【正文】 農(nóng)村消費需求的切入點，有力地拉動了鋼材、水泥、家具家電及裝潢材料等行業(yè)的發(fā)展。 二 、有利于擴大農(nóng)村消費需求，促進農(nóng)民非農(nóng)就業(yè) 在國際金融危機背景下，國家實施擴大內(nèi)需政策，尤其是擴大消費需求事關(guān)經(jīng)濟持續(xù)增長的全局。農(nóng)村宅基地量大面廣，推動農(nóng)村宅基地置換，可釋放出巨大的土地利用潛力：一是控制農(nóng)戶宅基地使用面積超標形成的潛力，二是 清理一戶多宅及廢棄建筑物形成的潛力，三是整理村莊內(nèi)部眾多閑散空地形成的潛力，四是建設農(nóng)村新社區(qū)土地集約利用形成的潛力。 XX 酒都職工生活小區(qū) 建設工程主要經(jīng)濟指標表 表 11 序號 指 標 名 稱 主 要 內(nèi) 容 備注 1 總用地面積 約 482621平方米 約 9 2 總建筑面積 1017740平方米 地上建筑面積 830840平方米 低層住宅 4500平方米 多層住宅 239040平方米 小高層 246840平方米 高層住宅 287280平方米 會所、物 管 1700平方米 幼兒園 1920平方米 配套商業(yè) 49560平方米 地下建筑面積 186900平方米 不計入容積率 3 容積率 ≤ 4 建筑密度 ≤ % 5 綠地率 ≥ % 6 建筑高度 ≤ 7 住宅戶數(shù) 6675戶 8 地下停車數(shù)量 5340輛 /戶 9 項目總投資 210000萬元 10 營業(yè)收入 萬元 11 營業(yè)稅金及附加 萬元 12 營業(yè)利潤 萬元 13 稅后利潤 萬元 14 投資利潤率 ％ 15 投資利稅率 ％ 16 投資回收期 年 第二章 項目建設的必要性及產(chǎn)業(yè)政策 10 第一節(jié) 項目建設的必要性 一 、有利于節(jié)約集約利用土地，緩解土地瓶頸制約 XX 人多地少 ， 土地資源極其稀缺。該項目建設將充分反映，在推進農(nóng)房建設、改善農(nóng)民居住環(huán)境中，必須堅持以發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟為基礎，統(tǒng)籌規(guī)劃、尊重農(nóng)民意愿，建立創(chuàng)新機制，協(xié)調(diào)好相關(guān)關(guān)系，努力建設一個生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、自然人文特色彰顯的農(nóng)村 新社區(qū)。本項目的實施對加快城市建設，改善開發(fā)區(qū)景觀，改善居民生活條件，保證社會穩(wěn)定，促進開發(fā)區(qū)建設具有積極的意義。 三、本項目的實施，是落實 市委、市政府 的重大戰(zhàn)略決策的需要。 二、總平面布局合理、新穎，外部環(huán)境優(yōu)美。在建設資金落實并實現(xiàn)預期建設和銷售的條件下，經(jīng)財務評價是可行的。 一、項目建成后有一定的經(jīng)濟效益，除了為城市市政建設作出貢獻和剔除各種因素后，初步測算本項目稅后利潤為 55772 萬元 ,投資利潤率為 ％，投資利稅率為 %，對社會安定及改善居民 住宅有較大的貢獻。 經(jīng)初步測算， 幸福之家 項目總投資為 165140 萬元， 其中：前期費用為 38681萬元，建安工程費為 110488萬元，配套工程費約為 3739萬元，基本預備費 12233萬元。 第七節(jié) 研究主要結(jié)論 XX 酒都職工生活小區(qū) 建設工程項目規(guī)劃總用地面積約 畝，總建筑面積 482621平方米，其中 ： 總用地面積 482621平方米（約），總建筑面積 1017740 平方米。根據(jù)現(xiàn)有的基礎資料和調(diào)查勘察資料進行本項目的研究。 二、要努力提高功能設計質(zhì)量，整個小區(qū)的布局與住宅設計應體現(xiàn)以人為本的指導思想，努力提高居住環(huán)境質(zhì)量和滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性的要求； 6 三、要以市場需求為導向，提倡住戶參與精神，多為市場提供適銷對路的 安置 房，為社會提供多樣化、可選擇、適應性強的經(jīng)濟型住宅； 四、要高度重視環(huán)境質(zhì)量和交通組織，創(chuàng)造具有良好居 住環(huán)境、完善配套設施和時代精神風貌的城市居民住宅； 五、本報告的編制要符合國家、省、市有關(guān)文件規(guī)定精神，要符合 XX 市 城市總體規(guī)劃及有關(guān)要求，本著“求實、可靠、科學、合理”的原則進行研究。 第四節(jié) 編制依據(jù) 住房和城鄉(xiāng)建設部等 7 部門聯(lián)合下 發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》； 《 XX 省人民政府關(guān)于切實加強食品安全工作的實施意見》； XX 市委、市政府主要領(lǐng)導對 XX 提出的《企業(yè)在擴大生產(chǎn)規(guī)模的同時，一并考慮改善職工住房條件》的精神； 飲食建筑設計規(guī)范 JGJ6489； 《建設項目環(huán)境保護管理辦法》 (1986 年 3月 )； 《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》 (1987 年 3月 )； 《給排水工程結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》 