【正文】 用：——研展桔香路在**商業(yè)、娛樂的市場號召力，將利于本項目的推廣。⑵地段優(yōu)勢桔香路是某縣最繁華的傳統(tǒng)商業(yè)街，其周邊一帶是本縣商賈云集、商機最深厚的地方，是城市未來的一個商業(yè)、旅游重心區(qū)。本項目地處**商業(yè)的“核心范圍”，擁有先天的區(qū)位優(yōu)勢，對目標(biāo)客戶群有極強的吸引力。同時長安廣場的形象會清晰城市中心區(qū)的功能定位，令本項目處于“大型商業(yè)購物區(qū)”范疇，將明確指引目標(biāo)客戶的投資、置業(yè)熱情，將其整合有利于本項目的宣傳推廣。廣場總建設(shè)面積為120畝，工程投資1000多萬元人民廣場的改建會強化城市生活（商務(wù)中心、文化中心）功能和旅游功能，形成**的縣區(qū)向心源，會提升區(qū)域形象，能帶來更多的人潮，對同區(qū)商業(yè)而言是一大利好。項目東部及南部為使用中的居民房、單位宿舍和臨街店面，比較破舊，有較好的商業(yè)氣氛，但檔次不高。二、項目地塊價值分析本項目地處某縣商業(yè)最活躍最繁華的商業(yè)中心——桔香路中南段，原某縣飲食服務(wù)公司。216。 機關(guān)企事業(yè)單位取消了實物分房政策，催生了商品房新的市場需求；216。某縣房地產(chǎn)業(yè)的升溫，有其歷史必然性的，歸其原因有：216。城市化水平已提高2個百分點。2004年在**“建設(shè)小某，融入大某”城市建設(shè)規(guī)劃中，以城東區(qū)建設(shè)為重點，擴大規(guī)模，完善功能，加快推進(jìn)城市化步伐。鑫升源平均單價800元/㎡長安城市購物廣場等住宅平均單價810元/㎡一層商鋪平均單價8300元/㎡，以每月45元/㎡返租5年。人口8萬余人，商貿(mào)十分發(fā)達(dá)，歷來是桂北、湘西、黔東南三省區(qū)交界中心區(qū)域的商品集散地，素有“小某”之美稱。第二章 項目分析一、某縣房地產(chǎn)市場分析某縣位于廣西北部，與某、桂林分別相距110公里和140公里。，充分發(fā)揮項目地理優(yōu)勢，結(jié)合步行街的優(yōu)勢，打造項目品牌。設(shè)計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。，強勢樹立本案品牌形象?！笆鄣贸?、租得滿、做的旺”為大前提，對本案的投資者，租賃經(jīng)營商戶，服務(wù)的消費人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場定位。大世界商業(yè)中心項目初步營銷策劃建議書 大世界商業(yè)中心項目初步營銷策劃建議書目 錄第一章 項目提案的原則及思路 8第二章 項目分析 9一、某縣房地產(chǎn)市場分析 9 二、項目地塊價值分析 11 三、項目SWOT分析 12 12 （S） 13 （W） 16 （O） 17 （T） 19 第三章 項目定位 21一、項目市場定位 21 市場定位理念 21： 21二、項目形象定位 22： 22： 22 項目名稱建議 23三、項目功能定位 23 23 25 25四、商場目標(biāo)客戶定位 26 26 26 28第四章 整體規(guī)劃建議 30一、項目總體規(guī)劃思路 30 MALL的概念 30 31二、建筑風(fēng)格建議 32 32 32三、環(huán)境設(shè)計建議 33 34 35 35 35四、設(shè)施配套建議 36 36 36五、商鋪間隔建議 3小商鋪間隔的對比分析 38 39： 40 41六、物業(yè)管理/商業(yè)管理建議 42 43 43七、商場其他規(guī)劃建議 44 44 44 45 46八、住宅部分規(guī)劃建議 47第五章 總體營銷推廣方案 48一、總體推廣戰(zhàn)略思路 48二、營銷策略 49 49三、事件營銷策略 50四、項目定價策略 51 51 51 52五、招商策略 53：提前介入制定招商政策 53：有意識選擇商戶 54：經(jīng)營商品類別與商場定為一致 56第六章 合作方式建議 57一、全程代理式 57二、營銷顧問式 57三、策劃提案式 59結(jié) 語 60第一章 項目提案的原則及思路，即保證開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商場動作。，創(chuàng)立本案的核心商圈的競爭力。“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合。，結(jié)合城市規(guī)劃，制定項目的市場定位。，從整體規(guī)劃和開發(fā)利潤的角度思考，為開發(fā)商爭創(chuàng)利潤最大化。全縣總面積2905平方公里，總?cè)丝?2萬人，轄6鎮(zhèn)8鄉(xiāng)153個村(街、社區(qū))，聚居漢、壯、苗、瑤、侗等19個民族。某縣房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀統(tǒng)計表項目開發(fā)性質(zhì)項目名稱項目概況傳統(tǒng)宅基地住宅項目——平均單價600元/㎡集資建房小區(qū)銀行職工宿舍平均單價500元/㎡公務(wù)員小區(qū)平均單價550元/㎡教師公寓等平均單價550元/㎡商品房項目東龍居平均單價790元/㎡綠水東岸。