【正文】 居民家庭支付能力10《關(guān)于中介降傭的通知》房產(chǎn)中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)政府清潔市場、規(guī)范操作，使利潤趨于平均、合理，給房產(chǎn)中介公司帶來沖擊11〈關(guān)于房貸貼息的通知〉中低收入者所購住宅單價不超過3500元/平方米，建筑面積不超過90平方米，最高貼息為購房貸款總額的15%部分低收入者可得到實(shí)惠12《國家廉租住房管理辦法》最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔強(qiáng)化了政府住房保障職能，切實(shí)保障最低收入家庭基本住房需求13《上海市房地產(chǎn)登記條例》增加臨時登記，保護(hù)預(yù)購人的權(quán)利；增加三種登記種類；明確房地產(chǎn)登記工作的法律責(zé)任條例針對上海市房地產(chǎn)交易、登記中出現(xiàn)的新問題，制定了一些適合新情況的新規(guī)定，為房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展提供了法律保障 區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)競爭分析 區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)競爭現(xiàn)狀1999年底，由網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)引發(fā)一股租房熱，使辦公樓市場開始走出低谷。 陸家嘴樓宇開發(fā)商還有不少是零負(fù)債，即開發(fā)商全額出資，沒有一分錢貸款。預(yù)計(jì)今年下半年預(yù)計(jì)將有約219000平方米的完工量，根據(jù)目前在建工程資料顯示，預(yù)計(jì)在2004年將有約525000平方米的甲級寫字樓投放市場。從此來看，非居住用房投資回報(bào)率不很樂觀。 上海房地產(chǎn)市場趨勢分析回顧2002003年度上海房地產(chǎn)市場，是大踏步發(fā)展的二年，整個房地產(chǎn)市場處于量增價漲的“牛市”上升軌道。而這類城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程的步伐和長三角高速網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)也將成為我們提供更多的投資空間。預(yù)計(jì)2004年至2005年新供應(yīng)量將低于平均年吸納量的40萬平凡米（根據(jù)相關(guān)資料），即會呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，預(yù)計(jì)銷售價格及租金均會平穩(wěn)上揚(yáng)，應(yīng)該也是銷售寫字樓的較佳時機(jī)。在陸家嘴這個中國金融貿(mào)易中心地帶，國內(nèi)其他省市的大中型金融服務(wù)機(jī)構(gòu)不斷加強(qiáng)業(yè)務(wù)的運(yùn)作和拓展，以積極進(jìn)取的姿態(tài)應(yīng)對來自海內(nèi)外的更加激烈的競爭與合作。這些求購者中，有跨國公司、國內(nèi)的投資機(jī)構(gòu)，還有一些民營企業(yè)和個人投資者，他們的理由是：陸家嘴商務(wù)樓價格始終維持在每平方米2000－3000美元，也許是最值得挖掘的投資對象。 區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)未來三年期間的競爭態(tài)勢預(yù)測 區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)未來三年期間競爭的主要特征金融貿(mào)易區(qū)獨(dú)有的區(qū)位特征決定了陸家嘴地區(qū)未來三年的競爭將更為集中在開發(fā)商實(shí)力、銀行信貸能力和資金保證。再加上貸款還本13500萬，共需21867萬，現(xiàn)金流上的主要壓力是銀行貸款的還本付息。12月19日，上海寶安大廈隆重奠基——這座被寶安人寄予無限厚望的大廈，不僅被視為寶安集團(tuán)在上海的標(biāo)志性建筑物，也在此后很長一段時間里被視為反映寶安集團(tuán)經(jīng)營狀況的晴雨表。它1991年正式立項(xiàng)，在1992年這一項(xiàng)目應(yīng)該說還是占有天時地利的，如果當(dāng)年能夠動工，1993年抓緊銷售，到1994年就有可能賣出一半，資金就會很充?！，F(xiàn)如今，上海公司已經(jīng)確立了以“寶安大廈”為“旗幟品牌”，整合上海寶企、寶安物業(yè)、寶安大酒店三者之間的優(yōu)勢，實(shí)施酒店經(jīng)營、物業(yè)管理、樓宇租售和地產(chǎn)開發(fā)的一體化經(jīng)營。一方面，是要對現(xiàn)有客戶的資料集中進(jìn)行歸檔、分析和管理，提供妥善的售后服務(wù)，并為下一階段公司的各項(xiàng)工作提供依據(jù)；另一方面，又必須通過有效的宣傳和相關(guān)措施，適時適量地開發(fā)新客戶，建立良好的知名度和美譽(yù)度，從而形成一定規(guī)模的品牌效應(yīng)。雖然有寶安集團(tuán)作為堅(jiān)實(shí)的后盾，又在十多年的發(fā)展過程中汲取了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，但是，成熟的市場環(huán)境作為一把“雙仞劍”，以市場經(jīng)濟(jì)的游戲規(guī)則使我們看到了客觀存在的阻礙。 