GB5006920xx； 《砌體結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》 GB5000320xx； 《建筑設計防火規(guī)范》 GBJl687； 《建筑滅火器配置設計規(guī)范》 GBJl4090； 1《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄 (20xx 年本 )》（國家發(fā)改委第 40 號令）； 5 1《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》 （ 20xx 年修訂）； 1《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》 （發(fā)改環(huán)資〔 20xx〕 2505號； 1 QBJS 520xx《輕工業(yè)建設項目可行性研究報告編制內(nèi)容深度規(guī)定》； 1《 XX 市城市總體規(guī)劃》 （ 20xx2020）； 1國家發(fā)改委和建設部發(fā)改投資 [20xx]1325 號文發(fā)布的《關(guān)于建設項目經(jīng)濟評價工作的若干規(guī)定》、《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； 1建設單位提供的其它有關(guān)數(shù)據(jù)及資料。 XX 酒都職工生活小區(qū) 作為 一項 工程配套安置 職工生活小 區(qū)，規(guī)劃占地面積 畝，建筑面積482621平方米，建成后可安置 6000 余戶 ，可有效 緩解XX 市城鄉(xiāng)居民居住的壓力 ，同時通過 該 工程可有效集約利用高效農(nóng)業(yè)用地 ，進一步加快 XX 鎮(zhèn)的發(fā)展。 為了進一步提升 XX 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 20xx 年 10 月 30日 XX 市政府出臺了《促進中心城市房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)發(fā)展政策規(guī)定實施細則》。應該說中國經(jīng)濟此一輪的快速增長，很大程度上得益于房地產(chǎn)行業(yè)的崛起。 第三節(jié) 項目 建設的由來 房地產(chǎn)行業(yè) 已 成為中國新的經(jīng)濟增長點，并且在國民經(jīng)濟中占據(jù)重要位置。公司經(jīng) XX 省人民政府蘇政復 [20xx]155 號文批準，在 XX 省工商行政管理局注冊登記取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。 1997年 5月經(jīng) XX 省政府批準改制為國有獨資公司，更名為 XXXX集團有限公司。 1979年 4 月恢復原廠名。 1954年被華東行政委員會列為重點企業(yè)。 1951 年 9月，改名為蘇北行署專賣事業(yè)公司XX 酒廠。 XXXX 酒廠股份有限公司的前身 XX 酒廠始建于 1949 年 7 月，原名淮海貿(mào)易公司三分公司 XX 槽坊。 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照核準的經(jīng)營范圍有： XX 系列白酒的生產(chǎn)、加工、銷售，自營和代理銷售各類商品和技術(shù)的進出口（國家限制公司經(jīng)營或禁止進出口的商品和技術(shù)除外），糧食收購。 建設規(guī)模：項目占地 畝，總建筑面積 482621平方米 其中： 總用地面積 482621平方米（約 畝），總建筑面積 1017740 平方米。 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項目名稱及建設地點 項目名稱： XX 酒廠 職工生活小區(qū) 建設工程 建設內(nèi)容： 小區(qū)西側(cè)設置水景，小區(qū)設置低密度住宅、多層及高層住宅，小區(qū)內(nèi)設施應與小區(qū)規(guī)模相配套。 以 120平方米左右的經(jīng)典戶型為主，其余為 90 平方米的小戶型和部份大戶型。地上建筑面積 830840 平方米（低層住宅建筑面積 4500 平方米，多層住宅建筑面積 239040平方米，小高層（ 11， 14F）建筑面積 246840平方米），高層住宅 18F 建筑面積 287280 平方米，會所、物管建筑面積 1700 平方米，幼兒園建筑面積1920 平方米，配套商業(yè)建筑面積 186900平方米，地下建筑面積 186900平方米（不計入容積率） 項目總投資： 165140 萬元 建 設 期： 年 建設地點： XX 市 XX鎮(zhèn) 籌建單位： XXXX酒廠股份有限公司 2 第二節(jié) 建設單位基本情況 XXXX 酒廠股份有限公司為股份有限公司，企業(yè)法定注冊地址：XX省 XX 市 XX中大街 118 號，注冊資本： 45000萬元人民幣，法人代表為先生。 XXXX 酒廠股份有限公司位于 XX 北部酒都 XX 鎮(zhèn)，東臨淮郡，西障彭城，北依大運河，南臨洪澤湖，連（連云港）霍（霍爾果斯）高速公路宿淮鹽段穿境而過，并與寧淮、京滬、京福高速相接，交通暢達，酒業(yè)興旺，市場繁榮。建國后，改稱蘇北淮陰區(qū)酒類專賣事業(yè)公司 XX制酒廠。 1953年 4月，經(jīng) XX省人民政府工業(yè)廳（辦）字 1481 號文批準，改稱為地方國營 XX 酒廠。 1968 年 3月易名為地方國營泗陽縣 XX酒廠革命委員會。 