【正文】 調(diào)研房地產(chǎn)市場調(diào)查項目所在地房地產(chǎn)市場的總體供求現(xiàn)狀、價格水平等對項目區(qū)域內(nèi)及周邊進(jìn)行市場分析、客戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶分析、競爭樓盤分析等銷售部前期部競爭性樓盤調(diào)查項目周邊競爭性樓盤詳細(xì)調(diào)查項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）項目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點(diǎn)、預(yù)期發(fā)展方向等針對重點(diǎn)商家，進(jìn)行專向訪談，同時組織相關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行專業(yè)論證。副總經(jīng)理項目部財務(wù)部行政辦拍賣競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù)摘牌競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術(shù)簽訂土地出讓合同確定用地圖、樁點(diǎn)坐標(biāo)、用地條件交納土地款、契稅、交易費(fèi)等合同條款的草擬和完善；提供資金總經(jīng)理項目部財務(wù)部用地規(guī)劃許可證準(zhǔn)備材料，辦證提交土地出讓合同和土地出讓金、交易費(fèi)等交費(fèi)證明提供土地出讓合同；提供資金繳納出讓金、交易費(fèi)。項目方案確定總經(jīng)理各部門現(xiàn)金流測算財務(wù)部各部門工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時間主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地獲取階段尋找合作資金項目招商報告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場研究項目招商文本中盈利能力分析明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）項目商業(yè)策劃書制定項目財務(wù)數(shù)據(jù)項目部財務(wù)部合作伙伴確定制定合作方式、投資回報方式、草擬合同財務(wù)總監(jiān)項目部財務(wù)部合作方案確定合作細(xì)節(jié)確定項目引資（商業(yè)計劃書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議協(xié)議蓋章，存檔。銷售部工程部成本測算：針對多個方案進(jìn)行初步成本測算、利潤率分析及比選進(jìn)行項目開發(fā)的方案設(shè)計和成本測算。.. .. .. ..房地產(chǎn)項目開發(fā)全周期計劃工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時間主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地獲取階段土地信息收集地塊現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周邊情況前期部工程部規(guī)劃設(shè)計條件落實規(guī)劃條件，了解限制性條件前期部工程部現(xiàn)場踏勘對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了解工程部了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況工程部銷售部了解未來發(fā)展規(guī)劃了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項目開發(fā)的影響和支撐銷售部前期部土地價值初判了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整銷售部前期部了解項目開發(fā)成本了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費(fèi)項目和具體情況成本部工程部了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排銷售部工程部土地價值深判可行性研究報告現(xiàn)狀圖（四至電子文件）前期部工程部市場深度調(diào)研市場調(diào)查，進(jìn)行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析，進(jìn)行區(qū)域市場調(diào)研。銷售部前期部項目最終定位根據(jù)以往及周邊項目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等，提出策略性建議。成 本控制部銷售部工程部成 本控制部銷售部工程部開發(fā)周期及付款計劃各部門會同研討：根據(jù)土地的開工條件、市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。財務(wù)總監(jiān)項目部合作實施（實施階段）合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理協(xié)助辦理股權(quán)、增資等相關(guān)財務(wù)問題，工商局辦理公司注冊。前期部財務(wù)部行政辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證前期部土地出讓合同資料室：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙核定土地邊界核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用1:500現(xiàn)狀地形圖需準(zhǔn)備3份詳規(guī)委托設(shè)計詳規(guī)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時間主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地獲取階段辦 理土地證土地出讓合同交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用建設(shè)用地規(guī)劃許可證地籍圖4份（薄膜圖）土地登記申請書土地確權(quán)來源證明文件土地權(quán)人證明材料申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明行政部：提供企業(yè)相關(guān)證明資料。銷售部前期部項目定位公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定通過行業(yè)發(fā)展分析、消費(fèi)需求分析，確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。成 本控制部銷售部工程部項目考核指標(biāo)初定：組織討論，初步擬定的項目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求及各階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求工程：根據(jù)工期制定工程款支付計劃；工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時間主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明規(guī)劃設(shè)計階段設(shè)計前期工作明確產(chǎn)品設(shè)計思路根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對戶型設(shè)計、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)劃設(shè)計提出改善性意見。必要時，對設(shè)計單位進(jìn)行實地考察工程部方案設(shè)計組織方案、規(guī)劃設(shè)計院選擇與合同簽訂法務(wù)：合同文本審核成本：設(shè)計費(fèi)用審核設(shè)計任務(wù)書與相關(guān)技術(shù)指標(biāo)初訂制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計任務(wù)書、交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī)劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標(biāo)準(zhǔn)初步確定建安、環(huán)境等成本指標(biāo)；工程：參與制定交工標(biāo)準(zhǔn)，對主要部位做法、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備方案等提出建設(shè)性意見。結(jié)合項目地塊的基本素質(zhì)、成本測算情況和預(yù)期銷售情況，對項目規(guī)劃設(shè)計提出建議；從施工角度，對主要部位做法提出建設(shè)性意見；提供各項配套費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。各部門結(jié)合項目實際，從不同角度提出合理化建議。成 本控制部銷售部工程部工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時間主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明規(guī)劃設(shè)計階段項目指標(biāo)確認(rèn)項目成本指標(biāo)確定對銷售費(fèi)用指標(biāo)，進(jìn)行討論確定；結(jié)合不同客戶需求，提供有關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、數(shù)量建議；成 本控制部銷售部工程部項目考核指標(biāo)確定工程：制定工期。工程部施工圖設(shè)計組織施工圖、建筑設(shè)計院選擇與合同簽定成本控制部：配合研發(fā)進(jìn)行設(shè)計招投標(biāo)； 工程部：對結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型進(jìn)行評估； 法務(wù)：合同的審核。成 本控制部銷售部工程部結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定成本：針對不同結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算，選優(yōu)； 工程：參與結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討。施工圖全圖編制典型樓座建安預(yù)算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化：銷售：根據(jù)項目預(yù)期銷售均價和利潤率要求，根據(jù)不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化；工程：對設(shè)計選材、選型的合理性、經(jīng)濟(jì)性及施工的可行性進(jìn)行審核。成 本控制部銷售部工程部施工準(zhǔn)備階段建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃方案及市政方案送審設(shè)計方案(含總平面圖)申報表前期部土地出讓合同提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙修建性詳細(xì)規(guī)劃2份，電子文件1份（注：審定前，提交10本規(guī)劃設(shè)計方案，電子文件1份）提供所需圖紙建筑方案送審建筑設(shè)計方案申報表1/500現(xiàn)勢地形圖1份土地出讓合同提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙建筑設(shè)計方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）重要項目需提交模型取得許可證投資計劃大配套財務(wù)：提供資金保障小配套財務(wù)：提供資金保障消防證明提供消防報建圖人防證明提供人防報建圖地名證明工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時間主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明施工準(zhǔn)備階段現(xiàn)場工程放線準(zhǔn)備相關(guān)文件建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局批復(fù)的項目總平圖及電子文件首層平面圖工程：現(xiàn)場配合。施工許可證準(zhǔn)備相關(guān)文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工圖紙及技術(shù)資料報告書工程施工中標(biāo)通知書及經(jīng)過簽證的施工合同建設(shè)資金證明（銀行存款證明）項目年度投資計劃（當(dāng)年計劃）施工圖審查提供施工圖及計算書質(zhì)量監(jiān)督