二層商鋪平均單價5500元/㎡，以每月30元/㎡返租5年。完善城市功能，實現(xiàn)城市容量擴張，全力打造城市品牌，構(gòu)筑起經(jīng)濟發(fā)展的平臺。同時，某縣房地產(chǎn)業(yè)得到了較快的發(fā)展。 得益于國家宏觀經(jīng)濟調(diào)整，市民的消費信心得以增強和鞏固；216。 在“建設(shè)小某，融入大某”城市建設(shè)規(guī)劃中對拆遷安置需求大增，是房地產(chǎn)走旺的主因。 金融機構(gòu)對購房者發(fā)放貸款，市民觀念的轉(zhuǎn)變、收入的提高，樓盤配套的日益完善，也大大推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。屬于某縣區(qū)的核心商業(yè)區(qū)范圍，其商業(yè)價值具備先天的區(qū)位和地段優(yōu)勢。某縣長安廣場地點位于縣城舊機場新城區(qū)中心地帶，廣場東面為規(guī)劃中的縣人民政府所在地北面為**綜合批發(fā)市場，西、南面為居民區(qū)，環(huán)廣場周邊為城市道路。對本項目而言，商業(yè)環(huán)境、人文環(huán)境的逐步改善會帶來更多的投資者和經(jīng)營者，銷售通路會更寬廣。三、項目SWOT分析S（優(yōu)勢分析）W（劣勢分析）⑴區(qū)位優(yōu)勢⑵地段優(yōu)勢⑶項目可塑性強⑷人氣優(yōu)勢⑸交通優(yōu)勢⑹配套優(yōu)勢⑴規(guī)模較大，商業(yè)面積大⑵項目工期長，市場有壓力⑶周邊現(xiàn)有的競爭樓盤給項目銷售及招商帶來一定的壓力O（機會分析）T（威脅分析）⑴區(qū)域商圈的商場功能面臨調(diào)整⑵長安廣場互補城區(qū)功能⑶目前**商業(yè)項目營銷手段落后⑷臨街鋪面拆遷促進(jìn)租賃需求⑴長安城市購物廣場的先行，對本項目有直接威脅⑵消費觀念限制⑶國家政策頻頻出臺，房產(chǎn)銷售市場門檻提高（S）⑴區(qū)位優(yōu)勢本項目所在地是**河?xùn)|的一級商業(yè)中心，據(jù)最新的城建規(guī)劃顯示：該區(qū)的城市功能擬調(diào)整為大型商業(yè)購物區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、文化中心區(qū)，其商業(yè)功能和旅游功能得到進(jìn)一步加強，成為**城市生活和商業(yè)的核心區(qū)。優(yōu)勢應(yīng)用：——本項目是**的“高價區(qū)”，其商業(yè)地位占據(jù)**的制高點，在宣傳推廣方面將有利于本項目。本項目位于桔香路中南段，并與工商銀行、火車站、汽車站相鄰，其地段優(yōu)勢無可替代，市場潛力有待挖掘。⑶項目可塑性強本項目占地面積約8000平方米，具備營造縣中心大型商業(yè)樓盤的條件；某縣區(qū)的規(guī)劃將重新整合縣中心區(qū)的商（業(yè)）旅（游）環(huán)境，令本項目具備很強的可塑空間?！鳛樾碌纳虡I(yè)項目，本項目具備了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，在項目功能上可以規(guī)劃地比較完善。優(yōu)勢應(yīng)用：——人流、人氣是今后經(jīng)營的最大支持，大量的人流能提供給目標(biāo)客戶信心的保證。其所帶來的密集的車流、人流令本案的商用物業(yè)具有多元化發(fā)展的先天條件。⑹配套優(yōu)勢項目所在地塊位置存在的大問題是交通環(huán)境：區(qū)域內(nèi)部交通比較混亂，機動車和非機動車停車位不足，步行交通和機動車交通混雜。本項目作為新的商業(yè)樓盤可從規(guī)劃階段規(guī)避市場風(fēng)險，在配套方面獲取優(yōu)勢，滿足該地區(qū)的停車需求，獲取更大商機。小結(jié)：項目的這些優(yōu)勢，再結(jié)合個性化生活的商業(yè)樓盤規(guī)劃營造，以形成本項目極強的賣點。應(yīng)對措施：——利用旅游資源，拓展項目賣點，實現(xiàn)部分商業(yè)面積由外來商戶消化。應(yīng)對措施：——及時跟進(jìn)本項目各種證照的辦理過程，完善銷售前期的法律手續(xù)；——在項目客戶的原始積累階段和引導(dǎo)銷售階段，做好項目的宣傳推廣工作，來吸引潛在客戶的注意。（O）⑴區(qū)域商圈的商場功能面臨調(diào)整我司市調(diào)組在本次市調(diào)過程發(fā)現(xiàn)：**的商場經(jīng)營基本以百貨公司形態(tài)出現(xiàn)，輔以精品服飾商場經(jīng)營，均強調(diào)滿足購物功能，忽略了休閑、娛樂功能。本項目作為新的商業(yè)樓盤開發(fā)，可針對該區(qū)“購物功能富余、休閑娛樂功能不足”的情況做規(guī)劃，既可滿足市場的需求，又可找尋本項目的機會點。本項目作為商住一體開發(fā)，住宅部分可考慮商務(wù)區(qū)的配套需求；商場部分長安廣場強調(diào)的是旅游、文化功能，而本項目則體現(xiàn)的是吃、穿、用、住“一站式”的消費中心，兩者還是有區(qū)別的、互補的。⑶目前**商業(yè)項目營銷手段落后如前文所述，將**商業(yè)項目與某相比，現(xiàn)階段的營銷手段只停留在“引發(fā)出投資商鋪的營銷