【正文】 $UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 16 內(nèi)部資料 ， 請勿外傳！ XuyUP2kNXpRWXm Aamp。經(jīng)營產(chǎn)品 以時尚精品、奢侈品為主， 輔以酒吧、茶樓、咖啡廳等產(chǎn)業(yè)，形成游、購物、休閑相融合的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。 商業(yè) 產(chǎn)品上突出景觀與商業(yè)的融合， 景與上的配合，從而形成一個商業(yè)品牌。 開發(fā)區(qū)的消費(fèi)層次不斷升高， 從佳世客剛開業(yè)時的冷淡，到現(xiàn)在的爆滿，充分說明了開發(fā)區(qū)的消費(fèi)模式在悄悄變化，對于佳世客這種休閑購物方式逐漸被認(rèn)可。 佳世客的到來完善了開 發(fā)區(qū)的商業(yè)格局，豐富了開發(fā)區(qū)的商業(yè)模式， 進(jìn)一步拉高了開發(fā)區(qū)的消費(fèi)層次。 兩大商場占據(jù)香江路和長江路核心位置，以及遍及繁華路段的小連鎖超市 ； 利群，穩(wěn) 居開發(fā)區(qū)零售業(yè)老大的位置。 第五部分： 商業(yè) 綜合 分析 綜合以上分析 ，開發(fā)區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀有以下特點(diǎn)： 商業(yè)繁榮，商業(yè)經(jīng)營狀態(tài)良好 從現(xiàn)在正在營業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目來看，幾大商場經(jīng)營狀態(tài)都不錯，在太行山路、武夷山路、長江路和香江路所包圍的區(qū)域已形成了集專業(yè)市場、小商品、沿街商鋪等性質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，幾大商場實(shí)現(xiàn)的相對的“壟斷”，達(dá)到《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 14 了先入為主的目的，為后進(jìn)者筑起了較高的門檻。 家佳源 日用百貨 2萬 100% 品牌服裝、化裝品、飾品、超市 聯(lián)營 進(jìn)入開發(fā)區(qū)較早的日用百貨市場， 專業(yè)性較強(qiáng)業(yè)態(tài)分布布局科學(xué)，整體風(fēng)格也有大市場的風(fēng)度。 自主經(jīng)營、統(tǒng)一規(guī)劃，經(jīng)營狀態(tài)良好。 繁，自主經(jīng)營和統(tǒng)一管理配合緊密。 世紀(jì)商城 專業(yè)市場 75%（ 2F） 小商品 +服裝 租、售 內(nèi)外商街的規(guī)劃形式，布局規(guī)劃較亂，類別分布不明確 自主經(jīng)營引起商業(yè)規(guī)劃的混亂，消費(fèi)者逛起來較累，難以一步到位挑選自己的商品。 香江利群 大眾百貨 1萬多 100% 服裝 +超市 +家電 該項(xiàng)目是利群進(jìn)入開發(fā)區(qū)的敲門之作，一直走中低路線，是產(chǎn)品改造后使用的。 利群 定位低價精品，對商場規(guī)劃一直處于次要位置。 B / 商業(yè)形態(tài)逐步豐富，更注重于休閑式購物方式，突出“逛”的元素，街區(qū)概念將是下一步商業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展方向。 未來趨勢分析 A / 開發(fā) 區(qū)薛家島 確立為旅游度假區(qū)，隨著城市建設(shè)進(jìn)程的加快，該區(qū)域（原薛家島的四個村）逐漸被開發(fā)成高檔居住社區(qū)，人口也越來越多， 商業(yè)潛力即將爆發(fā)，未來商業(yè)的發(fā)展中心將逐步東 移，并形成旅游購物和度假式經(jīng)《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 12 濟(jì)為主的商業(yè)形式。 2021—— 2021 年 ： 2021 年佳世客開業(yè)，代表著長江路的商業(yè)布局完成從低到高、從點(diǎn)到面的完善。開發(fā)區(qū)的商業(yè)逐漸向高檔產(chǎn)品方向發(fā)展，賣場的布局和主力店的引入逐步考慮方便性和人性化。隨著保稅區(qū)的確立，商業(yè)的重心沿著香江路向西發(fā)展 （以云海城為代表） ，以香江路、富春江路、太行山路、武夷山路為框架的商業(yè)區(qū)逐漸形成，其中的 酒吧一條街、飲食一條街逐漸形成，至盡 這些商業(yè)還在支撐 著開發(fā)區(qū)的低檔商業(yè)的繁榮。 主要有：家佳源（ 2021 年）、瑞泰利群（ 2021 年末）、佳世客（ 2021 年）、多元商場（ 2021 年）等。 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 10 長江路：新興商業(yè)政治一條街 新興商業(yè)： 大型超市、 綜合購物、專業(yè)市場。 老：指開業(yè)時間較早，但商業(yè)業(yè)態(tài)、商場布局、商業(yè)吸引力、商業(yè)輻射能力還是很強(qiáng)的。 C / 長江路的商圈現(xiàn)狀 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 9 ? 長江路硬件設(shè)施完善，標(biāo)準(zhǔn)較高 ? 人流集中，消費(fèi)能力較強(qiáng)， 已初步形成了一定的商業(yè)格局； ? 整體商業(yè)布局以大型商場、超市為中心，輻射黃島、膠南等周邊區(qū)域； ? 