【正文】 成本增加了普通商品住房的供應(yīng)，適應(yīng)多數(shù)居民家庭支付能力10《關(guān)于中介降傭的通知》房產(chǎn)中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)政府清潔市場(chǎng)、規(guī)范操作，使利潤(rùn)趨于平均、合理，給房產(chǎn)中介公司帶來(lái)沖擊11〈關(guān)于房貸貼息的通知〉中低收入者所購(gòu)住宅單價(jià)不超過(guò)3500元/平方米，建筑面積不超過(guò)90平方米，最高貼息為購(gòu)房貸款總額的15%部分低收入者可得到實(shí)惠12《國(guó)家廉租住房管理辦法》最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔強(qiáng)化了政府住房保障職能，切實(shí)保障最低收入家庭基本住房需求13《上海市房地產(chǎn)登記條例》增加臨時(shí)登記，保護(hù)預(yù)購(gòu)人的權(quán)利；增加三種登記種類(lèi)；明確房地產(chǎn)登記工作的法律責(zé)任條例針對(duì)上海市房地產(chǎn)交易、登記中出現(xiàn)的新問(wèn)題，制定了一些適合新情況的新規(guī)定，為房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展提供了法律保障 區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀1999年底，由網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)引發(fā)一股租房熱，使辦公樓市場(chǎng)開(kāi)始走出低谷。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)三年期間市場(chǎng)份額圖11 2003年上海招標(biāo)土地供應(yīng)分布 從土地的供應(yīng)配比來(lái)看，相比往年，傳統(tǒng)的供應(yīng)大戶——浦東已經(jīng)大不如前，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年會(huì)繼續(xù)保持這種發(fā)展?fàn)顩r。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)三年期間演變趨勢(shì)預(yù)測(cè) 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)三年期間發(fā)展方向由于浦東陸家嘴地區(qū)的定位是金融貿(mào)易區(qū)，所以今后三年內(nèi)的住宅增量將不會(huì)太大，相反寫(xiě)字樓、酒店、商鋪等商務(wù)及配套設(shè)施將會(huì)繼續(xù)呈上升的趨勢(shì)?！?目前，盡管陸家嘴樓宇已呈“漲停板”態(tài)勢(shì)，許多大樓“只租不售”，但仍有不少人在打聽(tīng)市場(chǎng)的空隙，以求得陸家嘴商務(wù)樓的物業(yè)。這不僅是基于浦東每年15％的GDP增長(zhǎng)率，更重要的是由于各方投資熱情高漲。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，只要達(dá)到80％以上的租售率即可使大樓成功實(shí)現(xiàn)運(yùn)作?！边@幢大廈全部“只租不售”，出租率已達(dá)90％，預(yù)計(jì)12年內(nèi)可收回投資。對(duì)于它們來(lái)說(shuō)，“惜售”更有理由。 陸家嘴樓宇開(kāi)發(fā)商還有不少是零負(fù)債，即開(kāi)發(fā)商全額出資，沒(méi)有一分錢(qián)貸款。以金茂大廈為例，目前，年還貸能力達(dá)2億元，每年納稅付息后的純利潤(rùn)已達(dá)5000萬(wàn)元。在這樣好的大環(huán)境里，擁有“浦東新區(qū)省部樓宇”資質(zhì)和準(zhǔn)五星級(jí)賓館的上海寶安大廈的優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)，其美好的發(fā)展前景自然也值得我們期待。一是浦東會(huì)展旅游業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，浦東的酒店業(yè)市場(chǎng)尚未飽和，還存有一定的市場(chǎng)空間；二是APEC會(huì)議的后續(xù)拉動(dòng)效應(yīng)，使世界更多地了解浦東，世界更多客商將會(huì)來(lái)浦東進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)；三是中國(guó)入世后，浦東進(jìn)一步擴(kuò)大開(kāi)放尤其是服務(wù)貿(mào)易的開(kāi)放，將帶動(dòng)賓館酒店業(yè)發(fā)展；四是屆時(shí)環(huán)球主題公園項(xiàng)目的建成、2010年上海世博會(huì)的舉辦，將會(huì)帶來(lái)大批境內(nèi)外游客；五是隨著浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)航班的大幅增加，過(guò)境浦東的國(guó)內(nèi)外游客人數(shù)的增長(zhǎng)，同樣也推動(dòng)了浦東酒店業(yè)發(fā)展。