【正文】 爾等果品蔬菜冷加工區(qū)等都比四川的同類機構(gòu)領(lǐng)先，其中小小的平度南村蔬菜批發(fā)市場，占地近四百畝，配套建有4000噸保鮮庫一座，200余間多功能存貨庫，日成交量400余萬公斤。 全國重點農(nóng)產(chǎn)品抽鮮建設(shè)情況比較公司通過對四川省、成都市農(nóng)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的詳細(xì)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)四川省作為全國的農(nóng)業(yè)資源大省，成都市作為西部的經(jīng)濟中心，彭州市作為全國蔬菜生產(chǎn)基地，卻沒有一個能夠集中農(nóng)產(chǎn)品（蔬菜）保鮮貯藏、加工等場所，極大的限制了四川的農(nóng)產(chǎn)品（蔬菜）在國內(nèi)以及國際市場上的流通。 周邊縣市蔬菜冷加工能力的現(xiàn)狀分析成都市整個果蔬冷加工能力基本處于起步階段，例如雙流縣到目前基本無相配套的保鮮庫。目前彭州市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有加工總能力約在3000噸至5000噸左右，實際需要量約在30000噸至50000噸之間，目前冷藏加工能力與市場需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。根據(jù)市場調(diào)研的案例分析，改變現(xiàn)狀的途徑是迅速提高其產(chǎn)業(yè)化程度，即通過建立幾個具有帶動能力的龍頭農(nóng)業(yè)高科技企業(yè)，促進其蔬菜業(yè)從選擇培育優(yōu)良品種——優(yōu)化組織生產(chǎn)——產(chǎn)品深加工——交易流通等諸環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈的形成，迅速實現(xiàn)彭州蔬菜業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級. 彭州蔬菜氣調(diào)保鮮市場現(xiàn)狀分析彭州市內(nèi)現(xiàn)有冷加工庫，大多采用的是氨機系統(tǒng)，但該制冷方式存在幾個方面的問題。作為全國重要的蔬菜基地，彭州市歷史上的輝煌或?qū)⒊蔀檫^去，與山東以壽光為代表的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度相比，與陜西楊凌高科技農(nóng)業(yè)相比，與雙流區(qū)多品種及“南站蔬菜批發(fā)市場”的輸出輸入吞吐能力等綜合效力的優(yōu)勢相比，彭州的蔬菜產(chǎn)業(yè)已幾乎失去競爭力，亟待二次振興。同時，蔬菜生產(chǎn)已經(jīng)帶動周邊的縣市，包括郫縣、新都、都江堰、什邡、廣漢、德陽等地相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)一覽表序號指 標(biāo)單 位數(shù) 量備 注1建設(shè)規(guī)模氣調(diào)保鮮庫容量噸105003座2自營產(chǎn)品方案噸15000枇 杷噸1500獼猴桃噸1500蒜子噸2500精細(xì)蔬菜類噸6000葡 萄噸1000蒜 苔噸25003總投資萬元7154固定資產(chǎn)投資萬元5850其中：建設(shè)期利息萬元117流動資金萬元1304 其中：鋪底流動資金萬元4024全員工作天數(shù)天/年3005全交易中心定員總數(shù)人2306主要自營產(chǎn)品原材料用量枇 杷噸/年1575獼猴桃噸/年1575蒜子噸/年2525精細(xì)蔬菜類噸/年6120葡 萄噸/年1050蒜 苔噸/年26259運輸量萬噸/年30470自營運入量萬噸/年15000自營運出量萬噸/年15470自營11年總成本萬元4733平均12年銷售收入萬元6880達產(chǎn)年平均13年利稅萬元1674平均14年利潤萬元1349平均15借款償還期年含建設(shè)期16投資回收期年稅前17投資利稅率%平均18投資利潤率%平均19財務(wù)內(nèi)部收益率%稅前第二章 蔬菜產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和建設(shè)背景 彭州及周邊蔬菜產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析： 彭州蔬菜產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析彭州是全國主要的商品蔬菜生產(chǎn)基地，全國無公害蔬菜生產(chǎn)示范基地，全國蔬菜產(chǎn)業(yè)十強縣（市），號稱中國西部的“蔬菜城”。綠化由專業(yè)人員做好常綠樹和落葉樹，骨干樹種與其他樹種的搭配，綠化和美化相結(jié)合。. 平面設(shè)計理念：：按照庫區(qū)的功能要求，總體對區(qū)域內(nèi)做到高效、節(jié)能、自動化程度高、生產(chǎn)能力合理配套，密切結(jié)合場地的自然條件，合理布局動力、水源、庫房和區(qū)內(nèi)道路，因地制宜地布置好建筑和各項設(shè)施，同時搞好庫區(qū)內(nèi)綠化和空氣凈化，建設(shè)集農(nóng)產(chǎn)品加工、貯藏和辦公為一體的生態(tài)庫區(qū)。．挑選車間占地1000平方米，全部采用鋼架結(jié)構(gòu)。 項目概況項目總占地200畝，主體建筑總面積約為4萬平方米左右，固定資產(chǎn)投資5850萬元。