【正文】 買賣雙方并沒(méi)有什么大的爭(zhēng)議，二手房買賣順利完成。如二手房的主人申請(qǐng)了銀行按揭，要審查原借款合同。當(dāng)然這樣做首先要經(jīng)過(guò)原按揭銀行的同意和認(rèn)可，并與銀行辦理新的貸款手續(xù)，終止原來(lái)的貸款協(xié)議?！　×硪活惽闆r是房產(chǎn)證上雖沒(méi)有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人?！　≡诤炗喐邫n二手房買賣合同時(shí)，應(yīng)該把物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和繳費(fèi)情況、暖氣費(fèi)和其他收費(fèi)的情況都搞清楚，最好在交易時(shí)徹底了解，否則當(dāng)交易完畢后，物業(yè)公司會(huì)拿著欠費(fèi)單來(lái)找麻煩?！　≠?gòu)買該類二手房風(fēng)險(xiǎn)防范的方法是在選好了欲購(gòu)買的二手房后，要先到該房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門去核查，應(yīng)注意的是中外合資企業(yè)的房產(chǎn)或是原屬外銷商品房的二手房應(yīng)該到所屬市房屋土地管理部門核查，看是否該房產(chǎn)設(shè)定了抵押，抵押權(quán)人是誰(shuí)，抵押期限多長(zhǎng)，然后應(yīng)與房產(chǎn)所有人一起到抵押權(quán)人處獲得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。　　注意事項(xiàng)之九：有法律糾紛的舊房產(chǎn)的交易　　由于社會(huì)上各種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，使得許多房地產(chǎn)處在法律糾紛之中。按我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)交易有關(guān)規(guī)則，商品房買賣合同成立需具備以下條件： 第一，房屋出售方必須具有該房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)，非房屋所有人和土地使用人都無(wú)權(quán)并不得出賣他人的房屋。對(duì)房屋預(yù)售合同上的暫測(cè)面積和交房時(shí)的正式合同上的實(shí)際面積差異提出意見(jiàn)，并寫入正式合同的有關(guān)條款或增寫補(bǔ)充條款。對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)的第三方造成的損失，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。 注意事項(xiàng)六：戶口問(wèn)題 按照通常的交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當(dāng)在過(guò)戶或交房前將戶口遷出。購(gòu)買“二手房”切勿輕信賣方所謂的“承諾”。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 （6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)?；蛘呤琴I了以后，根據(jù)市場(chǎng)情況，經(jīng)過(guò)裝修改造，經(jīng)營(yíng)風(fēng)味餐廳或?qū)Ｙu店。但是好景不長(zhǎng)，沒(méi)過(guò)幾天，開(kāi)發(fā)商派人前來(lái)催促，告訴新房主原房主拖欠銀行的按揭貸款，開(kāi)發(fā)商作為連帶保證人，要負(fù)責(zé)催促原房主向銀行還款，否則，開(kāi)發(fā)商要收回該房產(chǎn)?！　≡诖祟惗址抠I賣中，如果買賣雙方有意向達(dá)成交易，買方應(yīng)與賣方一起先征得銀行和開(kāi)發(fā)商的同意。在二手房買賣時(shí)，稍不留心，購(gòu)房人所簽的二手房買賣合同就會(huì)因?yàn)槎址恐魅说幕橐鲎児识鴮?dǎo)致無(wú)效，有時(shí)還會(huì)引起其他麻煩。如果是銀行按揭的話，要弄清楚貸款期限，尚剩多少期貸款未還。 主體，但房產(chǎn)卻是抵押擔(dān)保物。經(jīng)全面考察，買賣雙方?jīng)Q定成交。更有的二手房買賣是因?yàn)樵瓨I(yè)主的婚姻有變故，或是出國(guó)定居等事由所致。現(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。 （4）.土地情況是否清晰 二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系？房屋有無(wú)其他債權(quán)、債務(wù)糾紛？但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權(quán)證”。雖然相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無(wú)法求得平衡。 第二，開(kāi)發(fā)商未經(jīng)預(yù)購(gòu)房人同意擅自變更合同中所確定的設(shè)計(jì)等，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。 第三，一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，二手房市場(chǎng)也會(huì)越來(lái)越大，二手房的商機(jī)也會(huì)隨著增加。所以在理清了這些法律關(guān)系之后，投資人就可以與舊房產(chǎn)的實(shí)際擁有人一起持轉(zhuǎn)讓協(xié)議和所有歷史文件及相關(guān)上級(jí)機(jī)關(guān)的證明到房屋土地管理機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。