但四、五星級(jí)酒店在房?jī)r(jià)升高的同時(shí)，%%，超過(guò)了合理數(shù)值，這表明高星級(jí)客房略顯緊缺。據(jù)測(cè)算，上海酒店市場(chǎng)的平均出租率應(yīng)該在70%－75之間。浦西的酒店生意好，客房出租率都在80%—90%以上，浦東的各大賓館酒店更是銷(xiāo)售見(jiàn)好。權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，從2004年到2005年，將有大約100萬(wàn)的甲級(jí)寫(xiě)字樓投放市場(chǎng)，其中大部分集中在陸家嘴。預(yù)計(jì)今年下半年預(yù)計(jì)將有約219000平方米的完工量，根據(jù)目前在建工程資料顯示，預(yù)計(jì)在2004年將有約525000平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓投放市場(chǎng)。從區(qū)位優(yōu)勢(shì)上看，浦東新區(qū)的功能開(kāi)發(fā)和形態(tài)開(kāi)發(fā)已經(jīng)成熟，地鐵、隧道、大橋等大型市政項(xiàng)目相繼完善，綜合交通體系已趨完備，再加上上海政府不斷強(qiáng)化市場(chǎng)導(dǎo)向和政策導(dǎo)向的興市效應(yīng)，市民對(duì)浦東、浦西在心理上的距離感得以淡化，取消隧道過(guò)江費(fèi)，也刺激了一部分潛在的寫(xiě)字樓消費(fèi)者。除此之外，律師行、進(jìn)出口貿(mào)易、科技資訊等發(fā)展?jié)摿薮蟮姆?wù)咨詢(xún)和科技研發(fā)企業(yè)，也紛紛考慮把原在浦西的辦公室搬遷或整合到浦東。隨著中國(guó)正式加入WTO，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，許多大中型企業(yè)抓緊調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略和辦公地點(diǎn)。由于在政策、交通、環(huán)境、硬件等方面擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，這里的甲級(jí)寫(xiě)字樓成為海內(nèi)外知名企業(yè)選擇的焦點(diǎn)。政府的宏觀調(diào)控，有些金融政策的不明朗，使投資樓市的客戶在目前階段持觀望態(tài)度，使我們對(duì)今年樓市（包括寫(xiě)字樓）市場(chǎng)的發(fā)展不得不持一種“謹(jǐn)慎樂(lè)觀”的態(tài)度。從2003年6月央行發(fā)布121號(hào)文，監(jiān)管部門(mén)通過(guò)利率杠桿調(diào)節(jié)購(gòu)房需求；今年4月四大國(guó)有商業(yè)銀行和眾多股份制銀行嚴(yán)格放貸；時(shí)隔半月，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，決定提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等四個(gè)行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，由20％以上提高到35％以上；交易中心網(wǎng)上備案政策的出臺(tái)，對(duì)于銀行控制個(gè)人投資第二、第三套房產(chǎn)起到了促進(jìn)作用。這些措施的出臺(tái)，對(duì)于房產(chǎn)商的壓制非常厲害，對(duì)于投資房產(chǎn)者也有不小的限制。從此來(lái)看，非居住用房投資回報(bào)率不很樂(lè)觀。但以下幾點(diǎn)已出臺(tái)或未來(lái)突發(fā)的政策將會(huì)適當(dāng)抑制目前寫(xiě)字樓的行情。06年及未來(lái)幾年，隨著供應(yīng)量的增加，供需關(guān)系將發(fā)生逆轉(zhuǎn)并逐漸加劇的情況，供求平衡向供大于求轉(zhuǎn)變，樓市的競(jìng)爭(zhēng)必然隨之激化，銷(xiāo)售阻力也會(huì)隨之產(chǎn)生，甚至逐漸增大。由于辦公樓的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2004～05年上海辦公樓供應(yīng)將會(huì)小幅擴(kuò)容，而2006年及未來(lái)幾年則進(jìn)入高峰期。由于1997年市政府停止批租辦公樓用地，在此7年間，上海辦公樓新供應(yīng)量逐年下降。據(jù)資料介紹，近年來(lái)上海第三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率已超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)。