【正文】 質港，港口水深，吞吐量大，擁有6萬噸級的泊位，是海南吞吐量最大的港口，也是全國八大港口之一。擬開發(fā)項目位于贛州市區(qū)東側10公里的贛州市八所鎮(zhèn)東郊，西側為西線高速，地塊東側為225國道，地塊環(huán)繞贛州市最大的水庫約翰尼水庫，全部的用地均為原贛州約翰尼牧場范圍。項目單位：贛州海航投資開發(fā)有限公司（以下簡稱“海航地產(chǎn)贛州公司”、贛州公司、公司、項目公司）隸屬海航地產(chǎn)控股（集團）有限公司,于2009年12月9日注冊成立，注冊資本為5000萬元人民幣。項目簡介：贛州市約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)高爾夫度假項目是贛州海航投資開發(fā)有限公司基于對海南國際旅游島國家級發(fā)展戰(zhàn)略的判斷、中國高爾夫產(chǎn)業(yè)和市場未來發(fā)展態(tài)勢、海南島和贛州市社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢的調研和分析的基礎上，在贛州市委、市政府的大力支持下，本著帶動發(fā)展贛州市體育、休閑、娛樂和旅游產(chǎn)業(yè)，帶動贛州市高尚房地產(chǎn)市場發(fā)展，帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展，完善贛州市商務投資環(huán)境，提升贛州市商務形象的目的，在規(guī)劃建設中的約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)內的核心位置，規(guī)劃建設的54洞國際標準高爾夫球場及配套設施。同時，項目將被打造成為海南國際旅游島西線的領軍項目。規(guī)劃設計產(chǎn)品為濱湖高爾夫、丘陵高爾夫和山地高爾夫，溫泉別墅、湖心溫泉酒店(高檔)、濱湖國際水療中心。場地分析：、交通分析：西線高速及國道225線從項目地塊旁經(jīng)過,高速公路及國道均有出口與之連接,連接道路為混凝土道路，可直達一期用地，交通狀況非常理想。、坡度分析：根據(jù)相關的地形分析，95%以上區(qū)域坡度在10%以內，地形坡度極為理想。 、自然景觀：地塊比較平坦，視野開闊，中間為總面積達8平方公里的約翰尼水庫，部分區(qū)域伸入水庫內形成半島或島狀，形成獨具特色的山水相連的景觀。由于水源庫容量大，常年保證足夠庫容，即使在枯水期能保持相應的水深，項目提供充足的水源保障。、土壤條件：主要以沙壤土及沙土為主。二、項目背景行業(yè)背景：高爾夫球是一項具有特殊魅力的體育運動，在世界范圍內，高爾夫球和網(wǎng)球、足球并稱為世界三大球類運動。全球高爾夫運動最為發(fā)達的美國在過去的幾年中，平均每年新增500多個高爾夫球場，高爾夫運動也已由傳統(tǒng)的貴族休閑運動轉變?yōu)橐豁椚竦慕∩磉\動，在社會各階層得到了廣泛的普及。圖：全球高爾夫分布隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們對體育休閑活動的需求日益增加，高爾夫球以其“綠色、陽光、健康、放松、享受生活”的特征倍受人們的青睞。企業(yè)背景：國際旅游島上升到國家戰(zhàn)略的地位以后，海南迎來了歷史上最好的發(fā)展契機，以海南為根基，見證并伴隨著海南一起進步、起飛的海南航空更會在這個歷史性時刻與海南當?shù)財y手共進，是責任也是義務，這是一個雙贏的局面。旅游產(chǎn)業(yè)是海南省經(jīng)濟增長的三駕馬車之一，高爾夫球產(chǎn)業(yè)是海南旅游產(chǎn)業(yè)不可或缺的部分。整個海南將旅游度假產(chǎn)業(yè)及城市功能規(guī)劃放在一個相當?shù)母叨龋畬⑻峁﹥?yōu)惠政策、便利條件進一步擴大招商引資力度。