【正文】 明等。 4：申請(qǐng)個(gè)人住房組合貸款中個(gè)人住房公積金貸款部分，按個(gè)人住房公積金貸款利率計(jì)算；個(gè)人住房商業(yè)性貸款部分，按個(gè)人住房商業(yè)性貸款利率計(jì)算。 標(biāo)準(zhǔn)按揭服務(wù)流程 第一步 貸款方案咨詢(xún) 第二步 抵押物評(píng)估 第三步 預(yù)審貸款資料通過(guò)簽署貸款合同（下家) 第四步 貸款資料進(jìn)銀行，銀行審核通過(guò) 第五步 房地產(chǎn)交易中心辦理房屋抵押過(guò)戶(hù)（上/下家） 第六步 領(lǐng)取新產(chǎn)證、他項(xiàng)權(quán)利抵押證明 第七步 銀行發(fā)放貸款 第八步 結(jié)案 二手房按揭貸款知識(shí)匯總 評(píng)估個(gè)人購(gòu)房能力的七大步驟 第一步：看現(xiàn)金等價(jià)物 此概念源自會(huì)計(jì)學(xué)，即評(píng)估你的現(xiàn)金，不應(yīng)該看你的銀行存款，還應(yīng)看變現(xiàn)能力比較的各類(lèi)股票、債券等。 4）雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)經(jīng)過(guò)公證，此時(shí)合同方才生效。 2）交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時(shí)生效。 購(gòu)房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明？（這里需要提醒購(gòu)房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過(guò)貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過(guò)，目前上海大多數(shù)銀行可以貸款七成）； 何時(shí)交房？交房時(shí)還有哪些物品（家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購(gòu)房者，也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單）； 交房前與交房后的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)?、通信等費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？一般是交房前由售房者承擔(dān)，交房后由購(gòu)房者承擔(dān)； 房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任何時(shí)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者？ 《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人（即購(gòu)房者）；但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日（交房之日）起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的，從其約定。 看清楚合同中的約定內(nèi)容。購(gòu)房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。 購(gòu)置房地產(chǎn)，購(gòu)房者可能是一人，也可能是數(shù)人。也就是說(shuō)：如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的；如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會(huì)對(duì)購(gòu)房者造成較大影響的。同時(shí)購(gòu)房者還要查詢(xún)售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。只有在抵押登記注銷(xiāo)或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購(gòu)房者。 對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，也要全部到場(chǎng)。 查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。事實(shí)上，二手房買(mǎi)賣(mài)合同在簽訂前和簽訂時(shí)更需要特別注意。為此提醒消費(fèi)者，如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利，要求約見(jiàn)房主當(dāng)面核實(shí)，就會(huì)揭穿其不軌行為?? 7．必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議 買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫(xiě)附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思寫(xiě)明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。 6．買(mǎi)方必須見(jiàn)房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購(gòu)”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣(mài)”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收暌桓隹突Ф?金后，還會(huì)帶其他客戶(hù)看房，最后誰(shuí)出價(jià)高便賣(mài)給誰(shuí)，不惜與第一個(gè)客戶(hù)毀約。但是，目前市場(chǎng)上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問(wèn)題，在合同中只寫(xiě)其占總房款的比例，而并沒(méi)有明細(xì)單，這中間就會(huì)存在信息的不對(duì)等，最終損害消費(fèi)者的利益。通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣(mài)方需要作出的配合和買(mǎi)方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫(xiě)明。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。 3．必須標(biāo)明付款過(guò)戶(hù)時(shí)間 在實(shí)際操作中買(mǎi)方會(huì)將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的前提條件，尤其在買(mǎi)賣(mài)雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問(wèn)題更需引起客戶(hù)的注意。 四、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。 三、與中介公司簽好中介協(xié)議后實(shí)際交付定金前，購(gòu)房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書(shū)。 