關(guān)于我國(guó)物業(yè)稅立法的基本構(gòu)想-展示頁(yè)
2025-08-12 00:36本頁(yè)面
【正文】 理解，給稅收征管帶來(lái)了諸多不便，提高了征稅成本和納稅成本，最終導(dǎo)致地方政府凈收入的減少。對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)課征房產(chǎn)稅和土地使用稅，對(duì)涉外房地產(chǎn)企業(yè)只課征城市房地產(chǎn)稅，并僅對(duì)房產(chǎn)征稅，對(duì)地產(chǎn)不征稅；同時(shí)，對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)征城建稅和教育費(fèi)附加及耕地占用稅，而對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)不征收。從租計(jì)征的房產(chǎn)稅，是以租金的收入額12%的稅率計(jì)征，與按歷史成本從價(jià)計(jì)征相比，從租計(jì)征的稅負(fù)過(guò)重，容易造成稅基的減少。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收在應(yīng)稅數(shù)額計(jì)算上主要采取兩種方式，一種是從量定額的方式，這種方式不能使稅額隨著課稅對(duì)象價(jià)值的上升而上升，不能發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入的作用，也無(wú)法對(duì)土地閑置現(xiàn)象和土地投機(jī)行為起到應(yīng)有的調(diào)節(jié)收入的作用；另外一種方式是從價(jià)定率的方式，其中包括從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征。（六）計(jì)稅依據(jù)不合理 從納稅人上看，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體及全額、差額撥款的事業(yè)單位的本身業(yè)務(wù)擁有的房地產(chǎn)免征，擁有非經(jīng)營(yíng)用的房地產(chǎn)個(gè)人沒(méi)有作為納稅人。（五）征稅覆蓋面窄 │20%│個(gè)人所得稅│├───────┼───────────┤ ││ │18%—33%│企業(yè)所得稅│├───────┼───────────┤ ││ │城鎮(zhèn)土地使用稅│—／平方米│├───────┼───────────┤ ││ │3%│營(yíng)業(yè)稅│租├───────┼───────────┤ │出│ │12%│房地產(chǎn)稅│房├────┼───────┼───────────┤ │ │20%│個(gè)人所得稅│├───────┼───────────┤ ││ │18%—33%│企業(yè)所得稅│讓├───────┼───────────┤ │轉(zhuǎn)│ │3％—5％│契稅│產(chǎn)├───────┼───────────┤ │地│ │3%│營(yíng)業(yè)稅│房├────┼───────┼───────────┤ │ 如對(duì)于房產(chǎn)課稅，設(shè)置了房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅兩個(gè)不同的稅種；對(duì)于土地課稅，設(shè)置了土地使用稅和耕地占用稅；對(duì)于房屋租金收入，則同時(shí)征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅等；對(duì)于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)或契約，承受方既要按書據(jù)或契約所載金額繳納印花稅，又要按規(guī)定的稅率繳納契稅等（參見(jiàn)表1）。而在保有階段，只有房產(chǎn)稅、城市房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，而且稅基一旦確定，就長(zhǎng)久按照固定稅率征收。與西方國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)稅收多集中在開(kāi)發(fā)和流轉(zhuǎn)階段，保有階段則較輕。（三）房地產(chǎn)保有階段稅負(fù)輕 (3)以費(fèi)代稅。 [1](2)以費(fèi)代租。稅租費(fèi)過(guò)多的問(wèn)題具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：(1)以稅代租。（二）稅租費(fèi)過(guò)多及混亂 目前我國(guó)房地產(chǎn)稅法主要包括土地稅法、房產(chǎn)稅法、城市房地產(chǎn)稅法和契稅法，其中土地稅法涵蓋城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅等；房產(chǎn)稅法和城市房地產(chǎn)稅法構(gòu)建了內(nèi)外有別的兩套房產(chǎn)稅制，即對(duì)國(guó)內(nèi)的應(yīng)稅單位和個(gè)人征收房產(chǎn)稅，對(duì)外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外籍人員的房產(chǎn)征收城市房地產(chǎn)稅；契稅法是針對(duì)在我國(guó)境內(nèi)辦理國(guó)有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)，向產(chǎn)權(quán)承受人征稅的法律規(guī)范的總稱。一、現(xiàn)行我國(guó)房地產(chǎn)稅法設(shè)計(jì)的缺陷 目前我國(guó)已開(kāi)征房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅，而尚未開(kāi)征物業(yè)稅。物業(yè)稅法是指調(diào)整物業(yè)稅征納關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。因此，適時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅，已經(jīng)成為我國(guó)新一輪房地產(chǎn)稅制改革的重要內(nèi)容，也成為我國(guó)財(cái)稅法領(lǐng)域一個(gè)重要研究課題。立法必要性。關(guān)于我國(guó)物業(yè)稅立法的基本構(gòu)想張富強(qiáng)法學(xué)家 20091期關(guān)鍵詞: 物業(yè)稅。國(guó)外經(jīng)驗(yàn)?；緲?gòu)想內(nèi)容提要: 國(guó)家稅務(wù)總局在制定“十一五”計(jì)劃時(shí)提出我國(guó)將積極穩(wěn)妥地深化稅制改革，其中包括實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，穩(wěn)步推行物業(yè)稅，并相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)。