【正文】 白云大道云城西路云城東路齊富路目前地塊已完成土地平整工作，正砌磚墻圍護(hù)。 地塊微觀環(huán)境 地塊現(xiàn)狀該地塊坐落于白云區(qū)云城西路東側(cè)、（規(guī)劃）橫二路南側(cè)、（規(guī)劃）白云二線北側(cè)，即目前云城西路與云城東路之間、云城東路與齊富路交界處。白云區(qū)2010年網(wǎng)簽成交價(jià)格為11903元/平方米，%； 從各季度價(jià)格走勢(shì)可以判斷，白云區(qū)住宅價(jià)格一直處于上升通道，即使是在調(diào)控政策頻出的2010年同樣上漲明顯。，%；，%，%。廣州市十區(qū)2010年網(wǎng)簽成交價(jià)格為12484元/平方米，%；而中心六區(qū)的價(jià)格也是持續(xù)上漲，2011年3月份達(dá)到了21969元/平方米。 廣州市住宅市場(chǎng)環(huán)境廣州市十區(qū)整體受國家宏觀調(diào)控影響，%；，基本與當(dāng)年成交量持平，比上年供應(yīng)量減少9%?！粜刨J政策方面，貸款(包括住房公積金貸款)購買第一套住房的，首付比例不低于30%，執(zhí)行基準(zhǔn)利率；購買第二套住房的，其首付比例不得低于60%?！魧?duì)在本市已擁有2套以及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。 廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境在全國調(diào)控的大環(huán)境下，廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的政策環(huán)境也是從嚴(yán)從緊。良好穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，將有助于廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的最新核定，是繼滬京后國內(nèi)第三個(gè)GDP突破一萬億元的城市，發(fā)展勢(shì)頭良好。 區(qū)域環(huán)境 廣州市經(jīng)濟(jì)環(huán)境作為四大一線城市之一，廣州市近幾年持續(xù)快速發(fā)展，特別是在舉辦亞運(yùn)會(huì)的影響下，城市綜合實(shí)力的各個(gè)方面都有所進(jìn)步。70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格漲跌幅度（月度同比）經(jīng)過國家與地方政府部門不斷出臺(tái)調(diào)控政策措施，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)已明顯受到影響，增長(zhǎng)速度放緩；但價(jià)格仍然維持在較高水平，未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌；成交面積與成交金額增長(zhǎng)明顯，保持在10%以上。2010年各月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比均是上漲，漲幅呈現(xiàn)先上升后回落趨勢(shì)；新建商品住宅漲幅基本在兩位數(shù)。，%；%。 國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 2010年全年，%；其中，%。總結(jié)：過往的樓市調(diào)控，房?jī)r(jià)基本是越調(diào)越漲；而從2010年開始的一系列措施，其力度不斷加大，調(diào)控逐步加嚴(yán)加緊，可見政府要降低房?jī)r(jià)的決心之大?！?，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部當(dāng)天也下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》，宣布從2010年12月26日起，其中，五年期以下(含五年)%%，%%?！?010年10月19日，央行突然宣布自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，房貸利率相應(yīng)提高?！薄?010年9月29日，國家有關(guān)部委下發(fā)通知，出臺(tái)五條包括信貸、稅收、市場(chǎng)監(jiān)管等方面的措施，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控，被業(yè)界稱之為“二次調(diào)控”，又稱作“新國五條”?！?010年4月17日，國務(wù)院向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》。對(duì)于現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)，政府調(diào)控政策一直是關(guān)注的焦點(diǎn)，發(fā)揮著非常大的作用。因此，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭或經(jīng)濟(jì)面臨問題等方面判斷，未來國內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下降的可能性不大。