【正文】 . 城北 金牛區(qū) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 區(qū)域 . 城北 金牛區(qū) 五塊石批發(fā)市場(chǎng)商圈 ? 本案項(xiàng)目地西側(cè)城北客運(yùn)中心往北則方面即為五塊石大批發(fā)市場(chǎng) 。有較長(zhǎng)的發(fā)展歷史 . 建材市場(chǎng)商圈 項(xiàng)目自身地處一建材市場(chǎng)集中區(qū)域 ,項(xiàng)目旁美殼裝飾城 ,國(guó)美電器 ,512建材市場(chǎng) ?項(xiàng)目北面之富森 `美家居建材市場(chǎng) ,至今已是成都建材市場(chǎng)之重要區(qū)域 ,同時(shí)與五塊石建材市場(chǎng)連成一片 ,成為成都建材市場(chǎng)之主要區(qū)域 .影響較大 . 經(jīng)濟(jì)提升、綠化跟進(jìn) 規(guī) 劃 區(qū)域 . 城北 金牛區(qū) ? 新興片區(qū) ,綠化跟進(jìn) 城北解放路一段、駟馬橋片區(qū)因?yàn)樽陨碓?,曾經(jīng)給人留下的是臟、亂、差的印象 ,隨著城市化進(jìn)程的不斷提高 .現(xiàn)本項(xiàng)目片區(qū)屬于成都市舊城改造一重要區(qū)域 ,除了迪邦、藍(lán)光、匯融、興元、天賜等眾多開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目外 ,還有政府與發(fā)展商共同合作的限價(jià)房項(xiàng)目落居于此 (如 :干道北回歸線 ).綠化的打造從整個(gè)城北的概念來(lái)看 .現(xiàn) 2022畝城北沙河源綠化片區(qū)、新綠水碾公園、近 5000畝高爾夫球場(chǎng)、熊貓基地、北湖、東湖公園 。未來(lái)城北的城市化發(fā)展進(jìn)程可見(jiàn)一斑 . ? 城北經(jīng)濟(jì)地位的穩(wěn)定 ,區(qū)域的發(fā)展 城北屬于成都經(jīng)濟(jì)、商務(wù)一重要區(qū)域 ,從市政府的規(guī)劃來(lái)看 ,未來(lái)城北經(jīng)濟(jì)地位不會(huì)改變 ,加之目前并且北部住房市場(chǎng)的發(fā)展 ,在未來(lái) ,城北區(qū)域商務(wù)類型物業(yè)的需求會(huì)有一定的突顯 . 項(xiàng)目判斷 內(nèi)因 外因 本體分析 區(qū)域環(huán)境分析 土地市場(chǎng)分析 1 項(xiàng)目 價(jià)值 分析 我們是什么？ 土地市場(chǎng)概述 近期東麗區(qū)土地供應(yīng)主要集中在四個(gè)片區(qū)： 近期東麗湖西北區(qū)域土地供應(yīng)量充足，主要集中在四個(gè)片區(qū) 空港物流加工片區(qū) ：住宅供應(yīng)量 華明示范鎮(zhèn)片區(qū)： 預(yù)計(jì)住宅供應(yīng)量 ，預(yù)計(jì)商業(yè)供應(yīng)量 120萬(wàn) 華明新家園片區(qū)： 住宅供應(yīng)量 ，商業(yè)供應(yīng)量 東麗湖西北片區(qū) ： 住宅供應(yīng)量 83萬(wàn) ，商業(yè)供應(yīng)量 土地市場(chǎng) 02號(hào) 03號(hào) 04號(hào) 07號(hào) 06號(hào) 05號(hào) 成交日期 占地 （萬(wàn)平米） 容積率 建面 （萬(wàn)平米） 用途 樓面地價(jià) （元 /平米） 02號(hào) 商業(yè) 03號(hào) 商業(yè) 04號(hào) 商業(yè) 05號(hào) 居住 06號(hào) 居住 07號(hào) 居住 天津億兆投資發(fā)展有限公司 東麗城市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司 天津市東方財(cái)信投資有限公司 東麗湖西北地塊 2022年初，東麗湖西北區(qū)域土地放量，商業(yè)、居住用地平分秋色，樓面地價(jià)相對(duì)較低 土地市場(chǎng) 116 119 120 117 118 天房 華僑城 北京住總 安居建設(shè) 成交日期 占地 （萬(wàn)平米） 容積率 建面 （萬(wàn)平米） 用途 樓面價(jià) （元 /平米） 116號(hào) 居住 5053 117號(hào) 居住 5547 118號(hào) 居住 1263 119號(hào) 居 商 居住 商業(yè) 3512 120號(hào) 居 商 居住 商業(yè) 3508 華明新家園地塊 2022年 9月， 在新家園政策的影響下，華明新家園居住用地地價(jià)高漲，樓面地價(jià) 突破 5000元 /平米，天房、華僑城等實(shí)力開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入 土地市場(chǎng) 成交日期 占地 （萬(wàn)平米） 容積率 建面 （萬(wàn)平米） 用途 起拍價(jià) （萬(wàn)元） 