【正文】 離：沿中山大道，深圳路后退用地紅線不小于10米，中山大道與深圳路交匯處布置公共開放廣場。（2）用地使用性質：二類住宅用地（R21）。宗地周邊地塊除三星堆客運站、上美年華，附近主要建筑有：帕提婭國際大酒店、邱家大院農家樂、四川蜀中制藥有限公司、四川盛泰建筑勘察設計有限公司、四川盛禾房地產開發(fā)有限公司、某市三星堆客運站等。（4）宗地地質狀況(地勘):無地質災害區(qū)、符合建設用地規(guī)劃。（2）宗地用地性質:商業(yè)金融用地。（1）宗地位置:宗地位于中山大道南三段與深圳路西一段交匯處，北有三星堆客運站，南有上美年華。[1]（1）項目名稱“HJ”住宅小區(qū)項目策劃可行性研究（2）項目單位“HJ”房地產開發(fā)股份有限責任公司“HJ”房地產開發(fā)股份有限責任公司是一家集投資規(guī)劃、開發(fā)建設、商業(yè)管理和物業(yè)服務為一體公司，公司產品包括：普通住宅、高層公寓、花園洋房、別墅。[1]“五組團”：指由河流、干道、鐵路線所分隔的城市五大功能組團——河北岸由城市南北干道（原大件公路）所分隔的城西“高尚居住組團”和城東“居住文教組團”；河南岸由“舊城中心組團”、“城南工業(yè)組團”以及高速公路西南面的“民航學院文教組團”。其中“南岸功能區(qū)”為城市綜合區(qū)，居住人口17萬人。 [1]“一城”：指某市主要中心城區(qū)。[1]依據(jù)城市遠景輪廓構想及周邊自然“水、城”環(huán)境特征，規(guī)劃采用既集中緊湊、又相對完整帶狀加組團的連片發(fā)展模式，構成沿河紛呈“水、城、園”一體化的城市用地布局形態(tài)格局。全市城鎮(zhèn)化率達到75%；人均期望壽命達到78歲。[1]某工業(yè)經濟發(fā)展迅速，機械、醫(yī)藥、輕紡、化工四大產業(yè)強勢突出，以川油宏華、蜀中制藥、源基藥業(yè)為代表的重點企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營經濟、股份制經濟已占經濟總量的95%以上，成為全市經濟中最具活力、競爭力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾糠帧1]（2）某市建設規(guī)劃現(xiàn)狀某市城市性質確定為：省級歷史文化名城，全市政治、經濟、文化中心，以發(fā)展加工業(yè)及旅游業(yè)為重點的古蜀文化旅游城市。境內地勢平坦，氣候溫和，河流縱橫，道路四通八達，全市每百平方公里擁有等級公路78公里。本文在參考大量文獻和相關資料的前提下，依據(jù)科學的分析方法和理論分析某市新豐鎮(zhèn)HJ住宅小區(qū)這一房地產開發(fā)項目，并通過綜合的分析最后得出可行性分析結論。企業(yè)在開發(fā)房地產都時候因為行業(yè)的特殊性質需要在前期做大量的分析，其中包括市場調查、市場研究及分析、項目建設開發(fā)計劃、項目財務分析、項目風險及不確定性分析。房地產開發(fā)在這一新的情況下若要求得繼續(xù)長久平穩(wěn)地發(fā)展，須進行科學改進，不要盲目追求暴利收入。小區(qū)項目策劃與可行性分析報告小區(qū)項目策劃與可行性分析報告摘 要自2010年以來，中國房地產市場一直受國家宏觀政策調控的影響，特別是眼下的2011年召開的十二五規(guī)劃中，中央政府明確表示要遏制房地產市場過熱的現(xiàn)象。在過去的幾年中我國房地產高速成長，并一直保持為國民經濟支柱產業(yè)。房地產開發(fā)行業(yè)本身具備高投入、高回報、高風險這三大特點，因此投資須謹慎。這需要大量的理論支持和實踐經驗，因此成為行業(yè)內的熱門問題。關鍵詞：房地產開發(fā) 可行性分析 項目風險 不確定性分析目 錄 1 1 1 2 2 2 3 3 3 3 4 4 4 4 5 5 5 6 6 6 7 8 8 9 9 10 10（Strength） 10（Weakness） 10（Opportunity） 10（Threat） 10 11 產品定位 12 12 12 價格定位 13 15 15 15 16 16 16 18 規(guī)劃要求及項目指標 18 18 18 項目總投資估算 18 18 19 20 20 20 20 財務盈利能力分析 21 21 22 22 22 23 24 24 25 25 25 26 26 26 26 26 26 27 28附錄 29參考文獻 30致 謝 3136（1）某市區(qū)位某市位于“天府之國”四川之腹心，地處四川“成德綿”高新技術產業(yè)帶中心地段，是成都以北的重鎮(zhèn)，南臨省會成都市區(qū)25公里，北距德陽市區(qū)19公里。