【正文】 0余億元。其中，工業(yè)用地2195畝；居住用地1135畝；商業(yè)用地1193畝；道路及公共設(shè)施建設(shè)用地1300畝；綠化用地750畝。位于長株潭金三角地帶，具有長株潭融城核心位置的區(qū)位優(yōu)勢和政務(wù)中心城區(qū)形成的資源優(yōu)勢以及快捷路網(wǎng)設(shè)施奠定的交通優(yōu)勢，是長沙市“兩區(qū)九園”工業(yè)重點發(fā)展基地之一和長株潭經(jīng)濟一體化重點工程。長沙暮云工業(yè)園被納入國家級長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)“一區(qū)帶六園”的重點建設(shè)范疇，2003年被前仆后繼為全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)科技示范園區(qū)，2004年順利通過國務(wù)院五部委的土地市場整頓清理驗收，2005年榮升省級開發(fā)區(qū)，目前，基本形成以注塑為主，電器、包裝、化工、建筑建材、機械、食品等多行業(yè)并舉的工業(yè)體系。位于“長株潭”三市融城的中心，距長沙、株洲、湘潭三市中心距離均約十幾公里。中聯(lián)重科、中航飛機起落架、英博雪津啤酒、湖南有色總公司等重大項目順利落戶，并啟動建設(shè)；晟通科技、金龍銅業(yè)等一批重大項目順利投產(chǎn)。2006年7月園區(qū)更名為湖南望城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，保留湖南望城國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)的牌子。2009年，長沙經(jīng)開區(qū)榮膺“中國五星級開發(fā)區(qū)”第六名。三一重工、北汽福田、長豐獵豹、遠大空調(diào)、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高的國內(nèi)知名企業(yè)先后落戶圓區(qū)，并迅速發(fā)展壯大。1997年4月被國家科技部批準為長沙國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)星沙高科技工業(yè)園，2000年2月被國務(wù)院批準為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，屬國家商務(wù)部直接指導的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)之一，也是國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)。麓谷科技新城自2000年啟動建設(shè)以來，按照每年確保新開發(fā)面積23平方公里的標準推進建設(shè),，累計完成開發(fā)建設(shè)投資36億元,整體形成10平方公里開發(fā)框架。明確麓谷總體控制規(guī)劃規(guī)為80平方公里，并采取“帶鎮(zhèn)帶村、委托管理”的新模式進行管理開發(fā)。其中由長沙市委、市政府直接管理（即派出長沙高新區(qū)管委會管理）岳麓山高科技園和市內(nèi)政策區(qū)。長沙工業(yè)園區(qū)概況長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，由城中區(qū)和岳麓山集中新建區(qū)兩部分組成。由于工業(yè)項目的對于地理位置及流通需求的特殊性，長株潭的工業(yè)項目主要分布在各市城郊區(qū)域，對城市擴張、及長株潭融城的快速發(fā)展起到了較大的促進作用。隨著長沙經(jīng)濟快速發(fā)展，“十一五期間”，園區(qū)工業(yè)已成為長沙市工業(yè)的主要支柱、招商引資的主要載體，工業(yè)園區(qū)隨之發(fā)展到“二園九區(qū)”，“兩園九區(qū)”，%，；，%；，%。除兩個國家級開發(fā)區(qū)規(guī)模較大外，其他園區(qū)由于起步較晚，經(jīng)濟規(guī)模偏小。截至2004年底，入園工業(yè)企業(yè)達1219家，%，%，%，%。07年后開發(fā)區(qū)名義“圈地”，土地集中整頓階段03年2月至03年底04年05年至06年整頓深化，監(jiān)管力度加強短暫休克療法持續(xù)整頓，取得階段性成果政策效果鞏固整頓成果合理規(guī)劃引導發(fā)展經(jīng)濟高速發(fā)展需要，逐步放行階段強化集約用地積極盤活存量土地鼓勵產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級鼓勵向“多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)”發(fā)展今后政策方向土地出讓金收支管理逐步實施工業(yè)用地招拍掛經(jīng)濟發(fā)展曲線粗放經(jīng)營階段：圈地；整頓規(guī)范經(jīng)營階段：放行；管理集約使用階段：綜合；優(yōu)化長株潭工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形勢分析“十五”期間，長沙初步形成了以長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、隆平高科技園、瀏陽生物醫(yī)藥園、長沙新港工業(yè)園、湖南（望城）食品工業(yè)園、寧鄉(xiāng)科技工業(yè)園、長沙環(huán)保工業(yè)園的“兩區(qū)六園”?！