【正文】 望期。只有將周期上升和下降兩個階段的宏觀調(diào)控統(tǒng)一起來，政府熨平經(jīng)濟周期的作用才能發(fā)揮出來，才能真正實現(xiàn)延長經(jīng)濟周期、促使國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長的目標(biāo)。在經(jīng)濟上升時期，宏觀調(diào)控的著力點是控制上升加速度和通貨膨脹，防止局部過熱演變?yōu)槿孢^熱，避免過度繁榮和泡沫化；在經(jīng)濟下降時期，宏觀調(diào)控的著力點是控制下降加速度和通貨緊縮，防止局部過冷演變?yōu)槿孢^冷，避免經(jīng)濟滑坡和慢性衰退。因此濟南市亟需改變目前審批流程繁雜、審批時間長、服務(wù)效率低的問題，這不僅是城市形象和政府形象問題，更關(guān)系到濟南城市招商引資和經(jīng)濟運行的效率，是城市競爭力的重要體現(xiàn)。由于房地產(chǎn)市場發(fā)育存在區(qū)域差異，房地產(chǎn)業(yè)步入了跨區(qū)域投資開發(fā)的時代，國內(nèi)外許多大集團正在將投資向北方轉(zhuǎn)移?！　≌芾聿块T審批速度、服務(wù)效率和態(tài)度等是重要的投資軟環(huán)境，當(dāng)前國內(nèi)許多城市已經(jīng)在政府服務(wù)提速以及服務(wù)態(tài)度上發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變，服務(wù)型政府已經(jīng)成為改善投資環(huán)境的重要因素?！　≌?wù)效率的競爭如此一來，濟南作為區(qū)內(nèi)節(jié)點城市對房地產(chǎn)業(yè)的吸引力相對降低。由此影響到濟南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在全國，青島的環(huán)境競爭力處第6位，政府管理競爭力第5位、開放競爭力第6位，濟南已經(jīng)遠不及青島，有的方面甚至低于煙臺、威海等城市。這種局面在“十一五”期間將會更加顯現(xiàn)。沿海城市優(yōu)越的自然區(qū)位有利于發(fā)展景觀地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和生態(tài)住區(qū)，利于招商投資?！　《莵碜允?nèi)膠濟沿線，尤其是青島、煙臺等沿海城市的發(fā)展?！　戏康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展造成影響的競爭城市主要來自兩個方向，一是來自南北交通干線的石家莊、徐州甚至臨沂等城市的競爭?！　〕鞘袇^(qū)位競爭　?。ǘ┟媾R挑戰(zhàn)　　“十一五”期間以城市快速公交系統(tǒng)工程為龍頭、帶動道路系統(tǒng)建設(shè)和市政設(shè)施建設(shè)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的硬件基礎(chǔ)。奧體中心和政務(wù)中心的建設(shè)將帶動燕山新區(qū)的商務(wù)辦公、體育休閑以及居住地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)，臘山新區(qū)將依托京滬高速鐵路樞紐進行商業(yè)物流地產(chǎn)以及居住地產(chǎn)的開發(fā)。“十一五”期間城區(qū)面積將有50—60平方公里的增長空間，這對房地產(chǎn)業(yè)來說是一個難得的發(fā)展機遇。因此，適應(yīng)城市規(guī)劃的要求，“十一五”期間促進房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展，也成為濟南必然的選擇。為了適應(yīng)濟南城市發(fā)展的需要，最新的《濟南城市總體規(guī)劃綱要（2005年—2020年）》提出“2010年中心城人口規(guī)模為340萬人，建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?30平方公里左右”。所以，順應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演化的客觀規(guī)律，大力促進濟南房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，將成為濟南“十一五”期間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然選擇。　　由于房地產(chǎn)業(yè)不僅可以帶來較高的回報率，更能帶動數(shù)十種相關(guān)行業(yè)，尤其是金融、建筑、建材、裝飾等行業(yè)的發(fā)展?！　“凑粘鞘邪l(fā)展階段理論，根據(jù)濟南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀、經(jīng)濟發(fā)展速度以及人均收入等指標(biāo)綜合判斷，濟南現(xiàn)階段正處于工業(yè)化中期階段。　　城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整　　另一方面， 濟南城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾突出，城市擴展用地緊張等問題，將會在“十一五”期間更加突現(xiàn)出來，因此，隨著科學(xué)發(fā)展觀的全面落實和構(gòu)建和諧社會的逐步開展，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)關(guān)系，將是濟南“十一五”期間社會經(jīng)濟發(fā)展過程中將要著力解決的重大問題之一。