南北長27公里，幅員面積551平方公里，轄24個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總人口58萬，城市人口17萬。[1]某依托三星堆歷史文化資源，傾力打造三星堆國際旅游精品，建設文化旅游名城，創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市，旅游產業(yè)發(fā)展速度加快，%。[1]（3）城市發(fā)展規(guī)劃實現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，城鄉(xiāng)一體化，全市綜合經濟實力、工業(yè)化水平、城市化水平位居全省前列。初步實現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，城鄉(xiāng)一體化，全市綜合經濟實力、工業(yè)化水平、城市化水平位居全省前列?？傮w規(guī)劃結構概括為：“一城、兩區(qū)、五組團”。[1]“兩區(qū)”：指“南岸功能區(qū)”和“北岸功能區(qū)”?！氨卑豆δ軈^(qū)”為高尚居住、文教科研綜合區(qū)，居住人口8萬人。同時，城區(qū)西面的三星堆文化公園是城市的有機組成部分，作為城市周邊一個風景文物區(qū)和旅游觀光度假區(qū)考慮。（3）項目編制依據(jù)a、委托編制《HJ建設項目可行性研究報告》的項目委托書；b、某市城鄉(xiāng)建設規(guī)劃局關于市土地收購儲備中心中山大道與深圳路交匯處用地定點及坐標的批復；某市建規(guī)規(guī)地字[2009]10號；c、某市土地收購儲備中心[2010]35號《關于中山大道與深圳路交匯處用地規(guī)劃定點的申請》；d、國家發(fā)改委發(fā)布的《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》及相關要求；e、現(xiàn)場考察和調研搜集到的資料。宗地位于經濟開發(fā)新區(qū)劃范圍內，緊臨老城。（3）使用年限:居住用地70年。（5）宗地現(xiàn)狀描述: 暫不具三通一平的條件。（1）規(guī)劃建設總用地面積約為：（ m2），為二類住宅用地（R21）。（3）用地使用強度：容積率：—； 建筑密度：≤40% 。（2）建筑控制高度：滿足航空凈距要求。建筑控制高程：。（3）建筑間距及后退用地紅線距離應符合《某市規(guī)劃管理技術規(guī)定》的有關要求。作為第三產業(yè)，房地產行業(yè)運營主要通過房地產的投資、開發(fā)、經營、管理，兼具基礎性、先導性、帶動性和風險性等特征。房地產開發(fā)是一項綜合性經濟活動，投資額大、建設周期長涉及面廣。依據(jù)可行性研究的結論進行投資決策，有助于使開發(fā)商決策建立在科學的而不是經驗或者感覺的基礎上。房地產行業(yè)驅動著其他各行各業(yè)的發(fā)展，在國民經濟當中占據(jù)比較大的比例?！笔邔梦逯腥珪?0月18日閉幕,會議審議通過有關“十二五”規(guī)劃的建議。過高的房價不僅讓民生不堪重負，也給國家經濟帶來風險隱患。2011年1月26日，國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施，內容如下：一、進一步落實地方政府責任 二、加大保障性安居工程建設力度 三、調整完善相關稅收政策，加強稅收征管 四、強化差別化住房信貸政策 五、嚴格住房用地供應管理 六、合理引導住房需求 七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制 八、堅持和強化輿論引導[2]其中在第一條“進一步落實地方政府責任”中，有提到“各地要繼續(xù)增加土地有效供應，進一步加大普通住房建設力度；繼續(xù)完善嚴格的差別化住房信貸和稅收政策”，從此可以看出中央政府并不是要完全打壓房地產市場，只是控制房地產樓價以保民生。進一步完善土地出讓方式，大力推廣‘限房價、競地價’方式供應中低價位普通商品住房用地。專家指出，某市房地產沒有明顯過熱現(xiàn)象，處于穩(wěn)健發(fā)展之中，所以某市的房地產開發(fā)商不必過多擔心。而專家預測，2011年中國經濟有