隨著中國(guó)加入WTO以及上海申博成功，世界500強(qiáng)戰(zhàn)略重心紛紛轉(zhuǎn)移，外商投資進(jìn)上海的速度加快；與此同時(shí)，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的龍頭，上海商業(yè)的飛速發(fā)展引來(lái)了無(wú)數(shù)企業(yè)競(jìng)相入駐。由于公司在上海已開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目——上海寶安大廈，為寫(xiě)字樓與酒店項(xiàng)目，現(xiàn)就寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展作如下分析。 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析回顧2002003年度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，是大踏步發(fā)展的二年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于量增價(jià)漲的“牛市”上升軌道。(2)投資性購(gòu)房的限制性條件，使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)向整體開(kāi)發(fā)、同以運(yùn)作形式發(fā)展。2. 市場(chǎng)需求分析：（1） 人們對(duì)于居住條件改善的需求；（2） 外來(lái)務(wù)工人員對(duì)住房的需求；（3） 城市總體規(guī)劃及舊城改造產(chǎn)生的需求及拆遷安置；（4） 投資需求。（4） 相對(duì)于上海過(guò)高的土地成本和激烈的競(jìng)爭(zhēng)，江浙二、三線城市以相對(duì)低廉的低價(jià)和優(yōu)惠的政策吸引了更多的房產(chǎn)投資商的目光。到2007年，市中心主要以舊城改造和世博建設(shè)帶動(dòng)旅游、商務(wù)及平價(jià)房為主的房地產(chǎn)投資建設(shè)；而在2015年前，郊縣的一城九鎮(zhèn)建設(shè)也將成為新一輪的投資熱點(diǎn)。上海寶安企業(yè)有限公司三年發(fā)展戰(zhàn)略一、 形勢(shì)預(yù)測(cè) 長(zhǎng)江三角洲房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析1. 市場(chǎng)現(xiàn)狀及展望：（1） 2003年上海房地產(chǎn)繼續(xù)保持供需兩旺的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，土地供應(yīng)以住房為主，在住房用地中以普通商品房為主。（2） 伴隨著世博會(huì)和舊城改造及“一城九鎮(zhèn)”的總體規(guī)劃，上海的房屋土地開(kāi)發(fā)在未來(lái)8年內(nèi)將保持旺盛的勢(shì)頭。（3） 房?jī)r(jià)將隨著土地開(kāi)發(fā)成本和建筑成本的增加而呈高位運(yùn)作，同時(shí)國(guó)家相關(guān)抑制房?jī)r(jià)過(guò)高的政策將使得房產(chǎn)投資進(jìn)入低利潤(rùn)階段。而這類(lèi)城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程的步伐和長(zhǎng)三角高速網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)也將成為我們提供更多的投資空間。3. 政策動(dòng)態(tài)分析：(1)國(guó)家土地供應(yīng)的指標(biāo)化及公開(kāi)化使得房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)更趨于品質(zhì)、品牌和實(shí)力的綜合表現(xiàn)上。4. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析：由于開(kāi)發(fā)成本的提高和房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)的需求將會(huì)使20％的實(shí)力型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占據(jù)80％的市場(chǎng)份額。研究上海樓市的波動(dòng)曲線可以發(fā)現(xiàn)，從前一波行情90年啟動(dòng)經(jīng)94年高峰再回落至96～98年樓市低迷時(shí)期，大約經(jīng)過(guò)7～8年時(shí)間，本波行情從92000年啟動(dòng)至目前已經(jīng)歷4年左右時(shí)間，按照一般經(jīng)濟(jì)規(guī)律，目前應(yīng)該已達(dá)到樓市的高峰時(shí)期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展相應(yīng)也會(huì)延長(zhǎng)樓市的繁榮時(shí)間，預(yù)計(jì)005年成為回落拐點(diǎn)較為正常。寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力來(lái)自于市場(chǎng)需求，與需求最直接相關(guān)的因素是城市第三產(chǎn)業(yè)和FDI。國(guó)內(nèi)中小企業(yè)的蓬勃發(fā)展，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的日益崛起，都為上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的擴(kuò)容帶來(lái)了不可限量的機(jī)遇。上海辦公樓市場(chǎng)在內(nèi)在系統(tǒng)各項(xiàng)指標(biāo)全面修復(fù)并走好的技術(shù)形態(tài)下，國(guó)內(nèi)資本和國(guó)外資本的匯集與第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為上海辦公樓市場(chǎng)的平穩(wěn)上升奠定了基礎(chǔ)。但未來(lái)五年，小陸家嘴地區(qū)、淮海東路、徐家匯、人民廣場(chǎng)、北外灘、五角場(chǎng)、中山公園、松江新城、上海南站等地均有大量商務(wù)辦公樓宇開(kāi)工建設(shè)。預(yù)計(jì)2004年至2005年新供應(yīng)量將低于平均年吸納量的40萬(wàn)平凡米（根據(jù)相關(guān)資料），即會(huì)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格及租金均會(huì)平穩(wěn)上揚(yáng)，應(yīng)該也是銷(xiāo)售寫(xiě)字樓的較佳時(shí)機(jī)。雖然我部認(rèn)為目前寫(xiě)字樓供不應(yīng)求，有利于寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售。去年四月，上海對(duì)內(nèi)外銷(xiāo)非居住用房實(shí)行并軌的同時(shí)，將非居住用房稅率從以前的5％%(個(gè)人)，與投資住宅相比，個(gè)人投資商業(yè)用房的真?zhèn)€標(biāo)的不小，而銀行貸款的利率高，成數(shù)少，年限短，對(duì)投資客而言，回收周期長(zhǎng)，利潤(rùn)少，又有一定的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，由于局部經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，通貨膨脹現(xiàn)象隱現(xiàn)，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，例如：收緊銀根，嚴(yán)格放貸，提高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。隨著政府一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，上海市政府調(diào)控房?jī)r(jià)的力量正在增強(qiáng)。種種跡象顯示，政府正在采用貨幣緊縮政策，抑制信貸規(guī)模過(guò)度擴(kuò)張，調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行中突出的矛盾。 浦東房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)及分析近年來(lái)，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)始終保持著平穩(wěn)升勢(shì)，尤其是浦東陸家嘴地區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。銀行、證券、保險(xiǎn)、基金等金融服務(wù)企業(yè)更將這里的甲級(jí)寫(xiě)字樓作為入駐的首選目標(biāo)，大約有150家外資銀行及其他各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)在陸家嘴地區(qū)設(shè)立分行或中國(guó)代表處，一些知名跨國(guó)金融集團(tuán)如匯豐銀行，花旗銀行等更是戰(zhàn)略性地將中國(guó)地區(qū)總部設(shè)在這里。在陸家嘴這個(gè)中國(guó)金融貿(mào)易中心地帶，國(guó)內(nèi)其他省市的大中型金融服務(wù)機(jī)構(gòu)不斷加強(qiáng)業(yè)務(wù)的運(yùn)作和拓展，以積極進(jìn)取的姿態(tài)應(yīng)對(duì)來(lái)自海內(nèi)外的更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)與合作。根據(jù)近期陸家嘴土地批租成交記錄看，陸家嘴地區(qū)辦公樓租金將繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。