【正文】 分實(shí)現(xiàn)自助和自理。日本老年人的生活質(zhì)量是在良好的社會保險保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。 日本老年住宅發(fā)展情況日本的老年人口數(shù)在二戰(zhàn)以后迅速增加，其占總?cè)丝诘谋壤搽S之激增。療養(yǎng)院一般向老人提供有償服務(wù)，費(fèi)用根據(jù)療養(yǎng)院的檔次而有所不同。療養(yǎng)院里有讀報室、縫紉組、健身房、花卉中心等設(shè)施。英國規(guī)模較大的療養(yǎng)院有250家左右，主要服務(wù)對象是退休和患病的老人，還有一些獨(dú)居的老人。在規(guī)劃上，設(shè)計者將社會體系中的老年住宅和養(yǎng)老院相比鄰，以便使兩者能夠共享所設(shè)立的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)和急救站。私人家庭可支配的收入其中將近五分之二來自凈工資額和薪金，1/3左右為利潤提取和總財產(chǎn)收益，還有明顯多于五分之一為社會福利金。 德國老年住宅發(fā)展情況德國人總收入最重要的部分來自工資及薪金并包括社會保險費(fèi)用。美國的老年公寓被過度開發(fā)和競爭局面不斷擴(kuò)大的內(nèi)在原因是開發(fā)商按照自己的人口調(diào)查結(jié)論進(jìn)行決策，缺少政府監(jiān)控。據(jù)NIC不久前的統(tǒng)計，生活在陪助型老年住宅中，三分之二的老人年收入只有＄25000左右。對一個擁有100張床位的老年公寓來說，折算下來每月至少需要3～4名居住者。老年住宅的經(jīng)營策略也存在區(qū)別，有的開發(fā)商選擇在人口密集的地區(qū)經(jīng)營自住型老年公寓，那里需求很大但開發(fā)成本也極高。如果按照經(jīng)營情況的不同分類，美國的老年住宅可以分為贏利性的和非贏利性的兩類。陪助型（Assistedliving）老年住宅向居民提供與日常生活相關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個人生活方面的需求。自住型（Independentliving）老年住宅為老年居住者提供一個環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)，包括所有的生活配套設(shè)施，甚至可以完全容納一個高爾夫球場。老年人希望受到保護(hù)，在可接受的環(huán)境中渡過晚年。從總體上看，約5%的老年人住在特定老年人的住宅中，加上養(yǎng)老院等設(shè)施養(yǎng)老不到老年人總?cè)丝诘?0%，而90%的老年人仍住在普通的住宅中。2. 各國老年住宅的發(fā)展老年住宅70年代初創(chuàng)于北歐，目前在發(fā)達(dá)國家已盛行，如美國、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有不少規(guī)模的老年住宅。今后50年，預(yù)計發(fā)展中國家的老年人口會翻兩番。今天每十個人中就有一位老年人，預(yù)計到2050年，每五個人中就將有一位老年人，到2015年，世界人口的三分之一預(yù)計會步人花甲之年，世界也將隨之進(jìn)人史無前例的老年人口激增時期。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，發(fā)達(dá)國家以及包括中國在內(nèi)的一些發(fā)展中國家已經(jīng)跨人長壽時代，世界人口日趨老齡化。第二種形態(tài)是以二戰(zhàn)后發(fā)展起來的東亞地區(qū)為代表，這些國家或地區(qū)在70年代初人口的出生和死亡水平并不低，但70年代之后下降很快，導(dǎo)致青少年人口相對急劇減少，老年人口比重相對增加的局面，形成人口加速老齡化的現(xiàn)象。自20世紀(jì)70年代以來，世界人口年齡結(jié)構(gòu)的老化過程存在兩種形態(tài)。目錄一、各國老年住宅發(fā)展情況 21. 世界人口老齡化趨勢 22. 各國老年住宅的發(fā)展 3 美國老年住宅發(fā)展情況 3 德國老年住宅發(fā)展情況 4 英國老年住宅發(fā)展情況 5 日本老年住宅發(fā)展情況 5 丹麥老年住宅發(fā)展情況 6二、我國人口老齡化狀況 61. 