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查，經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)面臨的主要問題與風(fēng)險(xiǎn)中，“通脹壓力增大”、“房地產(chǎn)調(diào)控難見成效”、“民間資本缺乏出路”%、%、%。良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)而言是長(zhǎng)遠(yuǎn)的利好，有助于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。在加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的步調(diào)中，國民經(jīng)濟(jì)仍保持了平穩(wěn)較快發(fā)展。現(xiàn)時(shí)，商業(yè)開發(fā)實(shí)力強(qiáng)勁的萬達(dá)廣場(chǎng)入駐開業(yè)，突顯出白云新城商業(yè)價(jià)值之高，對(duì)周邊商業(yè)帶動(dòng)作用明顯；而廣州市新地王亦出現(xiàn)在白云新城，由保利以20605元/㎡的樓面地價(jià)創(chuàng)造，預(yù)示著白云新城住宅市場(chǎng)充滿機(jī)遇，將大有可為。白云新城是廣州城區(qū)內(nèi)重點(diǎn)規(guī)劃的新城，政府重點(diǎn)支持開發(fā)，成為繼珠江新城外廣州城市最受矚目的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，其發(fā)展前景大好。通過這些文化休閑設(shè)施與便利公共交通相結(jié)合，從而大大提升了整個(gè)地區(qū)的城市功能和文化形象。住宅建筑高度在60100米之間，綠地率達(dá)40%以上。 白云新城定位與發(fā)展前景白云新城發(fā)展定位為“云山西麓的宜居新城，主城區(qū)北部商業(yè)文化服務(wù)中心”。整個(gè)規(guī)劃區(qū)域形成“一軸雙中心六社區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)：“一軸”——利用原機(jī)場(chǎng)跑道空間，規(guī)劃一條南北向80米寬的中央帶形公園貫穿整個(gè)白云新城的景觀功能；“雙中心”——北部的文化中心和南部的商業(yè)中心；“六大社區(qū)”——根據(jù)服務(wù)半徑與服務(wù)人口，其中北部形成“黃石社區(qū)”、“云山社區(qū)”、“蕭崗社區(qū)”三個(gè)社區(qū)，南部形成“機(jī)場(chǎng)社區(qū)”、“創(chuàng)意社區(qū)”、“柯子嶺社區(qū)”三個(gè)社區(qū)。并以地鐵站為核心，集商貿(mào)、酒店、休閑、娛樂于一體，形成商業(yè)服務(wù)中心，以標(biāo)志性塔樓成為全區(qū)的地標(biāo)，包括大型購物廣場(chǎng)、商業(yè)街等，機(jī)場(chǎng)航站樓及附屬設(shè)施將改造成為商業(yè)用地，與東部的商貿(mào)綜合體、商業(yè)步行街形成整體的商業(yè)氛圍。核心區(qū)域依托白云國際會(huì)議中心、廣州新體育館，集中建設(shè)廣州文化建筑群，引進(jìn)廣州歷史博物館、廣州市城市規(guī)劃展覽中心、廣東畫院、廣州畫院、嶺南文化中心等，通過文化中心提升區(qū)域的文化形象。白云新城位于白云山西麓，以原白云機(jī)場(chǎng)為中心結(jié)合附近地區(qū)共同組成，北至黃石路，東至白云大道，西至機(jī)場(chǎng)高速，南至北環(huán)高速路，總建筑量為1107萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口8萬人，規(guī)劃居住人口22萬人。基本參數(shù)如下：宗地編號(hào)占地面積建筑面積容積率綠化率建筑密度AB2907008320795㎡≤58586㎡≤≥35%≤30%地塊建筑高度不超過70米；地塊內(nèi)建筑間距應(yīng)符合《廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》的規(guī)定；臨地塊邊界的建筑物退縮地塊邊界或城市道路中心線距離不小于建筑間距的一半，以滿足與與相鄰地塊建筑間距的要求；退北側(cè)和西側(cè)路5米，退白云二線標(biāo)準(zhǔn)段25米，道路展寬段相應(yīng)減少退縮，使建筑界面保持連續(xù)。地塊北面為另一塊待開發(fā)住宅建設(shè)用地、地鐵二號(hào)線蕭崗站和合城（國際）月歷禮品城；南面為起步在建的廣州市規(guī)劃展覽中心、白云國際會(huì)議中心和地鐵二號(hào)線白云文化廣場(chǎng)站；西面另一塊待開發(fā)住宅建設(shè)用地、酒店用品市場(chǎng)和居民樓；東面為一些餐飲食肆和白云山。1 總論 項(xiàng)目概況地塊位于云城西路與云城東路之間、云城東路與齊富路交界處；宗地面積較小，無法形成大規(guī)模社區(qū)，但形狀方正，有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；目前地塊平整完畢，進(jìn)行磚墻圍護(hù)，水電尚未接通。地塊性質(zhì)為二類居住用地（R2），屬國有土地，以多層、中高層或高層單元式居住建筑為主的居住用地。北面南面西面東面、樓面地價(jià)19971元/平方米的價(jià)格通過拍賣購得；地塊開發(fā)強(qiáng)度不大，密度較低，注重舒適性能。 