【正文】 。但該樓盤單層戶數(shù)過多，電梯配置不足，質(zhì)量有缺陷，無綠化。二期樓盤銷售價(jià)格約在4000/m2以上。二手房毛坯價(jià)格：電梯房3000元/ m2以上，多層2,400元/m2以上。但該樓盤沿江而建，無法形成封閉小區(qū)，對(duì)居住環(huán)境、安全性和私密性造成一定影響?，F(xiàn)處一期已經(jīng)交房，隨著項(xiàng)目成熟，二手房?jī)r(jià)格達(dá)到2,500元左右。優(yōu)點(diǎn)銷售價(jià)格定位合理，銷售周期短，但尾盤價(jià)格拉升缺少房源。這些樓盤都具有各自的優(yōu)勢(shì)，也存在自身的缺點(diǎn)。這些目標(biāo)客戶的主要特征如下：；；；、鄉(xiāng)鎮(zhèn)；：以一、二次置業(yè)為主，向往城鎮(zhèn)的生活，追求高附加值產(chǎn)品；：追求品質(zhì)生活，向往和諧的生活氛圍，有較強(qiáng)的群體歸屬感及身份認(rèn)同；：1間主臥，1間老人房，1間兒童房或客房或書房。通過地塊物理屬性及市場(chǎng)屬性分析，我們將本項(xiàng)目定位為：中低產(chǎn)階級(jí)的溫馨家園。 項(xiàng)目定位本項(xiàng)目秉承新古典主義的建筑風(fēng)格，高綠化率、全封閉管理、低密度、低容積率，體現(xiàn)出以人為本的理念，力圖為業(yè)主打造一個(gè)舒適、溫馨的綠色家園。同時(shí)，項(xiàng)目的品質(zhì)和整體形象將大大提高，大型社區(qū)化樓盤將成為市場(chǎng)的主流。 未來房地產(chǎn)市場(chǎng)展望根據(jù)上述的市場(chǎng)需求分析，可以預(yù)計(jì)某某縣商品房的供給會(huì)持續(xù)上升。4）高品質(zhì)樓盤的推出，刺激了需求增長(zhǎng)2006年以前某地樓市主要以銷售移民房為主，主要為多層結(jié)構(gòu)。這部分新增人口極大地提高了商品房的需求量。另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，縣城人口不斷增加。近3年來，某地房?jī)r(jià)也支持了這種結(jié)論：2007年為1800元/平方米，2008年為2300元/平方米，2009年為2600元/平方米，沒有經(jīng)歷樓市調(diào)整。全國和重慶市的指標(biāo)均高于上限8%，而某地還靠近下縣，平均比重僅為4%，處于正常范圍之內(nèi)，還有很大的發(fā)展空間。表7 某某縣20062008年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)表項(xiàng)目200620072008房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）117912191626096商品房銷售面積（萬平米）商品房銷售額（萬元）11651907029108商品房竣工面積（萬平米）上表可見，某地樓市并未受到2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的沖擊，其原因有以下幾點(diǎn)：1）房地產(chǎn)市場(chǎng)理性健康從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的適應(yīng)性看，某地的情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于全國和重慶整體情況。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。因此本項(xiàng)目的建設(shè)，將帶動(dòng)周邊地區(qū)的土地開發(fā)，將使其他土地得到進(jìn)一步的綜合利用。因此，本項(xiàng)目的實(shí)施，可以改善某某縣的人民住宅條件，促進(jìn)某某縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)，將有利于推進(jìn)本地區(qū)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。重慶市“十一五”計(jì)劃明確指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，與推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程相結(jié)合，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)與發(fā)展經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口與創(chuàng)造就業(yè)機(jī)體上結(jié)合，積極穩(wěn)妥地加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。“十一五”計(jì)劃明確提出：隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的提高和工業(yè)化進(jìn)程的加快，我國推進(jìn)城鎮(zhèn)化的條件已漸成熟，要不失時(shí)機(jī)地實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。城鎮(zhèn)化率已從2004年的15%增長(zhǎng)到2009年24%，新增城鎮(zhèn)人口8萬人。某地緊緊抓住三峽工程帶來的歷史機(jī)遇，在移民政策的扶持下利用自身的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，大力發(fā)展特色工業(yè)和旅游業(yè)，進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的快車道。境內(nèi)有XX山、XXX洞兩個(gè)4A級(jí)景區(qū)和國家級(jí)森林公園XXX山等眾多景點(diǎn)，年均接待游客百萬人次以上。全縣屬亞熱帶季風(fēng)氣候，具有氣候溫和、降水充沛、四季分明、季風(fēng)明顯及立體氣候明顯等特點(diǎn)。東依XX土家族自治縣，南接XX縣、XX縣，西靠XX區(qū)，北鄰XX縣、XX縣。 某某縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況某某縣位于重慶市中心地區(qū)，三峽庫區(qū)腹地，呈西北—東南走向分布，南北長(zhǎng)87km，東西寬54km，幅員面積2901km2。表6 重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資占地區(qū)GDP比重表年度房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）地區(qū)GDP（億元）比例2005年5183070%2006年6303492%2007年8504123%2008年9915097% 為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度繁榮，從2009年末開始，國家出臺(tái)了一系列的政策進(jìn)行調(diào)控。更重要的是，我市“大城市帶動(dòng)大農(nóng)村”的格局決定了隨著城鎮(zhèn)化率的提高，城市房屋需求在未來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)將保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。在價(jià)格方面，全年呈現(xiàn)波動(dòng)上揚(yáng)的走勢(shì)。來自中國指數(shù)研究院西南分院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：%。2008年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資、開工面積和竣工面積等指標(biāo)均創(chuàng)下歷史新高。同全國房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，銷售面積的下降并不意味著我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“衰退期”。 