叭毡镜墓I(yè)地產(chǎn)占全世界的30％，對日本GDP貢獻在40％以上；美國工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27％，對本國GDP貢獻也超出了30％”。從1945年開始后很多國家將工業(yè)地產(chǎn)融入到整個國家策略之中，但是直到1970年，工業(yè)地產(chǎn)得以快速的發(fā)展并在各方面逐漸走向成熟。包括：項目市場定位；形象定位；功能定位；產(chǎn)業(yè)定位；客戶群定位；產(chǎn)品定位；營銷模式初步確定。包括：區(qū)域市場競爭產(chǎn)品深度分析；項目理解；項目SWOT分析；項目核心價值提煉；可本項目開發(fā)模式確定及可行性研究。包括：總部經(jīng)濟、總部基地、商務(wù)花園概念；國內(nèi)可借鑒案例類比分析。包括：宏觀經(jīng)濟形式分析；長株潭主要工業(yè)園區(qū)概況及重點個案分析；湖南環(huán)保工業(yè)園現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃；長沙工業(yè)用房及寫字樓市場行情分析。全文分四個部分進行論述。2009年7月14日前 言本文是對和立東升位于湖南環(huán)?？萍紙@整個項目前期市場調(diào)研、項目理解、國內(nèi)總部經(jīng)濟概論、國內(nèi)典型總部基地項目參考分析、項目發(fā)展定位進行了初步分析。本項目用地性質(zhì)為工業(yè)用地，定位于打造湖南第一個以總部經(jīng)濟為主的長沙總部基地項目。第一部分，市場研究部分。第二部分，開發(fā)模式研究部分（總部經(jīng)濟理論研究）。第三部分，項目初判、核心價值提煉部分。第四部分，項目發(fā)展定位部分。第一部分 市場研究部分一、宏觀經(jīng)濟形式分析工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況工業(yè)地產(chǎn)概念起源于19世紀末工業(yè)化國家，最早的工業(yè)物業(yè)出現(xiàn)在20世紀初的英國和美國。工業(yè)地產(chǎn)往往是一個城市乃至國家的經(jīng)濟支柱。中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程：中國工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了粗放經(jīng)營、逐步規(guī)范、集約化使用三個階段，伴隨著國內(nèi)經(jīng)濟建設(shè)穩(wěn)健快速發(fā)展。園區(qū)中集中了中聯(lián)重科、三一重工、山河智能、長豐集團、北汽福田、LG飛利浦、伊來克斯、遠大等一大批核心企業(yè)?？傮w而言，“十五期間”的產(chǎn)業(yè)園區(qū)明顯帶動了長沙經(jīng)濟的發(fā)展，但其特色尚未形成。且產(chǎn)業(yè)之間關(guān)聯(lián)度不高，尚未形成較大影響力的區(qū)域性品牌，產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化趨勢明顯，產(chǎn)業(yè)同構(gòu)、特色重疊現(xiàn)象比較突出。2009年15月“兩園九區(qū)”規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值來源：長沙市政府門戶網(wǎng)二、長株潭主要工業(yè)園區(qū)概況及主要工業(yè)地產(chǎn)項目分析長株潭工業(yè)園區(qū)及工業(yè)項目分布情況根據(jù)湖南省發(fā)展委發(fā)布的《長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》要求，長株潭地區(qū)的工業(yè)園區(qū)主要有：湘江西岸9個，長沙市望城縣高科技食品工業(yè)基地、長沙市高塘嶺外遷工業(yè)基地、長沙國家級高科技產(chǎn)業(yè)園（一區(qū)四園）、湘潭鶴嶺重工業(yè)改造基地、湘潭先鋒農(nóng)副產(chǎn)品深加工園區(qū)、湘潭九華生態(tài)及體育產(chǎn)業(yè)園區(qū)、湘潭易俗河生態(tài)工業(yè)園區(qū)、株洲栗雨高科技工業(yè)園、天臺高科技工業(yè)園；湘江東岸18個，長沙撈霞大運量機械加工基地、隆平高科技園、長沙星沙國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、長沙天心區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)升級改造基地、長沙雨花區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)升級改造基地、湘潭板塘竹埠港新材料工業(yè)基地、湘潭下攝司產(chǎn)業(yè)升級改造基地、湘潭雙馬機電工業(yè)園區(qū)、株洲清水塘綜合工業(yè)區(qū)、株洲田心高科技工業(yè)園區(qū)、株洲董家塅高科技工業(yè)園區(qū)、株洲杉木塘民營工業(yè)區(qū)、株洲宋家橋綜合工業(yè)區(qū)、株洲黃家?guī)X中小企業(yè)工業(yè)區(qū)、株洲金山環(huán)保工業(yè)區(qū)、株洲月塘綜合工業(yè)區(qū)、株洲建寧中小企業(yè)工業(yè)區(qū)、株洲董家塅綜合工業(yè)區(qū)。而從上述項目的發(fā)展情況來看，多數(shù)工業(yè)項目為政府招商引資、定向開發(fā)為主，目前真正走向市場、以市場行為為導向進行工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的項目，主要集中在長沙城郊，目前較有代表性的項目是長沙國際企業(yè)中心、麓谷國際工業(yè)園、中信新城等。