超級(jí)購(gòu)物中心投資開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)doc-展示頁(yè)
2025-07-27 17:25本頁(yè)面
【正文】 商的市場(chǎng)反映很良好，那么到目前為止包括明年市場(chǎng)的供應(yīng)量加大之后，那么這些項(xiàng)目本身的個(gè)性化的因素，將對(duì)它項(xiàng)目的這種未來(lái)有很大的影響。 第二個(gè)內(nèi)容是說(shuō)，并非任何開(kāi)發(fā)商，任何背景的開(kāi)發(fā)商都可以做ＭＡＬＬ的發(fā)展，可以這么講，比如說(shuō)就某一個(gè)開(kāi)發(fā)商自身的資金實(shí)力尚不足于解決一個(gè)ＭＡＬＬ的項(xiàng)目，土地款的問(wèn)題，那么我建議這種開(kāi)發(fā)商不要輕易做這種操作，事實(shí)上北京就有這樣一個(gè)項(xiàng)目，那么經(jīng)過(guò)兩三年的運(yùn)作，項(xiàng)目本身，就是我所做的北京ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的項(xiàng)目，應(yīng)該講國(guó)外的機(jī)構(gòu)對(duì)這個(gè)認(rèn)可程度應(yīng)該是不錯(cuò)的，我們?nèi)ツ辏翟路菰诶咕S加斯做項(xiàng)目的推廣，美國(guó)排在前面的機(jī)構(gòu)，包括（英文），還有（英文）公司，美國(guó)專門(mén)做ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ發(fā)展的公司，他們后兩家都到北京來(lái)考察，他們對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可程度我認(rèn)為是不錯(cuò)的，他不認(rèn)可的是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的背景，開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力，而且開(kāi)發(fā)商在一個(gè)有限的資金條件之下，依然有一個(gè)過(guò)高的期望值，股權(quán)的期望值，作為任何一個(gè)ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的發(fā)展商來(lái)講，首先考慮這個(gè)城市是不是具備做ＭＡＬＬ發(fā)展的條件。第一點(diǎn)就是項(xiàng)目的選擇及可操作性判斷，關(guān)于這一點(diǎn)有兩個(gè)內(nèi)容，第一，并不是所有的城市都適合，或者說(shuō)具備了做ＭＡＬＬ的條件，從２００１年開(kāi)始很多國(guó)內(nèi)的專家，在ＭＡＬＬ剛進(jìn)入中國(guó)之后表示了很多負(fù)面的觀點(diǎn)，那么評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)就是中國(guó)的ＧＤＰ比較低，美國(guó)達(dá)到一萬(wàn)美金，而中國(guó)ＧＤＰ的條件存在著明顯的差距，以北京、上海為例，這兩大城市在中國(guó)算是比較發(fā)達(dá)的城市，ＭＡＬＬ的發(fā)展在中國(guó)不具備條件，我個(gè)人提出一些新的不同的建議，是說(shuō)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目它開(kāi)發(fā)發(fā)展的基礎(chǔ)條件，是說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目所面對(duì)的核心商圈這個(gè)消費(fèi)總量，消費(fèi)總量的話，因?yàn)樗求w現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了ＧＤＰ的水準(zhǔn)，事實(shí)上中國(guó)人口的密度來(lái)講的話跟美國(guó)完全不同，所以我們認(rèn)為在中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)ＭＡＬＬ的比較來(lái)講，在對(duì)市場(chǎng)判斷的時(shí)候，不要輕易用ＧＤＰ來(lái)否定這種業(yè)態(tài)它的發(fā)展空間，事實(shí)上在做項(xiàng)目判斷的時(shí)候，做一個(gè)整體項(xiàng)目周邊核心商圈消費(fèi)總量的判斷，將有助于對(duì)項(xiàng)目做出比較正確的結(jié)論。 超級(jí)購(gòu)物中心投資開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù) 我認(rèn)為ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的發(fā)展是一個(gè)謹(jǐn)慎樂(lè)觀的市場(chǎng)方向，美國(guó)來(lái)講的話，到目前為止美國(guó)的購(gòu)物中心總共是四萬(wàn)多家，那么當(dāng)中的ＭＡＬＬ大概是七百多家，就是ＭＡＬＬ是十萬(wàn)平米以上的超級(jí)購(gòu)物中心，那么七百多個(gè)ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的存在，應(yīng)該說(shuō)是美國(guó)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中很重要的一個(gè)部分，那么在近幾年美國(guó)ＭＡＬＬ的發(fā)展持續(xù)一個(gè)下降的態(tài)勢(shì)，并不能說(shuō)明中國(guó)從現(xiàn)在剛開(kāi)始發(fā)展，那么沒(méi)有前景，或者說(shuō)表示絕對(duì)悲觀，我認(rèn)為可能這個(gè)態(tài)度可以稍微正面一點(diǎn)。 首先的話，ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ作為商業(yè)房地產(chǎn)最復(fù)雜規(guī)模最大的這個(gè)形式，那么它的投資開(kāi)發(fā)事實(shí)上的話是商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中最復(fù)雜的這么一個(gè)過(guò)程，事實(shí)上作為最復(fù)雜的形式來(lái)講，那么我們通常周邊所見(jiàn)到的小型的、中型的商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該講他們的操作形式其實(shí)是ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ整個(gè)投資開(kāi)發(fā)操作程序的一個(gè)簡(jiǎn)化，所以我想盡管在座有很多嘉賓，可能是做一般的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，可能是做一個(gè)兩萬(wàn)，或者是三四萬(wàn)平米的發(fā)展，ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ開(kāi)發(fā)的程序?qū)τ谥行∩虡I(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商同樣是具有借鑒的作用。 