14、營改增后房地產(chǎn)項目并購的涉稅分析-展示頁
2025-07-08 07:14本頁面
【正文】 種計稅依據(jù)稅率稅法文件1印花稅成交金額‰國稅發(fā)〔1991〕155號2契稅不征財稅[2012]4號，財稅〔2015〕37號即，對交易中各方接受的股權(quán)支付部分，暫不確認(rèn)轉(zhuǎn)讓所得或損失，其非股權(quán)支付仍應(yīng)在交易當(dāng)期確認(rèn)相應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失，并調(diào)整相應(yīng)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。對被收購方而言，土地增值稅是最大的一個稅種，根據(jù)增值的比例，承擔(dān)增值額30%~60%的重稅。具體見下表。營改增后，原本資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納的營業(yè)稅改為增值稅。 一、資產(chǎn)收購模式下的涉稅分析（一）收購方的涉稅分析序號稅種計稅依據(jù)稅率稅法文件1印花稅合同所載金額‰財稅[2006]162號2契稅成交價3%5%國務(wù)院令[1997]224號從表1來看，在資產(chǎn)收購模式下，收購方的稅負(fù)并不重，只有萬分之五的印花稅，和3%~5%的契稅。2016年5月1日我國實施全行業(yè)營改增之后，原本作為營業(yè)稅征稅范圍的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和不動產(chǎn)銷售行為改征增值稅，相應(yīng)的，房地產(chǎn)項目并購涉稅事項也將隨之調(diào)整。營改增后房地產(chǎn)項目并購的涉稅分析房地產(chǎn)項目并購屬重大涉稅交易，在整個交易成本中，稅收成本占據(jù)很大的比例，而不同的交易模式對后續(xù)稅收負(fù)擔(dān)有著重大的影響。因此，在前期交易模式的策劃階段，稅收策劃是十分必要的。本文擬在此背景下，對房地產(chǎn)項目并購最主要的兩種模式——資產(chǎn)收購與股權(quán)收購的涉稅問題進(jìn)行專門分析。（二）被收購方的涉稅分析序號稅種計稅依據(jù)稅率稅法文件1印花稅成交額‰財稅[2006]162號2*增值稅成交額5%和11%國家稅總2016年第14號公告，國家稅總局2011年第13號公告差額征收3土地增值稅增值額30%60%國發(fā)[1993]138號4企業(yè)所得稅一般性稅務(wù)處理25%財稅〔2009〕59號財稅〔2014〕109號特殊性稅務(wù)處理 從表2來看，在資產(chǎn)收購模式下，被收購方的稅負(fù)很重，除萬分之五的印花稅外，還有增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三項大稅，具體來說：增值稅。根據(jù)營改增新政，對于不同的項目，增值稅的征收方式有所不同。序號項目時間計稅依據(jù)稅率稅法文件1按差額（簡易）5%征收率國家稅總2016年第14號公告，《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》按差額（一般）5%預(yù)征率，11%清算2按銷售額（簡易）5%征收率按銷售額（一般）5%預(yù)征率，11%清算3按差額5%預(yù)征率，11%清算4按銷售額5%預(yù)征率，11%清算土地增值稅。企業(yè)所得稅按照財稅2009[59
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