【正文】 農(nóng)村消費(fèi)需求的切入點(diǎn)，有力地拉動(dòng)了鋼材、水泥、家具家電及裝潢材料等行業(yè)的發(fā)展。 二 、有利于擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，促進(jìn)農(nóng)民非農(nóng)就業(yè) 在國(guó)際金融危機(jī)背景下，國(guó)家實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需政策，尤其是擴(kuò)大消費(fèi)需求事關(guān)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的全局。農(nóng)村宅基地量大面廣，推動(dòng)農(nóng)村宅基地置換，可釋放出巨大的土地利用潛力：一是控制農(nóng)戶宅基地使用面積超標(biāo)形成的潛力，二是 清理一戶多宅及廢棄建筑物形成的潛力，三是整理村莊內(nèi)部眾多閑散空地形成的潛力，四是建設(shè)農(nóng)村新社區(qū)土地集約利用形成的潛力。 XX 酒都職工生活小區(qū) 建設(shè)工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表 11 序號(hào) 指 標(biāo) 名 稱 主 要 內(nèi) 容 備注 1 總用地面積 約 482621平方米 約 9 2 總建筑面積 1017740平方米 地上建筑面積 830840平方米 低層住宅 4500平方米 多層住宅 239040平方米 小高層 246840平方米 高層住宅 287280平方米 會(huì)所、物 管 1700平方米 幼兒園 1920平方米 配套商業(yè) 49560平方米 地下建筑面積 186900平方米 不計(jì)入容積率 3 容積率 ≤ 4 建筑密度 ≤ % 5 綠地率 ≥ % 6 建筑高度 ≤ 7 住宅戶數(shù) 6675戶 8 地下停車數(shù)量 5340輛 /戶 9 項(xiàng)目總投資 210000萬(wàn)元 10 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 11 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 12 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 萬(wàn)元 13 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 14 投資利潤(rùn)率 ％ 15 投資利稅率 ％ 16 投資回收期 年 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及產(chǎn)業(yè)政策 10 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一 、有利于節(jié)約集約利用土地，緩解土地瓶頸制約 XX 人多地少 ， 土地資源極其稀缺。該項(xiàng)目建設(shè)將充分反映，在推進(jìn)農(nóng)房建設(shè)、改善農(nóng)民居住環(huán)境中，必須堅(jiān)持以發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，統(tǒng)籌規(guī)劃、尊重農(nóng)民意愿，建立創(chuàng)新機(jī)制，協(xié)調(diào)好相關(guān)關(guān)系，努力建設(shè)一個(gè)生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、自然人文特色彰顯的農(nóng)村 新社區(qū)。本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)加快城市建設(shè)，改善開發(fā)區(qū)景觀，改善居民生活條件，保證社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)開發(fā)區(qū)建設(shè)具有積極的意義。 三、本項(xiàng)目的實(shí)施，是落實(shí) 市委、市政府 的重大戰(zhàn)略決策的需要。 二、總平面布局合理、新穎，外部環(huán)境優(yōu)美。在建設(shè)資金落實(shí)并實(shí)現(xiàn)預(yù)期建設(shè)和銷售的條件下，經(jīng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是可行的。 一、項(xiàng)目建成后有一定的經(jīng)濟(jì)效益，除了為城市市政建設(shè)作出貢獻(xiàn)和剔除各種因素后，初步測(cè)算本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為 55772 萬(wàn)元 ,投資利潤(rùn)率為 ％，投資利稅率為 %，對(duì)社會(huì)安定及改善居民 住宅有較大的貢獻(xiàn)。 經(jīng)初步測(cè)算， 幸福之家 項(xiàng)目總投資為 165140 萬(wàn)元， 其中：前期費(fèi)用為 38681萬(wàn)元，建安工程費(fèi)為 110488萬(wàn)元，配套工程費(fèi)約為 3739萬(wàn)元，基本預(yù)備費(fèi) 12233萬(wàn)元。 第七節(jié) 研究主要結(jié)論 XX 酒都職工生活小區(qū) 建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積約 畝，總建筑面積 482621平方米，其中 ： 總用地面積 482621平方米（約），總建筑面積 1017740 平方米。