【正文】 歷史的沿革與變化也會導致原來法律關(guān)系主體所擁有的房產(chǎn)的歸屬之變動，有時甚至不清。而原來的那個原始國家機關(guān)擁有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，歷經(jīng)幾次變化，都已劃入不同的公司，但由于原產(chǎn)權(quán)單位的名稱仍然是原始的國家機關(guān)，所以幾家與原始國家機關(guān)有牽連的公司都自稱原國家機關(guān)的房產(chǎn)應該歸其所有。雖然現(xiàn)在舊房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)單位名稱仍是已不存在的原始國家機關(guān)，但歷經(jīng)變故，每一次的變故都會有上級機關(guān)的紅頭文件，以及原始國家機關(guān)對待機關(guān)轉(zhuǎn)公司，后又因公司分家劃分其財產(chǎn)的內(nèi)部文件，最后是股份制改造對國有資產(chǎn)人股的法律文件，由此可以推定現(xiàn)在哪個公司才是舊房產(chǎn)真正的所有人。所以在理清了這些法律關(guān)系之后，投資人就可以與舊房產(chǎn)的實際擁有人一起持轉(zhuǎn)讓協(xié)議和所有歷史文件及相關(guān)上級機關(guān)的證明到房屋土地管理機構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。這就在法律上保障了購買人的合法權(quán)益，將可能有的關(guān)于權(quán)屬的爭議排除在購買人的法律責任之外?！　∽⒁馐马椫牛河蟹杉m紛的舊房產(chǎn)的交易　　由于社會上各種復雜的經(jīng)濟關(guān)系，使得許多房地產(chǎn)處在法律糾紛之中。有的房產(chǎn)屬于合建項目，在合建雙方未分配之前，已被另一方以合建合作公司的名義賣掉，諸如此類。在表面上，購房人很難察覺這些具有法律糾紛的房產(chǎn)所隱藏的秘密，因為房產(chǎn)本身不會說話。購房人常常會處在兩難境地。　　在購買諸如此類的房產(chǎn)時，最重要的是前期的調(diào)查，這種調(diào)查應該是全面的、綜合的?！　《址抠I賣，由于其不同的背景都有其特殊的故事。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，二手房市場也會越來越大，二手房的商機也會隨著增加。二手房交易的注意事項 (200783 17:07:16) 分類：未分類 　按我國現(xiàn)行房地產(chǎn)交易有關(guān)規(guī)則，商品房買賣合同成立需具備以下條件： 第一，房屋出售方必須具有該房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)，非房屋所有人和土地使用人都無權(quán)并不得出賣他人的房屋。 第三，房屋買賣合同在買賣雙方所附條件未實現(xiàn)前，其房屋買賣不能成立。 第四，房屋買賣合同的內(nèi)容必須合法。 第五，房屋買賣合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定，采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標準合同文本。違法或違章建筑；房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)不明的；教堂、寺廟、庵堂等宗教建筑；著名建筑物或文物古跡等政府加以保護的房屋；國家征用或已確定拆遷范圍內(nèi)的房屋；單位擅自購買的城市私房；部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的。這是買房能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵。 第三，一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務是否對等。一旦發(fā)生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。對房屋預售合同上的暫測面積和交房時的正式合同上的實際面積差異提出意見，并寫入正式合同的有關(guān)條款或增寫補充條款。 第五，一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。 第七，在簽訂房屋買賣合同時，最好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。未按期交房或未按期支付房款，均屬違約行為，違約金數(shù)額應在合同中約定，合同中未作約定的，按規(guī)定的標準確定金額，如是開發(fā)商的過錯造成未在合同約定時間內(nèi)交付房屋的，開發(fā)商向購房者支付的違約金為已收取的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。 第二，開發(fā)商未經(jīng)預購房人同意擅自變更合同中所確定的設(shè)計等，應承擔的責任。 第三，開發(fā)商“一屋多售”多簽合同，應承擔的責任。對無過錯的第三方造成的損失，由開發(fā)商承擔賠償責任。新建房屋轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人應當對新建房屋承擔保修責任，根據(jù)建設(shè)部規(guī)定，屋面漏水保修三年；墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道等滲漏保修一年；墻面、頂棚抹灰層脫落保修一年；地面空鼓開裂、大面積起砂、門窗翹裂、五金件損壞，保修一年；衛(wèi)生潔具保修一年；燈具、電器開關(guān)保修半年；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備保修一年。 