業(yè)態(tài)分布相對單調(diào)，體態(tài)不夠均衡，文化餐飲服務(wù)類發(fā)展嚴(yán)重不足； ? 停車位嚴(yán)重不足； ? 整個商圈正在向更大規(guī)模及更高檔次發(fā)展； ? 長江路西部 “ 佳世客、佳家源、利群 ” 中高檔消費(fèi)市場，非常繁榮。 ? 囊括了長江路商圈和香江路商圈 ? 商業(yè)和住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要集中在本區(qū)。 A / 長江路片區(qū) 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 6 ? 該區(qū)域規(guī)劃定位為黃島的行政 商務(wù)中心，區(qū)政府、廣場、銀行等社會公共服務(wù)機(jī)構(gòu)集中在本區(qū)域內(nèi)。 D / 人口發(fā)展（ 1989—— 2021） 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 5 開發(fā)區(qū)的“移民”特征 開發(fā)區(qū)的建立基礎(chǔ)是位 于沿海岸的幾個村鎮(zhèn)，以漁業(yè)為生； 1994 年保稅區(qū)成立以后外來人口占據(jù)了半壁江山， 2021 年人口增長率 %，自然增長率僅為千分之 ，可見開發(fā)區(qū)的人口主要以外來人口的增加量為主； 人口低齡化 作為新興的開發(fā)區(qū)，每年數(shù)以萬計(jì)的大中專畢業(yè)生以及外來人口涌入， 平均年齡低齡化是開發(fā)區(qū)的另一大特點(diǎn)。《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 3 C / 開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展趨勢 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 4 ? 自 92 年以來，開發(fā)區(qū)的 GDP 上漲迅速 反映了開發(fā)區(qū)經(jīng)歷的三個發(fā)展階段 開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)隨著大青島的發(fā)展格局和工業(yè)中心、大煉油、大學(xué)城等項(xiàng)目的立項(xiàng)呈幾何式增長。 1992 年與同處一地的青島市黃島區(qū)合一，現(xiàn)有面積 平方公里，人口 40萬。《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 1 青島開發(fā)區(qū)商業(yè)市場調(diào)查報(bào)告 國家級青島新技術(shù)試驗(yàn)區(qū)在開發(fā)區(qū)成立 ，青島保稅區(qū)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立以項(xiàng)目建設(shè)帶動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)保證項(xiàng)目上馬1985 年至1992 年探索起步階段青島開發(fā)區(qū)與青島市黃島區(qū)的體制合一小平同志南巡講話1992 年至2021 年二次創(chuàng)業(yè)階段黃島的經(jīng)濟(jì)迅速上揚(yáng)黃島市區(qū)形成規(guī)模黃島的房地產(chǎn)呈現(xiàn)高速發(fā)展挺進(jìn)西海岸、構(gòu)建青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心2021 年 3 月至今第三階段典型事件政策標(biāo)志時 間階 段第一部分：區(qū)域分析A / 開發(fā)區(qū)發(fā)展歷程 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 2 B / 開發(fā)區(qū) 概況 島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（簡稱青島開發(fā)區(qū)）是 1984 年 10月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立， 1985 年 3 月 28 日正式動工興建的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是享有沿海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策的特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)。它位于膠州灣西海岸，與青島老城隔海相望，海上最近距離 海里（約 公里）。自建區(qū)以來，累計(jì)投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金 180 多億元，現(xiàn)已初步形成了以 現(xiàn)代化港口、家電電子、機(jī)械制造、石油化工、生物制藥、國際貿(mào)易、旅游度假為主要特色，集開發(fā)區(qū)、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)和旅游度假區(qū)于一體的現(xiàn)代化新城區(qū)框架，是中國開放區(qū)域最集中的地區(qū)之一。跨海大橋和海底隧道的建設(shè)更是拉動開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的主要力量。 