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)是整個(gè)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影，同樣經(jīng)歷了培育、發(fā)展和調(diào)整三個(gè)階段，而且與全國房地產(chǎn)市場(chǎng)同步變化。綜上所述，本次調(diào)整是政府抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性發(fā)展和國際金融危機(jī)雙重作用的結(jié)果。從主要指標(biāo)的月度變化看：房?jī)r(jià)2008年從年初到年末形成下降趨勢(shì)，但2009年1—6月份房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)回升，新建住宅環(huán)比從3月開始出現(xiàn)正增長(zhǎng)，增幅逐月擴(kuò)大；銷售量2008年持續(xù)低迷，2009年1—6月出現(xiàn)顯著回暖，同比增長(zhǎng)30%；投資在2008年高位的基礎(chǔ)上增幅雖然回落，但繼續(xù)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2009年1—6月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)近10%；其他指標(biāo)中，2009年1—%、%外，%，%。從市場(chǎng)主要指標(biāo)的年度變化看：2008年，房地產(chǎn)投資、商品住宅投資均為房改以來最高；施工面積和新開工面積同比都有所增長(zhǎng)(%)；土地購置面積和竣工面積同比雖有減少，但仍處于近年波動(dòng)范圍之內(nèi)；盡管商品房均價(jià)增速逐月回落，出現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)，但房?jī)r(jià)一直保持了同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，%；調(diào)整顯著的是銷售量，%，%。三是城工業(yè)化、新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程方興未艾，東北振興、西部大開發(fā)、中部崛起、海西區(qū)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施等需要建設(shè)的空間還很大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力依然強(qiáng)勁，支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)依然堅(jiān)實(shí)。一是為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)沖擊，中央及時(shí)采取了一系列積極的、有針對(duì)性的財(cái)政政策和貨幣政策，我國經(jīng)濟(jì)在世界各國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中仍然處在前列，并有可能率先復(fù)蘇。其次，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力依然強(qiáng)勁。有學(xué)者估算如果扣除這部分人口，%，而是33%。城市人口增長(zhǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，我國仍處于城市化的加速時(shí)期，根據(jù)《2001—2002中國城市發(fā)展報(bào)告》預(yù)測(cè)，2050年城市化率將達(dá)到75%以上。20032009年GDP與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)圖盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)整期，但從長(zhǎng)期看，我國房地產(chǎn)業(yè)仍然處于發(fā)展期，其增長(zhǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生改變。在這種情況下，國家出臺(tái)了一系列的穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施，特別是2007年下半年國家出臺(tái)第二套房貸新政，使投資特別是投機(jī)性購房門檻提高、風(fēng)險(xiǎn)增大，這一政策在2008年延續(xù)實(shí)施，大大抑制了投資和投機(jī)性需求，也抑制了改善性需求。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的3%8%較為正常，而20032009年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP的比重一直高于8%，%。從2007年底開始，房地產(chǎn)業(yè)開始萎縮，2008年和2009年房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整階段，開發(fā)投資增長(zhǎng)放緩，2008年銷售面積出現(xiàn)了較大幅度的負(fù)增長(zhǎng)。19982002年，5年翻了一倍多，%；20032007年是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的階段，在這5年里房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品住宅投資、施工面積、竣工面積、銷售面積和房屋價(jià)格等各項(xiàng)指標(biāo)都保持了高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，%。第三章 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性 項(xiàng)目背景 全國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r1998年住房體制改革標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)開始形成，在這十年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了培育啟動(dòng)、發(fā)展和調(diào)整三個(gè)階段。先后任職于XX建設(shè)水泥廠、重慶XX水泥有限公司擔(dān)任法定代表人和執(zhí)行董事。,擬開發(fā)某某縣X X 鎮(zhèn)宜居小區(qū)商品房住宅項(xiàng)目2．2 公司的組織機(jī)構(gòu)公司的組織機(jī)構(gòu)圖如下：董事會(huì)監(jiān)事會(huì)總經(jīng)理副總經(jīng)理職能部門經(jīng)營(yíng)部門融資部市場(chǎng)拓展部銷售部物業(yè)部工程部材料采購部財(cái)務(wù)部辦公室 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 X X X先生，生于XXX年，大專文化。公司股權(quán)結(jié)構(gòu)見表1。建設(shè)工期12個(gè)月。：內(nèi)部收益率為16%，高于行業(yè)平均水平，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為210萬元，大于0，說明項(xiàng)目的盈利能力較強(qiáng)。本項(xiàng)目為全封閉小區(qū)，環(huán)境優(yōu)美安靜，生活方便，完全滿足人們對(duì)高品質(zhì)住宅的訴求。，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)，住房剛性需求較大，投資和投機(jī)性購房很少。可行性研究范圍涉及項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、建設(shè)進(jìn)度、建設(shè)投資等。（2）資金籌措。