其二，當業(yè)主與中介公司簽訂獨家代理協(xié)議時，協(xié)議中可能存在霸王條款，主要是在代理協(xié)議中無代理銷售時間的限制及不能按時完成委托的賠付標準，但是如果業(yè)主不通過該中介售房，卻要承擔高金額的違約金。 注意事項二、房屋本身狀況 用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍； 房屋權(quán)屬是否存有爭議； 房屋是否為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意； 房屋是否已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的； 房屋是否已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的； 是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓； 交易房屋是否存有質(zhì)量瑕疵。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。因此，交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。雖然相對于房價來說數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。 注意事項五：房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家具的驗收 一般來講，買方在交房時都會對上述事項進行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。 注意事項六：戶口問題 按照通常的交易習慣，賣方應當在過戶或交房前將戶口遷出。對于這類情況，雙方應書面約定戶口遷出的時間及違約責任。 注意事項七：評估狀況 在二手房交易的重要一環(huán)是需對交易房屋進行評估，在這個環(huán)節(jié)存在的風險就是房屋評估價偏高或偏低，偏離房屋的市場價值。 注意事項八、合同約定是否明確 二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。如果雙方約定的交房時間位于交易流程的最后環(huán)節(jié)，買方可預留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣方履行交房義務的主動性。特別是某些交房事項(如維修基金更名、戶口遷出等)無法按期完成時，更應當簽訂房屋交接書，將未完成事項以及何時完成寫入其中，以便將來如期如約履行。房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系？房屋有無其他債權(quán)、債務糾紛？但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權(quán)證”。要核實“房屋所有權(quán)證”標明的面積數(shù)與實際面積是否一致？還要考究地段、環(huán)境、價位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)的具體規(guī)定。購買“二手房”切勿輕信賣方所謂的“承諾”。二手房如何貸款第一步：找好想要購買的房屋，該房屋必須產(chǎn)權(quán)明晰；第二步：選擇一家銀行指定的能夠辦理按揭貸款業(yè)務的房產(chǎn)交易代理機構(gòu)，并在該代理機構(gòu)完成房產(chǎn)價值評估工作，交納房產(chǎn)評估費；第三步：買賣雙方須提供的相關(guān)資料；第四步：去銀行填寫二手房按揭申請表；第五步：銀行在15個工作日內(nèi)完成貸款審批工作，如同意放貸，則發(fā)給貸款承諾書；第六步：買賣雙方到房屋所在市、縣的房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；第七步：領(lǐng)到賣契后，送交銀行，銀行劃撥款項；第八步：到房管部門辦理房屋抵押登記、保險等手續(xù)，借款人按月還款付息，貸款本息結(jié)清后，注銷抵押登記，解除合同。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。 （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。 （4）.土地情況是否清晰 二手房中買受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。 （8）物管費用是否拖欠 有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。 （2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。 （3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。 （4）、立契?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。稅費的構(gòu)成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。 （6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。 （7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 三、北京：二手房買賣可找銀行做付款中間人 首次做生意的兩個人由于相互之間不了解，對交錢付貨的安全沒有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留資金，或者出現(xiàn)問題后卷款逃跑的風險。浦發(fā)銀行日前推出了這種專門為個人商品交易提供支付款服務的業(yè)務，從房產(chǎn)、汽車，到郵幣卡、工藝品及古董交易的個人客戶都可以申請由銀行來“管理”錢的交割。買房者可以根據(jù)需要將保付通賬戶內(nèi)全部或部分資金設(shè)定委托銀行監(jiān)管，等到交易完成后，銀行將根據(jù)雙方的交易憑證把資金直接劃撥給賣方?！　∫话銇碇v，二手房買賣時所遇到的風險會較高，法律問題比較多，原因是二手房不是開發(fā)商直接賣房，而是由從開發(fā)商手里買房的人，由于各種原因，需要把房子再賣出去。更有的二手房買賣是因為原業(yè)主的婚姻有變故，或是出國定居等事由所致。　　注意事項之一：在拆遷區(qū)的二手房買賣　　有些房子適合居住，有些臨街房適合做生意，如經(jīng)營餐飲或小百貨或其他經(jīng)營。或者是買了以后，根據(jù)市場情況，經(jīng)過裝修改造，經(jīng)營風味餐廳或?qū)Ｙu店。在購買時買賣雙方并沒有什么大的爭議，二手房買賣順利完成。因為某開發(fā)商已經(jīng)在此處獲準開發(fā)建設(shè)一豪華住宅區(qū)和寫字樓，開發(fā)商愿意根據(jù)國家有關(guān)拆遷規(guī)定給被搬遷人一定的經(jīng)濟補償。而開發(fā)商決不會因為這位投資人因多出錢裝修和買臨街房而給予其更多的補償。否則，盲目投資不但不會有所贏利，而且會使投資人在經(jīng)濟上遭受損失?！　∽⒁馐马椫阂延秀y行按揭的二手房的買賣　　有一購房人在選擇了幾處住宅后，最終還是確定在一處早已完工的住宅區(qū)買二手房。經(jīng)全面考察，買賣雙方?jīng)Q定成交。他主動出示了其購房時與開發(fā)商簽署的買賣契約，于是雙方簽訂了二手房買賣合同。但是好景不長，沒過幾天，開發(fā)商派人前來催促，告訴新房主原房主拖欠銀行的按揭貸款，開發(fā)商作為連帶保證人，要負責催促原房主向銀行還款，否則，開發(fā)商要收回該房產(chǎn)?！　≡谫徺I此類的二手房時，購房人應該全面了解該房產(chǎn)的所有情況，包括審查原購房契約，審查房產(chǎn)證和土地證和原開發(fā)商的“五證”。如辦理了抵押，還要查驗抵押登記手續(xù)。在這10年到20年間，又會有大量的原購房人會將自己已進行按揭貸款的住房或是已經(jīng)辦理完抵押貸款的住房再次轉(zhuǎn)手，這就會給二手房買賣市場提出大量的問題，市場應該怎么樣面對如此大量的二手房買賣？　　像這類二手房的買賣程序應該是較為復雜的，但是如果處理得當，仍能順利完成交易，而不會留有法律隱患。如果是二手房的主人已經(jīng)與原開發(fā)商辦理完產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并且已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，那么情況就較為簡單，二手房購買者只需與二手房主人就二手房價款問題談妥，然后辦理二手房的具體過戶手續(xù)即可。因為這時該二手房所涉及的法律關(guān)系就不僅是二手房主和二手房購買人，而是涉及二手房主與銀行的借貸關(guān)系和開發(fā)商與銀行間的擔保關(guān)系，以及二手房主人與開發(fā)商的擔保與被擔保關(guān)系，每一個法律關(guān)系的變化都影響著另外一個法律關(guān)系。 主體，但房產(chǎn)卻是抵押擔保物。如果開發(fā)商作為保證人履行了保證人的責任，代債務人——二手房主人向銀行還清了債款，回過頭來，開發(fā)商就有權(quán)利直接向債務人——二手房主人要求履行法律責任，直至收回住房?！　≡诖祟惗址抠I賣中，如果買賣雙方有意向達成交易，買方應與賣方一起先征得銀行和開發(fā)商的同意。如有抵押登記應辦理抵押解除手續(xù)，再請開發(fā)商與銀行解除階段性連帶保證擔保法律關(guān)系，接著解除二手房主人因開發(fā)商為其擔保而建立的反擔保法律關(guān)系，最后由二手房主人在房屋土地管理部門向二手房購買人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。當然這樣做首先要經(jīng)過原按揭銀行的同意和認可，并與銀行辦理新的貸款手續(xù)，終止原來的貸款協(xié)議。這樣每一個環(huán)節(jié)都要重新走一遍?！　《址抠徺I人也可以選擇在另外一家銀行進行按揭貸款，但這樣做，原二手房的主人與原借款銀行的法律關(guān)系就需要終止。這樣做會使程序較為復雜，因此最好的辦法是二手房購買人與二手房主人達成一致意見，請二手房主人的按揭銀行仍然做二手房購買人的銀行，這樣操作，程序就較為簡便，法律障礙就少多了。如果是銀行按揭的話，要弄清楚貸款期限，尚剩多少期貸款未還。在二手房買賣時，稍不留心，購房人所簽的二手房買賣合同就會因為二手房主人的婚姻變故而導致無效，有時還會引起其他麻煩。這類情況大體歸為兩類，一類是房產(chǎn)證上有夫妻兩人的名字，這樣的情況較為容易處理，購房人應該請夫妻二人共同與其簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。夫妻共有的房產(chǎn)，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議方為有效，否則在法律手續(xù)上不完善，協(xié)議無法律效力，最后在產(chǎn)權(quán)過戶時會遇到障礙。這種情況較為復雜，針對夫妻的共有財產(chǎn)雙方都有權(quán)利享有收益權(quán)這一原則，購房人應該要