1986 年 8 月經(jīng) XX 省工商局批準改名為 XXXX 酒廠。 20xx 年，以 XXXX集團有限公司作為主要發(fā)起人，聯(lián)合上海海煙 3 物流發(fā)展有限公司，南通綜藝投資有限公司，上海捷強煙草糖酒（集團）有限公司等法人單位和部分高管人員，共同發(fā)起設立 XXXX 酒廠股份有限公司。注冊資本9000 萬元人民幣 , 20xx年 12 月 28日在南京宣布成立，是一家以 XX系列白酒的生產(chǎn)、加工、銷售為主營業(yè)務的國家大型企業(yè)和食品工業(yè)百強企業(yè)，現(xiàn)占地面積 875 畝，擁有職工 3715人，企業(yè)總資產(chǎn) 億元。為了促進經(jīng)濟增長，政 府也是出臺了相當多的積極的財政政策和相對寬松的貨幣政策，在這種背景之下，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成長了起來。因為房地產(chǎn)涉及的相關(guān)行業(yè)眾多，上可以到鋼材、水泥、木材等建筑材料，下可以到家具、家電、運輸、汽車等行業(yè)，以及由此而帶動的建筑設計、裝璜設計、展覽展示、銀行貸款等多種類型的服務業(yè)。 我們注意到 ， 該 工程 是土地整理及 利用 的綜合工程 ， 是開發(fā)區(qū)政府貫徹省委、省政府要求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進集中居住，集約利用 4 土地，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營的一項重要內(nèi)容。 為進一步做好項目的前期論證工作和項目的審批需要，建設單位現(xiàn)委托我公司編制該項目可行性研究報告。 第五節(jié) 項目研究原則 根據(jù) XX 市 總體規(guī)劃以及 市 規(guī)劃局的批示意見，結(jié)合中華人民共和國國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ GB5018093）、國家建設部《綠色生態(tài)住宅小區(qū)建設要點與技術(shù)導則》文件精神，并對 職工生活 小區(qū)建設項目的可行性研究作了多次調(diào)查、資料收集和分析 工作后，確定本可行性研究報告研究的原則如下： 一、加強住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設，體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的觀念，全面提高住宅小區(qū)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、治污的總體水平，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的統(tǒng)一 。 第六節(jié) 研究主要內(nèi)容 根據(jù) 市 政府和 市 有關(guān)部門的批示意見，分析了可能的情況，進行了方案的比較。研究的主要內(nèi)容包括： 一、建設規(guī)模與內(nèi)容； 二、工程建設條件； 三、工程技術(shù)方案； 四、生態(tài)環(huán)境； 五、工程估算及資金籌措； 六、效益分析； 七、敏感性分析； 八、盈虧平衡分析； 九、風險分析； 7 十、環(huán)境影響評價； 十一、社會效益評價； 十二、建設計劃。地上建筑面積 830840平方米（低層住宅建筑面積 4500平方米，多層住宅建筑面積 239040平方米，小高層（ 11， 14F）建筑面積 246840平方米），高層住宅 18F建筑面積 287280平方米，會所、物管建筑面積 1700 平方米， 幼兒園建筑面積 1920平方米，配套商業(yè)建筑面積 186900 平方米，地下建筑面積 186900平方米（不計入容積率）。 總投資估算詳見附表 1，總投資構(gòu)成餅圖詳見附表 2。本項目靜態(tài)投資回收期為 年。 8 同時我們注意到，項目建設完成后可安置 6000 余戶 萬人入住，可有效 緩解 XX 城鄉(xiāng)住房壓力 ，同時通過 該 工程可有效集約利用高效農(nóng)業(yè)用地 ，也加快了 XX 鎮(zhèn)的發(fā)展?？倛D布置既符合 市總體規(guī)劃的要求和區(qū)域的總體布局，又為居民創(chuàng)造了生態(tài)型、花園式的居住條件，技術(shù)方案也是可行的。項目的建設對促進開發(fā)區(qū)建設步 伐，對改善和綠化、美化開發(fā)區(qū)的環(huán)境及 市 容 市 貌，將起到一定的推動作用。 四、該項目的建設 完成后，將展現(xiàn)一幅農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展、人居環(huán)境優(yōu)美、基礎設施配套、公共服務完善、村民生活幸福的社會主義新農(nóng)村的美麗藍圖。 五、本項目經(jīng)初步測算，主要經(jīng)濟指標見表 11。這種稀缺性不僅表現(xiàn)在土地供給總量與需求總量的矛盾上，還表現(xiàn)在由于土地位置固定性和質(zhì)量差異性導致的一些地區(qū)建設用地供給的特別稀缺上，土地已成為工業(yè)化和城市化快速發(fā)展的瓶頸制約。這樣，在不新增建設用地的情況下，積極盤活低效使用的存量建設用地，并通過城鄉(xiāng)建設用 地 增減掛鉤和宅基地復墾，為經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展提供更多的空間，有效緩解日益緊張