海南，主要客群雷同，競爭激烈，新項目跳出現(xiàn)有市場，可操作性大，市場前景看好。國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，空前利好。 該項目能連接集團各種優(yōu)勢資源，從而發(fā)揮最大的市場效力。三、可行性研究報告編制依據(jù)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）；《投資項目可行性研究指南》（試用版）；贛州市國民經(jīng)濟及社會發(fā)展的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)和資料；海南省、贛州市相關政府部門對項目的有關文件；國家、部委及地方有關標準、規(guī)范、法規(guī)等。尤其是在改革開放和吸引外資的前沿地區(qū)，今天，許多跨國企業(yè)的投資者已將高爾夫球場作為投資環(huán)境的重要一環(huán)，不僅作為商務洽談和商務會議的首選場所，還可以讓他們的海外高級雇員和專業(yè)人士安心在中國工作。實現(xiàn)了項目所在土地的生態(tài)效益、經(jīng)濟效益、社會效益的均衡發(fā)展，同時可以帶動項目周邊土地的滾動發(fā)展、土地開發(fā)和利用價值的提升，促進了該地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用。作為世界三大球類運動之一，高爾夫球在西方發(fā)達國家已有500多年的發(fā)展歷史，已經(jīng)成為衡量一個國家經(jīng)濟發(fā)展及社會文明進步的重要標志之一。高爾夫運動已是全美第五大群眾體育運動。根據(jù)美國高爾夫基金會及日本高爾夫白皮書統(tǒng)計，目前全球高爾夫打球人口達6,000 萬人，其中以美國約3,000 萬人最多，第二為日本的1,500 萬人，其它為歐洲等國，而高球每年約以46％的年成長率持續(xù)的穩(wěn)定成長。與高爾夫運動的蓬勃發(fā)展相適應的是世界高爾夫市場的迅猛增長。高爾夫運動的市場價值在美國表現(xiàn)尤為突出：僅美國高爾夫協(xié)會主辦的美國公開賽電視轉播權收益，多年前就已達1700萬美元，企業(yè)廣告收入600萬美元，而廠商和企業(yè)機構一擲千金的最大動力來自于高爾夫運動龐大的消費群體。1931年，上海成立了高爾夫球游戲中心。但高爾夫運動真正得到快速發(fā)展，還是中國二十世紀八十年代以來改革開放以后的事情。根據(jù)中國高爾夫球協(xié)會場地管理委員會2008年的統(tǒng)計資料，全國擁有高爾夫球場數(shù)量排在前四名的省市為：廣東省65家，北京近5O家，山東省27家，海南省23家，與上海并列排在全國第四位（香港、澳門特別行政區(qū)以及臺灣省除外）；海南正式營業(yè)的球場從1992年的1家增長到2008年底的23家。特別是在中國對外開放最早的廣東省珠江三角洲地區(qū)，高爾夫球運動已得到迅速普及、發(fā)展和成熟起來。1985年，中國高爾夫球協(xié)會在北京成立，使高爾夫運動走上有領導、有組織、有計劃發(fā)展的道路。在崇尚休閑，追求自然、綠色和健康的社會大背景下，高爾夫運動成為體育休閑運動中的寵兒。目前，在美國，高爾夫球場主要有兩種形式：會員制球場和公共球場。這種球會的收入非常固定，同時投入也非常大。球場的單次消費價格一般低于10美元。這種格局的美國高爾夫產(chǎn)業(yè)每年創(chuàng)造了價值相當可觀的市場規(guī)模。國內高爾夫球市場發(fā)展趨勢同國外相比，中國高爾夫運動尚處在一個初級的、多層面、立體化發(fā)展的時期，各方面雛形剛剛形成。特別是過去十幾年來，中國由于經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平的迅速提高，對高爾夫運動的關注日益增加，高爾夫消費者逐漸增多。