二、與中介公司簽訂書(shū)面的中介協(xié)議。 二手房買(mǎi)賣(mài)下定金四步驟 確保定金合同有效成立 一、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。等到正式與上家談價(jià)格時(shí)，下家可以把所了解的該物業(yè)的這些不足之處，不失時(shí)機(jī)地亮給上家。 最后，注意多收集所要談判的物業(yè)的相關(guān)資料。在此時(shí)議價(jià)，將對(duì)下家殺價(jià)非常有利。了解上家出售房屋所得款項(xiàng)擬作何用途。如果下家在看房過(guò)程中，不經(jīng)意地通過(guò)語(yǔ)言、表情等流露出對(duì)此物業(yè)有極大興趣，上家往往會(huì)抓住這點(diǎn)乘勝追擊，咬住價(jià)格不放松。上家在掛牌售房時(shí)，也會(huì)有一個(gè)心理價(jià)位。三、買(mǎi)賣(mài)雙方商談房?jī)r(jià)、付款方式、違約責(zé)任，買(mǎi)方交付定金。 ，對(duì)理解不同的語(yǔ)句要求進(jìn)行整改。呵呵！ 我不是一個(gè)麻煩的人，而是買(mǎi)房是一個(gè)麻煩的事情，所以樓主要謹(jǐn)慎哦！《經(jīng)濟(jì)適用房，商住兩用房。 這些做保障，即使你買(mǎi)到一些出現(xiàn)問(wèn)題的房子，你所持相關(guān)的證明，在法律上你是合法所得，這個(gè)房子在法律的判決上也依然會(huì)是你的。 不知道你是否對(duì)房屋的手續(xù)費(fèi)過(guò)戶(hù)問(wèn)題提出異議，因?yàn)槭掷m(xù)費(fèi)的過(guò)戶(hù)牽扯到金錢(qián)哦，樓主最好事先嚴(yán)明哦。 在辦理手續(xù)之前你還可以前往物業(yè)公司對(duì)房子進(jìn)行了解，以求能獲得更多的信息。 不知道樓主見(jiàn)過(guò)沒(méi)見(jiàn)過(guò)買(mǎi)房者，去辦理相關(guān)手續(xù)的時(shí)候?yàn)榉乐购谥薪轵_人，見(jiàn)到賣(mài)主請(qǐng)他出示身份證、戶(hù)口簿、房產(chǎn)證、以及土地證等相關(guān)證件，我們不是查戶(hù)口，但買(mǎi)房對(duì)中國(guó)的百姓而言是大事，小心駛得萬(wàn)年船！小心對(duì)身份證進(jìn)行查閱后，注意計(jì)算賣(mài)者的年齡，這樣可以確定一下，千萬(wàn)別遇到敗家子拿著父母的房子來(lái)賣(mài)的。建議詳細(xì)的看清楚，還有涉及不涉及政府的一些規(guī)劃項(xiàng)目，有些購(gòu)房者他買(mǎi)房不是為了搬遷換購(gòu)，而是為了居住，不像二次搬遷，不所以這些信息你還要了解。中介的房子辦手續(xù)，在我身邊人的建議： 先不要急于買(mǎi)房，今年樓市低迷，所有的中介忽悠的這個(gè)房子市場(chǎng)很好，建議不要聽(tīng)爾信之，因?yàn)橛行┲薪榧庇诔山缓笏魅≈薪橘M(fèi)用。 為保障你的經(jīng)濟(jì)不受損失，可以先到房產(chǎn)局下屬有個(gè)房屋資料信息查詢(xún)，你可以查詢(xún)到所有的住房信息，帶著你的身份證，好像是20元錢(qián)，你可以約好對(duì)方讓他帶著房產(chǎn)證之類(lèi)的，你對(duì)住房的信息進(jìn)行查詢(xún)，看房產(chǎn)證是什么時(shí)間辦理的，是不是登記在冊(cè)，戶(hù)主的名字是否一致等等。 近期身邊出現(xiàn)因?yàn)閷?duì)買(mǎi)房者信息不了解而出現(xiàn)的房產(chǎn)糾紛，你先去周?chē)蚵?tīng)一下，或通過(guò)朋友了解一下，盡量避免不要出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)已出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛的房子，因?yàn)槟愕臅r(shí)間是住房子而不是為了你的房子跟別人打官司，這些事情你可以到相關(guān)的居委會(huì)咨詢(xún)的，相信他們會(huì)給你做出合理的解釋的。然后在房產(chǎn)局辦理相關(guān)的手續(xù)。 在銀行進(jìn)行交易的時(shí)候，你可以向戶(hù)主提出在他本人的銀行帳號(hào)上進(jìn)行匯款，也就是房主，你是買(mǎi)房者，讓別人覺(jué)得你很麻煩不要緊但是不要讓別人有機(jī)可趁騙了你的感情和你的錢(qián)；進(jìn)行現(xiàn)金交易的時(shí)候可就要小心了，一定提出要跟房主進(jìn)行交易，交易完后最好讓他寫(xiě)一張收據(jù)給你，以此做為相關(guān)的證明。 還有進(jìn)行一些公正也是合理的要求，比如有些賣(mài)房者提出父母不在身邊，由自己做主，你可以提出讓他父母出具一張授權(quán)的委托書(shū)，在相關(guān)的公證處進(jìn)行公證，你可以出公證費(fèi)的，估計(jì)也就是不到200的樣子，還有為了避免以后的種種麻煩，你可以買(mǎi)完房子后和賣(mài)主進(jìn)行公證，證明你按市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)購(gòu)得這套房子并已經(jīng)在辦理相關(guān)的手續(xù)，在這期間房子的所有權(quán)應(yīng)該是你，原房主已經(jīng)放棄房子的所有權(quán)，公證的費(fèi)用同樣也就不到200元。 呵呵～～之前陪伴朋友去買(mǎi)二手房，在收據(jù)的問(wèn)題上賣(mài)者提出沒(méi)帶紙筆沒(méi)有辦法寫(xiě)明，這樣我隨身帶著打印的收據(jù)，房?jī)r(jià)是早商量好的，完事后就讓他簽字了，還按了手印?！?《具有國(guó)家允許的相應(yīng)證件》 。 。 購(gòu)買(mǎi)二手房議價(jià)巧作準(zhǔn)備 首先，確定自己所能承受的最高房?jī)r(jià)。因此，掛牌價(jià)往往高于上家的心理價(jià)。 其次，摸清上家的底細(xì)和心態(tài)。如果上家急于出售換取現(xiàn)金，或者，上家必須在幾天之內(nèi)賣(mài)房，愈接近上家的賣(mài)房期限，上家就越急于出售。否則，價(jià)格很難談攏。下家在談判前可以先做實(shí)地考察，詳細(xì)了解物業(yè)的建筑和裝修質(zhì)量、小區(qū)的交通、物業(yè)管理、配套設(shè)施是否齊全，房屋在設(shè)計(jì)或規(guī)劃中是否存在不足和缺陷等問(wèn)題。此舉讓上家明白，你已經(jīng)為此做了最充足的準(zhǔn)備，只有他讓出多少個(gè)“點(diǎn)”，才有把你留住的可能。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。 四、收到委托書(shū)后，在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。 遵循上述四個(gè)步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。 簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同七個(gè)必須 1．必須確認(rèn)房主真實(shí)身份 買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。 2．必須明確雙方違約責(zé)任 因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。