根據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)資料和調(diào)查勘察資料進(jìn)行本項(xiàng)目的研究。 二、要努力提高功能設(shè)計(jì)質(zhì)量，整個(gè)小區(qū)的布局與住宅設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)以人為本的指導(dǎo)思想，努力提高居住環(huán)境質(zhì)量和滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性的要求； 6 三、要以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，提倡住戶參與精神，多為市場(chǎng)提供適銷對(duì)路的 安置 房，為社會(huì)提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)型住宅； 四、要高度重視環(huán)境質(zhì)量和交通組織，創(chuàng)造具有良好居 住環(huán)境、完善配套設(shè)施和時(shí)代精神風(fēng)貌的城市居民住宅； 五、本報(bào)告的編制要符合國(guó)家、省、市有關(guān)文件規(guī)定精神，要符合 XX 市 城市總體規(guī)劃及有關(guān)要求，本著“求實(shí)、可靠、科學(xué)、合理”的原則進(jìn)行研究。 第四節(jié) 編制依據(jù) 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等 7 部門聯(lián)合下 發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》； 《 XX 省人民政府關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)食品安全工作的實(shí)施意見》； XX 市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)對(duì) XX 提出的《企業(yè)在擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模的同時(shí)，一并考慮改善職工住房條件》的精神； 飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 JGJ6489； 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》 (1986 年 3月 )； 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》 (1987 年 3月 )； 《給排水工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5006920xx； 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5000320xx； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJl687； 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJl4090； 1《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 (20xx 年本 )》（國(guó)家發(fā)改委第 40 號(hào)令）； 5 1《中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱》 （ 20xx 年修訂）； 1《節(jié)能中長(zhǎng)期專項(xiàng)規(guī)劃》 （發(fā)改環(huán)資〔 20xx〕 2505號(hào)； 1 QBJS 520xx《輕工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制內(nèi)容深度規(guī)定》； 1《 XX 市城市總體規(guī)劃》 （ 20xx2020）； 1國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部發(fā)改投資 [20xx]1325 號(hào)文發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定》、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； 1建設(shè)單位提供的其它有關(guān)數(shù)據(jù)及資料。 XX 酒都職工生活小區(qū) 作為 一項(xiàng) 工程配套安置 職工生活小 區(qū)，規(guī)劃占地面積 畝，建筑面積482621平方米，建成后可安置 6000 余戶 ，可有效 緩解XX 市城鄉(xiāng)居民居住的壓力 ，同時(shí)通過(guò) 該 工程可有效集約利用高效農(nóng)業(yè)用地 ，進(jìn)一步加快 XX 鎮(zhèn)的發(fā)展。 為了進(jìn)一步提升 XX 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 20xx 年 10 月 30日 XX 市政府出臺(tái)了《促進(jìn)中心城市房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)發(fā)展政策規(guī)定實(shí)施細(xì)則》。