【正文】 幅較小，均在1%以內(nèi)，北京、廣州、天津、重慶、成都和蘇州的指數(shù)漲幅在23%之間。，但價格環(huán)比漲幅持續(xù)回落2010年6月，除深圳外，其他10個城市的二手房價格指數(shù)依然上漲，但漲幅進(jìn)一步回落。從二手房和新房成交對比來看，除上海外，今年上半年其他重點城市二手房降幅皆小于新房。2010年上半年，除廣州同比增長38%、北京小幅增長1%外，其余重點城市二手房成交套數(shù)皆下降。u 二手房市場分析，46月多數(shù)城市成交量持續(xù)環(huán)比下降2008年至今各城市二手房成交量走勢圖6月，主要城市二手房成交量總體依舊呈下降態(tài)勢。另據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，6月，全國100個城市住宅平均價格為8419元/平方米，%，其中80個城市價格環(huán)比上漲，20個城市價格環(huán)比下跌，其中漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量達(dá)64個。 56月中房指數(shù)滯漲，部分城市下跌主要城市住宅價格指數(shù)走勢45月，十大城市住宅價格指數(shù)漸趨平穩(wěn)，環(huán)比漲幅從之前的普遍超過2%%左右。如北京、上海、廣州、天津、重慶5月的銷售均價環(huán)比下降1015%不等，6月又有所回升，整體趨于平穩(wěn)。2006年至今部分城市新房成交均價 價格：56月各城市銷售均價漸趨平穩(wěn)，部分城市結(jié)構(gòu)性下調(diào)13月，各城市成交均價繼續(xù)上行。一線城市（北上廣深）56月的成交量同比降幅超過70%，二線城市（南京、成都等）降幅基本低于50%，表明一線城市受新政的影響更大。 成交：新政對購房需求影響顯著，上半年重點城市住宅成交量同比下降顯著2010年上半年，13個城市中，%%外，其余主要城市住宅成交面積同比皆出現(xiàn)下降：其中深圳、杭州、蘇州降幅超過50%，北京、上海降幅接近50%，天津、成都和廣州的降幅在2030%之間，重慶降幅低于20%。上海6月成交了2宗住宅用地，其中工業(yè)園區(qū)島區(qū)西側(cè)地塊被旭輝集團(tuán)以5507元/平方米的樓面地價拿下，溢價率達(dá)135%；廣州6月成交的荔灣區(qū)舊龍溪路高爾夫球場A、B地塊均被中國鐵建地產(chǎn)以123%、134%的溢價率拿下。 住宅用地平均溢價水平在56月普遍走低，但熱點地塊溢價水平仍然較高隨著住宅用地供應(yīng)加大，開發(fā)企業(yè)根據(jù)戰(zhàn)略布局選擇符合企業(yè)發(fā)展的地塊，減少了拿地的盲目性。 上半年100個城市樓面地價走勢較為平穩(wěn)，過快上漲勢頭得到遏制2009年1月2010年6月全國100個城市住宅用地樓面均價2010年上半年100城市住宅用地成交面積與推出面積比值2010年上半年，全國100個城市住宅用地樓面地價為1863元/平方米，較2009年下半年下降9%。2010年上半年住宅用地月度成交量圖：2010年上半年住宅用地月度供應(yīng)量 土地成交量與同期推出量比值持續(xù)下降，56月流拍率有所上升自4月國土資源部公布今年各?。▍^(qū)、市）住房供地計劃之后，住宅用地供應(yīng)量持續(xù)增長，但成交量并未持續(xù)上升。 全國住宅用地累計成交同比增長85%2010年上半年，全國100個城市住宅用地累計成交量14420萬平方米，同比增長85%。從月度分布來看，除了2月受春節(jié)和4月受計劃出臺之前暫停土地出讓因素影響，供應(yīng)量有所回落外，其他月份供應(yīng)量持續(xù)增長。在此背景下，住宅用地供應(yīng)持續(xù)增長，遠(yuǎn)超去年同期水平。國務(wù)院、國土資源部、稅務(wù)總局等中央部委通過加大住宅用地特別是保障性住宅用地供應(yīng)、提高開發(fā)企業(yè)拿地首付比例、完善土地出讓方式、嚴(yán)格清算土地增值稅等措施，加強(qiáng)土地市場監(jiān)管，規(guī)范土地市場交易，有效抑制了土地價格的快速上漲，實現(xiàn)了土地市場健康穩(wěn)定發(fā)展。三、 2010年全國房地產(chǎn)市場概況u 土地市場：2010年上半年中國103個城市土地市場交易情報（本篇幅數(shù)據(jù)及圖表來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、）216。以一筆100萬元20年期房貸為例，新政后購買二套房貸款還款對比利率還款總額 (元)支付利息款(元)月均還款(元)09 年7 折利率優(yōu)惠 倍新政多還款額（元）1329合晟尚圓觀點：房價回調(diào)還需依靠政府后續(xù)政策的不斷補(bǔ)充，看待房價走勢應(yīng)理性。在之前出臺的房地產(chǎn)緊縮政策頻頻失靈后，更加嚴(yán)厲的調(diào)控對高房價形成沖擊。