好率95%98%完好照明燈、疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)4主要機(jī)電設(shè)備完好率99%99%以上完好的大型及重要機(jī)電設(shè)備/大型及重要機(jī)電設(shè)備總計(jì)完善機(jī)電設(shè)備的云做制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有機(jī)電保養(yǎng)維修人員全部持證上崗；實(shí)施24小時(shí)專人值班；出現(xiàn)故障及時(shí)排除。2房屋零修、急修及時(shí)率100%100%及時(shí)維修次數(shù)/應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù) 建立嚴(yán)格的修繕制度，維修人員接到《維修通知單小時(shí)內(nèi)完成，并建立回訪制度和回訪記錄。質(zhì)量目標(biāo)共分十項(xiàng)，以表格的形式在下列項(xiàng)中概述以及保證各項(xiàng)質(zhì)量目標(biāo)完成的實(shí)施。管理難點(diǎn)（1）由于缺少設(shè)備安裝前期的介入管理，設(shè)備在使用初期階段各類技術(shù)參數(shù)的不穩(wěn)定性，增加了管理和操作難度；（2）管理區(qū)域廣，各類設(shè)施設(shè)備安裝較分散，人員的配備相應(yīng)增多，加大了費(fèi)用開(kāi)支；（3）消防監(jiān)控室由甲方安排人員值班，一旦發(fā)生火警意外，增加保障應(yīng)急程序的協(xié)調(diào)性。對(duì)所有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理具體落實(shí)到每個(gè)人，杜絕管理上的漏洞，實(shí)現(xiàn)機(jī)電設(shè)施設(shè)備的高效、節(jié)能和環(huán)保的最大化。為此，物業(yè)管理公司抽調(diào)機(jī)電管理技術(shù)骨干，組成強(qiáng)有力的安全保障體系，制定嚴(yán)格的運(yùn)行管理制度及周期性的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技和管理手段，對(duì)學(xué)院的機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全方位的綜合管理，達(dá)到最經(jīng)濟(jì)的設(shè)備使用周期和設(shè)備綜合服務(wù)效益。（二）工作重點(diǎn)和難點(diǎn)工作重點(diǎn)（1）設(shè)施設(shè)備管理如果將機(jī)電設(shè)備比喻為整個(gè)建筑系統(tǒng)的心臟，那么供配電系統(tǒng)及消防系統(tǒng)就是重中之重。創(chuàng)建該模式的主要措施有：九、 完善培訓(xùn)機(jī)制，建立公司管理示范小區(qū)、培訓(xùn)基地（小區(qū)）。七、 積極申請(qǐng)高級(jí)資質(zhì)，提高企業(yè)品位。五、 承接中高檔次的物業(yè)管理項(xiàng)目，擴(kuò)大在***地區(qū)的服務(wù)面積。三、 與開(kāi)發(fā)商建立緊密關(guān)系，了解開(kāi)發(fā)商的需求，了解行業(yè)動(dòng)向、信息?！景l(fā)展規(guī)劃】***物業(yè)五年來(lái)發(fā)展的是江門地區(qū)中高檔次的物業(yè)項(xiàng)目，數(shù)量已發(fā)展到***個(gè)，對(duì)于今后公司的發(fā)展規(guī)劃已建立起初步的意向：一、 建立本土化的經(jīng)營(yíng)模式。我們物業(yè)管理公司更需要制定切合實(shí)際的發(fā)展理念，才能給予業(yè)主有實(shí)力、專業(yè)、踏實(shí)的感覺(jué)。要想成為物業(yè)管理界的名牌，首先從本土名牌做起。三、 堅(jiān)持制度化管理的模式，注重細(xì)節(jié)管理。對(duì)內(nèi)：一、 擴(kuò)大管理面積，共享管理資源，減低開(kāi)支，降低風(fēng)險(xiǎn)。四、 建立有償服務(wù)等多元化的經(jīng)營(yíng)模式。二、 充分了解***地區(qū)業(yè)主的需求，推行與業(yè)主的意愿產(chǎn)生共鳴效應(yīng)的服務(wù)?！窘?jīng)營(yíng)理念】***物業(yè)管理有限公司（下述簡(jiǎn)稱“***物業(yè)”）的經(jīng)營(yíng)理念與企業(yè)文化均建立在“立足本土，以人為本，真誠(chéng)服務(wù)”這十二個(gè)字上。多年的努力，***物業(yè)管理有限公司都是為了使各管理區(qū)內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人均能享受安全、舒適、高雅的環(huán)境。同時(shí)在推廣物業(yè)管理，提高人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知，營(yíng)造高檔次的物業(yè)環(huán)境等方面不斷努力、不斷創(chuàng)新。同時(shí)我公司受***物業(yè)管理協(xié)會(huì)誠(chéng)聘為***物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事，共同為促進(jìn)江門市的物業(yè)管理行業(yè)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。管理的物業(yè)類型包括：多層/高層住宅小區(qū)、商鋪、別墅、寫字樓、企業(yè)物業(yè)、事業(yè)單位物業(yè)等，管理面積達(dá)到572,，在***地區(qū)位居前列。