【正文】 城鄉(xiāng)建設部關于印發(fā)《中央補助城市棚戶區(qū)改造專項資金管理辦法》的通知（財綜〔2012〕60號），《關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號），《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號），《重慶市人民政府關于推進主城區(qū)城市棚戶區(qū)改造的實施意見》（渝府發(fā)〔2013〕65號）等文件和重慶市有關棚戶區(qū)改造建設相關要求，大力加快棚戶區(qū)改造進度，服務低收入居民，改善城市低收入家庭居住條件，提高生活水平，體現社會主義新中國共同富裕的社會主義好政策。因此，對項目區(qū)的棚戶區(qū)進行改造是十分必要的。本項目的實施有利于加快解決中低收入群眾的住房困難，提高生活質量，改善生活環(huán)境，增強人民群眾的向心力和凝聚力；有利于改善城市環(huán)境，集約利用土地，推進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。這些現狀的存在直接影響了當地居民居住條件的改善，對其生命和財產安全造成極大的威脅，同時還造成區(qū)域土地集約化利用程度不高，不利于南川區(qū)整體城市形象的提升，極大地阻礙了南川區(qū)社會經濟發(fā)展。因此，南川區(qū)區(qū)委區(qū)政府高度重視氮肥廠片區(qū)棚戶區(qū)改造工作。本項目棚戶區(qū)改造區(qū)域為氮肥廠片區(qū)，是南川區(qū)實施棚戶區(qū)改造的重點區(qū)域。但是，氮肥廠片區(qū)等一片片緊鄰高樓大廈的城市棚戶區(qū)，仍然存在房屋破舊擁擠、周邊臟亂噪雜、配套設施不足、安全隱患突出等問題，將成為南川區(qū)優(yōu)化升級、成功轉型的“死角”。為此重慶市市委市政府非常重視，為進一步推進主城區(qū)城市棚戶區(qū)改造，重慶市人民政府出臺了《關于推進主城區(qū)城市棚戶區(qū)改造的實施意見》（渝府發(fā)〔2013〕65號），制定了主城區(qū)城市棚戶區(qū)改造規(guī)劃，、77351戶。截至2012年年底，主城各區(qū)有計劃有步驟改造完成城市棚戶區(qū)（危舊房）共2200多萬平方米，涉及30余萬戶居民，有力促進了重慶市改善民生和“縮差共富”戰(zhàn)略實施。為進一步加大棚戶區(qū)改造力度，讓更多困難群眾的住房條件早日得到改善，同時，有效拉動投資、消費需求，帶動相關產業(yè)發(fā)展，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設，國務院發(fā)布了《關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號），明確要求要加快推進各類棚戶區(qū)改造，2013年至2017年改造各類棚戶區(qū)1000萬戶，使居民住房條件明顯改善，基礎設施和公共服務設施建設水平不斷提高。但目前我國仍有超過1200萬戶城鎮(zhèn)低收入和少量中等偏下收入家庭居住在棚戶區(qū)中。2008年以來，全國各地區(qū)、各有關部門貫徹落實黨中央、國務院決策部署，將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，大規(guī)模推進實施。實施棚戶區(qū)改造，有利于加快解決中低收入群眾的住房困難，提高生活質量，改善生活環(huán)境，共享改革發(fā)展成果，增強人民群眾的向心力和凝聚力，是擴內需、惠民生、保穩(wěn)定的重要民生工程，是中共十八大報告“住有所居”要求的具體落實，是保障性住房建設的生力軍。 本項目提出理由棚戶區(qū)是指平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域。其中：2013年，啟動實施了河濱、硫磺大院、九鼎山、礦機廠等4個中心城區(qū)項目，以及南平鎮(zhèn)下場口、君逸公館、地磅房、興南大道和大觀鎮(zhèn)加油站、朱市灣等6個中心鎮(zhèn)項目，、涉及571戶；2014年，啟動實施了老武裝部、林產公司、城西等3個中心城區(qū)項目，繼續(xù)推進了河濱、硫磺大院、九鼎山等中個中心城區(qū)項目，、涉及1219戶。