當(dāng)前全球各央行普遍維持低利率，導(dǎo)致國際短期跨境資金流動日漸加劇，大量熱錢流入中國的房地產(chǎn)市場，而一旦房市的走向發(fā)生本質(zhì)變化加之人民幣升值預(yù)期的實現(xiàn)，熱錢的流出將加劇泡沫的破裂以及擴(kuò)大其帶來的影響。10年6月30日國土資源部：全面清理批而未用的土地，納入“雙保行動”，進(jìn)一步堅定整個國土資源系統(tǒng)主動參與房地產(chǎn)用地調(diào)控的決心。10年6月22日國土資源部：公布《土地調(diào)查條例實施辦法》，嚴(yán)查違反土地管理規(guī)定行為，保護(hù)耕地。10年5月05日住建部嚴(yán)格執(zhí)行廉租住房單套建筑面積控制在50平方米以內(nèi)的規(guī)定。10年4月18日國務(wù)院發(fā)布通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。10年3月23日國資委要求78 戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進(jìn)行調(diào)整重組,在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù),并在15 個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。10年1月10日國務(wù)院出臺國十一條,嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。u 2009年—2010年主要的房地產(chǎn)調(diào)控政策日期政策內(nèi)容09年12月9日國務(wù)院常務(wù)會議決定,自2010 年1 月1 日起個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復(fù)到五年。合晟尚圓2010年下半年中國經(jīng)濟(jì)展望：l 2009年經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇后，今年將增長勢頭仍將延續(xù)，2010年一二季度將達(dá)到本輪反彈的高點，三四季度增速略有放緩，但仍將維持在較高水平，總體來看，%；l 政府將推行“穩(wěn)財政，緊貨幣”的政策，一方面要維持財政政策的連續(xù)性，另一方面會逐步收緊貨幣政策，為了抑制資產(chǎn)泡沫和緩解通脹壓力，央行已經(jīng)開始收緊貨幣政策，抑制信貸過快增長，15月，央行已經(jīng)三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并通過窗口指導(dǎo)要求商業(yè)銀行控制信貸增速，預(yù)計下半年央行將加息12次，控制全年新增信貸規(guī)模在7萬億元左右；l 下半年消費將穩(wěn)定增長，但消費率仍然偏低，政府可能推出一些收入分配調(diào)整政策和更多的消費刺激政策，中國消費率2010年也僅僅將略高于50%，仍然遠(yuǎn)低于世界平均水平77%，主要原因是收入分配失衡，社會保障體系滯后，兩極分化嚴(yán)重，預(yù)計2010年下半年中國政府將會推出部分政策，通過財政、稅收制度調(diào)節(jié)收入差距，并加快醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險等社會安全網(wǎng)絡(luò)的建立；l 出口形勢好轉(zhuǎn)，但仍然存在諸多不確定性因素2010年14月，%%，下半年將延續(xù)這一趨勢，預(yù)計全年進(jìn)口增長16%，出口增長18%，下半年貿(mào)易順差可望出現(xiàn)恢復(fù)性增長l 全年通脹壓力很大，流動性過剩依然嚴(yán)重第三季度CPI仍將繼續(xù)走高，個別月份可能突破4%，到第四季度，央行從緊政策的效果將逐步顯現(xiàn)，通脹率會出現(xiàn)相對下降，%；l 2008年9月以后固定的人民幣匯率從2010年開始有升值趨勢，過去的1年5個月內(nèi)人民幣/~，面對海外壓力2010年將升至2%。216。(6) 貧富分化惡化：中國的貧富差距早已超過國際平均水平，其差距還進(jìn)一步擴(kuò)大。(5) 歐元區(qū)危機(jī)：以希臘為中心的歐洲國家的債務(wù)危機(jī)影響全球經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在來看，其債務(wù)危機(jī)的傳染性有限。(4) 通貨膨脹預(yù)期增強(qiáng)：居民消費價格指數(shù)(CPI)連續(xù)6個月增長，引起通脹憂慮。這次出口回暖的特點是中國東盟自由貿(mào)易區(qū)的正式啟動帶來了中國對東盟出口的大幅增長。中國政府為了借助打壓房價來解決民生問題，恢復(fù)自己的公信力，出臺了嚴(yán)格控制二套房貸的政策。216。與此同時，資產(chǎn)泡沫仍在累積，通貨膨脹趨勢加劇。然而隨著政策的逐步收緊，一季度出口同比增長29%。 