公司自成立以來(lái)，樹(shù)立“管理無(wú)盲點(diǎn)，業(yè)主無(wú)怨言，服務(wù)無(wú)挑剔”的管理目標(biāo)，向業(yè)主、物業(yè)使用人提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)；“服務(wù)至誠(chéng)，精益求精，熱情盡獻(xiàn)，溫暖萬(wàn)家”是我們的質(zhì)量方針，也是對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人的承諾和信心保證；而且我公司以“業(yè)主的滿意，就是我們的追求”為動(dòng)力，本著“以人為本，真誠(chéng)服務(wù)”的原則來(lái)確保我們的服務(wù)規(guī)格和品質(zhì)。一、***物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介【基本情況】以人為本，真誠(chéng)服務(wù)***物業(yè)管理有限公司成立于2001年，是***地區(qū)專門從事物業(yè)管理的著名企業(yè)，與***置業(yè)發(fā)展有限公司、***園林工程有限公司組成***企業(yè)系統(tǒng)。2006年經(jīng)廣東省建設(shè)廳審批通過(guò)，我公司獲國(guó)家物業(yè)管理企業(yè)二級(jí)資質(zhì)，成為江門地區(qū)成立的首個(gè)資質(zhì)最高的物業(yè)管理企業(yè)。***物業(yè)管理有限公司現(xiàn)有管理小區(qū)***個(gè)：***、***。在***物業(yè)管理有關(guān)部門的指導(dǎo)、廣大業(yè)主的支持、***人不懈的努力下，公司獲得了由江門市政府評(píng)選的“***園林綠化先進(jìn)單位”、 ***花園管理區(qū)和***管理區(qū)榮獲“***物業(yè)管理示范小區(qū)”稱號(hào)、保安隊(duì)被評(píng)為“先進(jìn)保安班”等稱號(hào)。 多年來(lái)，***物業(yè)管理有限公司立足于***地區(qū)，自身不斷進(jìn)取、完善制度、科學(xué)管理，已建立起一支***人組成的專業(yè)骨干隊(duì)伍?，F(xiàn)在“***物業(yè)”已成為了***地區(qū)物業(yè)管理的名牌企業(yè)，我們希望能與開(kāi)發(fā)公司、銷售代理商、業(yè)主、物業(yè)使用人緊密合作，讓江門的物業(yè)管理水平有更大的進(jìn)步?！耙匀藶楸?，真誠(chéng)服務(wù)”更體現(xiàn)了我們***物業(yè)管理人的真摯追求。對(duì)外：一、 立足于***地區(qū)，建立起豐富的物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)、人際關(guān)系、管理資源。三、 積極宣傳物業(yè)管理，使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理建立起正確的認(rèn)識(shí)，支持物業(yè)管理公司，配合物業(yè)管理工作的開(kāi)展。五、 推動(dòng)社區(qū)文化的建立，營(yíng)造和諧相處、鄰里友愛(ài)、信息共享、經(jīng)濟(jì)活躍的氛圍。二、 提高員工素質(zhì)，強(qiáng)化學(xué)習(xí)觀念，與時(shí)俱進(jìn)。四、 更新管理觀念，調(diào)動(dòng)群體積極性，推廣創(chuàng)新管理模式。企業(yè)只有真正認(rèn)識(shí)自我，發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新發(fā)展，才有持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的前景。業(yè)主需要的正是我們這些了解他們生活的物業(yè)管理公司。二、 推廣“***物業(yè)”的品牌，提升知名度。四、 與物業(yè)管理協(xié)會(huì)、同行兄弟公司建立緊密關(guān)系，交流工作經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范和推動(dòng)本地物業(yè)管理的發(fā)展。六、 承接多種類型的物業(yè)管理項(xiàng)目：多層住宅、高層住宅、別墅、寫字樓、商場(chǎng)、機(jī)關(guān)廠企物業(yè)等。八、 建立物業(yè)管理人才網(wǎng)絡(luò)，管理到位、人才到位。【公司管理架構(gòu)】公司董事會(huì)↓總經(jīng)理↓副總經(jīng)理↓↓　↓　↓　↓　↓↓↓↓各區(qū)保 安工 程環(huán) 境財(cái)務(wù)科辦公室人力資源科市場(chǎng)科主任管理中心管理中心管理中心↓↓↓↓保安部工程維護(hù)部環(huán)境管理部公共事務(wù)部↓↓↓↓↓↓→主管﹢主管﹢主管﹢主管　↓↓↓↓↓維護(hù)員↓公共事務(wù)處理員班長(zhǎng)組長(zhǎng)↓↓隊(duì)員綠化員+清潔員【管理中各物業(yè)分布情況】此部分略二、項(xiàng)目管理的整體設(shè)想及策劃（一）管理模式構(gòu)建校園管理新模式——“優(yōu)質(zhì)低價(jià)”模式鑒于我國(guó)的國(guó)情和學(xué)院物業(yè)的特殊性，以及政府廉政建設(shè)的客觀要求，我司將采用最先進(jìn)的管理手段和技術(shù)，最大限度地降低管理成本，同時(shí)提供高水準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)管理和服務(wù)，務(wù)求探索一種可借鑒的校園管理新模式，即“優(yōu)質(zhì)低價(jià)模式”。