目前絕大多數(shù)二手房買(mǎi)賣(mài)合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒(méi)有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買(mǎi)方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起（賣(mài)方在實(shí)際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣(mài)方（買(mǎi)方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。因此，賣(mài)方需要明確買(mǎi)方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴(lài)于房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的日期，因此買(mǎi)方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)時(shí)間。 4．必須注明費(fèi)用交接時(shí)間 這是買(mǎi)方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問(wèn)題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。 5．必須有代理費(fèi)明細(xì)單 隨著中介市場(chǎng)的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利。因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來(lái)越受消費(fèi)者的關(guān)注。因此買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫(xiě)明代理費(fèi)的用途。理由常常是房主不賣(mài)等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無(wú)需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。 如何簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同 在二手房交易中，許多購(gòu)房者往往只考慮房產(chǎn)價(jià)值的高低，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)于如何簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同所知更少。 簽訂前 購(gòu)房者一定要對(duì)售房者有較為全面的了解。 房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？ 出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。 售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)？ 房產(chǎn)面積多大？ 該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？ 該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？ 該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。 該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明。這個(gè)規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購(gòu)房者繼續(xù)履行。 簽訂時(shí) 需要準(zhǔn)備的證明材料。無(wú)論哪種情況，都需要購(gòu)房者準(zhǔn)備好如下材料：身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件；未成年人的戶(hù)口簿或出生證明；有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書(shū)及代理人身份證。境外人士提供的有些材料如委托書(shū)、同意書(shū)等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效： 1）香港地區(qū)：經(jīng)國(guó)家司法部授權(quán)的香港律師公證；2）澳門(mén)地區(qū)：中國(guó)法律服務(wù)（澳門(mén)）公司；3）臺(tái)灣地區(qū)：經(jīng)臺(tái)灣地方法院公證后由?；鶗?huì)將副本寄送上海市公證員協(xié)會(huì)，當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會(huì)核對(duì)蓋章；4）外國(guó)：經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國(guó)駐外使領(lǐng)館認(rèn)證。 盡管二手房交易當(dāng)中使用的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，是由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書(shū)，但其中也有很多地方需要填寫(xiě)，所以要仔細(xì)些，尤其注意以下幾點(diǎn)的填寫(xiě)（如果正文寫(xiě)得不夠全面，可在補(bǔ)充條款中加以說(shuō)明）： 房款的金額是否寫(xiě)清楚？ 付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時(shí)間？這與購(gòu)房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突？避免向售房者承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。大多數(shù)的購(gòu)房者會(huì)選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任； 違約責(zé)任是否約定？違約金的數(shù)額是否約定清楚？ 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同何時(shí)生效？（這對(duì)購(gòu)房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的） 1）如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。 3）交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時(shí)生效。 五、買(mǎi)方交付首期房款或定金。 現(xiàn)金等價(jià)物=銀行存款+國(guó)庫(kù)券+債券+股票+基金 第二步：算資金周轉(zhuǎn) 還款是持續(xù)比較長(zhǎng)的時(shí)間，所以一定看自己的資金周轉(zhuǎn) 資金周轉(zhuǎn)留存=平均月開(kāi)支3~5 第三步：計(jì)算籌款能力 籌款能力=現(xiàn)金等價(jià)物資金