【正文】 得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等，即純收益中包含以上各項(xiàng)）。收益項(xiàng)目要全、不要漏項(xiàng)（易漏租賃保證金和押金等的利息收入）④車庫、高爾夫球場客房一般不按面積計(jì)算收益，具體要看收益條件是如何給出的。計(jì)算收益時未采用客觀收益而采用個別收益，錯誤②房地產(chǎn)狀況修正（直接修正還是間接修正、權(quán)重、分子分母、單項(xiàng)修正≤20%，綜合修正≤30%）。交易情況修正（修正的方向，分子分母位置）④可比實(shí)例選擇不當(dāng)（八小方面，類似房地產(chǎn)、用途、交易類型應(yīng)一致，時間≤1年）②●市場比較法●①測算過程H、估價結(jié)果的確定：一定要有論述，有說明，有充足的理由，要符合一般規(guī)定，要與結(jié)果報(bào)告保持一致。④采用方法的理由②思路最高最佳使用分析：應(yīng)說明房地產(chǎn)現(xiàn)狀和規(guī)劃要求、估價時用途的確定（６）個別因素、區(qū)域因素、市場背景三大分析與計(jì)算過程中的取值要對應(yīng)（４）區(qū)域因素與市場背景均指本地區(qū)同類房地產(chǎn)的狀況（２）（13）估價報(bào)告應(yīng)用的有效期（與房地產(chǎn)市場變化有關(guān)，變化快則有效期短，反之則長）。對不可量化因素作調(diào)整，并在報(bào)告中闡述理由。（５）估價時點(diǎn)（與估價目的對應(yīng)精確到年月日）（６）價值定義（價值類型標(biāo)準(zhǔn)及對應(yīng)的有關(guān)條件）（７）估價依據(jù)（法律法規(guī)、技術(shù)依據(jù)、委托方提供的估價人員掌握及收集的資料）（８）估價原則。（４）估價目的；⑥土地用途，建筑物用途，不同樓層用途。④建筑物裝修情況要詳細(xì)、尤其是商業(yè)用途。①面積前后不符，分部之和不符合總面積；②產(chǎn)權(quán)狀況：土地權(quán)利、性質(zhì)（集體還是國有）、出讓年限、出讓起止日期、剩余年限、有無糾紛、他項(xiàng)權(quán)利、共有權(quán)，是否為劃撥土地委托方（一般無誤）（２）特殊處理（無法確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理）；④權(quán)證說明（證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問題，他項(xiàng)權(quán)利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明）。說明不全（評估時，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)……）；②（三）不正確。①結(jié)果報(bào)告與技術(shù)報(bào)告不一致；②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價、比較法中的年期修正、資本化率）；③報(bào)告中有兩個估價對象，分開評時參數(shù)不對應(yīng)；④前面的因素分析和后而后面的取值計(jì)算不一致；⑤推理說明與結(jié)論不一致。各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。如加權(quán)、平均。②①不充分。①術(shù)語不規(guī)范；②①缺有效期、價格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設(shè)限制條件；③估價依據(jù)、基準(zhǔn)地價、估價人員現(xiàn)場調(diào)查；④估價結(jié)果。錯誤類型測算過程。了解方法技術(shù)思路。閱讀報(bào)告：先了解估價基本事項(xiàng)。折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。同類項(xiàng)目開發(fā)利潤或收益資料。項(xiàng)目開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用。③②假設(shè)開發(fā)法：①資本化率方面的資料。折舊、剩余收益年限等資料。估價對象房地產(chǎn)和似房地產(chǎn)的經(jīng)營費(fèi)用資料。估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。（3）⑥⑤④③②成本法：①房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。房地產(chǎn)價格指數(shù)及匯率方面的資料。不同交易情況價格差異的資料。交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。不同估價方法應(yīng)收集的主要資料（四章Ｐ191）（1）相關(guān)法律、法規(guī)、政策。繁華程度。環(huán)境。交通。估價對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況……（4）地區(qū)性的；③估價時點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況的資料：①③項(xiàng)目有關(guān)文件。（1）資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對性）六、目的影響技術(shù)路線。①市場準(zhǔn)入；②條件限定（最高出讓年限、拍賣、招標(biāo)條件、二次抵押等）；③對價格進(jìn)行的明確規(guī)定（拆遷價、基準(zhǔn)地價）不同目的影響價格內(nèi)涵（底價、最高價、現(xiàn)房價、交換價）不同目的影響估價對象（保險(xiǎn)不含地、改制不含基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用）目的決定價格形成。公平原則（2）可以驗(yàn)證建筑物相對于土地是否過大？思路：用成本法求不是樓越高越好，剩余技術(shù)也表明這一點(diǎn)。應(yīng)以合法原則為前提。⑤土地所有權(quán)下的租賃權(quán)，擁有期內(nèi)占有、使用、收益權(quán)。③集體土地未經(jīng)征用不得出讓。C、合法處分：①拆遷范圍內(nèi)的不能抵押。B、合法使用：要符合城市規(guī)劃、土地用途管制。占用、使用、收益、處分四方面。各原則均對價格進(jìn)行限定，共同構(gòu)成價格的框架。將來—現(xiàn)在估價對象與估價目的、估價方法。將來—現(xiàn)在過去—現(xiàn)在收益價格比準(zhǔn)價格年收益—價格賣方價值轉(zhuǎn)換買方買方、賣方收益法比較法二、房地產(chǎn)估價方法各方法之間的關(guān)系?