在這個多事之秋，作為地產(chǎn)界的同仁，我們一樣感受到了地產(chǎn)界吹來的絲絲涼意，在整理完報告以后，在來寫這個前言，突然讓我想起在某本書上說的一句話：“有事時如無事般鎮(zhèn)定，方可解局中之危；無事時如有事般堤防，方可彌驚天之禍” 送給地產(chǎn)界的朋友們，讓我們砥礪前行！一、 2010年上半年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況【摘 要】：中國繼2009年經(jīng)濟(jì)保8成功后，％的經(jīng)濟(jì)增速。在這個時候房地產(chǎn)進(jìn)入了砥礪前行的風(fēng)雨時期！從房地產(chǎn)調(diào)控的啟動到深入，政府始終堅持“抑制投資投機(jī)性購房需求”和“加大房屋供應(yīng)力度”兩條主線，在抑制需求的同時并沒有忽略加大供給，著力改變房地產(chǎn)市場“越調(diào)越漲”的怪圈，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。此后的兩個月里，全國房地產(chǎn)市場的形勢急轉(zhuǎn)直下，成交量急劇萎縮，樓市一片慘淡。昆明市2010年房地產(chǎn)市調(diào)報告開篇前言一、 2010年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況二、 2010年中國房地產(chǎn)政策梳理概況三、 2010年全國房地產(chǎn)市場概況四、 2010年昆明市場房地產(chǎn)概況(土地成交、供應(yīng)情況、成交情況、價格趨勢、分區(qū)進(jìn)行概述個案分析)、昆明市812月即將開盤樓盤預(yù)告五、 2010年7月份昆明房地產(chǎn)市場報廣分析總結(jié)開篇前言在風(fēng)雨中砥礪前行以 1 月10 日國十一條的出臺為標(biāo)志，政府啟動了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，而隨后4 月15 日出臺了的新國十條加大了調(diào)控力度，房地產(chǎn)市場由此進(jìn)入了調(diào)控的深入期。力度空前的樓市新政橫空出世，鋒芒直指高房價?？v觀調(diào)控前后，可謂是“一調(diào)之下，云泥之別”。在上半年一系列政策的影響下，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了顯著變化，本報告從政策本身及其影響出發(fā)，通過對上半年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)政策、全國及昆明市場的梳理和分析總結(jié)，來反映出整個2010年上半年的市場狀況，以期對未來房地產(chǎn)的發(fā)展和政策調(diào)整方向提供客觀的判斷依據(jù)。從經(jīng)濟(jì)增長各要素的狀況而言，投資仍然是增長的主要力量。受到歐盟債務(wù)危機(jī)進(jìn)一步影響的環(huán)境下，全年經(jīng)濟(jì)將保持前高后低的態(tài)勢,%。全球?qū)χ袊隹诘馁Q(mào)易保護(hù)主義抬頭，為緩解貿(mào)易失衡的人民幣升值問題達(dá)到最高潮，年內(nèi)可能有小幅升值。 從目前經(jīng)濟(jì)運行中面臨的熱點，突出表現(xiàn)在如下幾個方面：(1) 房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整：中國政府為抑制資產(chǎn)泡沫而出臺的最新調(diào)控對高房價形成沖擊。(2) 出口出現(xiàn)回暖：出口連續(xù)5個月實現(xiàn)正增長，有助于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。(3) 銀行風(fēng)險增大：房地產(chǎn)泡沫不斷膨大，房地產(chǎn)及與之相系的個人住房按揭貸款的信用風(fēng)險不容忽視。政府連續(xù)三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，發(fā)行國債回收流動性。借助歐洲央行和各國的援助，危機(jī)有所緩解，但市場信心將經(jīng)過一段時間以后才能恢復(fù)。城鄉(xiāng)間福利差距的擴(kuò)大問題是中國為實現(xiàn)中長期發(fā)展而必須解決的課題。 