本文通過(guò)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)物業(yè)稅立法的比較研究，著重就我國(guó)物業(yè)稅立法的必要性展開(kāi)較為深入的討論，進(jìn)而提出了我國(guó)物業(yè)稅立法的基本構(gòu)想，希冀為推動(dòng)我國(guó)正在進(jìn)行中的物業(yè)稅立法提供一見(jiàn)之得。物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅，是指針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年繳付一定稅款的稅種，其應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。隨著稅收法治的不斷深化，適時(shí)進(jìn)行物業(yè)稅立法，規(guī)范并保障我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)立法機(jī)關(guān)的一項(xiàng)重要議事日程。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，我國(guó)房地產(chǎn)稅法制度的設(shè)計(jì)，越來(lái)越難以適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的需要，主要表現(xiàn)為以下幾占． （一）稅權(quán)高度集中于中央 目前，我國(guó)的房產(chǎn)稅、土地使用稅及其它各稅的稅收條例都是由全國(guó)人大授權(quán)國(guó)務(wù)院統(tǒng)一制定，幾乎所有的地方稅種的立法權(quán)、開(kāi)征權(quán)、解釋權(quán)、稅目稅率調(diào)整權(quán)、減免權(quán)以及停征權(quán)等全部集中于中央，地方政府基本上無(wú)稅收管理權(quán)，也不能根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)情況確定稅率。地租是土地使用者獲取土地權(quán)益的成本，資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、農(nóng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅等稅中皆含有租的因素。我國(guó)對(duì)外資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)收取場(chǎng)地使用費(fèi)，場(chǎng)地使用費(fèi)具有地租的性質(zhì)。如國(guó)家對(duì)閑置土地的行為征收的土地閑置費(fèi)，實(shí)質(zhì)上是一種帶有明顯懲罰性質(zhì)的稅收，它以費(fèi)的形式出現(xiàn)，有損稅收的嚴(yán)肅性。主要表現(xiàn)在：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和流轉(zhuǎn)過(guò)程中，就有契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、所得稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、耕地占用稅等。 （四）稅種繁雜且交叉重疊 就征稅環(huán)節(jié)分析，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的課征分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓和出租三個(gè)環(huán)節(jié)，分別涉及6至7個(gè)稅種，其中有不少稅種是重復(fù)適用的。 表1我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅法所涉及的稅種及稅率設(shè)置 ┌────┬───────┬───────────┐ │征稅環(huán)節(jié)│稅種│稅率│ ├────┼───────┼───────────┤ │房│營(yíng)業(yè)稅│3%│ │地├───────┼───────────┤ │產(chǎn)│印花稅│5‰或3‰│ │開(kāi)├───────┼───────────┤ │發(fā)│房產(chǎn)稅│%│ │├───────┼───────────┤ ││城鎮(zhèn)土地使用稅│—／平方米│ │├───────┼───────────┤ ││企業(yè)所得稅│18%—33%│ │├───────┼───────────┤ ││土地增值稅│30％一60％│ │├───────┼───────────┤ ││耕地占用稅│—10元／平方米│ │├───────┼───────────┤ ││土地增值稅│30％—60％│ │├───────┼───────────┤ ││印花稅│5‰│ │地├───────┼───────────┤ │產(chǎn)│城市房地產(chǎn)稅│18%│ └────┴───────┴───────────┘ 本表系根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅法整理制作。 [2]從征稅地域上看，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的征稅范圍界定為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅，是依據(jù)房地產(chǎn)原值扣除10%—30%的折舊率后的余額，%的稅率計(jì)征，這種折余價(jià)值反映的是歷史成本，而不是市場(chǎng)價(jià)值，不能反映隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展房產(chǎn)增加的那部分價(jià)值，因而房產(chǎn)余值無(wú)法合理反映房產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值。 （七）內(nèi)外資房地產(chǎn)稅制不統(tǒng)一 目前我國(guó)還存在著內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制和土地稅制。內(nèi)外不同房地產(chǎn)稅制的存在，導(dǎo)致內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)重于外資房地產(chǎn)企業(yè)。 （八）相關(guān)配套制度不完善 與房地產(chǎn)密切相關(guān)的房地產(chǎn)稅收評(píng)稅政策不健全，有關(guān)部門之間的配合不力?，F(xiàn)在我國(guó)有三個(gè)主管部
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