下面我針對(duì)這個(gè)ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的投資開(kāi)發(fā)從五個(gè)主題做一下介紹，第一點(diǎn)是ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ投資開(kāi)發(fā)的操作過(guò)程，第二是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，第三是項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，第四，ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ項(xiàng)目的決策體系，第五，商業(yè)房地產(chǎn)自動(dòng)模式。 關(guān)于ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ投資開(kāi)發(fā)的操作過(guò)程應(yīng)該講，可能目前國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商投資商普遍在一個(gè)探索的階段，所以說(shuō)在這里針對(duì)這個(gè)操作的程序，就個(gè)人的觀點(diǎn)做這么一個(gè)表述。所以說(shuō)任何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目基于兩級(jí)客戶的需求，也基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的這么一個(gè)趨勢(shì)，應(yīng)該最大限度對(duì)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查進(jìn)行相關(guān)的工作。 下一個(gè)環(huán)節(jié)就是依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查對(duì)項(xiàng)目的定位、商業(yè)類別、市場(chǎng)策略，以及項(xiàng)目規(guī)模進(jìn)行判斷，定位來(lái)講的話，之前有很多專家也提過(guò)這個(gè)問(wèn)題，所以在這一塊不再提太多，我們的觀點(diǎn)就是說(shuō)定位當(dāng)中要很清楚這個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體是哪一個(gè)群體，這個(gè)很關(guān)鍵，那么我碰到一些開(kāi)發(fā)商，你這個(gè)ＭＡＬＬ的項(xiàng)目定位是什么，或者說(shuō)某些項(xiàng)目講，我的項(xiàng)目定位是打旅游牌，事實(shí)上無(wú)論是打旅游牌，都是屬于項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)策略，而并非項(xiàng)目的定位，明確你項(xiàng)目未來(lái)客戶的群體，包括消費(fèi)需求，乃至于說(shuō)其他的特點(diǎn)，會(huì)影響其他項(xiàng)目的組合，乃至于規(guī)劃設(shè)計(jì)，這個(gè)項(xiàng)目服務(wù)主要的群體是年輕的這些人，那么應(yīng)該講你里面的一些包括電梯，空調(diào)等等，比如說(shuō)是進(jìn)口的。盡管說(shuō)很多業(yè)態(tài)在中國(guó)都已經(jīng)存在了，但是某些品牌類型并沒(méi)有存在，以百貨店為例，有一些本土的百貨店，還有一些香港地區(qū)的百貨店。基本上別人到北京來(lái)，知道這個(gè)地方ＣＢＤ這個(gè)項(xiàng)目它確實(shí)有一家歐美的百貨店。 另外歐美的百貨店它本身有很強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)，這些企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是很明顯的，它的管理運(yùn)營(yíng)這種成本的控制跟中國(guó)的企業(yè)相比，我認(rèn)為肯定是有很大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，那么所以說(shuō)在市場(chǎng)這塊的話，那么開(kāi)發(fā)商是需要組織一些市場(chǎng)顧問(wèn)，對(duì)這些的判斷，那么讓項(xiàng)目本身具有比較好的市場(chǎng)的組合，市場(chǎng)的一些內(nèi)容，這樣項(xiàng)目在未來(lái)的運(yùn)營(yíng)當(dāng)中它的競(jìng)爭(zhēng)力將是很明顯的，因?yàn)槟愕某杀竞艿?，下一?xiàng)就是根據(jù)項(xiàng)目的定位，還有市場(chǎng)策略，以及項(xiàng)目規(guī)模做出判斷之后，項(xiàng)目的商業(yè)組合的建議，項(xiàng)目規(guī)模這一塊目前確確實(shí)實(shí)國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商普遍為了追求某種市場(chǎng)項(xiàng)目，一味的追求最大還是怎么樣，那么在我本人沒(méi)有對(duì)這個(gè)項(xiàng)目做調(diào)查之前，我也不能否定它的正確性，事實(shí)上任何一個(gè)項(xiàng)目比如講三十萬(wàn)也好，五十萬(wàn)也好，還是四十萬(wàn)，這個(gè)四十萬(wàn)一定是依托市場(chǎng)的基礎(chǔ)，如果說(shuō)你超越市場(chǎng)的基礎(chǔ)做這種開(kāi)發(fā)，那么應(yīng)該講如果說(shuō)你２０萬(wàn)平米的ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的項(xiàng)目，你租金
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