這就是說(shuō)，已經(jīng)設(shè)定抵押的房產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓的前提條件是要得到抵押權(quán)人的同意?！　∪绻餐腥死镉幸粋€(gè)人不同意轉(zhuǎn)讓，則轉(zhuǎn)讓協(xié)議在法律上歸于無(wú)效，任何人未經(jīng)授權(quán)和公證的程序代替其他共有人的簽字在法律上都是無(wú)效的。　　有的二手房主人因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產(chǎn)，以低價(jià)或較便宜的價(jià)格與二手房購(gòu)買人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議?！　≡诖祟惗址抠I賣中，如果買賣雙方有意向達(dá)成交易，買方應(yīng)與賣方一起先征得銀行和開(kāi)發(fā)商的同意。賣方高興地拿到了房錢，買方如愿以償?shù)刈∵M(jìn)了向往已久的現(xiàn)代化新建住宅?！　∽⒁馐马?xiàng)之一：在拆遷區(qū)的二手房買賣　　有些房子適合居住，有些臨街房適合做生意，如經(jīng)營(yíng)餐飲或小百貨或其他經(jīng)營(yíng)。 （北京地區(qū)的情況供你參考） 辦理貸款主要是跟公積金管理中心，而辦理支取的話一般是要跟單位負(fù)責(zé)公積金的同事聯(lián)系，每個(gè)公司一般都會(huì)有一個(gè)人專門負(fù)責(zé)員工的公積金繳納和支取。無(wú)工作的城鎮(zhèn)居民不實(shí)行住房公積 金制度，離退休職工也不實(shí)行住房公積金制度。 首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司。而舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般很難改變。 ★一、弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況 在舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是最重要的。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效： 1）香港地區(qū)：經(jīng)國(guó)家司法部授權(quán)的香港律師公證；2）澳門地區(qū)：中國(guó)法律服務(wù)（澳門）公司；3）臺(tái)灣地區(qū)：經(jīng)臺(tái)灣地方法院公證后由?；鶗?huì)將副本寄送上海市公證員協(xié)會(huì)，當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會(huì)核對(duì)蓋章；4）外國(guó)：經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國(guó)駐外使領(lǐng)館認(rèn)證。 房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？ 出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。因此，賣方需要明確買方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過(guò)戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過(guò)戶時(shí)間。此舉讓上家明白，你已經(jīng)為此做了最充足的準(zhǔn)備，只有他讓出多少個(gè)“點(diǎn)”，才有把你留住的可能?！?《具有國(guó)家允許的相應(yīng)證件》 。建議詳細(xì)的看清楚，還有涉及不涉及政府的一些規(guī)劃項(xiàng)目，有些購(gòu)房者他買房不是為了搬遷換購(gòu)，而是為了居住，不像二次搬遷，不所以這些信息你還要了解。上家在掛牌售房時(shí)，也會(huì)有一個(gè)心理價(jià)位。 三、與中介公司簽好中介協(xié)議后實(shí)際交付定金前，購(gòu)房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購(gòu)房者。 2）交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時(shí)生效。在驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證時(shí)，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。 總之，要充分了解售房人售房的真實(shí)目的，避免接手一個(gè)垃圾房。因此，也要委托取得資質(zhì)的中介評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行基本客觀的估價(jià)，使買賣雙方都能感覺(jué)物有所值，皆大歡喜。 （5）住房公積金是職工按規(guī)定存儲(chǔ)起來(lái)的專項(xiàng)用于住房消費(fèi)支出的個(gè)人住房?jī)?chǔ) 金，具有兩個(gè)特征：一是積累性，即住房公積金雖然是職工工資的組成部分，但不以現(xiàn)金形式發(fā)放，并且必須存入住房公積金管理中心在受委托銀行開(kāi)設(shè)的專戶內(nèi)， 實(shí)行專戶管理。以轉(zhuǎn)卡方式提取的，銀行可以直接將住房公積金轉(zhuǎn)入個(gè)人在銀行開(kāi)立的儲(chǔ)蓄賬戶；以轉(zhuǎn)賬方式提取的，銀行只能將住房公積金轉(zhuǎn)入本單位的銀行賬戶，再由單位打入個(gè)人的工資賬戶，但是現(xiàn)在主要的提取方式都是轉(zhuǎn)卡方式。