【正文】 統(tǒng)一經(jīng)營管理，以保證自己穩(wěn)定的投資回報(bào)；自營業(yè)主更注重分戶獨(dú)立經(jīng)營，希望有一個(gè)自主、自由的經(jīng)營環(huán)境。數(shù)據(jù)顯示現(xiàn)汝州消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)處于觀望，只有好的項(xiàng)目才會(huì)心動(dòng)。根據(jù)對(duì)一些商鋪的詳細(xì)走訪，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營二層的商鋪業(yè)主非常之少，主要原因是汝州人購買物品習(xí)慣在第一層購買；其次是大部分業(yè)主認(rèn)為二層的功能得不到充分的發(fā)揮，都偏向于選擇店連屋的形式。30004000元/平方米是客戶所能接受的二樓單價(jià)本次調(diào)查顯示，消費(fèi)者接受的價(jià)格在20003000元/%，30004000元/%，40005000元/%，5000元以上/%。 （8）6000元/㎡—8000元/㎡是客戶能接受的一樓單價(jià)汝州商業(yè)步行街商鋪第一層最容易接受的價(jià)位分析本次調(diào)查顯示，消費(fèi)者接受的價(jià)格在40006000元/%，60008000元/%，800010000元/%，10000萬以上/%。可見，在價(jià)位方面，總價(jià)在1520萬元之間的商鋪或店面的接受程度最為廣泛，同時(shí)反映汝州整體購買力還可以。一些專賣店希望店面大一點(diǎn)，面積要求在100200平方米之間。（6）2040 m2的商鋪或店面面積接受程度最為廣泛次調(diào)查顯示，%，2030 %，3040 %，4050 %，50 %。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，汝州商業(yè)步街經(jīng)營服裝比較有一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，但也有一部分人表示，經(jīng)營服裝在汝州來說，已接近飽和，發(fā)展前景較小。在與被調(diào)查者訪問時(shí)，可知他們對(duì)房屋風(fēng)格意識(shí)并不強(qiáng)，只是簡(jiǎn)單地認(rèn)為就該是現(xiàn)代式?？梢?，調(diào)查的數(shù)據(jù)反映出目前這個(gè)市場(chǎng)的前景還是有的，且對(duì)洗耳北路的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景也是比較看好。從走訪與數(shù)據(jù)可以了解到，大多數(shù)汝州消費(fèi)者購買商鋪用于自己經(jīng)營為主。可見, 汝州消費(fèi)者在選擇商鋪時(shí)最關(guān)心的是地段、其次是價(jià)格、再次是增值潛力及經(jīng)營范圍。鑒于此，我司在對(duì)問卷有效性的鑒別中，采取了個(gè)項(xiàng)問題鑒別的方式。經(jīng)問卷真實(shí)性核實(shí)（核實(shí)抽樣率為總問卷數(shù)的60%），真實(shí)性在97%以上。調(diào)查采用抽樣調(diào)查、重點(diǎn)調(diào)查和典型調(diào)查相結(jié)合的方法。全市非公有制經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值全年完成180．4億元，增長19．8％，增加值完成53億元，增長20．4％，稅金2億元，增長96％，城鎮(zhèn)建設(shè)、公路建設(shè)和社會(huì)發(fā)展、信訪穩(wěn)定等各項(xiàng)工作也都取得了新的成績，呈現(xiàn)出近幾年來少有的好形勢(shì)?！靖艣r】據(jù)平頂山市2004年統(tǒng)計(jì)年鑒，2004年汝州全年生產(chǎn)總值完成97．