1997年4月經(jīng)原國家科委批準，高新區(qū)在總規(guī)劃面積不變的前提下，調(diào)整為由岳麓山高科技園（7平方公里）、星沙工業(yè)高科技園（4平方公里）、馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園（后更名為隆平高科技園）（3平方公里）、遠大高科技園（1平方公里）和市內(nèi)政策區(qū)（）等“一區(qū)四園”組成。岳麓山高科技園從1998年起也先后兩次擴大控制規(guī)劃，將岳麓山高科技園定名為麓谷科技新城。2006年 3月市委常委辦公會議同意將望城縣的部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)整體調(diào)整到東方紅鎮(zhèn)，由高新區(qū)統(tǒng)一實施開發(fā)建設(shè)。長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國家級長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦于1992年，地處湖南省會長沙東郊星沙。建區(qū)以來，先后引進了韓國LG、荷蘭飛利浦、法國達能、日本三菱、日本巖井、美國可口可樂、百事可樂、 德國博世、瑞典伊萊克斯、NEC等世界500強企業(yè)紛紛來到這里投資創(chuàng)業(yè)。1994年，開發(fā)區(qū)工業(yè)產(chǎn)值實現(xiàn)零的突破后，到2008年，長沙經(jīng)開區(qū)已完成工業(yè)總產(chǎn)值520億元，規(guī)模工業(yè)年產(chǎn)值占長沙市的1/3，實現(xiàn)進出口總額占長沙市的1/2，已成為湖南省對外開放、推進新型工業(yè)化的主力軍。湖南望城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)湖南望城國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)于2001年9月經(jīng)國家科技部批準成立，是全國首批21個國家級農(nóng)業(yè)科技園區(qū)之一，也是湖南省唯一的國家級農(nóng)業(yè)科技園區(qū)。湖南望城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃控制面積75平方公里，2008年，%，%，實現(xiàn)財稅收入5億元。長沙暮云工業(yè)園長沙暮云工業(yè)園于2001年8月開工建設(shè)，規(guī)劃面積30平方公里。107國道、京廣鐵路復(fù)線、武廣高速鐵路、京珠高速公路穿鎮(zhèn)而過，芙蓉南路、火星大道、新韶山路等長沙市主干道延伸至此。湖南天心環(huán)保工業(yè)園湖南天心環(huán)保工業(yè)園是2002年12月報經(jīng)省人民政府批準設(shè)立的省級工業(yè)園。經(jīng)2005年園區(qū)四至定界，國土資源部審核確定園區(qū)面積為444公頃。園區(qū)產(chǎn)業(yè)導向為機械加工制造、光伏產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥集散、知名品牌服飾等產(chǎn)業(yè)。其中綜合類項目3個，工業(yè)項目23個，商業(yè)項目2個，項目總用地面積3600畝（含帶征路幅綠化面積），辦結(jié)用地項目20個，用地面積3150畝。規(guī)劃共有主次干道20條，總長26公里。園區(qū)東起長沙縣，南臨瀏陽河，西至京珠高速公路，北接長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積18平方公里。連續(xù)四年園區(qū)的技工貿(mào)總收入、工業(yè)總產(chǎn)值、利稅總額保持了50%以上的平均增速。2006年被國家發(fā)改委認定為“長沙國家級生物產(chǎn)業(yè)基地”。它位于株洲市東北面，總?cè)丝?萬人。整個項目將分兩期開發(fā)，一期（2002—2007年）開發(fā)面積約為一平方公里。該階段重點發(fā)展從大型企業(yè)和研究機構(gòu)中衍生而成的科技型企業(yè)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)，包括電力機車、動力機械、電子通訊、金屬材料、新能源、環(huán)保產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域。主要興建企業(yè)服務(wù)中心、科技聯(lián)誼會所等服務(wù)設(shè)施，充分發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，使得以商業(yè)和居住為主的居住片區(qū)更加繁榮，聚集和輻射功能進一步增強。預(yù)計本期約需投資15—20億元，實現(xiàn)新增總產(chǎn)值100億元，實現(xiàn)利稅20億元。西臨京株高速公路株洲的出入口，是株洲市的西大門。東與株洲市的城市快速環(huán)道相接。在2012年基本開發(fā)完成。以交通裝備、生物醫(yī)藥和健康食品、先進制造為主導產(chǎn)業(yè)，建成后將成為株洲規(guī)模最大、檔次最高的工業(yè)園區(qū)，是高新區(qū)實現(xiàn)“1030335”目標的骨干園區(qū)，也是株洲市未來的現(xiàn)代化生態(tài)科技新城和長株潭一體化中株