誰(shuí)知當(dāng)新主人剛開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，就接到拆遷通知，而且該條街全部都在拆遷之列。如辦理了抵押，還要查驗(yàn)抵押登記手續(xù)。同時(shí)還要與開(kāi)發(fā)商取得聯(lián)系，征得開(kāi)發(fā)商同意，終止開(kāi)發(fā)商為二手房主人的擔(dān)保協(xié)議，而由開(kāi)發(fā)商與銀行對(duì)新的二手房業(yè)主重簽擔(dān)保協(xié)議。這種情況較為復(fù)雜，針對(duì)夫妻的共有財(cái)產(chǎn)雙方都有權(quán)利享有收益權(quán)這一原則，購(gòu)房人應(yīng)該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉(zhuǎn)讓。　　注意事項(xiàng)之六：拍賣時(shí)的二手房買賣　　拍賣二手房的背景較為復(fù)雜，有的情況是二手房主人欠銀行的款，債務(wù)到期無(wú)力償還，被銀行訴至法院，進(jìn)行拍賣。最好購(gòu)房人能夠得到抵押權(quán)人的書面同意文件。例如有的房產(chǎn)被法院強(qiáng)制查封；有的處于拍賣過(guò)程中；有的是正在訴訟中的標(biāo)的物；有的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明，正處在訴訟審理確權(quán)過(guò)程之中；還有的房產(chǎn)就要被拿去抵債。 第二，房屋買賣雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力、未成年人或被宣告為無(wú)民事行為能力或限制行為能力的人，均不能簽訂房屋買賣合同。只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。 第四，新建房屋買賣轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)任的確定。有時(shí)由于暫無(wú)能夠入住戶口的房屋或子女就學(xué)等原因，交易中賣方會(huì)要求推遲戶口遷出的時(shí)間。購(gòu)買“二手房”，必須由買賣雙方簽定《房屋買賣合同》，并到房屋所在市、縣房地產(chǎn)交易管理部門，辦理登記、過(guò)戶和交納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)等手續(xù)。買受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。因?yàn)榉孔邮桥R街而且投資人考慮的是經(jīng)營(yíng)，所以在談房?jī)r(jià)時(shí)，價(jià)格走勢(shì)較高。這時(shí)這位二手房購(gòu)房人才如夢(mèng)初醒，原來(lái)自己買的二手房是有債務(wù)的房產(chǎn)，只要原房主沒(méi)有向銀行還清借款，盡管有購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商會(huì)隨時(shí)收回房產(chǎn)的。對(duì)此類交易有兩種處理方法：一是如果買方能一次性向賣方付款，程序也相對(duì)簡(jiǎn)單，由二手房的主人一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同?！　∮械亩址恐魅艘蚧橐鲎児?，在離婚訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產(chǎn)，以低價(jià)或較便宜的價(jià)格與二手房購(gòu)買人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議?！　∷再?gòu)買此類二手房的投資人應(yīng)首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地證。　　雖然二手房的主人與銀行的關(guān)系是借貸關(guān)系，二手房主人是債務(wù)該住宅區(qū)的綠化已經(jīng)完成，小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施都已齊備，經(jīng)聯(lián)系，該小區(qū)有一客戶欲將其已居住一年有余的住房賣出，原因是要出國(guó)定居。也有的二手房是房主由于繼承或者別人抵債或由于贈(zèng)予等原因獲得的房產(chǎn)，現(xiàn)在需要變現(xiàn)。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。 要弄清楚房屋所有權(quán)是否真實(shí)、完整、可靠。 注意事項(xiàng)四：水、電、煤、電話、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù) 這類糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒(méi)有在房屋交接時(shí)對(duì)日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，等買方入住后，收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時(shí)，房東早已音訊全無(wú)，只好自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。如是購(gòu)房者的過(guò)錯(cuò)致使未在約定的時(shí)間內(nèi)支付購(gòu)房款的，購(gòu)房人向開(kāi)發(fā)商支付的違約金為逾期支付的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。 