預計在未來35年中國的高爾夫人口將達到近100萬，在21世紀末，中國高爾夫球場建設數(shù)目可達7580個。綜上分析：從國際上看，高爾夫球產(chǎn)業(yè)在一些發(fā)達國家已成為排名第一的體育活動，高爾夫運動的內涵從傳統(tǒng)的貴族式運動演變?yōu)槿駞⑴c的體育健身、體育休閑運動，已實現(xiàn)了巨大的產(chǎn)業(yè)價值，并仍處于向前發(fā)展的態(tài)勢。中國進一步融入全球經(jīng)濟一體化的進程，國際貿(mào)易、國際交流、國際經(jīng)濟合作日益頻繁，這些都將促進高爾夫運動和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。會員制球場和公共球場清晰地分開。而市場更多的空間留給公眾球場，實行低投入、低收費的做法，吸引更多的人參加這個運動，并且促進這項運動產(chǎn)業(yè)化的形成。正是因為這樣的前提，從第一家高爾夫球場建成營業(yè)開始，高爾夫運動的消費價格就呈現(xiàn)出了貴族式的高消費特征；廣東中山溫泉高爾夫球會在1984年開業(yè)時，單次消費的價格約400港元，按當時匯率計算，相當于當時一個大學畢業(yè)生4個月的工資。目前中國的高爾夫球會主要采用會員制組織形式，基本上靠銷售球會會員證（會籍）作為主要收入來源，目前一個會籍普遍的價格是20到30萬元人民幣之間，盡管整體的價格在迅速下降，但從整個社會消費而言，仍然屬于頂級的奢侈消費，似乎只有很少的高收入人群才能接觸到這項運動，由此而形成的現(xiàn)象就是整個行業(yè)性的蕭條。成本的高昂和經(jīng)營觀念的保守使得相當一部分高爾夫球場呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。海南高爾夫現(xiàn)狀：據(jù)海南高爾夫球場協(xié)會相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2006年旺季來海南打球的人口達到了48萬人次，客流達到巔峰期，而大多數(shù)球會也呈現(xiàn)超負荷營運的狀態(tài)。2008年受金融危機、市場周期性回落的影響，來海南打球的人口直線下降，僅有近30萬人次，到了2009年，國內經(jīng)濟形勢回暖，又呈上升趨勢。作為以外來游客打球為主要特征的海南高爾夫，其客源以島外球客為主，包括中國北方、東南亞(香港、臺灣、新加坡、馬來西亞)以及韓國、日本、澳大利亞等地的高爾夫愛好者，而將海南打球客人口推上高峰的則是有組織、大規(guī)模的韓國團隊，幾乎占據(jù)海南高球旅游市場的70%。雖然春節(jié)期間球場根據(jù)地理位置不同，客流不同程度回升，南端球場甚至呈現(xiàn)火爆的場面，但是“旺季不旺”的事實依然需要球場推出市場應對措施。海南已經(jīng)營業(yè)的高爾夫球場的數(shù)量居廣東、北京山東之后，排在全國第四位；海南還有多家球場已經(jīng)在建或已立項。國內一家機構研究后得出結論，各省的高爾夫球洞數(shù)與其GDP的相關程度為55%，與實際利用外資的相關程度則高達89%，而海南是國內唯一高爾夫發(fā)展規(guī)模超過經(jīng)濟規(guī)模的省份，平均3億元的GDP就有一個球洞，而全國的平均水平是每35億元的GDP才擁有一個球洞?！　娜珖秶鷣砜?，海南高爾夫從球場風格、經(jīng)營類型、營銷產(chǎn)品等方面形成了較為鮮明的特色。因此，已投入營業(yè)的23家高爾夫球場都體現(xiàn)出濃郁的休閑氛圍，兼具挑戰(zhàn)性和娛樂性，能滿足不同水平球手的需要。　?。?）經(jīng)營理念獨辟蹊徑　　由于海南高爾夫本地市場比較狹小，各球場的打球客人主要來自島外，球場要想在經(jīng)營方面取得突破，必須將高爾夫與旅游結合起來，通過整合酒店、旅行社等市場資源，吸引本地以外乃至國外的旅游者和度假休閑客人，依靠旅游度假者的到訪彌補本地打球人口的不足。