2010年上半年中國經(jīng)濟(jì)回顧u 經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)態(tài)勢確立，但經(jīng)濟(jì)運行并不穩(wěn)固，積極的財政政策和適度寬松貨幣政策取得明顯效果，09年“保八”成功，在全球各經(jīng)濟(jì)體中保持領(lǐng)先地位；u 2010年中國國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速增長，并有過熱風(fēng)險，2010年一季度出口和進(jìn)口各同比增長29%和65%；u 流動性過剩風(fēng)險加劇，通脹預(yù)期不斷強(qiáng)化，經(jīng)濟(jì)增長仍然過度依賴投資拉動；u 消費方面：消費增速平穩(wěn)，但中國消費持續(xù)增長動力明顯不足，城市消費增速再次高于縣及縣以，目前高房價已嚴(yán)重擠壓居民在其他方面的消費，抑制實體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇；u 投資方面：以刺激投資為主的宏觀政策加劇了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡，目前中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢已經(jīng)確立，國內(nèi)最終需求特別是投資需求替代了疲弱的外需成為拉動經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的引擎，但同時由于過度投資，中國的產(chǎn)能缺口也在不斷擴(kuò)大，長久依靠投資來拉動經(jīng)濟(jì)不現(xiàn)實，當(dāng)前中國投資仍以政府投資和基礎(chǔ)建設(shè)為主導(dǎo)，在拉動民間投資上收效甚微；u 隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，外需有所回暖，近期出口數(shù)據(jù)大幅回升，但其持續(xù)性仍有待驗證，單純依靠外需回暖和政策刺激，已經(jīng)無法保證出口的穩(wěn)定增長美歐日三大經(jīng)濟(jì)體占中國全部出口的將近50%，但目前這些發(fā)達(dá)國家市場消費者的去杠桿化過程仍在進(jìn)行時，過度借貸消費的方式行將改變，這就決定了拉動出口回升的外部需求在今后數(shù)年內(nèi)都不可能回到危機(jī)之前快速膨脹時期曾達(dá)到的水平。二、 2010年上半年中國房地產(chǎn)政策梳理概況為了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定，國家在2009年底、2010年初果斷出臺調(diào)控措施，出臺了如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等措施，限制投資投機(jī)購房需求，支持自住需求，調(diào)控住房的消費結(jié)構(gòu)，加大住房保障力度，通過這些政策手段，使得房地產(chǎn)市場實現(xiàn)“軟著陸”，注重“量”的增長，而非“價”的非理性上漲；并著手解決中低收入家庭和“夾心層”的住房困難，而非豪宅市場的非理性繁榮，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，杜絕使房地產(chǎn)成為各路資金規(guī)避風(fēng)險的投資投機(jī)工具。09年12月17日國務(wù)院頒布國四條,明確提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控,抑制投資投機(jī)性住房。10年3月10日國土資源部再次出臺了19 條土地調(diào)控新政,即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,該通知明確規(guī)定開發(fā)商競買保證金最少兩成、1 月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被凍結(jié)等19 條內(nèi)容。10年4月15日國務(wù)院出臺具體措施,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%, 平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%。對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。10年6月04日三部委明確商業(yè)性住房貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。10年6月26日銀監(jiān)會辦公廳：下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸管理的通知》，防止信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。政府出臺房地產(chǎn)新政，旨在抑制資產(chǎn)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)張，隨著09年的爆炸式發(fā)展，中國的房地產(chǎn)市場積累了過度的風(fēng)險，房地產(chǎn)市場必須依靠新資金持續(xù)流入才能維持泡沫，隨著通脹壓力到來，央行必將通過緊縮性貨幣政策抑制通脹，