4億元，增長15．3％，超過了全省平均水平?！　∪曛菔型恋刭Y源豐富。鋁礬土總儲(chǔ)量12億噸，品位高，易開采。有煤、鋁、銅、金、石英石、大理石、葉臘石等礦產(chǎn)資源40多種。由于境內(nèi)山川起伏，河溝縱橫，自然形成山區(qū)、丘陵、平川、洼地等復(fù)雜地形。汝州市處豫西淺山丘陵地區(qū)，屬于溫帶大陸性氣候，四季分明。全市總面積1573平方公里，其中耕地面積62707公頃。1988年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷臨汝縣，設(shè)立汝州市，屬河南省直轄，由平頂山市代管。第二部分、城市總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況分析一、概述汝州市原為臨汝縣，北靠嵩山，南依伏牛，左控許襄，右鄰伊洛，因?yàn)l臨汝河而得名。謝謝！您的姓名：___________性別：___年齡：_____歲 職業(yè)：_____月收入_______您認(rèn)為河南汝州商業(yè)步行街適合經(jīng)營哪幾類商品 A、服裝精品區(qū)（服裝、鞋帽、箱包、精品、百貨） B、餐飲休閑區(qū)（餐飲、酒吧、茶樓、KTV、娛樂） C、家居裝飾區(qū)（家具、家居、布藝、燈飾） D、家電通訊區(qū)（家電、數(shù)碼、通訊產(chǎn)品） E、其他 （您認(rèn)為適合經(jīng)營的請(qǐng)打勾）您認(rèn)為洗耳北路的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景如何？A、很好 B、一般 C、不好 D、說不準(zhǔn)您認(rèn)為此地適合經(jīng)營以下哪幾種商業(yè)類型？ A、 集購物、休閑娛樂為一體的大型購物中心 B、大型娛樂場(chǎng)所C、專業(yè)市場(chǎng) D、倉儲(chǔ)中心 E、其它若此地有您心儀的商業(yè)類型，您是否有意投資？ A、是 B、否 C、不一定如果您有意購買此商鋪，您希望它以何種商業(yè)經(jīng)營狀態(tài)出現(xiàn)？ A、商場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃，分區(qū)統(tǒng)一經(jīng)營管理 B、采取一間一戶出售C、由業(yè)主自主決定經(jīng)營品種，自營或出租，分戶獨(dú)立經(jīng)營。非常感謝您的支持，耽誤了您寶貴的時(shí)間，希望您能對(duì)我公司的發(fā)展給予更多的關(guān)注。河南汝州商業(yè)步行街住宅類調(diào)查問卷（二）尊敬的客戶：您好！位于洗耳北路右側(cè)的河南汝州商業(yè)步行街在推出以前，為能迎合您的需求，請(qǐng)將您的意向告訴我們，您的意見對(duì)我們很重要。河南汝州商業(yè)步行街商業(yè)調(diào)查問卷（一）尊敬的客戶：您好！位于洗耳北路右側(cè)的河南汝州商業(yè)步行街在推出以前，為能迎合您的需求，請(qǐng)將您的意向告訴我們，您的意見對(duì)我們很重要。謝謝！您的姓名：_______性別：___年齡：_____歲 職業(yè)：_____月收入_______電話 一、您選擇商鋪時(shí)，您首先關(guān)心的是（ ），依次是（ ），再次是（ ）A、地段 B、價(jià)格 C、經(jīng)營范圍 D、增值潛力 二、您若現(xiàn)在選購商鋪，您的用途是（ ） A、長線投資 B、轉(zhuǎn)租 C、短線投資 D、自己經(jīng)營三、您認(rèn)為河南汝州的房產(chǎn)會(huì)增值嗎？（ ） A、一定 B 、不一定 C 、不會(huì)一、 您認(rèn)為在汝州經(jīng)營商業(yè)步行街有市場(chǎng)前景嗎？A、有 B、沒有 C、說不準(zhǔn)二、 您認(rèn)為目前河南汝州商業(yè)步行街最適合經(jīng)營？