我國人口老齡化的特點(diǎn) 7 老年人數(shù)量大 7 人口老齡化發(fā)展速度快 7 人口老齡化進(jìn)程超前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 8 老齡化在空間分布不平衡 8 中國的老齡化是屬于加速度的老齡化 92. 人口年齡老齡化帶來的影響 9 對家庭結(jié)構(gòu)和生活方式造成重大影響 9 對老年人的精神需求提出挑戰(zhàn) 103. 北京人口老齡化對策 11 發(fā)展社會化養(yǎng)老 11 創(chuàng)建適合于老年人的社區(qū)文化 11三、北京老年住宅市場供應(yīng)情況 111. 老年住宅市場逐漸興起 112. 老年公寓、養(yǎng)（敬）老院嚴(yán)重不足 12 總體供應(yīng)情況 13 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 13四、北京老年住宅市場需求情況 141. 隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，居家養(yǎng)老的觀念也在發(fā)生著變化 142. 社會上的“空巢家庭”逐漸增多 153. 目前的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化 15五、老年住宅案例分析 161. 東方太陽城 16 項(xiàng)目概況 16 建筑設(shè)計 16 景觀設(shè)計 17 配套公建 17 物業(yè)服務(wù) 18 銷售情況 182. 美國佛羅里達(dá)州太陽城 20 概況 20 社區(qū)規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計 20 社區(qū)生活 21六、老年住宅開發(fā)建設(shè)特點(diǎn) 211. 住宅設(shè)計特點(diǎn) 23 要有功用性 23 要有安全性 24 要有健康性 24 要能確保隱私性 25 便于改造 252. 戶外環(huán)境設(shè)計特色 253. 社區(qū)服務(wù)設(shè)施和服務(wù)內(nèi)容特色 27七、北京老年住宅市場發(fā)展展望 29一、各國老年住宅發(fā)展情況1. 世界人口老齡化趨勢老年人口系數(shù)是指一定時點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎兀从沉巳丝诶匣某潭?。根?jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家或地區(qū)的老年人口系數(shù)達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%以上（65歲以上人口）時，標(biāo)志著這個國家或地區(qū)進(jìn)入老年型社會。第一種形態(tài)是以傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國歐洲、北美等國家為代表，由于經(jīng)濟(jì)和社會保障制度的發(fā)展，在70年代其人口出生水平和死亡水平降低，在70年代之后老年人口急速增多，因而出現(xiàn)人口老齡化。21世紀(jì)以全球人口年齡結(jié)構(gòu)的老齡化為明顯特點(diǎn)，將是名符其實(shí)的人口老齡化世紀(jì)。今后50年間，世界老年人數(shù)預(yù)計會翻兩番，從6億人增加到將近20億人。從發(fā)達(dá)國家來看，多數(shù)國家的生育率已經(jīng)下降到更替水平以下，老年人比少兒人口還多；從發(fā)展中國家來看，老年人數(shù)的增長普遍比發(fā)達(dá)國家還快。人口老齡化已經(jīng)成為所有國家共同面臨的挑戰(zhàn)，人口老齡化與老齡問題并不僅僅出現(xiàn)在發(fā)達(dá)國家，它也是所有發(fā)展中國家面臨的現(xiàn)實(shí)問題。從國外的情況分析，老年人住宅可以看作是一些社會老齡化的先進(jìn)的國家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。他們的獨(dú)居比例極高，受到子女的幫助較少，身體狀況和經(jīng)濟(jì)問題令人擔(dān)憂。 美國老年住宅發(fā)展情況美國老年住宅市場的情況比較復(fù)雜，以物業(yè)為老年人提供陪助、護(hù)理和醫(yī)藥服務(wù)類型與數(shù)量的不同可以分為三類，分別為自住型（Independentliving）老年住宅、陪助型（Assistedliving）老年住宅和特護(hù)型（acutecare）老年住宅。