按照最新制定的《濟南城市規(guī)劃綱要》，2010年濟南城市化水平將達到65%左右?！　‰S著濟南融入環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)步伐的加快，以及濟南節(jié)點城市地位的加強，其經(jīng)濟發(fā)展速度必然加快?！　〕鞘谢c城鄉(xiāng)統(tǒng)籌而目前包括濟南在內(nèi)的山東半島城市群建設(shè)，特別是濟南都市圈規(guī)劃的逐步實施，將極大地促進并加強濟南與經(jīng)濟區(qū)內(nèi)部其他城市的聯(lián)系。濟南地處該經(jīng)濟區(qū)南翼，黃河下游南岸，成為承東啟西、連接南北的最重要的節(jié)點城市之一。　　以京津塘為中心的環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)是我國發(fā)展迅速的三大經(jīng)濟區(qū)之一?！　^(qū)域經(jīng)濟一體化濟南市房地產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃(下)（一）發(fā)展機遇近年來隨著經(jīng)濟的發(fā)展及產(chǎn)業(yè)升級，空間拓展亦十分迅速。因此，如何加強與經(jīng)濟區(qū)內(nèi)部其他城市間的分工聯(lián)系，尤其是加強與北京、天津等大經(jīng)濟中心的產(chǎn)業(yè)分工聯(lián)系，迅速發(fā)展經(jīng)濟，成為決定濟南發(fā)揮其影響力的關(guān)鍵因素，同時也決定著濟南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。因此，“十一五”期間，一定要適應(yīng)環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展，尤其是區(qū)域性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和大型基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)要求，抓住這難得的發(fā)展機遇，促進濟南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。按照城市化發(fā)展規(guī)律，“十一五”期間，濟南城市化發(fā)展速度不應(yīng)低于“十五”期間的發(fā)展速度。因此，“十一五”期間，城市化的快速發(fā)展成為濟南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最主要的前提條件之一。適應(yīng)這一要求，突出泉文化和景觀地產(chǎn)，發(fā)展更具人文特色和生態(tài)特色的房地產(chǎn)業(yè)，成為“十一五”期間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然要求。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將不可避免地發(fā)生急劇地變化，而按照濟南在環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)所處的分工地位和應(yīng)具有的城市功能，濟南在“十一五”期間的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向應(yīng)當(dāng)是在強化濟南第二產(chǎn)業(yè)（包括重工業(yè)部門）的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)業(yè)必然成為“十一五”期間濟南重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)部門之一，其產(chǎn)業(yè)地位將會得到進一步提升?！　〕鞘锌傮w規(guī)劃調(diào)整擴大　　城市規(guī)劃對于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要性不言而喻。如此規(guī)模的新增可開發(fā)面積和如此規(guī)模的人口為濟南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了巨大的空間舞臺。　　2010年中心城人口達到340萬，意味著“十一五”期間每年10萬的新增人口?！　“凑蘸侠黹_發(fā)建設(shè)新區(qū)、有機疏解老城的原則，“十一五”中心城的建設(shè)重點將放在燕山新區(qū)和臘山新區(qū)。東部城區(qū)的郭店、孫村和彩石三個片區(qū)將以工業(yè)地產(chǎn)為主導(dǎo)，而西部城區(qū)將以發(fā)展教育地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)為先導(dǎo)，逐步帶動片區(qū)的發(fā)展。以城市景觀風(fēng)貌帶的規(guī)劃、泉水資源的保護和利用、城市大氣環(huán)境改造、城市公共衛(wèi)生綜合整治等為重點的生態(tài)文明和社會文明建設(shè)將為廣大市民營造一個更加方便、舒適、宜居、安全的人居環(huán)境。