A、服裝 B、皮具 C、建材 B、家具 D、小商品 E、 （其他）三、 在市場(chǎng)建成后，您最看重的是哪一方面的內(nèi)容A、管理 B、經(jīng)營范圍 C、廣告宣傳 D、開發(fā)商實(shí)力四、 現(xiàn)階段，您如果投資房產(chǎn)，您會(huì)選擇？ A、住宅 B、商鋪五、 您如果投資商鋪，您希望有包租嗎？如果有，希望是幾年？A、35年 B、510年 C、1015年 D、1520年六、 您認(rèn)為目前河南汝州最繁華的商圈在哪里？ 七、 您若選購商鋪希望商鋪的面寬及進(jìn)深是多少面寬 （米 ）進(jìn)深 （米） 層高 （米 ）十一、您認(rèn)為河南汝州商業(yè)步行街應(yīng)該采取哪種建筑風(fēng)格？ A、中式 B、歐式 C、中歐結(jié)合 D、其他 非常感謝您的支持，耽誤了您寶貴的時(shí)間，希望您能對(duì)我公司的發(fā)展給予更多的關(guān)注。謝謝！您的姓名：_______性別：___年齡：_____歲 職業(yè)：_____月收入_______電話 您選購住宅的面積需求為（ ）A、中小套型60—80 m2 B、中套型80—120 m2 C、大套型120—150 m2 D、大套型150—170m2 E、特大套型170 m2以上 您認(rèn)為在河南汝州商業(yè)步行街附近配套好、套型佳的住宅的合理單價(jià)是多少？ A、800元/ m2 B、900元/ m2 C 1000元/ m2 D、1000元/ m2 以上 您最滿意的戶型面積和戶型結(jié)構(gòu)為（ ） A 兩室一廳一衛(wèi)，90平方米左右 B 兩室二廳二衛(wèi)，120平方米左右 C 三室兩廳二衛(wèi)120150平方米 D 四室二廳二衛(wèi)150170平方米 E 四室兩廳二衛(wèi)170190平方米 您選擇家居時(shí)，您首先關(guān)心的是（ ），依次是（ ），再次是（ ）A 地段 B 價(jià)格 C 戶型 D 增值潛力 E 住宅環(huán)境 您若現(xiàn)在選購房，您的用途是（ ） A 舊房換新房 B 自己居住 C 投資 D 為親人購房 您是否有購買住宅計(jì)劃？A、馬上 B、半年之內(nèi) C、一年以內(nèi) D、一年之后 E、不買 您認(rèn)為哪些人會(huì)購買這里的住宅？A、企業(yè)主、老板 B、政府機(jī)關(guān)工作人員 C、房產(chǎn)投資者 D 郊縣富裕人士 您覺得現(xiàn)行市面住宅價(jià)格如何？A 便宜 B 適中C 貴 D貴但可以接受 E非常貴F 會(huì)上調(diào) G會(huì)下調(diào) 您對(duì)現(xiàn)有住房滿意程度：A 非常滿意 B 滿意 C 基本滿意 D 不滿意 E非常不滿意。河南汝州商業(yè)步行街商業(yè)類調(diào)查問卷（三）尊敬的客戶：您好！位于洗耳北路右側(cè)的河南汝州商業(yè)步行街在推出以前，為能迎合您的需求，請(qǐng)將您的意向告訴我們，您的意見對(duì)我們很重要。您若購買商鋪或店面，最適合的面積是A、1020m2 B、2030 m2 C、3040 m2 D、4050 m2 E、50 m2以上您若購買河南汝州商業(yè)步行街商鋪或店面，最理想總價(jià)是多少？ 您認(rèn)為河南汝州商業(yè)步行街一層店面合理單價(jià)是多少？二層店面合理單價(jià)是多少？一層 元/m2 二層 元/m2您是否有購買店鋪計(jì)劃？A、馬上 B、半年之內(nèi) C、一年以內(nèi) D、一年之后 E、不買您認(rèn)為哪些人會(huì)購買這里的商鋪？A、企業(yè)主、老板 B、政府機(jī)關(guān)工作人員 C、房產(chǎn)投資者 D 郊縣富裕人士1您認(rèn)為在此地段每月每平方米的租金應(yīng)該是多少？ 1您選購商鋪時(shí)希望是哪種形式A、店連屋 B、單層獨(dú)立店面 C、其他 非常感謝您的支持，耽誤了您寶貴的時(shí)間，希望您能對(duì)我公司的發(fā)展給予更多的關(guān)注。