、抟陨细黜?xiàng)在確定技術(shù)路線時要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。⑤與估價原則：技術(shù)路線反映價格形成過程，估價原則體現(xiàn)了價格形成原理，因而制定路線要遵守估價原則。d、估價對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）④與估價時點(diǎn)：估價結(jié)論具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性和時效性。b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價方法，有不同技術(shù)路線?！叟c估價目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線?！⌒?、估價方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。一、房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線：確定房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程。挑錯：考對估價的一般要求，對報(bào)告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價方法掌握。案例分析解題思路問答：考估價的基本事項(xiàng)，估價目的、對象、時點(diǎn)（市場變化對估價結(jié)果的影響），價值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計(jì)算折舊時應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。工業(yè)房地產(chǎn)估價…………………………………………………19六、商務(wù)辦公（寫字樓）房地產(chǎn)估價………………………………18四、居住房地產(chǎn)估價…………………………………………………18二、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價……………………17十二、房地產(chǎn)糾紛估價…………………………………………………16十、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價………………………………………15八、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價…………………………………………………14六、房地產(chǎn)租賃價格評估……………………………………………12四、土地使用權(quán)出讓價格評估………………………………………11二、假設(shè)開發(fā)法………………………………………………………9五、收益法……………………………………………………………5三、估價方法………………………………………………………3一、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線…………………………………………3第四部分估價程序………………………………………………………2第三部分房地產(chǎn)估價原則………………………………………………1第二部分錄第一部分房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試筆記作者：日期：二００三年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試筆記《房地產(chǎn)估價案例與分析》 目市場比較法………………………………………………………3二、成本法……………………………………………………………7四、基準(zhǔn)地價修正法…………………………………………………11第五部分不同估價目的下的估價………………………………………11一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估……………………………………………12三、房地產(chǎn)抵押價值評估……………………………………………13五、房地產(chǎn)課稅估價…………………………………………………14七、房地產(chǎn)的分割、合并估價………………………………………15九、房地產(chǎn)拍賣底價評估……………………………………………17十一、損害賠償估價…………………………………………………18第六部分各種類型的房地產(chǎn)估價………………………………………18一、商業(yè)（含餐飲）房地產(chǎn)估價……………………………………18三、旅館（含娛樂）房地產(chǎn)估價……………………………………19五、特殊用途房地產(chǎn)估價……………………………………………19第七部分估價報(bào)告格式…………………………………………………19估價報(bào)告常見錯誤……………………………………………………21第八部分估價報(bào)告案例…………………………………………………23第九部分投資分析………………………………………………………23第十部分網(wǎng)上下載………………………………………………………24單選：考適用法律、適用方法、估價時點(diǎn)、價值內(nèi)涵。改錯：考估價方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。什么是技術(shù)路線？路線的三個方面①價格內(nèi)涵，由目的確定②估價思路，由原則原理確定③估價方法，由估價對象房地產(chǎn)的類技術(shù)路線與估價要求事項(xiàng)的關(guān)系？?、倥c估價方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6）②與估價對象：估價技術(shù)路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程?！纼r依據(jù)、估價所考慮的因素、采用的價值標(biāo)準(zhǔn)及估價方法均有影響。a、估價對象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價值內(nèi)涵有密切關(guān)系。估價對象在不同的時點(diǎn)狀態(tài)是不同的。估價路線的確定過程：①了解估價的基本事項(xiàng)（對象、目的、時點(diǎn)）；②遵守估價原則；③確定價格內(nèi)涵（一定要先說清楚）；④確定價格形成過程；⑤再確定估價方法。①各種方法數(shù)據(jù)資料的不確定性，角度不同，局限性，同時運(yùn)用、相互印證。