應(yīng)該說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)此一輪的快速增長(zhǎng)，很大程度上得益于房地產(chǎn)行業(yè)的崛起。 第三節(jié) 項(xiàng)目 建設(shè)的由來(lái) 房地產(chǎn)行業(yè) 已 成為中國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要位置。公司經(jīng) XX 省人民政府蘇政復(fù) [20xx]155 號(hào)文批準(zhǔn)，在 XX 省工商行政管理局注冊(cè)登記取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 1997年 5月經(jīng) XX 省政府批準(zhǔn)改制為國(guó)有獨(dú)資公司，更名為 XXXX集團(tuán)有限公司。 1979年 4 月恢復(fù)原廠名。 1954年被華東行政委員會(huì)列為重點(diǎn)企業(yè)。 1951 年 9月，改名為蘇北行署專賣事業(yè)公司XX 酒廠。 XXXX 酒廠股份有限公司的前身 XX 酒廠始建于 1949 年 7 月，原名淮海貿(mào)易公司三分公司 XX 槽坊。 企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍有： XX 系列白酒的生產(chǎn)、加工、銷售，自營(yíng)和代理銷售各類商品和技術(shù)的進(jìn)出口（國(guó)家限制公司經(jīng)營(yíng)或禁止進(jìn)出口的商品和技術(shù)除外），糧食收購(gòu)。 建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目占地 畝，總建筑面積 482621平方米 其中： 總用地面積 482621平方米（約 畝），總建筑面積 1017740 平方米。 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目名稱： XX 酒廠 職工生活小區(qū) 建設(shè)工程 建設(shè)內(nèi)容： 小區(qū)西側(cè)設(shè)置水景，小區(qū)設(shè)置低密度住宅、多層及高層住宅，小區(qū)內(nèi)設(shè)施應(yīng)與小區(qū)規(guī)模相配套。 以 120平方米左右的經(jīng)典戶型為主，其余為 90 平方米的小戶型和部份大戶型。地上建筑面積 830840 平方米（低層住宅建筑面積 4500 平方米，多層住宅建筑面積 239040平方米，小高層（ 11， 14F）建筑面積 246840平方米），高層住宅 18F 建筑面積 287280 平方米，會(huì)所、物管建筑面積 1700 平方米，幼兒園建筑面積1920 平方米，配套商業(yè)建筑面積 186900平方米，地下建筑面積 186900平方米（不計(jì)入容積率） 項(xiàng)目總投資： 165140 萬(wàn)元 建 設(shè) 期： 年 建設(shè)地點(diǎn)： XX 市 XX鎮(zhèn) 籌建單位： XXXX酒廠股份有限公司 2 第二節(jié) 建設(shè)單位基本情況 XXXX 酒廠股份有限公司為股份有限公司，企業(yè)法定注冊(cè)地址：XX省 XX 市 XX中大街 118 號(hào)，注冊(cè)資本： 45000萬(wàn)元人民幣，法人代表為先生。 XXXX 酒廠股份有限公司位于 XX 北部酒都 XX 鎮(zhèn)，東臨淮郡，西障彭城，北依大運(yùn)河，南臨洪澤湖，連（連云港）霍（霍爾果斯）高速公路宿淮鹽段穿境而過(guò)，并與寧淮、京滬、京福高速相接，交通暢達(dá)，酒業(yè)興旺，市場(chǎng)繁榮。建國(guó)后，改稱蘇北淮陰區(qū)酒類專賣事業(yè)公司 XX制酒廠。 1953年 4月，經(jīng) XX省人民政府工業(yè)廳（辦）字 1481 號(hào)文批準(zhǔn)，改稱為地方國(guó)營(yíng) XX 酒廠。 1968 年 3月易名為地方國(guó)營(yíng)泗陽(yáng)縣 XX酒廠革命委員會(huì)。 1986 年 8 月經(jīng) XX 省工商局批準(zhǔn)改名為 XXXX 酒廠。 20xx 年，以 XXXX集團(tuán)有限公司作為主要發(fā)起人，聯(lián)合上海海煙 3 物流發(fā)展有限公司，南通綜藝投資有限公司，上海捷強(qiáng)煙草糖酒（集團(tuán)）有限公司等法人單位和部分高管人員，共同發(fā)起設(shè)立 XXXX 酒廠股份有限公司。注冊(cè)資本9000 萬(wàn)元人民幣 , 20xx年 12 月 28日在南京宣布成立，是一家以 XX系列白酒的生產(chǎn)、加工、銷售為主營(yíng)業(yè)務(wù)的國(guó)家大型企業(yè)和食品工業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，現(xiàn)占地面積 875 畝，擁有職工 3715人，企業(yè)總資產(chǎn) 億元。為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政 府也是出臺(tái)了相當(dāng)多的積極的財(cái)政政策和相對(duì)寬松的貨幣政策，在這種背景之下，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成長(zhǎng)了起來(lái)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)涉及的相關(guān)行業(yè)眾多，上可以到鋼材、水泥、木材等建筑材料，下可以到家具、家電、運(yùn)輸、汽車等行業(yè)，以及由此而帶動(dòng)的建筑設(shè)計(jì)、裝璜設(shè)計(jì)、展覽展示、銀行貸款等多種類型的服務(wù)業(yè)。 