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高檔公寓調(diào)研報告-展示頁

2024-08-18 07:49本頁面
  

【正文】 城中心的銷售情況并不樂觀,如此高價的項目風(fēng)光不再,與幾年前不可同日可語。博雅園在2000年9月份推出市場時,起價只有7千多,而只有到2002年5月入住時價格才升到了10000,少數(shù)的板樓單元單價可達(dá)12000,均價為8800,這樣的價格可以說是顛覆了此區(qū)域的高價傳統(tǒng)。在新推出的項目中,內(nèi)銷房的比例大幅度提高,占到總數(shù)的43%,這個區(qū)域不再由外銷房獨步天下,內(nèi)銷項目的入市使該區(qū)域的物業(yè)檔次有所降低。以當(dāng)年的房價如此之高,購買者的付款方式選擇卻非常有限,或者采取一次性付款,或者采取銀行按揭,而當(dāng)時的銀行按揭只有5成5年,最高的也只有6成7年,當(dāng)時8成30年的銀行按揭形式還未推出,所以可以說最初的這一批購房者屬于高端客戶。在這三個項目中,景園大廈雖然售價最高,銷售業(yè)績卻最好,所以可以看出在此區(qū)域購房的客戶都非常有實力,不很在意價格而注重物業(yè)內(nèi)在的品質(zhì)。景園大廈在95年推出時價格達(dá)到2800 USD/m2,這在當(dāng)時整個北京市場中都是比較高的價位。通過對各項目價格的分析,可以得出此區(qū)域項目的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。擁有多條放射性道路與之相連接,道路交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)比較好,與市中心區(qū)聯(lián)系也很方便,已成為市區(qū)東部地區(qū)發(fā)展的區(qū)位節(jié)點。由三四環(huán)共同組合解決交通問題,不會形成困擾其他區(qū)域的交通擁堵的狀況。從2001年底,四環(huán)路兩側(cè)將建成各100米寬的景觀綠化帶,東四環(huán)段以秋色為特點,又為朝陽公園地區(qū)平添了幾分自然的情趣。市區(qū)內(nèi)唯一的高爾夫球場——朝陽國際高爾夫俱樂部,占地300余畝,郁郁蔥蔥。五、自然環(huán)境此區(qū)域以自然環(huán)境優(yōu)越而著稱。四、購物娛樂燕莎購物中心、萊太花卉市場等購物場所,堪稱京城最有潛力的黃金消費(fèi)區(qū)。 二、 餐飲這里匯集了世界各地的餐飲,各種富有特色的主題餐廳與酒吧,帶給人不同飲食文化的美麗與享受,如普拉納啤酒坊純正的德國黑啤、“Friday”“Hard rock”等美式餐廳、21世紀(jì)飯店旁邊的日式消費(fèi)區(qū)提供了享受不同風(fēng)格異國風(fēng)情的空間。除此之外德國學(xué)校、法國學(xué)校、世紀(jì)劇院、中日青年友好交流中心、東方歌舞團(tuán)使中外文化交流融合。隨著CBD高地價擠出效應(yīng)的影響,這一地區(qū)的規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)必將與日俱增。第二部分 區(qū)域狀況分析要對一個區(qū)域的房地產(chǎn)項目進(jìn)行研究,首先必須對此區(qū)域的狀況進(jìn)行深入的了解,所以在我們開始調(diào)研之前,先對該區(qū)域作一個清晰的認(rèn)識與分析。我們將調(diào)研的重點放在新項目上,將老項目的分析只是作為一個參照系,兩相比照,我們會更清晰地看出其發(fā)展的趨勢。朝陽公園周邊及亮馬河、燕莎一帶高檔公寓調(diào)研報告第一部分 調(diào)研概況一、 調(diào)查范圍此次調(diào)研的重點為朝陽公園周邊及亮馬河、燕莎一帶的高檔公寓。