由于這些城市恰處于濟南聯(lián)系南北大經(jīng)濟中心的中間位置，因此，雖然其社會經(jīng)濟競爭力水平低于濟南，但“中間機會”區(qū)位，必然對濟南來自南北方的社會經(jīng)濟機會造成影響，進而對濟南商用地產(chǎn)造成競爭。濟南雖然是省會城市，但內(nèi)陸與沿海自然形成的人居環(huán)境差異、不具直接出?？诎兜娜觞c以及與京津大經(jīng)濟中心相對弱化的分工聯(lián)系，使得濟南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更直接地面臨與這些沿海城市的競爭。事實上，自房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以來，這種不利的競爭格局就一直在加劇中?！　〕鞘芯C合實力的競爭　　根據(jù)2004年中國城市競爭力報告，濟南城市綜合競爭力排名位次，在全國處于第18位，在環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)西南部，濟南位次高于石家莊、邯鄲等鐵路沿線城市，而低于青島（第12位）。這種排序顯然有其現(xiàn)實的合理性，但這與濟南應(yīng)當(dāng)具有的影響并帶動魯西、冀南、蘇北、豫西北，連接環(huán)渤海與長三角經(jīng)濟區(qū)，溝通黃河中下游的地位還不相符，目前還沒有能力真正承擔(dān)起環(huán)渤海南翼重要的次級經(jīng)濟中心的作用?！　∠啾戎拢瑵仙鐣?jīng)濟的活躍性較差，外向型程度較低，參與區(qū)域內(nèi)部城市間分工程度不足等，受到來自省內(nèi)青島、煙臺、威海等城市競爭的影響明顯，使得來自港、澳，日、韓等外資項目，甚至來自江浙等省的內(nèi)資項目落戶濟南的機會減少。因此，增強濟南城市綜合實力是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。目前珠三角、長三角的城市以及省內(nèi)的青島、煙臺、威海等城市政府服務(wù)效率已經(jīng)明顯走在全國的前面，這也是這些城市投資活躍、經(jīng)濟發(fā)達的重要原因之一，濟南市與上述城市相比尚存在較大差距。這些投資商看重的不僅是市場和城市的硬環(huán)境，更看重城市政府的服務(wù)效率。　?。ㄈ┖暧^調(diào)控與法制建設(shè)　　宏觀調(diào)控從手段看是緊縮和擴張的動態(tài)統(tǒng)一，從目的看是防止大起大落的動態(tài)統(tǒng)一。因此，宏觀調(diào)控覆蓋整個經(jīng)濟周期，既覆蓋上升期，又覆蓋下降期?！　≡?004年，國家為了控制投資過熱、防范金融風(fēng)險而采取宏觀調(diào)控政策，控制出讓開發(fā)用地，抬高了開發(fā)貸款門檻。同時，房地產(chǎn)稅制改革、物權(quán)法（草案）的討論廣泛展開，完善法制、規(guī)范市場進入快車道。這其中，機遇與挑戰(zhàn)并存?！　　笆晃濉逼陂g，我市將首次遇到工業(yè)化與城市化發(fā)展的土地屏障，土地對我市經(jīng)濟增長的制約，則會推動我市工業(yè)化與城市化朝向更加集約土地使用的方向發(fā)展，特別是推動濟南大都市圈的發(fā)展，因為只有采用“都市圈”模式才能最集約地使用土地?？傊?，“十一五”期間我市經(jīng)濟增長所遇到的新矛盾、新問題，會推動我市經(jīng)濟加快走上集約化發(fā)展的道路，從而使“十一五”成為我市經(jīng)濟在走向現(xiàn)代化過程中的重要轉(zhuǎn)型期。國有土地出讓“招、拍、掛”制度的確立，體現(xiàn)了公開、公正、公平的原則，使開發(fā)商減少了取得土地的許多中間環(huán)節(jié)，實現(xiàn)了土地與資本的最直接結(jié)合，明顯提高了土地資源配置的效率，加強了土地市場秩序?！笆晃濉逼陂g國家將繼續(xù)土地的嚴格管理以及對于農(nóng)用地和基本農(nóng)田的嚴格保護的政策，這對于快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)是一個非常嚴峻的挑戰(zhàn)，如何利用現(xiàn)行的土地政策、盤活存量土地、發(fā)展省地型房地產(chǎn)成為行業(yè)急需解決的問題。合理運用房地產(chǎn)金融政策進行投資調(diào)控，是促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的有效手段之一。加息改變了市場預(yù)期，有利于引導(dǎo)投資的合理流向，有利于遏制房地產(chǎn)業(yè)過熱苗頭，消除潛在金融風(fēng)險，以實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。只有完善房地產(chǎn)企業(yè)的長期融資渠道，才能形成租售并舉的住房市場，才能最終促使房地產(chǎn)健康發(fā)展。該管理條例提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立門檻；明確了房地產(chǎn)開發(fā)必須堅持政府總攬、市場導(dǎo)向、以項目帶開發(fā)的方針；對房地產(chǎn)開發(fā)項目的確立與取得、房地產(chǎn)項目的建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營等作了相應(yīng)的規(guī)