其中：中心城區(qū)項目10個、涉及4553戶，中心鎮(zhèn)項目9個、涉及488戶。 南川區(qū)棚戶區(qū)改造計劃隨著重慶市新一輪危舊房改造政策文件《重慶市人民政府關于推進主城區(qū)城市棚戶區(qū)改造的實施意見》（渝府發(fā)〔2013〕65號）正式印發(fā)，南川區(qū)區(qū)政府對棚戶區(qū)改造工作進行了統一部署，以各街鎮(zhèn)摸底資料為基礎，通過現場踏勘、權屬核對、規(guī)劃論證、業(yè)主測算等工作，初步劃定了南川區(qū)城市棚戶區(qū)片區(qū)。2013年11月，經重慶市市政府第29次常務會議審議通過了主城區(qū)城市棚戶區(qū)改造規(guī)劃，、77351戶。要加強資金調度，落實補貼資金，積極探索多形式的融資模式，加大市場化運作力度，創(chuàng)新資金運作方式，吸引更多資金投入棚戶區(qū)改造。會議強調要堅持科學規(guī)劃、分類實施、穩(wěn)步推進、依法辦事的工作原則。2013年5月28日，重慶市市委書記孫政才主持召開市委常委會會議，聽取關于重慶市實施城市棚戶區(qū)（危舊房）改造的匯報。20012007年，近16萬戶居民的居住條件得到了極大改善。為貫徹落實《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號）有關要求，財政部、國家稅務總局發(fā)布了《關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號），落實稅費減免政策，擴大棚戶區(qū)改造的稅收優(yōu)惠政策范圍。會議強調：要進一步強化大棚戶區(qū)改造政策支持，增大棚戶區(qū)改造財政投入，引導金融機構加大對棚戶區(qū)改造的信貸支持，擴大棚戶區(qū)改造安置住房的稅收優(yōu)惠政策范圍，加大供地支持，完善安置補償政策。此后，住房城鄉(xiāng)建設部等五部門《關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》（建保〔2009〕295號）、《財政部關于切實落實相關財政政策積極推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的通知》（財綜〔2010〕8號）、《財政部、國家稅務總局關于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2010〕42號）等相關文件，從財政政策、稅收優(yōu)惠政策等多方面推進棚戶區(qū)改造。 主要技術經濟指標項目主要技術經濟指標見下表：表11 項目主要技術經濟指標表序號項目名稱單位數量備注一工程規(guī)?！　　?拆遷面積㎡200000 其中國有用地14321平方米，集體用地185679平方米　2拆遷戶數戶1450　3安置房工程㎡ 　4安置房附屬道路工程m2860 　二工程投資萬元 　1拆遷安置費用萬元 　2工程費用萬元 　3工程建設其它費用萬元 　4基本預備費萬元 　5項目融資成本萬元 　三資金籌措　　　1申請銀行貸款萬元 約占總投資的75%2自籌資金萬元 約占總投資的25%四財務評價　　　1委托代建服務費萬元6538 　2財政資金撥付萬元198500 　3評價指標　　　 總投資收益率% 　 項目貸款償還期年20　 項目投資財務凈現值萬元 基準收益率6% 項目投資財務內部收益率%%　 年平均償債備付率　 　 年平均利息備付率　 　192 重慶市建設項目管理有限公司2 項目建設背景及必要性 項目建設背景棚戶區(qū)改造既是重大民生工程，也是重大發(fā)展工程，可以有效拉動投資、消費需求，帶動相關產業(yè)發(fā)展，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設，破解城市二元結構，提高城鎮(zhèn)化質量，讓更多困難群眾住進新居，為企業(yè)發(fā)展提供機遇，為擴大就業(yè)增添崗位，發(fā)揮助推經濟實現持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應。