但是，因?yàn)镾ARS的影響，一些公司暫緩辦公地點(diǎn)的重新選址或擴(kuò)大，今年第二季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求因此大為減少，新的寫(xiě)字樓甲級(jí)供應(yīng)、空置率和租金基本沒(méi)有什么變化，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓總量仍為336萬(wàn)平方米，6月甲級(jí)寫(xiě)字樓平均空置率為9%，(平方米/天)。長(zhǎng)期來(lái)看，今年年底開(kāi)始的供應(yīng)浪潮將一定程度的減輕市場(chǎng)的緊張程度。在酒店市場(chǎng)方面，自去年秋天起，上海的酒店業(yè)呈現(xiàn)出一片繁榮的景象，酒店客房出租率全線飚升。據(jù)悉，比上年相比增長(zhǎng)30%，比上年相比增長(zhǎng)61%，客房的出租率年均達(dá)到74%。%，在公認(rèn)的合理數(shù)值范圍內(nèi)，這表明全市客房供需總量處于大體平衡狀態(tài)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，生意興隆的浦東酒店業(yè)未來(lái)市場(chǎng)仍然讓人樂(lè)觀。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)及分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析穩(wěn)定的投資回報(bào)、良好的還貸能力，是當(dāng)今陸家嘴地區(qū)樓宇開(kāi)發(fā)商普遍的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。有關(guān)專(zhuān)家估算，10年內(nèi)金茂可還清全部貸款，15年可收回全部投資，這比國(guó)際同類(lèi)摩天大廈成本回收期要縮短5年。這些樓宇投資方來(lái)自中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行及保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)。位于證券大廈西側(cè)的中保大廈由中國(guó)人壽投資，該大廈經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理朱國(guó)梁說(shuō)：“這里是中國(guó)唯一命名為金融貿(mào)易區(qū)的地方，如同紐約曼哈頓南區(qū)，擁有自己的大廈就能體現(xiàn)企業(yè)的實(shí)力。 來(lái)自浦東新區(qū)統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)字表明，目前小陸家嘴地區(qū)商務(wù)樓面積為125萬(wàn)平方米，租售率達(dá)83％?，F(xiàn)在，人們已看到了一個(gè)趨勢(shì)：陸家嘴大樓租售率將穩(wěn)步上升。入駐證券大廈上海京華創(chuàng)業(yè)集團(tuán)的溫女士說(shuō)：“我相信更多人會(huì)鐘情陸家嘴，因?yàn)檫@里是離世界最近的地方。這些求購(gòu)者中，有跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)的投資機(jī)構(gòu)，還有一些民營(yíng)企業(yè)和個(gè)人投資者，他們的理由是：陸家嘴商務(wù)樓價(jià)格始終維持在每平方米2000－3000美元，也許是最值得挖掘的投資對(duì)象。菊?qǐng)@三期匯豪天下、盛世年華、世茂濱江花園四期、陸家嘴國(guó)際華城等高檔住宅的相繼開(kāi)盤(pán)，不僅在濱江地帶形成了高檔的住宅區(qū)，而且進(jìn)一步豐富了陸家嘴地區(qū)的配套設(shè)施；而寫(xiě)字樓則將具體集中在金茂大廈、東方路交通樞紐和浦項(xiàng)商務(wù)廣場(chǎng)三大版塊。因此，陸家嘴地區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)的主要份額將不會(huì)集中在住宅，而是符合金融貿(mào)易區(qū)位特征的寫(xiě)字樓和滿足成熟配套要求的相關(guān)設(shè)施。但隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫的消散，部分企業(yè)逐漸撤離甲級(jí)寫(xiě)字樓。 上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)啟動(dòng)十余年來(lái)，平均每12天就崛起一幢約30層高的大樓。其中，金融中心區(qū)的樓宇租售率超過(guò)90%，創(chuàng)歷史最高。目前小陸家嘴甲級(jí)寫(xiě)字樓租金仍舊保持在較高的水平線上，一些樓宇盡管開(kāi)出了日租金每平方米建筑面積1美元以上的高價(jià)，但上門(mén)求租者還是絡(luò)繹不絕。 此外，