【正文】 各國(guó)房?jī)r(jià)收入比：按家庭收入分組家庭收入分組（美元）樣本數(shù)房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)房?jī)r(jià)收入比中位數(shù)標(biāo)準(zhǔn)偏差量大值量小值0999113010001999252820002999125300039991292040005999126000999991000015所有9630資料來(lái)源：《房?jī)r(jià)收入比的性質(zhì)與合理取值》清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所 劉洪玉(2) 同一城市房?jī)r(jià)收入比隨時(shí)間的變化比較同一城市1993年和1998年的房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)收入比變化不大，接近圖1中的對(duì)角線；但也有一些城市的房?jī)r(jià)收入比變動(dòng)較大，遠(yuǎn)離對(duì)角線。在納入統(tǒng)計(jì)的96個(gè)國(guó)家和地區(qū)中，房?jī)r(jià)收入比的最大值和最小值分別為30和0．8，均值為8．(表1)。由于亞美尼亞和前南斯拉夫當(dāng)時(shí)都是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的國(guó)家，因此住宅價(jià)格和居民收入變動(dòng)很快，且住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民收入的變動(dòng)幅度，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比奇高?！妒澜绨l(fā)展報(bào)告1999／2000》在分析1993年世界各國(guó)房?jī)r(jià)收入比時(shí)指出，“收入水平低時(shí)負(fù)擔(dān)住房的差異極大”。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，在市場(chǎng)機(jī)制健全的前提下，住宅價(jià)格與當(dāng)?shù)丶彝ツ昶骄杖氲谋壤龖?yīng)在3—6左右。 房?jī)r(jià)收入比住宅價(jià)格和居民收入對(duì)住宅需求的影響程度往往是通過(guò)住宅價(jià)格和居民收入的比例來(lái)衡量的，也稱房?jī)r(jià)收入比。這是田于在金融市場(chǎng)上的一整套信用規(guī)則所決定的：在金融市場(chǎng)上，貸款人不能單憑借款人未來(lái)收入的預(yù)期就進(jìn)行放款，必須要確認(rèn)借款人的信用程度。但是，當(dāng)前收入同家庭財(cái)富及其引起的固定收入相比，對(duì)住宅需求的影響也是非常重要的。而現(xiàn)金收入可能是不穩(wěn)定的，暫時(shí)的，有時(shí)多(如意外收獲)有時(shí)少(如失業(yè))，因此較難根據(jù)現(xiàn)金收入決定住宅需求。因?yàn)槿控?cái)富既是家庭成員一生獲利能力的指標(biāo)，又是從財(cái)富中產(chǎn)生固定收入的指標(biāo)。收入是一種流量，是在一定的時(shí)間段(年、月、日)中一個(gè)家庭的貨幣自然增長(zhǎng)量，收入是從家庭財(cái)富中流出的。它不僅包括積累的金融資產(chǎn)(存款、證券、往來(lái)賬目和其他投資)，還包括積累的智能財(cái)富。這兩個(gè)渠道對(duì)住宅需求的影響是不一樣的，影響的大小要看哪一個(gè)渠道占支配地位。有的西方學(xué)者認(rèn)為，基本上可分兩條渠道。但是，收入對(duì)住房需求的影響難以用普通的辦法量化。由于住宅需求隨收入的增長(zhǎng)(減少)而同向增長(zhǎng)(減少)，因此，住宅需求的收入彈性為正。這種影響，是符合一般的收入需求關(guān)系規(guī)律的。這種住宅價(jià)格和需求的正向運(yùn)動(dòng)是一種特例，沒(méi)有普遍性的意義，當(dāng)然也不能否定住宅需求對(duì)于住宅價(jià)格反向運(yùn)動(dòng)的一般規(guī)律。這種住宅可能具有特別知名的區(qū)位，特別知名的建筑藝術(shù)風(fēng)格。隨著施工的不斷深入，開(kāi)發(fā)者投入的成本費(fèi)用增加，住宅的形態(tài)不斷完整豐滿，開(kāi)發(fā)者會(huì)提高預(yù)售價(jià)格，而購(gòu)房者不是減少，反而增多。這種情況主要發(fā)生在：①一個(gè)特定的樓盤(pán)或小區(qū)，在預(yù)售階段(即未竣工階段)，由于施工尚未結(jié)束，開(kāi)發(fā)者還沒(méi)有投入全部的資金和成本費(fèi)用，因此預(yù)售的價(jià)格較低。我們很難想象，當(dāng)住宅總體價(jià)格上升時(shí)，人們紛紛退出消費(fèi)領(lǐng)域；同樣，當(dāng)住宅總體價(jià)格下降時(shí)，人們大量增加住房消費(fèi)。以西方學(xué)者的研究，我們雖然不能肯定他們提出的彈性系數(shù)值完全適用于中國(guó)城市住宅市場(chǎng)，但是總體的結(jié)論是適用的。住宅需求是缺乏價(jià)格彈性的。根據(jù)上述研究的結(jié)果，住宅需求曲線是較為陡峭的，不是平坦的。其原因是：住宅是高價(jià)值的不流動(dòng)商品，費(fèi)用巨大，再變現(xiàn)不易，所以價(jià)格的變動(dòng)對(duì)需求的推動(dòng)力較弱。 住宅需求的價(jià)格彈性住宅需求的價(jià)格彈性，即當(dāng)住宅價(jià)格發(fā)生一個(gè)百分比變化與所引起的需求的變化的百分比的比值就是住宅需求對(duì)于住宅價(jià)格的彈性，簡(jiǎn)稱住宅需求價(jià)格彈性：田于住宅需求同住宅價(jià)格呈反問(wèn)運(yùn)動(dòng)，因此，住宅需求價(jià)格彈性是一個(gè)負(fù)值。住宅需求同住宅價(jià)格的變化呈反向運(yùn)動(dòng)，這同一般商品和價(jià)格的關(guān)系沒(méi)有什么根本的區(qū)別。本節(jié)將著重探討影響住宅需求的主要因素。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)住宅需求的影響是通過(guò)住宅的價(jià)格水平和居民收入等因素表現(xiàn)出來(lái)的。2 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響因素“住宅需求從總體上講是受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響的。在人們的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)達(dá)到了一定程度以后，自然而然的想實(shí)現(xiàn)這個(gè)夢(mèng)想：工作時(shí)，在市中心接觸著時(shí)代的脈搏，努力地拼搏；在休息日，在環(huán)境優(yōu)美的近郊有自己的休憩之地，在那里人們可以徹底忘掉都市的嘈雜和喧囂，在大自然的懷抱里回歸自然；可以悠然享受 “采菊東籬下，悠然見(jiàn)南山”的詩(shī)意田園生活；可以徹底放松自我，更好的恢復(fù)腦力和體力，從而在休養(yǎng)生息之后，以飽滿的身心迎接生活新挑戰(zhàn)。(2) 5+2住宅需求5+2住宅是指隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行，在先富起來(lái)的群體中的一部分人，對(duì)生活理念產(chǎn)生新的認(rèn)識(shí)，對(duì)生活質(zhì)量要求的進(jìn)一步提高而導(dǎo)致的住宅需求。從住宅的維護(hù)、維修到居民家庭生活的各個(gè)領(lǐng)域，人們希望得到方便、及時(shí)、優(yōu)質(zhì)、周到的多層次全方位的物業(yè)管理服務(wù)，體現(xiàn)了人類(lèi)居住水平從小康向后小康階段過(guò)渡過(guò)程中的較高層次的需求。在住宅面積達(dá)到一定數(shù)量后，人們就會(huì)對(duì)住宅的功能和質(zhì)量提出要求，如動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)，室內(nèi)設(shè)施配套等，這是人類(lèi)向文明居住水平發(fā)展的重要標(biāo)志。“受社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和居民個(gè)人支付能力的影響，對(duì)住宅的普通需求可劃分為空間數(shù)量、功育目貢量、環(huán)境質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和品位等五個(gè)層次”。位于秦皇島“維多利亞港灣”、海南產(chǎn)權(quán)酒、延慶龍慶峽的“快樂(lè)無(wú)窮大”，等在北京市場(chǎng)的推廣并取得良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)就能證明這一點(diǎn)。旅游模式已從單純的觀光旅游向度假旅游過(guò)渡，并形成了每年24%以上的增長(zhǎng)幅度。同時(shí)，投資需求也影響居住需求，投資需求的活躍，為滿足居住需求創(chuàng)造了條件。投資需求不僅直接以保值和增值為目的，而且是主動(dòng)地以經(jīng)營(yíng)性交易手段獲得利潤(rùn)。絕大部分購(gòu)買(mǎi)住宅是以居住為直接目的。購(gòu)買(mǎi)和保有住宅兼有居住又有保值和增值的目的。因此，住宅的居住需求即是以居住使用為目的。有效需求側(cè)重于人們的真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力。潛在需求側(cè)重于人們的欲望及市場(chǎng)條件下可能表現(xiàn)出來(lái)的需要。市場(chǎng)條件的變化可能有住宅的自然更新，人口的自然增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程，家庭規(guī)模趨小等形成的需求。 從市場(chǎng)角度(1) 潛在需求住宅的潛在需求是指未來(lái)市場(chǎng)條件發(fā)生變化，或人們的支付能力發(fā)生變化時(shí)的住宅需求。借用這個(gè)概念，我們認(rèn)為，住宅需求是在一定市場(chǎng)條件下，消費(fèi)者愿意并且有能力購(gòu)買(mǎi)的住宅的數(shù)量。沒(méi)有一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境和體制保證，需求的滿足是很難達(dá)到較理想的狀態(tài)。需求的規(guī)模、水平和結(jié)構(gòu)的變動(dòng)，推動(dòng)著房地產(chǎn)供給的變化，同時(shí)影響著房地產(chǎn)交易的價(jià)格、資金運(yùn)轉(zhuǎn)、市場(chǎng)要素以及市場(chǎng)本身的變化。65 / 65一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求體系研究1 房地產(chǎn)需求概述 房地產(chǎn)需求的概念房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給是一個(gè)相對(duì)應(yīng)的概念，它是指一定時(shí)期內(nèi)人們?cè)敢赓?gòu)買(mǎi)和承租的房地產(chǎn)數(shù)量。房地產(chǎn)市場(chǎng)體系研究主要是為了理清房地產(chǎn)體系本身的基本內(nèi)容，為九龍坡區(qū)“十一五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃提供基礎(chǔ)支撐。九龍坡區(qū)“十一五”房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)研究受九龍坡區(qū)開(kāi)發(fā)辦委托，重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所成立了專門(mén)的研究小組，通過(guò)走訪、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等手段對(duì)九龍坡區(qū)房地產(chǎn)在“十五”期間的發(fā)展現(xiàn)狀作了充分的了解，根據(jù)專項(xiàng)規(guī)劃內(nèi)容的要求，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及的問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的專題研究研究，具體包括房地產(chǎn)市場(chǎng)需求研究、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系研究、房地產(chǎn)融資體系研究，目的是為九龍坡區(qū)房地產(chǎn)“十一五”規(guī)劃打下堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)，并形成了書(shū)面報(bào)告以作為“九龍坡區(qū)‘十一五’房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃”的后臺(tái)基礎(chǔ)支撐資料。房地產(chǎn)需求體系研究主要是為了預(yù)測(cè)九龍坡區(qū)“十一五”期間房地產(chǎn)需求量。房地產(chǎn)金融體系研究主要是為了對(duì)九龍坡區(qū)“十一五”期間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的融資問(wèn)題提供融資建議。房地產(chǎn)需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的原動(dòng)力，沒(méi)有房地產(chǎn)需求就沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、供給、資金運(yùn)作以及市場(chǎng)的本身；房地產(chǎn)需求也是房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的重要內(nèi)容，是房地產(chǎn)供給的起點(diǎn)與歸宿。另一方面，房地產(chǎn)需求也是檢驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制、機(jī)制完善程度的重要尺度。 住宅需求的概念在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，“需求是指在一定的市場(chǎng)條件下，消費(fèi)者愿意并且有能力購(gòu)買(mǎi)的商品或服務(wù)的數(shù)量”儀。 住宅需求的種類(lèi)人類(lèi)需求是多種多樣的，住宅需求也不例外，住宅需求的分類(lèi)可以從多個(gè)角度進(jìn)行。著重點(diǎn)在于市場(chǎng)條件或支付能力發(fā)生變化。支付能力的變化有人們收入的提高，生活水平的改善，政策的導(dǎo)向等誘發(fā)的需求。(2) 有效需求 有效需求是以人們的實(shí)際支付能力為基礎(chǔ)，在一定市場(chǎng)條件下，市場(chǎng)機(jī)制的制約下，對(duì)住宅的需求量。 從需求目的角度(1) 居住需求人無(wú)論貴賤高低，無(wú)論窮人還是富豪，一套能夠遮風(fēng)避雨，安置家人棲息的住房都是不可或缺的，所不同的只是需求層次與需求偏好有所差別。(2) 投資需求“住宅的投資需求是指購(gòu)買(mǎi)住宅不是以自己居住或者不完全以自己居住為目的，而是把住宅作為資產(chǎn)，以保值和增值尤其是以增值為目的”居住需求和投資需求有時(shí)是重疊的。但是，在許多情況下，兩者有明顯的區(qū)別。即使稍帶保值和增值的目的，也只是作為家庭財(cái)富的存量，期待在時(shí)間的推延過(guò)程中，自然被動(dòng)地保值和增值，而沒(méi)有多余的住宅投入經(jīng)營(yíng)性交易(如出租、買(mǎi)賣(mài))，通過(guò)經(jīng)營(yíng)手段賺取利潤(rùn)。居住需求和投資需求是互相影響的，首先是居住需求制約了投資需求，沒(méi)有居住的總需求，投資需求就無(wú)經(jīng)營(yíng)的可能性，失去了取得利潤(rùn)的源泉。(3) 假日休閑的需求現(xiàn)在，我國(guó)每年115天假期使度假消費(fèi)成為時(shí)尚。在景色怡人的度假勝地，購(gòu)買(mǎi)度假村或酒店的部分產(chǎn)權(quán)作為假日休閑的地點(diǎn)已成為高收入階層投資、消費(fèi)的新時(shí)尚。 從居住目的的角度(1) 普通住宅需求普通住宅需求是指為滿足人的生存、生理和社會(huì)道德的住宅需求。人們對(duì)住宅的需求首先表現(xiàn)為最基本的生理需求，即要有最起碼的能遮風(fēng)避雨、休養(yǎng)生息，繁衍后代的空間和面積。對(duì)住宅室內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量的要求，包括住宅室內(nèi)采光通風(fēng)、裝飾裝修、家具選擇與布置和室外自然環(huán)境、社會(huì)和公共配套設(shè)施環(huán)境，是小康居住水平的重要內(nèi)容。當(dāng)居民生活由后小康富裕階段過(guò)渡的過(guò)程中，人落門(mén)越來(lái)越強(qiáng)調(diào)住宅的品位，強(qiáng)調(diào)與住宅相關(guān)的社區(qū)，鄰里及個(gè)人的文化、藝術(shù)和生活品位?，F(xiàn)代生活的快節(jié)奏工作、生活不時(shí)壓抑著人們的心性，因此，在難得的休息日——周末和假日里，州門(mén)無(wú)不向往清新寧?kù)o，幽雅致遠(yuǎn)的大自然的懷抱。因此應(yīng)這部分人的需要而產(chǎn)生了5+2住宅的需求。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，對(duì)住宅的需求就越旺盛；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越低，對(duì)住宅的需求走越皮軟”。同時(shí)，住宅需求還受非單純經(jīng)濟(jì)因素的影響，如人口的增長(zhǎng)，家庭的結(jié)構(gòu)，城市化水平，政府的政策等等。 價(jià)格對(duì)住宅需求的影響 需求——價(jià)格曲線住宅價(jià)格對(duì)住宅需求的影響是價(jià)格上升，需求下降；反之，價(jià)格下降則需求上升。當(dāng)然，上述關(guān)系建立在假定在同一時(shí)刻除了價(jià)格以外的其他因素固定不變。根據(jù)西方學(xué)者的研究得出的結(jié)論，住宅需求的價(jià)格彈性是比較缺乏的。H. Rosen 7，Macrae 和 Turnerl , Cronin ，Goodman和Kawai 。陡峭是由于住宅需求的價(jià)格彈性的絕對(duì)值小于1，亦即當(dāng)價(jià)格有一個(gè)單位的升降變化時(shí)，需求不會(huì)有一個(gè)單位的升降變化，只有小于一個(gè)單位的變化。目前，我國(guó)尚無(wú)學(xué)者對(duì)住宅需求價(jià)格彈性作專門(mén)研究。其原因是：在中國(guó)住宅同樣是高價(jià)值商品，同樣是城鎮(zhèn)居民的基本必需品，無(wú)論住宅價(jià)格如何變化，人們總是要居住住宅的。 特殊現(xiàn)象住宅價(jià)格上升，住宅需求也上升的情況也可能存在。同時(shí)，由于這個(gè)住宅樓盤(pán)或小區(qū)的整體形象尚未形成，購(gòu)房者可能比較少。②有些特定的住宅可能實(shí)質(zhì)性地發(fā)生價(jià)格和需求同向運(yùn)動(dòng)的現(xiàn)象。特別知名的演變經(jīng)歷或特別罕見(jiàn)的無(wú)形價(jià)值，它能滿足一些特別富裕者的獵奇心理。 收入對(duì)住宅需求的影響 家庭財(cái)富（收入）的影響城鎮(zhèn)居民家庭的收入對(duì)住宅需求有正的影響，即收入增加，住房需求也增加；收入減少，對(duì)住房需求也減少。我們同樣可以引入住宅需求的收入彈性概念，即在其他條件(如價(jià)格)不變時(shí)，住宅需求變化的百分比同引起住宅需求變化的收入變化的百分比相比得到的數(shù)值即為住宅需求的收入彈性。 人們普遍認(rèn)為，收入對(duì)住宅需求有重要的影響。因?yàn)槭杖胗绊懽》啃枨蟮那朗菑?fù)雜的。一是收入影響家庭在住宅上持續(xù)不斷地支付現(xiàn)金(如租金，或分期付款)的能力，通過(guò)現(xiàn)金支付的承受力來(lái)影響住宅需求：二是收入影響家庭成員一生財(cái)富積累的預(yù)期，通過(guò)這種財(cái)富積累的預(yù)期再來(lái)影響對(duì)住宅的需求。財(cái)富是一種存量，它是一個(gè)家庭在某一時(shí)點(diǎn)可用經(jīng)濟(jì)資源的積累。因?yàn)樵S多財(cái)富(如工薪收入)來(lái)自于人力的智能部分；即便是來(lái)自于金融財(cái)富，也同人的智能密切相關(guān)。在研究住宅需求時(shí)，排除其他因素，考察全部財(cái)富比單獨(dú)考察收入更好。全部財(cái)富的這些特點(diǎn)，使它比現(xiàn)金收入更加能影響住宅的需求。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)證明，住宅需求的財(cái)富(或固定收入)彈性系數(shù)大約等于1 ()，即家庭財(cái)富增減一個(gè)百分比，住宅需求同樣增減一個(gè)百分比。雖然住宅需求根本上是由于家庭財(cái)富及固定收入推動(dòng)的，但是，當(dāng)前收入對(duì)住宅需求還是有重要的約束作用。在這時(shí)候，借款人當(dāng)前現(xiàn)實(shí)的收入和財(cái)產(chǎn)的地位就變得重要了，因?yàn)樗鼈兪强梢员滑F(xiàn)實(shí)地計(jì)量的。房?jī)r(jià)收入比直接揭示了消費(fèi)者的購(gòu)房能力。住房?jī)r(jià)格與家庭收入的比例國(guó)別美國(guó)英國(guó)法國(guó)日本印度韓國(guó)埃及住房?jī)r(jià)格/家庭收入(1998)(1985)(1982)(1983)(1985)(1986)(1985)關(guān)于房?jī)r(jià)收入比的幾點(diǎn)說(shuō)明：(1) 不同國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比數(shù)值很分散該報(bào)告的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，亞美尼亞的埃里溫市的房?jī)r(jià)收入比最高(房?jī)r(jià)收入比為39)，其次是前南斯拉夫的波德戈里察市(房?jī)r(jià)收入比30)。但隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的結(jié)束，亞美尼亞埃里溫市的房?jī)r(jià)收入比在1998年就回落到4。從1998年世界各國(guó)房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)來(lái)看，各國(guó)房?jī)r(jià)收入比的數(shù)值是高度離散的。表1中的數(shù)據(jù)還顯示，房?jī)r(jià)收入比的離散程度與家庭收入逆相關(guān)，即家庭收入越低，房?jī)r(jià)收入比的離散程度越大；家庭收入越高，房?jī)r(jià)收入比的離散程度越小。這說(shuō)明在有些地區(qū)，同一城市的房?jī)r(jià)收入比波動(dòng)是很大的?？梢钥闯觯@些都是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的國(guó)家或時(shí)局動(dòng)蕩的國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比變化劇烈。在這192個(gè)都市統(tǒng)計(jì)區(qū)中，房?jī)r(jià)收