09號(hào) 居住、商業(yè)金融、 公共服務(wù)設(shè)施 253664 10號(hào) 居住、商業(yè)金融、 公共服務(wù)設(shè)施 258894 11號(hào) 居住、商業(yè)金融、 公共服務(wù)設(shè)施 255516 （成交價(jià)） 202209掛牌地塊圖示 天津鵬潤(rùn)方圓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 202210掛牌地塊圖示 華明鎮(zhèn)地塊 2022年華明鎮(zhèn)地塊陸續(xù)啟動(dòng)，各地塊均包括商業(yè)和居住用地，體量較大， 除本地塊外，其它尚未成交 土地市場(chǎng) A 遠(yuǎn)洋新干線 高爾夫 管委會(huì) 蓄水湖 皇冠 國(guó)際 萬(wàn)順酒店及酒店式公寓 空港物流加工區(qū)地塊 2022年空港物流加工區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)主要為工業(yè)用地，少量商業(yè)（汽車(chē) 4S店）， 住宅用地極為稀缺 成交日期 占地 （萬(wàn)平米） 容積率 建面 （萬(wàn)平米） 用途 樓面價(jià) （元 /平米） 津空加（掛）2022191號(hào) ≤2 ≤ 居住 2022年空港物流加工區(qū)內(nèi)另出讓工業(yè)用地 10塊，商業(yè)（汽車(chē) 4S）用地 6塊 土地市場(chǎng) 07號(hào) 06號(hào) 空港 A 10號(hào) 9號(hào) 05號(hào) 118號(hào) 120號(hào) 本項(xiàng)目 119號(hào) 117號(hào) 116號(hào) 081月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 建筑面積 ，容積率 建筑面積 M2 建筑面積 ，容積率 建筑面積 ，容積率 建面 ，容積率 建筑面積 ，容積率 建筑面積 ，容積率 建筑面積 ，容積率 建筑面積 ，容積率 建筑面積 ，容積率 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 住宅 區(qū)域內(nèi)住宅未來(lái)面臨激烈競(jìng)爭(zhēng) ,總供應(yīng)量約 350萬(wàn)，未來(lái) 12年市場(chǎng)供應(yīng)充足 供應(yīng)量 供應(yīng)量 83萬(wàn)平米 建筑面積 59萬(wàn)平米，容積率 建筑面積 ，容積率 供應(yīng)量 土地市場(chǎng) 04號(hào) 03號(hào) 10號(hào) 9號(hào) 02號(hào) 本項(xiàng)目 120號(hào) 119號(hào) 081月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 建筑面積 ，容積率 建筑面積 ，容積率 建筑面積 ，容積率 建筑面積 17萬(wàn)平米，容積率 建筑面積 ，容積率 建筑面積 ，容積率 未來(lái)商業(yè)主要集中在華明示范鎮(zhèn)和空港物流加工區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 商業(yè) 建筑面積 40萬(wàn)平米，容積率 建筑面積 40萬(wàn)平米，容積率 供應(yīng)量 80萬(wàn)平米 (估算） 供應(yīng)量 供應(yīng)量 土地市場(chǎng) ? 從 2022年 9月至今，伴隨華明新家園和東麗組團(tuán)的發(fā)展，區(qū)域土地放量顯著，住宅供應(yīng)量約 360萬(wàn)，商業(yè)供應(yīng)量接近 200萬(wàn)；項(xiàng)目未來(lái)居住、商業(yè)產(chǎn)品均面臨 激烈競(jìng)爭(zhēng) 。 ? 空港土地供應(yīng)主要以工業(yè)、商業(yè)（大型集中商業(yè)和 4S汽車(chē)店 )為主，居住用地較稀缺，但短期內(nèi) 產(chǎn)業(yè)人口 增長(zhǎng)有限，其 對(duì)住宅的需求量也有限 。 項(xiàng)目難點(diǎn)判斷 站在戰(zhàn)略層面定位 ?本項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)戶型與低總價(jià) . ?本項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值與投資價(jià)值 . ?本區(qū)域未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的不可忽視 . XX對(duì)項(xiàng)目發(fā)展方向的思考 本項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)戶型與低總價(jià) . 項(xiàng)目為 小型 項(xiàng)目，獨(dú)棟小戶型公寓?；盍? 