但除此之外不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助。特護(hù)型（acutecare）老年住宅在上面兩種類型老年公寓可提供的服務(wù)之外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)，包括從傳統(tǒng)的醫(yī)護(hù)房間到特別為老年癌癥患者提供治療的房間。盈利性的老年住宅大多為私人公司所辦，非贏利性的老年住宅主要由教會興辦，美國政府則給予部分津貼。也有的開發(fā)商在遠(yuǎn)離大都市的小鎮(zhèn)建造陪助型公寓，一般只容納12戶左右，規(guī)模較小而可以不受相關(guān)法律的限制，根據(jù)美國老年公寓及護(hù)理業(yè)項(xiàng)目投資中心（NIC）最近的一項(xiàng)調(diào)查表明，住進(jìn)陪助型老年住宅的美國公民平均年齡是85歲，平均居住時間是30個月。市場卻要求開發(fā)商在控制好成本的前提下、在一合理價位向老年人提供公寓。費(fèi)用太高會導(dǎo)致大多數(shù)老年人負(fù)擔(dān)不起，市場需求不旺已造成負(fù)面影響?？傮w上看，現(xiàn)在美國特護(hù)型老年公寓已經(jīng)飽和，陪助型老年公寓投資已呈現(xiàn)下降趨勢，只有自住型老年公寓尚具有較好的投資回報。除此之外還有企業(yè)的贏利分紅、財產(chǎn)收入、公共社會福利金及其他收到的經(jīng)常性款項(xiàng)。老年住宅分為兩種體系：社會住宅體系中的老年住宅，全部為無障礙設(shè)計，政府對房屋有補(bǔ)貼措施；養(yǎng)老院體系中的老年住宅，以能夠自理的老年人為居住對象，是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。 英國老年住宅發(fā)展情況對于英國大多數(shù)的老人來說，療養(yǎng)院是養(yǎng)老的地方。療養(yǎng)院的宗旨是向退休老人提供家庭氛圍的養(yǎng)老環(huán)境，幫助老人恢復(fù)自信和讓他們享受人生。在療養(yǎng)院里的職業(yè)醫(yī)生和護(hù)士，24小時負(fù)責(zé)老人的健康狀況，遇到突發(fā)疾病時，療養(yǎng)院里還有急救病房和救護(hù)車。老人在療養(yǎng)院里可以享受營養(yǎng)配餐、定期體檢、服藥指導(dǎo)、健康咨詢、心理醫(yī)療、老年婚配等各方面的服務(wù)。%，是世界上人口老齡化程度最為嚴(yán)重的幾個國家之一。由于日本的人工費(fèi)貴，日本住宅的技術(shù)和電器化程度很高。比如，提供無障礙設(shè)施的老年人住宅產(chǎn)品、提供具有看護(hù)性質(zhì)的老年人住宅產(chǎn)品、提供能和家人共同生活的（二代居）住宅產(chǎn)品。當(dāng)然，在社區(qū)內(nèi)還需要提供完善的配套設(shè)施，用于滿足老年人在健康和精神方面的需求。雖然居住在獨(dú)立的公寓中，但從建筑空間處理來講，老人能感到與他人和睦相處的融洽。每一個獨(dú)立的單元都有一個起居室、書房和至少一個陽臺。公寓有三個特點(diǎn)值得借鑒：第一，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。第二，尊重老年人的私人生活。第三，配套設(shè)施齊備。孤獨(dú)感因此而得到排遣。尤其是20世紀(jì)70年代以后10歲以下兒童比重下降很快，30歲以下人口的比重也有大幅下降，但是30歲以上的每一年齡組人口的比重又明顯增加。依據(jù)我國人口普查資料對21世紀(jì)人口老齡化過程的預(yù)測，我國已提前進(jìn)入了人口老齡化“第二階段”，即人口老齡化的迅速發(fā)展階段。我國已進(jìn)入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。北京市步入老年型社會的進(jìn)程約為25年，遠(yuǎn)快于其他發(fā)達(dá)國家部分城市歷時百年的老齡化人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型周期。1. 我國人口老齡化的特點(diǎn) 老年人數(shù)量大由于我國人口基數(shù)大，我國將成為老年人口最多的國家。是世界老年人口最多的國家。 人口老齡化發(fā)展速度快西方國家從成年型向老年型過渡經(jīng)歷了數(shù)十年至上百年的時間。我國從1982年60歲以上人口為7663萬，%，開始達(dá)到老年