本項目工作的范圍包括：果蔬、花卉產(chǎn)品采收后進入庫區(qū)，經(jīng)分選、預(yù)處理、入庫、保鮮貯藏、出庫分級、處理加工、包裝、運輸、并通過電子商務(wù)交易平臺實現(xiàn)產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)交易等一系列過程。 彭州市農(nóng)業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃”。 2006年7月4日[2006]4號會議紀(jì)要，確定了項目建設(shè)的要求和規(guī)模，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目提供項目建設(shè)用地。匯同以上單位所提供的各方面技術(shù)資料，四川投資有限公司主持編制了本可行性研究報告。近幾年來，針對我國西南地區(qū)果蔬花卉產(chǎn)品特性開展了專項研究，取得了豐碩成果。通過對成都市和彭州市的發(fā)展規(guī)劃展開的深入分析，和對公司自身的參與能力做了充分估價，公司將在彭州進行較大規(guī)模的開發(fā)和投資。彭州果蔬氣調(diào)保鮮貯藏加工基地10500噸氣調(diào)保鮮庫可行性方案第一章 項目及編制依據(jù) 項目名稱及承辦單位：彭州果蔬氣調(diào)保鮮貯藏加工基地、法人代表、法定地址：四川投資有限公司：：四川省成都彭州市：彭州市農(nóng)業(yè)委員會：中國農(nóng)業(yè)大學(xué)食品科學(xué)院 編制單位四川投資有限公司是一個以土地整理開發(fā)、氣調(diào)保鮮庫經(jīng)營、蔬菜加工經(jīng)營、農(nóng)業(yè)高科技開發(fā)和應(yīng)用、投資管理為主的綜合型企業(yè)，公司注冊資本2000萬元。公司繼2003年在彭州市成功的開發(fā)建設(shè)“成都?xì)庹{(diào)保鮮庫”后，對在彭州擴大投資規(guī)模有了充分的信心，也為進入彭州參與城市建設(shè)，在人力、物力和資金等方面做好了充分的準(zhǔn)備工作。作為公司技術(shù)合作和扶持方的——中國農(nóng)業(yè)大學(xué)食品科學(xué)院，是農(nóng)產(chǎn)品采后處理、貯藏、加工等技術(shù)理論的研究及應(yīng)用技術(shù)研究的專業(yè)學(xué)院。彭州市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化辦公室是彭州市農(nóng)業(yè)的主管部門，為本研究報告提供了大量產(chǎn)地材料。. 研究工作的依據(jù)與范圍 2006年6月6日，按彭州市委、市政府的要求和指導(dǎo)，公司與彭州市天彭鎮(zhèn)就合作投資建設(shè)“蔬菜公社產(chǎn)業(yè)園區(qū)”相關(guān)事宜達成投資協(xié)議。 2006年8月15日，由成都市彭州市國土資源管理局、彭州市天彭鎮(zhèn)人民政府和公司所簽訂供地的“協(xié)議書”。 彭州市招商引資優(yōu)惠政策 四川省委、省人民政府2007年1 號和2號文件的相關(guān)規(guī)定 . 研究范圍本項目建設(shè)主要為蔬菜物流園區(qū)配套果蔬、花卉產(chǎn)品氣調(diào)貯藏加工，貯藏加工優(yōu)質(zhì)果蔬花卉產(chǎn)品，解決農(nóng)民賣果難、賣菜難、賣花難的問題，解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后顧之憂，提高農(nóng)民收入。對擬建保鮮貯藏加工基地工程建筑部分提出初步設(shè)計方案并對保鮮技術(shù)方案，建設(shè)條件、產(chǎn)品需求預(yù)測和企業(yè)財務(wù)評價進行研究并提出意見。其中：建設(shè)3500T氣調(diào)保鮮冷藏庫三座，庫房占地總面積40000平方米，全部采用最先進的冷藏技術(shù)和設(shè)備及管理方式。．停車場全部采用硬化的載重地面，并配備數(shù)控指揮系統(tǒng)。：庫區(qū)內(nèi)建筑物占地面積不足總用地的35%，扣除道路等其他配套設(shè)施占地后，地面綠化率將不低于35%，實行無裸露的表土布局。：部分建筑及園林景觀將融入中國傳統(tǒng)農(nóng)耕文化的風(fēng)格，使其具有一定農(nóng)業(yè)旅游項目的功能。截止2005年，彭州蔬菜有十四個大類，200多個品種，常年種植面積在65萬多畝，產(chǎn)量15億多公斤，銷售鮮菜12億多公斤，農(nóng)民人均蔬菜銷售收入1500余元，占全市農(nóng)民年純收入的40%，蔬菜產(chǎn)業(yè)是彭州農(nóng)村經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和農(nóng)民增收的重要途徑。目前，成都市委市政府又把彭州確定為蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點市，彭州蔬菜產(chǎn)業(yè)面臨著新的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。目前影響彭州蔬菜行業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度的主要障礙有以下幾點：其一：品種單一，單一品種產(chǎn)量大，由于缺少預(yù)冷和儲藏能力，商品菜只能集中上市，由此導(dǎo)致交易平均價格下降；其二：生產(chǎn)的組織方式傳統(tǒng)，以小農(nóng)經(jīng)濟為主，產(chǎn)品幾乎沒有加工就推進市場，產(chǎn)品附加值很低；其三：流通環(huán)節(jié)落后，以個體為主的專業(yè)戶銷售方式，傳統(tǒng)的批發(fā)市場為主要交易渠道，導(dǎo)致交易水平和市場影響力的下降。