第二部分：開發(fā)區(qū)微觀社會環(huán)境分析 開發(fā)區(qū)的商業(yè)重點(diǎn)在長江路片區(qū)，我們對該區(qū)域做重點(diǎn)分析。 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 7 ? 開發(fā)區(qū)的發(fā)展主要集中在本區(qū)域，以長江路為中心的新興商業(yè)區(qū)和以香江路為中心的金融、商業(yè)區(qū)均在該區(qū)域內(nèi)， 是開發(fā)區(qū)的主要的商業(yè)區(qū)域。 B / 區(qū)域人口分布 黃島人口分布24%20%14%5%37%黃島 辛安 薛家島 柳花泊 長江路《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 8 開發(fā)區(qū)現(xiàn)在的人口雖少，但是 37%集中在長江路街道辦事處，有近 15 萬人口，人口密度約 3409 人 /km2 , 具有良好的商業(yè)基礎(chǔ)。 D / 長江路片區(qū)商業(yè)街及商場總攬 香江路：以老商業(yè)為主的商業(yè)金融一條街 ，中低檔次 。 主要有： 利群（ 2021 年），吉韓商廈（ 2021 年），大 地商業(yè)街（不詳）。中高檔次。 第三部分： 開發(fā)區(qū)商業(yè)歷史分析 歷史發(fā)展分析 99 年以前： 開發(fā)區(qū)的商業(yè)繁榮，最初是外來人口靠地?cái)値拥?，以大地商場和現(xiàn)在的金邦商城（原為武夷山市場） 為代表 。 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 11 2021—— 2021 年： 這 3 年的時間是開發(fā)區(qū)商業(yè) 飛速發(fā)展的階段，利群、家佳源、瑞泰利群、 多元商城等大型商業(yè)綜合體開始營業(yè)， 并顯示出了 超強(qiáng)的生命力。同時，專業(yè)化市場也有初期的萌芽。形成了開發(fā)區(qū)主力商業(yè)區(qū)。 與香江路、長江路西區(qū)形成“三足鼎立”的商業(yè)格局。 第四部分：開發(fā)區(qū)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 A / 商業(yè)匯總對比表 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目定位 營業(yè)面積 使用率 業(yè)態(tài) 經(jīng)營方式 產(chǎn)品規(guī)劃 綜合分析 瑞泰 利群 精 品 百貨 4萬平 100% 超市 +服裝 聯(lián)營 鏤空設(shè)計(jì)，圍廊式商業(yè)布局，層間聯(lián)系不甚緊密。 該項(xiàng)目是利群的樣板之作，比起香江利群，商場規(guī)劃更符合利群的商場特征，也是利群的扭正香江利群中低檔定位的一步走法。 開業(yè)最早的市場， 開發(fā)區(qū)商業(yè)大戲的第一出， 加上位置、公司品牌知名度較好，經(jīng)營狀態(tài)良好。 佳世客 休閑式購物 時尚精品百 100% 品牌店、超市、服裝、電子、飲出租 回旋式布局，業(yè)態(tài)布局明確但不缺乏關(guān)聯(lián)性，出入口、層與佳世客一直走休閑購物的路線，產(chǎn)品豐富、時尚產(chǎn)品更新快， 活動頻《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 13 貨 食、家居 層的連接比較科學(xué)，街區(qū)分布明朗。 百利來 專業(yè)市場 1萬 100% 服裝 出租 項(xiàng)目定位于低檔次服裝市場，規(guī) 劃上盡量擴(kuò)大使用面積，基本屬于找準(zhǔn)目標(biāo)直接購買型。 吉韓商廈 專業(yè)市場 1萬 100% 服裝 出租 項(xiàng)目定位于中低端服裝服飾用品市場，符合地方消費(fèi)人群的購買能力和消費(fèi)需求 經(jīng)營狀況良好。 無論經(jīng)營種類、產(chǎn)品檔次均有相當(dāng)高的 水平 ， 是開發(fā)區(qū)西部商業(yè)的大鄂，但產(chǎn)品的豐富程度不夠。 利群憑借兩大商場以及小的連鎖超市，占據(jù)開發(fā)區(qū)零售業(yè)的老大位置。 商 業(yè)布局基本完成。 消費(fèi)觀念在轉(zhuǎn)變。 第六部分：開發(fā)區(qū)商業(yè)空白及前景預(yù)測 社會發(fā)展的必然規(guī)律是： 從溫飽型向享受型轉(zhuǎn)變， 結(jié)合現(xiàn)在的開發(fā)區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀，未來開發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)展方向 應(yīng)《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 15 該朝 街區(qū) 發(fā)展 ， 例如美國的第五大道 、 法國的愛麗舍大街 。整體 突出“逛”的 樂趣 ， 打造休 閑商業(yè)經(jīng)濟(jì)。從現(xiàn) 在開發(fā)區(qū)商業(yè)中， 這類購物街區(qū)是空白，時尚精品和奢侈品同樣沒有集中的銷售場所，而逐步增長的收入水平和低齡化的人口特點(diǎn)，衍生了有時尚、有品位、個性化的消費(fèi)客群，一部分高素質(zhì)的人群流入，比如海外駐青負(fù)責(zé)人、部分海歸等消費(fèi)者都是街區(qū)的主要消費(fèi)客群。 UE9aQGn8xp$Ramp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadN