【文章內容簡介】 積、竣工面積與銷售面積比較分析數據來源：國家統(tǒng)計局；數據整理：重慶大學房地產研究所從銷售面積與竣工和新開工面積的比較看，1998年商品房銷售面積、房地產竣工面積、。除1999年外，銷售面積增長率均高于竣工面積增長率，表明相對空置面積在下降。%，%，%，、。這種態(tài)勢盡管對減少空置面積有利，但若考慮銷售相對于開工、竣工的滯后期，則存在著以后年度供給量減少的風險。 結論：需求依然旺盛盡管2003年以來各界關于房地產泡沫和房價過高的聲音不絕于耳，但居民的購房熱情不減，銷售量持續(xù)大幅增長表明需求依然旺盛。需求是銷售量增長的基礎和支撐，而支撐需求持續(xù)增長的動力，一是國民經濟增長帶動城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過住宅價格增長速度。1998年以來，%，%，只有2004年住宅價格增長率超過了城鎮(zhèn)人均收入增長率。隨著收入的增加、生活水平的不斷提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加，如小房換大房、舊居換新居等。二是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數量增長帶動商品房需求。%，2004年已超過40%。城鎮(zhèn)人口每年超過1000萬人的增長，是支撐商品房銷售量持續(xù)增長的重要動力。三是投資和投機性購房需求。建設部的數據顯示，％，長沙市為16％，寫字樓則高達40％。 需求結構分析 房地產開發(fā)投資(1) 房地產投資區(qū)域結構從地區(qū)投資結構看，2004年東、中、%、%%，%、%%。，中西部的比重增大。但由于東部基數大，占全國比重仍近70%。2004年東、中、%、%、%，而1998年三個區(qū)域的房地產開發(fā)投資增長率分別為：%、%、%，東部和中部增速加快，西部呈下降趨勢。 2004年全國房地產投資區(qū)域比重分析(2) 房地產投資類型住宅投資方面，1997—2000年，由于住房制度的改革，住宅投資呈高速增長勢態(tài)，占據了全國房地產投資的六成。而進入2001年以后其在總投資中比率的增長幅度開始趨于平緩，這主要是因為其他物業(yè)類型投資的增長，特別是商業(yè)投資的增長，但是從量上分析，住宅投資還是保持了高速增長的勢頭。如下圖所示。1997——2004全國住宅投資比較分析（億元）辦公樓方面，進入21世紀后，我國的城市建設進入了高速發(fā)展的階段，城市經濟得到了較大的提高，這大大增加了辦公用房的需求，使得辦公樓投資成為新的熱點，增長幅度逐年提高，年均增長幅度超過10%。但相對于總投資而言，其所占的比例呈逐年下降趨勢。1997——2004全國辦公樓投資比較分析（億元）說明：增長比率的計算不考慮價格變動商業(yè)房方面，近年來的全國的商業(yè)房地產發(fā)展保持了強勁的勢頭，雖然增長幅度有起有落，但總體增幅仍然很高，年均增長幅度超過20%。同時，其在房地產總投資中的份額也持續(xù)上升，雖然增長幅度并不大，%，這兩個數據說明了我國的商業(yè)投資有可能存在過熱現(xiàn)象，這也是今年國家對全國的商業(yè)投資進行清查的主要動因。1997——2004全國商業(yè)營用房投資比較分析（億元）說明：增長比率的計算不考慮價格變動數據來源：國家統(tǒng)計局；數據整理：重慶大學房地產研究所在統(tǒng)計中所稱的其他房屋是指廠房、倉庫等房屋，隨著國民經濟的快速發(fā)展，社會對廠房、倉庫等其他房屋的需求也逐步增加，這表現(xiàn)為其投資幅度的逐步增長，但是，由于國家經濟結構的調整，相對于住宅、寫字樓、商業(yè)房屋需求的增長幅度，其他房屋需求的增幅是小于住宅、商業(yè)、寫字樓的，這主要表現(xiàn)在其在房地產總投資中的比例的下降。這與房地產業(yè)本身的發(fā)展以及國家的經濟大環(huán)境是密不可分的。1997——2004全國其他法房屋投資比較分析（億元）說明：增長比率的計算不考慮價格變動數據來源：國家統(tǒng)計局；數據整理：重慶大學房地產研究所高端產品方面，2000—2002年，由于生活水平的提高，政策的支持，全國的別墅開發(fā)持續(xù)增長，無論從在住宅投資總的比例還是其量增長幅度都顯示出上升勢頭。然而，進入2003年，由于前期開發(fā)量過大以及政策的影響，別墅開發(fā)增長幅度開始下滑，但其總量仍然保持增長。1997——2004全國別墅、高檔公寓投資比較分說明：增長比率的計算不考慮價格變動數據來源：國家統(tǒng)計局；數據整理：重慶大學房地產研究所經濟適用房方面，2004年全國經濟適用房投資在各類商品房總投資中的比重繼續(xù)下降，%%，%%，為1998年以來最低。經濟適用房投資比重從2000年以來一直處于減少趨勢，5年間減少了近10個百分點；而同期商品住宅投資在投資總額中所占比重則有上升。經濟適用房投資比重減少，一方面弱化了對商品房價格上升的抑制作用，在住房社會保障體系尚未健全完善的情況下，不利于低收入家庭住房問題的解決，但另一方面在客觀上有利于早日終結住房市場供給的雙軌制。1997——2004全國經濟適用房投資比較分析說明：增長比率的計算不考慮價格變動 數據來源：國家統(tǒng)計局；數據整理：重慶大學房地產研究所 房地產銷售在銷售總量中，個人購房所占比重持續(xù)增加。%%，其后逐年上升，%。從各類商品房銷售的構成看，1998年以后，在銷售總量中住宅一直占近90%，表明居民對住宅需求旺盛。1998——2004年房屋銷售面積與個人購買面積比較分析說明：增長比率的計算不考慮價格變動數據來源：國家統(tǒng)計局；數據整理：重慶大學房地產研究所近年來別墅、高檔公寓所占的比例維持了穩(wěn)定的增長，%。但由于國家宏觀政策的調控，其比例在2003年有所下降。這表明隨著人們生活水平的提高，人們收入的增加，人們對居住品質的要求越來越高。2004年，雖然國家加大了宏觀調控的力度，但據不完全統(tǒng)計，別墅、高檔公寓樓盤的銷售卻取得了較大的突破，市場一片繁榮。這表明，高端市場仍然具有開發(fā)潛力，而且，這種潛力隨著國民經濟的不斷發(fā)展將會繼續(xù)擴大，高檔住宅的需求量一定會得到釋放。1998——2004年住宅銷售面積與別墅、高檔公寓銷售面積的比較分析說明：增長比率的計算不考慮價格變動數據來源：國家統(tǒng)計局；數據整理：重慶大學房地產研究所2000年前，經濟適用房的比例呈上升趨勢，%。2000以來，經濟適用房銷售在住宅總銷售量中的比例幾乎呈直線下降，%。這主要是政策控制成熟的結果。在以前，由于經濟適用房的購買標準不一，政府監(jiān)管不力，造成市場許多不具備購買資格的消費者加入了購房行列。隨著市場的進一步成熟，政府管治力度的加強，經濟適用房的購買變得更為規(guī)范，這就造成了經濟適用房所占比例持續(xù)下降的現(xiàn)象。說明：增長比率的計算不考慮價格變動數據來源：國家統(tǒng)計局；數據整理：重慶大學房地產研究所商業(yè)房所占比例方面，在住宅比例不斷增長的推動下，無論是辦公樓還是商業(yè)營業(yè)房的比例都呈逐年下降勢態(tài)。這主要是由于通過近年來的大規(guī)模建設，一線、二線城市的商業(yè)房的建設已初具規(guī)模，許多地方開始出現(xiàn)商業(yè)房空置面積大幅度增加的現(xiàn)象，而三線城市的發(fā)展還沒有全面鋪開。但是從其增長幅度仍然可以看出，市場對商業(yè)用房的總需求仍是旺盛的，特別是對于辦公樓的需求，增長幅度較大。1998——2004年房屋總銷售面積與辦公樓銷售面積的比較分析1998——2004年房屋總銷售面積與商業(yè)營業(yè)房銷售面積的比較分析說明：增長比率的計算不考慮價格變動4 2004重慶市房地產市場需求分析 需求總量分析 房地產開發(fā)投資2000年～2003年，重慶市累計完成房地產開發(fā)投資970億元，年均增長率約33%，高于同期全社會生產總值的平均增速和固定資產投資的平均增速。房地產增加值272億元，年均增長速度19%。受國家政策的影響，2004年房地產開發(fā)投資增長勢頭有所減緩，%，其中住宅建設投資209億元，占53%。商品房竣工面積1535萬平方米，其中住宅竣工面積為1187萬平方米，%。在這些竣工的住宅中，%，%，%。重慶市歷年房地產開發(fā)投資及增長（億元） 重慶市房地產投資占GDP比例數據來源：《重慶市統(tǒng)計年鑒》，數據整理：重慶大學房地產研究所 房地產銷售2000年～2003年，重慶市共銷售房屋面積3659萬平方米，年均增長率約為31%，銷售金額554億元，年均增長率為39%。2004年重慶市商品房成交量進一步擴大，，%、%。與此同時，重慶市住宅商品房空置率下降，截止2004年12月，%。1997～2004重慶市房地產銷售總量與銷售額從銷售面積與竣工和新開工面積的比較看，至2000年以來，商品房銷售面積的增長率一直高于房地產企業(yè)新開工面積，甚至一度超過年度竣工面積，但受國家宏觀調控的影響，這一比率也呈逐年下降趨勢。這說明近年來重慶市房地產市場一直保持繁榮的趨勢，相對空置面積逐年減少。但是，同全國的行情一樣，若考慮銷售相對于開工、竣工的滯后期，則存在著以后年度供給量減少的風險，也包含著市場不景氣帶來大面積積壓的可能。特別是近年來國家宏觀調控不斷，市場開始觀望的時候，這種風險更加顯現(xiàn)。1997～2004重慶市商品房銷售總量與房地產企業(yè)年度竣工面積的比較分析說明：增長比率的計算不考慮價格變動資料來源：中國經濟信息網數據中心 需求結構分析 房地產開發(fā)投資1998～2003重慶市房地產投資分析(億元)說明：增長比率的計算不考慮價格變動從上面的圖表可以清楚地看出，同全國房地產投資一樣，重慶市房地產發(fā)展也是以住宅投資占絕對主體，其所占比例在2000超過50%，除在2002年其所占比例下降外，其他年份均呈增長勢態(tài)。辦公樓、商業(yè)營用房盡管在本身的增長率上有起有落，但是在總投資中所占的比例至1998年以來軍仍一直呈下降趨勢，這主要是由于住宅需求增長的影響，同時也與房地產業(yè)本身發(fā)展的規(guī)律相符合，房地產投資的結構逐步趨于合理。 房地產銷售 個人購房方面，在銷售總量中，進入2000以后，個人購房所占比重基本保持在95%以上。受國家政策的刺激，1997年和2000年個人購房比例呈高速增長勢態(tài)，%%。其后逐年在95%—96%之間徘徊，%。從各類商品房銷售的構成看，2000年以后，在銷售總量中住宅一直占近85%左右，這表明居民對住宅需求旺盛。但是，必須認清的是，同全國相比，這個比例還有一定的差距，這也意味著重慶市的住宅需求尚有不少上升空間，人們的住宅需求尚未得到完全的釋放。1997～2003重慶市個人購買房屋面積分析(億元)1997～2003重慶市住房銷售面積分析(億元)其他商品房方面，在國家宏觀調控的影響下，在01—03年高速發(fā)展的商業(yè)營用房與辦公樓的增長幅度出現(xiàn)了大幅度下滑，2004年均表現(xiàn)為負增長。從是市場所反饋的消息分析，重慶市的商業(yè)投資確實存在過熱現(xiàn)象，空置面積一直居高不下。重慶市2000年～2003年商品房銷售面積增長趨勢（萬平方米）說明：增長比率的計算不考慮價格變動數據來源：重慶大學房地產研究所、《重慶市統(tǒng)計年鑒》、《重慶市房地產市場報告》 別墅市場方面，受國家宏觀調控的影響，別墅市場的銷售量開始下滑，不僅表現(xiàn)在增長幅度上的負增長，其在住宅中的比例也逐步下降。重慶市2002年～2003年商品房銷售面積（萬平方米）指 標2002年2003年增長率%所占比重%實際銷售面積20022003住宅 別墅、高檔公寓2經濟適用房其他住宅說明：增長比率的計算不考慮價格變動數據來源：重慶大學房地產研究所、《重慶市統(tǒng)計年鑒》、《重慶市房地產市場報告》5 2004九龍坡區(qū)房地產市場需求分析 需求總量分析 房地產開發(fā)投資“十五”期間，九龍坡區(qū)房地產開發(fā)建設步伐逐年加快。2001～，年均增長幅度超過40%。以2004年為例，2004年全區(qū)建設工程報建量270萬平方米，同比增長42%；完成房地產開發(fā)投資20億元，%；。2001—2004九龍坡區(qū)房地產開發(fā)投資額比較分析 房地產銷售2001～。2004年全區(qū)房地產交易成交12564件。其中商品房成交9448件，，%、%；商品住宅銷售均價2201元/平方米，%；二手房成交3116件，，銷售均價915元/平方米，%、%、3%。2001—2004九龍坡區(qū)房地產開發(fā)銷售比較分析6 九龍坡“十一五”期間房地產需求預測房地產需求的預測有很多的方法，有定性的分析，也有模型的論證。由于本項目屬于政府行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，對需求的預測目的僅僅是作為一個指導，其精確度要求并不很高。因此，項目組選擇了簡單的以人口與人均居住面積為基礎的模型為預測九龍坡區(qū)“十一五”期間房地產需求量的方法。 需求模型住宅總需求量＝（總人口預測總量小康人均住宅面積）－（現(xiàn)有人口現(xiàn)有人均居住面積）＋城市改建與拆遷需求量 自然人口增長，%。%。按照國際城市發(fā)展經驗，城市化人口自然增長率隨著城市化進程的加快，隨著城市化率的提高，會呈下降趨勢?？紤]到九龍坡區(qū)本身的農村型城市結構問題，%的平均自然增長率。也即。1997—2004年九龍坡區(qū)人口狀況1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年城鎮(zhèn)總人口自然人口增長率%2005—2010年九龍坡區(qū)自然人口增長預測2004年200520062007200820092010城鎮(zhèn)總人口自然人口平均增長率% 機械人口增長根據近幾年的資料顯示，—，結合“十一五”期間九龍坡區(qū)的發(fā)展目標，預計“十一五”期間，也即到2010年，人口機械增長總數為7萬人。根據重慶市總規(guī)規(guī)劃，九龍坡區(qū)的西部新城總建設用地為55平方米公里，城市人口55萬人。目前新建城區(qū)面積僅為15萬平方公里左右，城市人口不足15萬，總人口約25萬。因此，我區(qū)西部未來15年將新增40平方公里城市建設用地（平均每年2—3平方公里），新增城市人口40萬（平均每年2—3萬人）。按照國際城市發(fā)展經驗，城市化人口自然增長率隨著城市化進程的加快，隨著城市化率的提高，會呈下降趨勢。因此，此部分機械人口的增長也應按增長