第二，一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫，千萬(wàn)不能馬虎。二手房買賣有時(shí)會(huì)遇到很好的商業(yè)機(jī)會(huì)，但與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)和障礙也比較多。盡管歷經(jīng)調(diào)整，雖然舊房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證名稱沒(méi)有變更，但實(shí)際擁有人已經(jīng)改變，并且所有歷史文件都能證明這些舊房產(chǎn)的歷史沿革?！　∽⒁馐马?xiàng)之七：已經(jīng)設(shè)定抵押的二手房買賣　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。但該授權(quán)委托書應(yīng)該是經(jīng)過(guò)公證或律師見(jiàn)證過(guò)的法律文件，該法律文件的原件應(yīng)該附在合同后面作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。在二手房買賣時(shí)，稍不留心，購(gòu)房人所簽的二手房買賣合同就會(huì)因?yàn)槎址恐魅说幕橐鲎児识鴮?dǎo)致無(wú)效，有時(shí)還會(huì)引起其他麻煩。所以對(duì)于二手房主人來(lái)講，開(kāi)發(fā)商就是或然的債權(quán)人。他主動(dòng)出示了其購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽署的買賣契約，于是雙方簽訂了二手房買賣合同。由于賣二手房的原因各不一樣，而且二手房的出處和背景各不相同，所以說(shuō)二手房在交易時(shí)，更容易遇到法律障礙。 2 ．銷戶提?。?（1）離休、退休的； （2）出境定居的； （3）完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的（二者條件缺一不可）； （4）死亡。 （2）只有在職職工才建立住房公積金制度。因此，中介機(jī)構(gòu)的選擇就顯得尤為重要。新建房屋會(huì)隨著房屋竣工和入住的完成，逐步改善住區(qū)環(huán)境，一般會(huì)向更好的方向發(fā)展。因此，在選購(gòu)二手房時(shí)，要特別注意產(chǎn)權(quán)、房屋結(jié)構(gòu)等問(wèn)題。購(gòu)房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。 查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。 3．必須標(biāo)明付款過(guò)戶時(shí)間 在實(shí)際操作中買方會(huì)將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。等到正式與上家談價(jià)格時(shí)，下家可以把所了解的該物業(yè)的這些不足之處，不失時(shí)機(jī)地亮給上家。呵呵！ 我不是一個(gè)麻煩的人，而是買房是一個(gè)麻煩的事情，所以樓主要謹(jǐn)慎哦！《經(jīng)濟(jì)適用房，商住兩用房。 近期身邊出現(xiàn)因?yàn)閷?duì)買房者信息不了解而出現(xiàn)的房產(chǎn)糾紛，你先去周圍打聽(tīng)一下，或通過(guò)朋友了解一下，盡量避免不要出現(xiàn)購(gòu)買已出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛的房子，因?yàn)槟愕臅r(shí)間是住房子而不是為了你的房子跟別人打官司，這些事情你可以到相關(guān)的居委會(huì)咨詢的，相信他們會(huì)給你做出合理的解釋的。因此，掛牌價(jià)往往高于上家的心理價(jià)。 四、收到委托書后，在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來(lái)越受消費(fèi)者的關(guān)注。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。 3）交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時(shí)生效。 由于我國(guó)房改政策在房改進(jìn)程的不同發(fā)展階段實(shí)行不同的政策，因此，如果是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用，或者已與原單位確定了如何按比例分成。購(gòu)買二手房的目的本是想改善一下居住條件，但是如果對(duì)二手房了解不全面，卻會(huì)給日后生活帶來(lái)更多煩惱。 另外，如果對(duì)二手房買賣沒(méi)有把握，最好能聘請(qǐng)房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師做顧問(wèn)，特別是對(duì)產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行把關(guān)，以免上當(dāng)受騙。二是專用性。 以下是可以辦理公積金支取的銀行和相應(yīng)的卡型：中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄存折、交通銀行太平洋卡、中國(guó)銀行長(zhǎng)城人民幣信用卡、長(zhǎng)城電子借記卡、招商銀行一卡通、華夏銀行華夏卡、商業(yè)銀行京卡和儲(chǔ)蓄存折、農(nóng)業(yè)銀行金穗卡、光大行陽(yáng)光卡、民生銀行民生卡、興業(yè)銀行興業(yè)卡。因?yàn)槟抽_(kāi)發(fā)商已