建設(shè)背景 白云新城規(guī)劃概況該項(xiàng)目地塊處于廣州市白云區(qū)白云新城內(nèi)，位于規(guī)劃中的云山社區(qū)，接近文化中心。白云新城設(shè)計(jì)與建設(shè)將貫徹“生態(tài)優(yōu)先、宜居新城、山城相融、綠色高效、滾動(dòng)實(shí)施”的原則，北部、南部為高檔住宅區(qū)，中部為文化商業(yè)核心區(qū)域。在白云國際會(huì)議中心西側(cè)，規(guī)劃有面積約為30公頃的大型城市公園。白云新城規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)為“一軸雙中心六社區(qū)”，空間結(jié)構(gòu)以商業(yè)服務(wù)和居住為主，通過道路網(wǎng)絡(luò)，公園、綠化等系統(tǒng)，使各地塊功能上協(xié)調(diào)統(tǒng)一，空間上疏密結(jié)合、高低錯(cuò)落、收放有致。項(xiàng)目所在白云新城規(guī)劃最大的特點(diǎn)和亮點(diǎn)是“生態(tài)優(yōu)先、宜居為重”，%，%，人均公園面積達(dá)到10平方米，居民在步行500米范圍內(nèi)可到達(dá)公園，規(guī)劃30公頃的白云公園和15公頃的飛翔公園兩大綠心，引入周邊水源，建立人工濕地；三線下地、雨污分流、人車分行和廣州城區(qū)獨(dú)有的自行車專用車道系統(tǒng)等，都將在這片新城中得到體現(xiàn)；整體超過三分之二的區(qū)域?yàn)樽≌瑓^(qū)，六大社區(qū)個(gè)個(gè)建設(shè)“鄰里中心”，一般包括小超市、小零售店、衛(wèi)生站、洗衣店、郵政所、菜市場(chǎng)等，并且配套小運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、兒童游戲場(chǎng)和鄰里公園等，滿足居民的日常生活與休閑需要，社區(qū)居民在8分鐘步行時(shí)間內(nèi)可達(dá)到。分高檔住宅區(qū)、文化中心區(qū)、商業(yè)中心區(qū)定位如下：1）高檔住宅區(qū)功能定位：交通便利、配套完善、景觀優(yōu)美的高檔居住社區(qū)。2）文化中心區(qū)功能定位：集中規(guī)劃了市級(jí)文化休閑設(shè)施，主要包括廣東畫院、廣州畫院、城市規(guī)劃展覽中心、嶺南文化中心、廣州博物館和白云公園等。3）商業(yè)中心區(qū)功能定位：商貿(mào)綜合體片區(qū)位于白云新城中部，是地鐵二號(hào)線和地鐵14號(hào)線交匯地段——白云新城站公共交通樞紐，依托其突出的交通優(yōu)勢(shì)，發(fā)展商貿(mào)綜合體建筑，并通過步行系統(tǒng)連接老航站樓改建商業(yè)中心、步行商業(yè)街、西入口公園等，使之形成具有現(xiàn)代特色的集商業(yè)貿(mào)易，酒店服務(wù)，休閑設(shè)施、公共休憩空間于一體的現(xiàn)代新城綜合體片區(qū)。合理的城市規(guī)劃、有力的政府支持、優(yōu)越的居住環(huán)境、完備的商業(yè)配套、便利的軌道交通等，都是白云新城未來價(jià)值之所在。2 項(xiàng)目環(huán)境分析 宏觀環(huán)境 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境2010年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)397983億元，%，高于該年年初預(yù)期；2011年第一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值為96311億元，%，表現(xiàn)良好。 中國經(jīng)濟(jì)仍然是全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最具活力的國家之一，發(fā)展?jié)摿Ρ皇廊怂春?。國?nèi)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展良好，但也存在一定問題與風(fēng)險(xiǎn)。這三大問題與風(fēng)險(xiǎn)，都能對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響；從側(cè)面可以看出，通脹、調(diào)控難見成效、民間資本無出路都對(duì)目前普遍較高的房?jī)r(jià)有一定支撐作用。 國內(nèi)政策環(huán)境調(diào)控政策是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的一只“有形之手”。從2010年初開始，針對(duì)全國普遍較高的房?jī)r(jià)問題，政府部門出臺(tái)了一系列政策進(jìn)行調(diào)控：◆2010年1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，該文件從土地到信貸，再到地方政府責(zé)任，詳細(xì)列出了11條措施，主要規(guī)定二套房貸首付不低于40%。其中規(guī)定“對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，”“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。