XX縣X X 鎮(zhèn)宜居小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 二○一○年九月目 錄第一章 總論 6 6 報(bào)告編制的依據(jù) 7 8 8第二章 業(yè)主基本情況 9 企業(yè)概況 92．2 公司的組織機(jī)構(gòu) 9 10第三章 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性 11 項(xiàng)目背景 11 全國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 11 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 15 某某縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 18 19 19 20 21第四章 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 22 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 22 22 未來房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 24 項(xiàng)目定位 24 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況 25 項(xiàng)目定價(jià) 26 項(xiàng)目SWOT分析 26第五章 項(xiàng)目建設(shè)條件 28 28 28 28 29第六章 項(xiàng)目建設(shè)工程方案 31 主要設(shè)計(jì)依據(jù) 31 31 32 35第七章 環(huán)境保護(hù)和節(jié)能措施 41 41 41 41 41 42 43 43 43 44 46 46 47第八章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 48 48 項(xiàng)目實(shí)施中有可能對(duì)勞動(dòng)法造成的危害 48 48第九章 項(xiàng)目的管理及實(shí)施 50 50 52 52 52第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 53 項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 53第十一章 投資估算和資金籌措 54 54 54 54 62第十二章 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 64 評(píng)估依據(jù)、原則和方法 64 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 65 基準(zhǔn)收益率 65 成本估算 65 66 66 68第十三章 不確定性和風(fēng)險(xiǎn)分析 70 不確定性分析 70 71 72第十四章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 73第十五章 結(jié)論與建議 74附表1 75第一章 總論：某某縣X X 鎮(zhèn)宜居小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目：重慶X X 實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司：重慶市某某縣X X 鎮(zhèn)：新建：擬建項(xiàng)目占地6590平方米， 平方米，綠地覆蓋率為31％。：（1）項(xiàng)目總投資，其中，,。表1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)據(jù)備注1項(xiàng)目總投資萬元 　2項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%16%行業(yè)基準(zhǔn)收益率為13%3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元210 　4動(dòng)態(tài)投資回收期年 含建設(shè)期5銷售收入萬元2597 　6利潤(rùn)總額萬元439 　7凈利潤(rùn)萬元329 　8支付銀行利息萬元　　9貸款償還期萬元　　10上繳稅金萬元277 　11總用地面積m26590 　12其中：建筑物占地面積m22122 　13道路廣場(chǎng)及其他占地m22438 　14 綠化占地m22030 　15總建筑面積m2 　16其中：居住建筑面積m2 　17綠地面積m22030 　18綠地率%31%　19居住總戶數(shù)戶110 　20總居住人數(shù)人330 　 報(bào)告編制的依據(jù)（1）國家發(fā)展和改革委員會(huì)及建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與參數(shù)》（第三版）；（2）重慶市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)資料；（3）某地“十一五”發(fā)展規(guī)劃；（4）《中華人民共和國防震減災(zāi)法》；（5）重慶市相關(guān)工程造價(jià)概算定額；（6）國家頒發(fā)的有關(guān)建筑、電氣、消防、給排水等各專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)程、規(guī)范和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；（7）《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（8）業(yè)主提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料；（9）業(yè)主對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的主要意見及預(yù)期目標(biāo)；（10）某某縣社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人口、土地等基礎(chǔ)資料?！犊尚行匝芯繄?bào)告》對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行綜合分析、論證，得出合理、正確的結(jié)論，為項(xiàng)目業(yè)主及審批部門提供決策依據(jù)，并作為開展下階段工作的基礎(chǔ)。2006年以前，某某縣商品房基本上是多層磚混結(jié)構(gòu)，隨著人們生活水平的提高，對(duì)住房的品質(zhì)提出了更高的要求。而且，本項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)略低于同檔次樓宇市場(chǎng)平均價(jià)，極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。3. 本項(xiàng)目擬于2010年9月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2011年3月拿到商品房預(yù)售許可證。4. 項(xiàng)目總投資及資金籌措，資金來源于自籌第二章 業(yè)主基本情況 企業(yè)概況重慶X X 實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司成立于2010年3月，注冊(cè)地址是涪陵區(qū)礁石鎮(zhèn)場(chǎng)上，注冊(cè)資金為1000萬元。表1 重慶X X 實(shí)業(yè)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)表 單位：萬元股東姓名或名稱出資2010年3月出資方式出資比例XXX400貨幣資金40%XXX300貨幣資金30%XXX150貨幣資金15%XXX150貨幣資金15%合計(jì)1000100%公司主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)。秦先生長(zhǎng)期從事建筑材料生產(chǎn)、管理工作，在建筑領(lǐng)域具有很高的專業(yè)水平和管理水平。2010年創(chuàng)辦重慶