②各方法在實(shí)質(zhì)上是一致的，都是比較法的變形P34③各方法相互引用P54比較項(xiàng)目成本法假設(shè)開發(fā)法價值角度賣方賣方價格—價格部分價—整體價整體價—部分價價值類型積算價格剩余價格價值方向過去—現(xiàn)在估什么？為什么而估？怎么估？估價方法的選用《規(guī)范 》P8三、估價原則。合法原則：A、合法產(chǎn)權(quán)：②劃撥土地不能單獨(dú)抵押。④相鄰關(guān)系、共同所有、區(qū)分所有。⑥抵押權(quán)和地役權(quán)替代原則（1）替代性（可比實(shí)例必須具有替代性）（2）客觀性（成本、收益等必須客觀）最高最佳原則。說的是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值最高。（1）先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價，再用成本法求V建，二者相減得V地。V建，再用剩余法V建二者相比估價時點(diǎn)原則《原理》P97四、估價目的（核心）不同估價目的要受不同法律法規(guī)制約。是因決定價格內(nèi)涵而決定的；目的決定時點(diǎn)和價格形成對應(yīng)的市場條件；目的決定估價的假設(shè)前提、影響方法的選擇。五、房地產(chǎn)價值形成及分配規(guī)律法律法規(guī)政策（市場準(zhǔn)入、限定條件、價格規(guī)定、規(guī)劃限制）；產(chǎn)權(quán)原則確定（適用房、劃撥土地、共有否、抵押否）客觀性原則（費(fèi)用、成本、收益都要客觀）帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格；特殊交易（稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁、相鄰地塊）百年老店（如同仁堂）整體轉(zhuǎn)讓，如用剩余法和收益法計(jì)算，其結(jié)果中包含著商譽(yù)價值，要扣除掉?？鄢康禺a(chǎn)以外資產(chǎn)的貢獻(xiàn)；房地的匹配問題。資料的搜集。一般資料：項(xiàng)目的有關(guān)資料：①估價目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）；（2）一般性的；②本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）（3）估價對象區(qū)域條件資料：①②③（5）市場比較法：①②③④（2）土地取得成本方面的資料。土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。管理費(fèi)用方面的資料。利息率、利潤率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。建筑物成新度、重新購建價格方面的資料。建筑物的折舊方面的資料。收益法：①②③④（4）同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。同類房地產(chǎn)市場售價。同類④⑤七　估價報(bào)告（一）了解價值定義?？垂纼r依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。估價結(jié)果（二）不全面。不規(guī)范。表達(dá)方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯別字。(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、資本化率取值）；(2)推理說明不充分。時間修正未說明市場狀況分析。比準(zhǔn)價格的未說明理由。③不一致。５、①每一項(xiàng)描述不正確（評估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術(shù)路線不正確（公式、價值內(nèi)涵、時點(diǎn)、形成過程）常見錯誤A、封面B、目錄C、致委托方函（時點(diǎn)、對象、目的、結(jié)果、簽字、蓋章）D、估價師聲明E、假設(shè)和限制條件：①他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)對資產(chǎn)的影響）；③F、估價結(jié)果報(bào)告（１）估價方（看是否超級評估）（３）估價對象：區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益。③規(guī)劃條件：改變用途、改擴(kuò)建等變更情況。⑤建筑物建成時間、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限。⑦估價對象介紹不全面，缺少直接作用于價格的重要內(nèi)容。（９）估價方法的說明（方法的選用，方法定義及估價思路，往往說明不全面）（10）估價結(jié)果（單價、總價要求大寫，涉及到劃撥土地時，土地收益應(yīng)單獨(dú)列示，涉及外匯時要把對應(yīng)時點(diǎn)的匯率折合成人民幣）。（11）估價人員（蓋章、簽字）（12）估價作業(yè)日期。G、估價技術(shù)報(bào)告（留機(jī)構(gòu)存檔，體現(xiàn)報(bào)告質(zhì)量）（１）資料包括過去現(xiàn)在和將來的（過去的資料時間相隔不能太久，未來屬市場預(yù)測要和時點(diǎn)對應(yīng)）（３）資料要客觀、真實(shí)，引用資料應(yīng)標(biāo)出，用詞要規(guī)范，不能夸張（５）估價方法的選用：①方法③方法適用的條件和范圍（７）I、附件：包括機(jī)構(gòu)資質(zhì)、估價對象產(chǎn)權(quán)資料、估價人員資質(zhì)證書復(fù)印件、引用有關(guān)的技術(shù)資料、反映估價對象狀況的資料八、運(yùn)用各種估價方法時應(yīng)注意的問題。建立價格可比基礎(chǔ)易出錯（樓面價與地價，幣種換算，建筑面積，使用面積，收益面積）③交易日期修正（說明理由是否充分，環(huán)比和定基指數(shù)的正確運(yùn)用）⑤●收益法●（有限年期公式適用條件及年凈收益、資本化率、收益年限的確定）①收益面積有誤（大堂、技術(shù)層、公共面積不算收益面積，辦公自用面積不算收益面積，自用屬公司企業(yè)性質(zhì)的算收益面積。收益要與相應(yīng)面積對應(yīng)好）③費(fèi)用也要客觀（P199教材）ab帶有租約的情況（p12規(guī)范）對其是否客觀的說明⑥資本化率的確定要充分說明理由；⑧公式運(yùn)用是否正確。⑵利潤率最好用房地產(chǎn)業(yè)的利潤率或參考社會平均利潤率。注意自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命，實(shí)際經(jīng)過