具體措施包括嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制；全面暫停第三套房貸，首套房貸款比例升至30%及以上，二套房首付款比例不低于50%；調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策；切實(shí)增加住房有效供給；加大住房交易市場(chǎng)檢查力度?！?010年10月底，多家銀行紛紛表示收到通知，將于11月1日起，全面取消房貸7折利率，銀行給予房貸客戶的利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準(zhǔn)利率的85%。◆2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，被稱為“新國八條”；各地方相繼推出執(zhí)行細(xì)則，進(jìn)一步加大調(diào)控力度。因此，面對(duì)持續(xù)緊縮的政策環(huán)境，房?jī)r(jià)將承受巨大壓力，預(yù)測(cè)將出現(xiàn)一定程度的下調(diào)；而在房?jī)r(jià)未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下挫和調(diào)控持續(xù)期間，市場(chǎng)交易將相對(duì)低迷。2010年，%；其中，%。%；%。2011年一季度，從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看出，房屋銷售價(jià)格同比仍處于增長(zhǎng)，但漲幅進(jìn)一度縮小。市場(chǎng)狀況堅(jiān)挺，但調(diào)控力度加大，下行壓力巨大。廣州市GDP近6年增長(zhǎng)幅度均在10%以上，經(jīng)濟(jì)實(shí)力非常強(qiáng)。而根據(jù)廣州“十二五”確定的11%的年均增速，到2015年。亞運(yùn)后，廣州將繼續(xù)加快發(fā)展步伐，努力建設(shè)成為國家中心城市和國際商貿(mào)中心；在經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型和建設(shè)首善之區(qū)過程中，廣州將迎來更大的機(jī)遇。目前廣州市主要的調(diào)控政策如下：◆對(duì)在本市(市轄十區(qū),不含增城從化)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買商品住房的，嚴(yán)格按照國家有關(guān)政策執(zhí)行，違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記?？偨Y(jié)：“限購令”的實(shí)施，將很大程度控制住廣州市的投資購房，市場(chǎng)交易將進(jìn)一步持續(xù)低迷。從供求關(guān)系上看，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)基本屬于持平狀態(tài)，說明廣州新房供應(yīng)并不會(huì)有太多增長(zhǎng)，特別是中心六區(qū)，土地將變得稀缺。目前廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)處于量跌價(jià)穩(wěn)的狀態(tài)，交易量出現(xiàn)大幅下跌，而價(jià)格仍維持在高位運(yùn)行；預(yù)測(cè)隨著調(diào)控政策的不斷深化，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)更多購房?jī)?yōu)惠或通過降價(jià)促成成交，但價(jià)格的下降不會(huì)太明顯。從供求關(guān)系上看，2010年白云區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供稍多于求，說明白云區(qū)市場(chǎng)尤其是白云新城板塊，已受到越來越多的開發(fā)商關(guān)注，未來將成為廣州樓市的一個(gè)熱點(diǎn)。說明白云區(qū)的價(jià)值已經(jīng)達(dá)到市場(chǎng)認(rèn)可，未來發(fā)展?jié)摿薮?。占地面積20795平方米，建筑面積不大于58586平方米，綠化率不小于35%，建筑密度不大于30%。 周邊配套環(huán)境 自然環(huán)境本宗地塊鄰近白云山，坐落山腳下，可以望山，擁有珍貴的開闊山景資源；整個(gè)白云新城依山，擁八公里山界線，平均山體寬約四千米，面向三十多平方公里的山林生態(tài)。另外，周邊道路綠化率高，花木繁多，環(huán)境優(yōu)美。白云新城尚處于開發(fā)建設(shè)階段，該地塊四周為在建或即將在建的工地，各種生活配套設(shè)施并不完善；東面有一些餐飲食肆，西面有居民區(qū)，內(nèi)有普通配套設(shè)施，距離亦較遠(yuǎn)。教育、醫(yī)療水平仍不盡人意，民辦學(xué)校良莠不齊，與公辦教育銜接不暢，最近的機(jī)場(chǎng)民航醫(yī)院距離亦較遠(yuǎn)，在白云公園站機(jī)場(chǎng)路附近。 交通狀況目前地塊周邊主干道路分布為三橫三縱，東西走向從上到下主要是黃石東路、齊富路、云宵路三線，南北走向從左到右主要是機(jī)場(chǎng)高速、云城西路、白云大道三線。白云新城目前開通的軌道交通有地鐵二號(hào)線，距離地塊最近的地鐵站為蕭崗站和白云文化廣場(chǎng)站，步行5分鐘內(nèi)到達(dá)。 未來配套環(huán)境1）自然環(huán)境未來沿河涌?jī)蓚?cè)將設(shè)