城北商圈：處于城北四大商圈中心 本體稟賦：獨(dú)棟小戶型公寓 城市形態(tài)：功能完善、有機(jī)循環(huán)的城市重要節(jié)點(diǎn) xx對(duì)項(xiàng)目核心價(jià)值的理解 項(xiàng)目的核心價(jià)值 綜合性質(zhì) 規(guī)模 城北商圈 城市發(fā)展價(jià)值 核心價(jià)值 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 住宅 1. 因?yàn)槌潜钡臍v史問(wèn)題 ,大區(qū)域市場(chǎng)會(huì)受到影響 2. 地塊規(guī)模小，在營(yíng)銷(xiāo)推廣上難以產(chǎn)生規(guī)模效益 1. 周邊項(xiàng)目較多，每個(gè)項(xiàng)目都有小戶型物業(yè)出售 .直接形成競(jìng)爭(zhēng) 2. 待開(kāi)發(fā)地塊較多，潛在競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目不容忽視 3. 項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)四十年問(wèn)題 ,容易造成群體抗性 . SWOT 1. 地形規(guī)整，便于建筑產(chǎn)品規(guī)劃 2. 項(xiàng)目近主干道 ,交通便捷 . 3. 項(xiàng)目單價(jià)總價(jià)低 .戶型設(shè)計(jì)好 . 4. 項(xiàng)目位四大商圈交叉區(qū)，周邊商戶較多住宅區(qū)多，市場(chǎng)消費(fèi)潛力大 1. 項(xiàng)目地處四大商圈交叉間 ,其中近荷花池 、建材市場(chǎng)商圈 ,區(qū)域小戶型較少 ,可以補(bǔ)足這商務(wù)性公寓市場(chǎng)的不足 . 2. 本區(qū)域多數(shù)項(xiàng)目入市在前，可以借鑒其成功經(jīng)驗(yàn) 3. 項(xiàng)目處于舊城改造區(qū)域，新興商業(yè)將改寫(xiě)市場(chǎng)格局 4. 本項(xiàng)目定位于小戶型精致公寓 .其投資價(jià)格大于一般住宅 ,靈活 ,適用 . 基于項(xiàng)目的核心價(jià)值，確立項(xiàng)目發(fā)展方向 線索 泛城 城北商圈 本體 綜合性質(zhì) 規(guī)模 城北商圈 城市發(fā)展價(jià)值 核心價(jià)值 商業(yè) 人居 小盤(pán) 題材引申 項(xiàng)目定位 都市 精致小戶型公寓 項(xiàng)目屬性 項(xiàng)目定位 從項(xiàng)目的客戶群情況看，本項(xiàng)目客戶群主要先擇過(guò)渡性投入及投資性選擇的年輕群體，在推廣上面應(yīng)體現(xiàn)出激情、對(duì)未來(lái)的一種憧憬、訊息的把握對(duì)家的歸屬及社會(huì)的認(rèn)同 ? 等元素 ,基于以上分析，項(xiàng)目形象定位于時(shí)尚 、 激情 、 繁華深處。 產(chǎn)品選擇最具優(yōu)勢(shì)的差異化特征，超高性價(jià)比。 不同階段推出市場(chǎng)空白產(chǎn)品，減少直面競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目屬性 陽(yáng)光 80后 名人第四城 項(xiàng)目地址 李家沱三友路一環(huán)路北四段 北二環(huán)西南交大南門(mén)對(duì)面 物業(yè)形態(tài) 精裝小戶型公寓 小戶型公寓物業(yè)形態(tài) 戶型區(qū)間 40— 78㎡ 30100㎡ 均價(jià) 預(yù)計(jì) 5650元 /㎡ 預(yù)計(jì) 5200元 /㎡ 總戶數(shù) 346戶 1000戶 車(chē)位數(shù) 未定 298個(gè) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 未定 未確定 銷(xiāo)售情況 預(yù)售 預(yù)售 交房時(shí)間 2022年底 項(xiàng)目現(xiàn)在封頂斷水 物管費(fèi)用 未定 未定 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 地處北一環(huán) ,交通便捷 ,周邊配套設(shè)施齊全 ,地理優(yōu)勢(shì)較明顯 ,整個(gè)項(xiàng)目以小戶型為主動(dòng) ,總價(jià)低 ,適合都市年輕白領(lǐng)自住或投資 ,現(xiàn)接受前期咨詢 . 項(xiàng)目近成都會(huì)展中心及西南交大 ,交通便捷 ,該項(xiàng)目集商業(yè) \商務(wù) \小戶型為一體 ,適合投資 . 注 :因開(kāi)發(fā)手續(xù)問(wèn)題 ,該項(xiàng)目亮相近一年 ,至今未開(kāi)盤(pán) . 開(kāi)發(fā)商 成都前鋒實(shí)業(yè)有限公司 名人房產(chǎn) 競(jìng)爭(zhēng)分析 區(qū)域 . 城北 金牛區(qū) 陽(yáng)光