因為此區(qū)域是北京最早一批外銷房聚集之地,之后相繼有不少新盤推出,所以我們將調(diào)研的項目分為兩個部分,一個為9599年推出的項目,我們稱為第一代公寓,99年以后推出的項目我們稱為第二代公寓,這兩代公寓都極富特色,在其銷售的時代里不乏在京城房地產(chǎn)市場領(lǐng)軍的項目,但隨著市場的發(fā)展,第二代公寓雖與第一代公寓一脈相承,卻也不斷適應(yīng)時代的發(fā)展具有了新的特色,這些變化也代表了北京高檔公寓市場的發(fā)展特點。二、 調(diào)研目的因為朝陽公園周邊為京城最有代表性的外銷項目聚集地,在人們的印象中這里一直是高檔公寓的天下,我們想通過此次的調(diào)查探尋出北京高檔公寓發(fā)展的脈搏及趨勢,從而給我們在以后的項目開發(fā)中以啟示與參考,并吸取其中的經(jīng)驗與教訓(xùn),運(yùn)用到今后的項目操作之中。朝陽公園地區(qū)作為一個新興的區(qū)域,目前已集中了相當(dāng)數(shù)量的現(xiàn)代化綜合大廈、寫字樓、酒店、外銷公寓以及商業(yè)文化設(shè)施,既有居住區(qū)的生活便利性,又有環(huán)境相對安靜、交通方便的辦公條件,已經(jīng)發(fā)展成為京城東北地區(qū)一個較為繁華的現(xiàn)代化商務(wù)活動區(qū)。一、 文化亮馬橋北側(cè)正在興建中的第三使館區(qū),目前德、日使館已經(jīng)入住,未來美國使館和日本使館也將興建于此,這種使館區(qū)的密集也帶來了文化的聚集。2003年底還將建成一所集幼兒園、小學(xué)合成的初級教育學(xué)校和擁有教學(xué)、研究、展示三位一體的高等藝術(shù)劇院。三、商務(wù)這里有長城、昆侖、凱賓斯基、希爾頓、兆龍、21世紀(jì)飯店、亮馬、燕莎等大型高級飯店,還有亮馬大廈、京城大廈、鵬潤大廈、現(xiàn)代盛世大廈、華鵬大廈、幸福大廈、發(fā)展大廈等高中檔寫字樓,為此區(qū)域營造了一種現(xiàn)代、高效的商務(wù)氛圍,吸引了科勒、韓國現(xiàn)代、LG、東洋株式會社、愛普生、豐田、西門子、夏普、日立、使其更具有國際商務(wù)吸引力。滾石、三里屯、朝陽公園及大大小小富有特色的名店構(gòu)成了此區(qū)域富有特色的娛樂氛圍。朝陽公園是北京規(guī)劃面積最大的城市公園,面積320公頃,有2100畝的廣闊湖面。亮馬河蜿蜒而過,平添幾許浪漫與寧靜。六、交通便捷朝陽公園地區(qū)擁有發(fā)達(dá)的交通運(yùn)動線,東三環(huán)、東四環(huán)貫穿其中,路網(wǎng)方便快捷,建設(shè)中的東直門立體交通樞紐和與之毗鄰的機(jī)場高速路使國際大都市空港效應(yīng)發(fā)揮得淋漓盡致,快捷的交通是此區(qū)域發(fā)展真正的原動力。而離首都機(jī)場20分鐘的距離,更提升了這一區(qū)域的交通便利性。第三部分 調(diào)研分析一、 價格分析朝陽公園地區(qū)給人的感覺是一個高檔的、神秘的地方,但這具體到這一地區(qū)卻也象其他地方一樣房價有高有低,它們之間既相互依存,又相互競爭。 第一代公寓 物業(yè)名稱物業(yè)地址售價(USD/m2)外銷證號入住時間碧湖居農(nóng)展館南路1338起,1850均外98景園大廈農(nóng)展館南路2800外031龍寶花園麥子店小區(qū)2200外042京達(dá)花園農(nóng)展館南路1800外065伯寧花園朝陽區(qū)麥子店1800外123清靜明湖農(nóng)展館路南1860起外154三全公寓朝陽區(qū)麥子店北街只租不售外160上表所列是各項目當(dāng)時最早推出市場時的價格。而僅一墻之隔的京達(dá)花園、碧湖居單價格卻相差近USD1000,這兩個項目均采取了低價策略來爭奪客戶。我們從當(dāng)時的付款方式也可以證實這一點。第二代公寓 物業(yè)名稱物業(yè)地址售價(USD/m2)性質(zhì)入住時間福景苑朝陽區(qū)亮馬橋路USD2400外銷京達(dá)國際公寓農(nóng)展館南路13000外銷亮馬名居亮馬橋路11000內(nèi)銷博雅園農(nóng)展館南路10000內(nèi)銷棕櫚泉朝陽公園南側(cè)11000外銷瑞城中心小亮馬橋路48號USD2800外銷富麗華園朝陽區(qū)
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