我們注意到 ， 該 工程 是土地整理及 利用 的綜合工程 ， 是開發(fā)區(qū)政府貫徹省委、省政府要求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)集中居住，集約利用 4 土地，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。 為進(jìn)一步做好項(xiàng)目的前期論證工作和項(xiàng)目的審批需要，建設(shè)單位現(xiàn)委托我公司編制該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 第五節(jié) 項(xiàng)目研究原則 根據(jù) XX 市 總體規(guī)劃以及 市 規(guī)劃局的批示意見，結(jié)合中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093）、國(guó)家建設(shè)部《綠色生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》文件精神，并對(duì) 職工生活 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究作了多次調(diào)查、資料收集和分析 工作后，確定本可行性研究報(bào)告研究的原則如下： 一、加強(qiáng)住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)，體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的觀念，全面提高住宅小區(qū)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、治污的總體水平，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一 。 第六節(jié) 研究主要內(nèi)容 根據(jù) 市 政府和 市 有關(guān)部門的批示意見，分析了可能的情況，進(jìn)行了方案的比較。研究的主要內(nèi)容包括： 一、建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容； 二、工程建設(shè)條件； 三、工程技術(shù)方案； 四、生態(tài)環(huán)境； 五、工程估算及資金籌措； 六、效益分析； 七、敏感性分析； 八、盈虧平衡分析； 九、風(fēng)險(xiǎn)分析； 7 十、環(huán)境影響評(píng)價(jià)； 十一、社會(huì)效益評(píng)價(jià)； 十二、建設(shè)計(jì)劃。地上建筑面積 830840平方米（低層住宅建筑面積 4500平方米，多層住宅建筑面積 239040平方米，小高層（ 11， 14F）建筑面積 246840平方米），高層住宅 18F建筑面積 287280平方米，會(huì)所、物管建筑面積 1700 平方米， 幼兒園建筑面積 1920平方米，配套商業(yè)建筑面積 186900 平方米，地下建筑面積 186900平方米（不計(jì)入容積率）。 總投資估算詳見附表 1，總投資構(gòu)成餅圖詳見附表 2。本項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為 年。 8 同時(shí)我們注意到，項(xiàng)目建設(shè)完成后可安置 6000 余戶 萬(wàn)人入住，可有效 緩解 XX 城鄉(xiāng)住房壓力 ，同時(shí)通過(guò) 該 工程可有效集約利用高效農(nóng)業(yè)用地 ，也加快了 XX 鎮(zhèn)的發(fā)展。總圖布置既符合 市總體規(guī)劃的要求和區(qū)域的總體布局，又為居民創(chuàng)造了生態(tài)型、花園式的居住條件，技術(shù)方案也是可行的。項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn)開發(fā)區(qū)建設(shè)步 伐，對(duì)改善和綠化、美化開發(fā)區(qū)的環(huán)境及 市 容 市 貌，將起到一定的推動(dòng)作用。 四、該項(xiàng)目的建設(shè) 完成后，將展現(xiàn)一幅農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人居環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施配套、公共服務(wù)完善、村民生活幸福的社會(huì)主義新農(nóng)村的美麗藍(lán)圖。 五、本項(xiàng)目經(jīng)初步測(cè)算，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 11。這種稀缺性不僅表現(xiàn)在土地供給總量與需求總量的矛盾上，還表現(xiàn)在由于土地位置固定性和質(zhì)量差異性導(dǎo)致的一些地區(qū)建設(shè)用地供給的特別稀缺上，土地已成為工業(yè)化和城市化快速發(fā)展的瓶頸制約。這樣，在不新增建設(shè)用地的情況下，積極盤活低效使用的存量建設(shè)用地，并通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)用 地 增減掛鉤和宅基地復(fù)墾，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展提供更多的空間，有效緩解日益緊張