汝州有著悠久的歷史和燦爛的文化，為仰韶、龍山文化發(fā)源地之一，是歷代郡州治所，享有汝旁化國和中州名郡的美譽(yù)?，F(xiàn)轄4個(gè)鎮(zhèn)、11個(gè)鄉(xiāng)、5個(gè)街道辦事處，454個(gè)行政村。　 1993年被河南省委,省政府確定為全省改革、開放、發(fā)展特別試點(diǎn)縣(市),2001年9月，被確定為河南省25個(gè)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程重點(diǎn)縣(市)之一。境內(nèi)大小山峰1025座，其沖海拔600米以上的有37座。地質(zhì)年代悠久，地層構(gòu)造復(fù)雜，礦產(chǎn)種類繁多，不僅有黑色、有色及貴重金屬礦產(chǎn)，而且有能源、放射性稀有礦產(chǎn)，還有陶瓷原料、冶金輔助原料、化工原料、建筑材料及其它非金屬礦產(chǎn)等。全市煤炭資源儲(chǔ)量較大，分布全市八個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，素有百里煤海之稱，初步勘察為27億噸，為全國50個(gè)重點(diǎn)采煤縣市之一。目前已有58個(gè)礦點(diǎn)開采外銷，年開采量達(dá)38萬噸。有效土地使用面積182萬畝，林地30萬畝，牧坡20萬畝，河灘14萬畝，其它用地50萬畝，土壤質(zhì)地適中，適宜多種作物生長和林業(yè)畜牧業(yè)的發(fā)展。地方財(cái)政全年完成17518萬元，增長57．4％，是近10年來增長速度最快的一年；項(xiàng)目建設(shè)取得重大突破，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成16．8億元，增長122．5％，已建成及新建、改建、擴(kuò)建和即將開工的、固定資產(chǎn)100萬元以上的項(xiàng)目115個(gè)，總投資近80億元；招商引資成效顯著，共引進(jìn)1000萬元以上的項(xiàng)目14個(gè)，全年利用外資25．7億元；非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，培育了一批規(guī)模大、效益好的龍頭企業(yè)?！髧鴥?nèi)生產(chǎn)總值(GDP)◇人均國民生產(chǎn)總值◇農(nóng)民人均純收入◇城鎮(zhèn)居民人均純收入◇地方財(cái)政收入 ◇社會(huì)消費(fèi)品零售總額◇城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額第三部分、需求問卷調(diào)查分析一、調(diào)查問卷比例為對(duì)本項(xiàng)目所在的河南汝州市場(chǎng)的需求特征作科學(xué)分析，我們對(duì)當(dāng)?shù)厥忻褡髁诵枨笳{(diào)研。問卷1000份全部回收。但在問卷分析過程中，發(fā)現(xiàn)存在相當(dāng)部分的回收問卷，由于部分受訪者對(duì)于問卷中部分問題缺乏購房或投資上的常識(shí)，故而該些問卷的回答缺乏有效性。二、本案商業(yè)用房問卷調(diào)查及走訪情況分析（1）汝州消費(fèi)者在選擇商鋪時(shí)最關(guān)心的是地段、其次是價(jià)格、再次是增值潛力及經(jīng)營范圍汝州消費(fèi)者在選擇商鋪時(shí)首先關(guān)心的是地段、價(jià)格和經(jīng)營范圍，%、20%及 8% 、10%的比例，%、%、%、%，%、%、%、%。（2）購買商鋪的客戶70%是用來自己經(jīng)營本次調(diào)查顯示，購買商鋪用來長線投資占15%、轉(zhuǎn)租占13%、短線投資占2%、自己經(jīng)營占70%。 （3）對(duì)河南汝州商業(yè)步行街市場(chǎng)的前景看好程度調(diào)查顯示，認(rèn)為