后來，海口地區(qū)的球場又成功開拓了澳大利亞市場?！　『Ｄ锨驁龅哪繕耸抢煤Ｄ吓c世界其它地區(qū)氣候方面的季節(jié)差異，利用海南開放第四、五航權的優(yōu)惠政策，開拓北歐和美洲市場，逐步擴大在國際高爾夫市場的客源份額?！　。?）職業(yè)賽事紛至沓來　　近年來，國內外重大職業(yè)賽事紛紛登陸海南，使海南成為國際高壇矚目的焦點，為中國的職業(yè)高爾夫運動做出了貢獻。　　海南球場積累的承辦國際大賽的經(jīng)驗和海南特有的氣候優(yōu)勢，已有條件創(chuàng)辦全國性的高爾夫南北巡回賽或海南公開賽，并促進這一設想成為現(xiàn)實?！　。?）產(chǎn)業(yè)規(guī)模初露端倪海南高爾夫除了經(jīng)營打球、承辦賽事外，在高等教育、傳媒、房地產(chǎn)多種經(jīng)營等方面都出現(xiàn)了喜人勢頭，在形成高爾夫產(chǎn)業(yè)框架方面顯露出明顯跡象?！　∪绻\作有序，一個18洞球場一天極限接待容量為280人次，因為臺風和其它不可預見的因素造成不能打球的時間以35天計，理論上海南球場全年可接待打球的時間為330天。以每個球場占地1100畝計，遠遠高于土地用于種植糧食與橡膠的產(chǎn)值?！　『Ｄ锨驁銎骄鶈T工在300人左右，其中約70%雇用的是球場周邊的農(nóng)民，有的農(nóng)戶父母在球場做草坪養(yǎng)護，子女在球場做球童，大大地改善了球場所在農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟狀況，同時也提高了本地人口的綜合素質?！　∥磥?至5年，海南旅游業(yè)的工作重點是提升在國際客源市場的知名度及份額，使海南成為能夠吸引大批外國游客的國際度假旅游目的地?！　?jù)統(tǒng)計，全世界商務、貿(mào)易成交量的20%是在高爾夫球場邊打邊談、邊走邊談中達成的；高爾夫已成為世界幾乎所有重要國際會議期間的必備內容，成為世界政商精英和現(xiàn)代成功人士對話交流、增進友誼的流行社交方式。高爾夫改變了海南長期封閉和缺乏現(xiàn)代文化氛圍的局面，對于海南提高國際形象、改善投資環(huán)境、擴大對外交流、促進招商引資起到了難以替代的積極作用?！　『Ｄ锨驁鲈诘究驮聪∩?，門可羅雀，在旺季應接不暇，人滿為患，造成球場經(jīng)營很不穩(wěn)定。海南球場(18洞)，但目前全年接待量平均只有2萬多人次，不到接待能力的25%，良好的球場設施、優(yōu)越的度假環(huán)境沒有收到應有的經(jīng)營效益。而目前海南大多數(shù)球場的年接待量均在3萬輪次上下徘徊，一個重要原因是淡季客源太少，全年的經(jīng)營狀況很不穩(wěn)定?！　∏懊嬉呀?jīng)提到，海南是島嶼型旅游目的地，絕大部分打球客人只能乘飛機進入，但目前海南兩個機場同國內外通航的城市不是很多，開辟的境外航線更少，這在相當大的程度上影響了國際客人來海南打球，并且這種狀況在短時期內難以得到改變。國內各地球場都在競爭韓國客源，受中日國家關系影響，日本客源自2005年以來下降趨勢明顯，海南球場的境外客源較為脆弱，亟需開拓新的國際客源市場。　　海南已經(jīng)營業(yè)的20家球場占地均超過1100畝，由于建設時間和地價不同，最低投資折合人民幣7000萬元，最高投資超過2億元(含會所)?！　∧壳埃Ｄ细郀柗蚧具€是以經(jīng)營打球、組織賽事為主，球具、球衣及其它高爾夫配套產(chǎn)品的生產(chǎn)和營銷幾乎是空白，高爾夫房地產(chǎn)經(jīng)營與國內其它地區(qū)相比也較為落后，高爾夫產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟總量較小。目前我國高爾夫球俱樂部的會所和餐廳均按照星級標準建造，設施齊備，裝潢典雅，融餐飲娛樂為一體。這種差異