通過對項目全面的技術經濟分析，其內容合理、技術措施完善，社會效益顯著。%，高于基準收益率，財務凈現值大于0，根據項目還本付息分析，大于1，項目財務上可行。項目功能定位準確，建設規(guī)模適宜，功能設置合理，項目選址與周邊環(huán)境相適應，建設條件滿足需要，投資結構較為合理，工程方案基本可行。資金來源包括業(yè)主自籌和申請銀行貸款。建設內容包括道路工程、管網工程、綠化等配套工程。主要建設內容包括安置房的土建、安裝、公共部分初裝以及室外道路、綠化、硬質鋪裝、體育運動場、水電氣等設施的建設。征收補償完成后對改造范圍內的危舊房實施拆除、建筑廢棄物清運，建設安置房及道路。項目的建設是必要的。本報告對項目的可行性進行綜合分析、論證，為項目業(yè)主及審批部門提供決策依據，并作為開展下階段工作的基礎。 編制依據《中共重慶市委、重慶市人民政府關于科學劃分功能區(qū)域、加快建設五大功能區(qū)的意見》（渝委發(fā)[2013]14號）；《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）；《關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）；《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號）；《重慶市人民政府關于加快主城區(qū)危舊房改造的實施意見》（渝府發(fā)〔2008〕36號）；《重慶市人民政府關于推進主城區(qū)城市棚戶區(qū)改造的實施意見》（渝府發(fā)〔2013〕65號）；重慶市城鄉(xiāng)建設委員會《關于對南川區(qū)城鄉(xiāng)建設委員會申請確認南川區(qū)氮肥廠片區(qū)納入重慶市20132017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃的批復》（渝建棚改〔2014〕107號）；《重慶市南川區(qū)人民政府關于調整征地拆遷房屋及其它地上構（附）著物補償安置政策有關事項的通知》（南川府發(fā)〔2008〕63號）；《重慶市南川區(qū)人民政府關于進一步調整征地補償安置標準有關事項的通知》（南川府發(fā)〔2013〕43號）；國家發(fā)展改革委發(fā)布的《投資項目可行性研究指南》；1國家發(fā)改委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；1《南川區(qū)國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；1《南川區(qū)及東城街道等34個街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（2006―2020年）；1業(yè)主公司提供的有關本項目的資料；1國家和重慶市其它相關規(guī)定和要求。公司成立以來，公司在南川區(qū)委、區(qū)政府的正確領導下，在區(qū)有關部門的全力支持幫助下，認真貫徹落實科學發(fā)展觀，積極履行區(qū)委、區(qū)政府賦予的城市基礎設施投融資建設的重任，不斷創(chuàng)新籌融資體制機制，加大城建投融資工作力度，先后實施了花山公園、天河苑小區(qū)、示范街整治提升工程、背街小巷整治工程、商務中心、文化藝術中心、會展中心、成人教育培訓中心、傳媒中心、體育中心、市民廣場、九鼎山公園、半溪河親水工程、商貿物流園區(qū)工程、水江鐵路安置房、林堡鐵路安置房、南萬高速安置房、硫磺安置房、九鼎山安置房和金佛安置房，以及廉租房等近80個大小不等的工程建設項目，工程投資總額超過100億元。 業(yè)主簡介重慶市南川區(qū)城市建設投資有限責任公司成立于2003年，隸屬重慶市南川區(qū)政府，總資產約150億元，是一家專業(yè)從事城市基礎設施的投資、建設、運營管理的國有大型投資企業(yè)。 