狠抓管理，全方位全過(guò)程開(kāi)展增收節(jié)支活動(dòng)。采用“集約型”管理方式，提高物業(yè)管理裝業(yè)化技術(shù)含量，以降低管理成本。在人員配備上堅(jiān)持“價(jià)廉質(zhì)優(yōu)”、“質(zhì)優(yōu)量少”的原則，員工一專多能，從而降低管理成本。供電質(zhì)量的好壞，將直接影響著其他設(shè)施設(shè)備能否正常的運(yùn)行；而消防系統(tǒng)則是整個(gè)建筑系統(tǒng)的安全保障。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)設(shè)備的監(jiān)管力度，實(shí)行24小時(shí)的跟蹤服務(wù)。（2）校區(qū)建筑物本體管理①制定維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃：制定科學(xué)、合理的日常和定期的維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案，嚴(yán)格按計(jì)劃和實(shí)施方案執(zhí)行；②重在查勘：監(jiān)督房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)的過(guò)早損耗或損壞，延長(zhǎng)房屋使用壽命；③及時(shí)維修：在早發(fā)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，及時(shí)維修，加強(qiáng)房屋尾花，延長(zhǎng)房屋使用壽命；④建立校區(qū)建筑物管理檔案：為每一棟房屋建立系統(tǒng)的檔案，及時(shí)統(tǒng)計(jì)檢查的結(jié)果，掌握房屋完損情況。三、質(zhì)量目標(biāo)（服務(wù)承諾）如果我們獲得貴校的物業(yè)管理權(quán)，我們承諾將按照以下的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行對(duì)于學(xué)院的物業(yè)管理：學(xué)院項(xiàng)目管理的各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到國(guó)家級(jí)《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)內(nèi)）達(dá)標(biāo)平分細(xì)則》的各項(xiàng)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)管理標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算依據(jù)管理主要措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%以上98%完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/房屋總建筑面積 建立日常檢查制度；定期進(jìn)行全面分項(xiàng)檢修；嚴(yán)格日常管理，無(wú)人為損壞事件。3清潔、保潔率95%98%清潔、保潔情況/清潔、保潔標(biāo)準(zhǔn)建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，做到定時(shí)檢查/發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理3維修工程質(zhì)量合格率99%99%以上維修合格工程項(xiàng)次/維修工程項(xiàng)次建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和回訪制度、考核制度和獎(jiǎng)罰制度。5消防設(shè)備完好率100%100%完好消防設(shè)備/學(xué)院消防設(shè)備總數(shù) 實(shí)行巡查制度，建檔記錄。7有效投訴率2‰以下（年）2‰以下（年）有效投訴次數(shù)/使用人總數(shù)做好做細(xì)日常工作，采取措施，加強(qiáng)與使用人的溝通，定期走訪使用人，征求管理意見(jiàn)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高員工素質(zhì)；投訴處理有結(jié)果、有記錄、有回訪。9服務(wù)回訪率25%25%以上回訪次數(shù)/服務(wù)次數(shù)建立健全回訪制度，做好服務(wù)回訪記錄，加強(qiáng)服務(wù)隊(duì)伍的服務(wù)意識(shí)。四、擬采取的管理方式和工作計(jì)劃（一）擬采取的管理方式 項(xiàng)目管理組織架構(gòu)圖設(shè)立學(xué)院管理部，作為管理公司的派出機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)學(xué)院的設(shè)施設(shè)備及房屋本體維護(hù)管理工作。②管理部?jī)?nèi)部實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)各專業(yè)科。（2）部門職責(zé)說(shuō)明①項(xiàng)目經(jīng)理室根據(jù)關(guān)里部的實(shí)際情況，制定管理部的財(cái)務(wù)開(kāi)支計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施；負(fù)責(zé)管理部對(duì)外關(guān)系的協(xié)調(diào)。負(fù)