一是無法實現(xiàn)對庫區(qū)溫度精確控制，其二是可能的氨瀉漏會對貯藏產(chǎn)品及周邊居民造成不良后果，其三是很難實現(xiàn)自動控制。隨著現(xiàn)代科技的進步，社會需求的變化，當(dāng)?shù)厥卟水a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，該市冷加工能力的局限性表露無遺，包括整體規(guī)模小，管理手段落后，加工集中度能力弱，功能不完善，配套服務(wù)少，衛(wèi)生條件差等，新的現(xiàn)代化的冷加工需求迫在眉睫。新都縣、郫縣由于歷史集散習(xí)慣，大多在彭州市進行蔬菜果品的集中，基本在彭州冷加工和包裝后外銷。實際上保鮮庫的建設(shè)將大大的提高蔬菜果品交易能力，有助于農(nóng)民控制生產(chǎn)和銷售，提高當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平，帶動農(nóng)民增收。廣州江南果菜批發(fā)市場占地面積20萬平方米，場內(nèi)有3000噸蔬果冷藏庫、5萬平方米停車場，全國20多個省、市的蔬菜果品經(jīng)營的蔬菜品種200多個，僅每日蔬菜成交量450—500萬公斤，占廣州市蔬菜上市量的80%左右，除供應(yīng)廣州市及珠江三角洲外，還輻射全國，部分貨源出口香港、澳門及東南亞、日本等國家和地區(qū)。、優(yōu)越的地理環(huán)境及較為發(fā)達的經(jīng)濟條件，建立果蔬花卉產(chǎn)品的貯藏保鮮、新品種引進繁育、新技術(shù)示范推廣、新技術(shù)研究開發(fā)的大型綜合企業(yè)，實施產(chǎn)、加、銷一體化經(jīng)營模式，以龍頭帶基地，基地連農(nóng)戶，進行農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營。，可以帶動許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增多就業(yè)機會，增加農(nóng)民收入，促進地方經(jīng)濟的發(fā)展。依托僅存的傳統(tǒng)優(yōu)勢，建設(shè)與之匹配的成都平原最大的蔬菜集散中心，則是振興彭州蔬菜業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。本著高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高集中、高配套等原則，應(yīng)盡快建設(shè)。 項目符合國家及成都市的宏觀政策和產(chǎn)業(yè)政策中央[2004]、[2005]1號文件、《四川省人民政府關(guān)于加快發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品深加工與營銷工作的意見》（川府發(fā)[2003]46號）提出了“進一步加強產(chǎn)地和銷地批發(fā)市場建設(shè)，創(chuàng)造條件發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)”的要求，成都市第十次黨代會報告也明確提出了“抓好物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以建設(shè)成都物流基地為重點，構(gòu)建西部重要的現(xiàn)代化交流中心”的要求，這些政策的發(fā)布為建立物流交易和貯藏中心提供了一個良好的軟環(huán)境。 以產(chǎn)業(yè)化帶動彭州市農(nóng)民增收，推進城鄉(xiāng)一體化進程。通過建立與國際接軌的高起點、功能齊備的大型現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流中心和配套的氣調(diào)保鮮加工區(qū)，推動彭州及成都平原蔬菜果品等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和增強當(dāng)?shù)厥卟说绒r(nóng)產(chǎn)品在國內(nèi)、國際市場上的競爭能力，從而切實帶動當(dāng)?shù)剞r(nóng)民增收，并為彭州市提供大量的就業(yè)機會，推進當(dāng)?shù)氐某青l(xiāng)一體化進程。 第三章 投資公司 投資方本項目由四川投資有限公司及其全資的子公司成都?xì)庹{(diào)保鮮有限公司共同投資管理。下屬全資子公司“成都?xì)庹{(diào)保鮮有限公司”，為專業(yè)從事氣調(diào)保鮮庫經(jīng)營的專業(yè)公司。通過對彭州投資環(huán)境、市場環(huán)境及蔬菜產(chǎn)銷能力的充分調(diào)研，并對成都市和彭州市的發(fā)展規(guī)劃展開了深入分析，認(rèn)為在彭州開展農(nóng)業(yè)項目的投資是有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿涂臻g的。公司擁有雄厚的資本實力、優(yōu)秀的管理團隊，通過穩(wěn)健的經(jīng)營、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕?jīng)營策略和理念。經(jīng)過投資公司對彭州市及周邊輻射市縣的蔬菜、果品的生產(chǎn)、加工銷售等多方面的考察和經(jīng)營發(fā)展的市場調(diào)研，公司在投資方向上做出了調(diào)整，決定在四川省彭州市實施對農(nóng)業(yè)項目的投資。按投資計劃，將要建設(shè)的蒙陽鎮(zhèn)蔬菜物流中心，將包括占