建設期限項目建設期限共36個月，即2015年1月至2017年12月。 資金籌措本項目資金來源包括兩部分：業(yè)主自籌和申請銀行貸款。建設內容包括道路工程、管網工程、綠化等配套工程。主要建設內容包括安置房的土建、安裝、公共部分初裝以及室外道路、綠化、硬質鋪裝、體育運動場、水電氣等設施的建設。 重慶市南川區(qū)氮肥廠片區(qū)棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告重慶市南川區(qū)氮肥廠片區(qū)棚戶區(qū)改造項目施工組織設計1 總 論 項目概況 項目名稱：重慶市南川區(qū)氮肥廠片區(qū)棚戶區(qū)改造項目 項目法人：重慶市南川區(qū)城市建設投資有限責任公司 建設地址：重慶市南川區(qū)西城街道龍濟社區(qū)、新橋社區(qū) 項目性質：新建 建設規(guī)模及內容本項目涉及氮肥廠片區(qū)征收補償危舊房面積共200000平方米，拆遷戶數1450戶。征收補償完成后對改造范圍內的危舊房實施拆除、建筑廢棄物清運，建設安置房及附屬道路，主要建設內容如下：安置房項目總用地面積56663平方米，其中。安置房附屬道路呈南北走向，起點位于擬建設的安置房，終點與北固片區(qū)現狀的南川區(qū)工業(yè)園區(qū)橫一路相接，項目規(guī)劃用地面積219畝，路線全長2860米，為城市主干道，設計時速40Km/h，雙向六車道，其中K0+～K1+，K1+～終點段路幅為40米。 投資估算。其中，%；，%。 經濟效益經測算，項目具有一定的盈利能力，借款償還期20年（含建設期），項目具有償債能力，在財務上是可行的。公司主要經營城市土地的整治與開發(fā)、組織實施城市基礎設施建設，以及房地產開發(fā)等業(yè)務。南川城投始終秉承“誠信、求實、開拓、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，不斷優(yōu)化資本結構，創(chuàng)新經營機制，探索城市市場化運作方式，多渠道籌措建設資金，為加快城市基礎設施建設，促進南川區(qū)經濟又好又快發(fā)展作出積極努力。 研究范圍項目可行性研究范圍涉及項目建設的必要性、建設條件、建設方案、環(huán)境保護、建設進度、建設投資及社會效益評價等。 研究結論南川區(qū)氮肥廠片區(qū)棚戶區(qū)改造項目以科學發(fā)展觀為指導，以改善民生，推進城鎮(zhèn)化建設進程，促進經濟社會協調發(fā)展為目的，堅持以人為本，著力解決改善棚戶區(qū)居民生活條件，提高片區(qū)整體環(huán)境質量，全面加快南川區(qū)城市建設步伐，是一項真正的民生工程，德政工程。項目涉及氮肥廠片區(qū)征收補償危舊房面積共200000平方米，拆遷戶數1450戶。其中，安置房項目總用地面積56663平方米。安置房附屬道路呈南北走向，起點位于擬建設的安置房，終點與北固片區(qū)現狀的南川區(qū)工業(yè)園區(qū)橫一路相接，路線全長2860米，為城市主干道，設計時速40Km/h，雙向六車道。其中，%；，%。項目業(yè)主技術力量較為雄厚，具有豐富的類似項目建設管理經驗。項目建成后對項目區(qū)生態(tài)環(huán)境、人居環(huán)境、生產生活環(huán)境均有很大的改善，將推動整個區(qū)域的經濟社會可持續(xù)發(fā)展。因此，項目的建設是必要的，也是可行的。 中央政策背景早在2007年，國務院出臺的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）就明確提出要對集中成片的棚戶區(qū)，制定改造計劃，因地制宜進行改造。2013年6月26日，李克強總理主持召開國務院常務會議，研究部署加快棚戶區(qū)改造，促進經濟發(fā)展和民生改善。2013年7月12日，國務院印發(fā)了《關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號），要求加快推進各類棚戶區(qū)改造，2013年至2017年改造各類棚戶區(qū)1000萬戶，使居民住房條件明顯改善，基礎設施和公共服務設施建設水平不