2006年目標(biāo)1. 繼續(xù)完善對寶安大廈的開發(fā)經(jīng)營，提升酒店品質(zhì)，在軟件上狠下功夫，內(nèi)部挖潛，名副其實(shí)；物業(yè)管理走出寶安大廈；樓宇出租為主，同時加大銷售力度，出售樓宇15000平方米。3. 2006年是三年發(fā)展規(guī)劃全面體現(xiàn)效果的一年，通過三年的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，使企業(yè)步入良性軌道。措施：通過職業(yè)培訓(xùn)、員工利用業(yè)余時間參加社會辦學(xué)專業(yè)繼續(xù)教育、專業(yè)職稱考試、評定，結(jié)合平時工作中的主管的傳、幫、帶作用，不定期的組織形式靈活的工作交流會，年內(nèi)使各個崗位都能對本職工作應(yīng)付自如，并對其他相關(guān)工作有所了解。1. 繼續(xù)加大銷售力度，目標(biāo)出售15000平米，增加酒店收入至4500萬，適當(dāng)新貸2000萬（短期），歸還舊貸款本金13000萬，降低資產(chǎn)負(fù)債率。但仍有一些因規(guī)劃地疏漏，在地塊開發(fā)的“結(jié)合部”，留有一些被人遺忘的“邊角料”地塊。（二）年度計(jì)劃1. 樓宇租售：2004年計(jì)劃：根據(jù)集團(tuán)的要求，完成上海寶安大廈1萬平方米的寫字樓銷售任務(wù)，估計(jì)回收資金16500萬元，并力爭超額完成。 品牌計(jì)劃執(zhí)行（一）總體計(jì)劃品牌戰(zhàn)略的指導(dǎo)思想是：認(rèn)真執(zhí)行《寶安地產(chǎn)品牌管理手冊（IS）》，以“寶安大廈”為“旗幟品牌”對上海寶企、寶安物業(yè)、寶安大酒店實(shí)施品牌整合、進(jìn)行有效維護(hù)，使各品牌呈現(xiàn)相互支持，充分利用企業(yè)現(xiàn)有品牌的價值和影響力來進(jìn)行品牌擴(kuò)張。同樣檔次的樓盤，解決好客戶資源，銷售也即成功了一半?？紤]到當(dāng)前江、浙民營企業(yè)蓬勃發(fā)展，市場上已聚集了非常龐大的游散資金了；而且，江浙地區(qū)的人們本身擁有在上海置業(yè)的強(qiáng)烈夢想，故我部認(rèn)為江、浙的一些中等城市是我部應(yīng)該前往開拓的市場。通過內(nèi)外培訓(xùn)、引進(jìn)、培養(yǎng)等方式，建設(shè)一支數(shù)量充足、結(jié)構(gòu)合理、素質(zhì)較高的人才隊(duì)伍，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供人才保證。調(diào)整采取逐年進(jìn)行的方式，第一年調(diào)整幅度不超過30%，調(diào)整措施為績效考核淘汰、培訓(xùn)（內(nèi)訓(xùn)、外訓(xùn)相結(jié)合）提高、市場招聘等。對人才的激勵必須以好的制度保證。（二） 年度計(jì)劃 2004年：根據(jù)酒店公司和物業(yè)公司的自身狀況及發(fā)展要求，明確其下各部門的劃分與職能要求，人員和機(jī)構(gòu)做適當(dāng)優(yōu)化，使員工人數(shù)分別達(dá)到150人左右；公司本部明確現(xiàn)有部門的權(quán)責(zé)要求，人員和機(jī)構(gòu)做適當(dāng)優(yōu)化，使員工人數(shù)達(dá)到40人左右，開發(fā)部、銷售部和辦公室各增加5人。讓客戶覺得銷售人員在優(yōu)先考慮其利益，贏得其好感及信賴，使其盡快成為我司項(xiàng)目地準(zhǔn)客戶。（二）年度計(jì)劃2004年土地儲備計(jì)劃：在華東地區(qū)（江、浙、滬）二、三線城市（地、縣、級市）簽訂3～5個經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，年內(nèi)動工2～3個，儲備2～3個；簽定1～2個農(nóng)場或林場項(xiàng)目。估計(jì)到2005年時現(xiàn)在建酒店已基本可投入應(yīng)運(yùn)，這時市場的競爭將會呈現(xiàn)，且越趨激烈。上海寶安物業(yè)要以寶安大廈物業(yè)管理為生存發(fā)展基礎(chǔ)，瞄準(zhǔn)高端物業(yè)管理目標(biāo)，提高精品意識，提升企業(yè)資質(zhì)，積極參與高端市場競爭，不斷拓展物業(yè)管理新項(xiàng)目。圈地的收益是很高的，但是圈地的風(fēng)險(xiǎn)也是很大的，如果所圈的地是沙漠，那么你將顆粒無收。第三步：2006年，作為從生存到持續(xù)成長的最后1年，也作為從利潤成長到管理成長的第2個三年計(jì)劃的準(zhǔn)備階段，是較關(guān)鍵的1年，在前2年的工作基礎(chǔ)上，計(jì)劃加強(qiáng)在資金需求量預(yù)測，最佳資本結(jié)構(gòu)，財(cái)務(wù)杠桿，項(xiàng)目投資決策評價方面的工作能力提高。年內(nèi)要將該項(xiàng)工作合理化，制度化。要擴(kuò)大地產(chǎn)經(jīng)營，年開發(fā)增量控制在上年度開發(fā)量地10％～30％，形成土地開發(fā)，出售、轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)、再進(jìn)行新的項(xiàng)目開發(fā)的滾動發(fā)展態(tài)勢，進(jìn)而達(dá)到逐漸步入良性發(fā)展的上升通道。2. 年底前爭取用部分主營業(yè)務(wù)收入為資金，購置3000萬元的土地使用權(quán)，并以地產(chǎn)抵押方式貸款5000萬元，整體開發(fā)8000萬元左右的項(xiàng)目，為下一步的房地產(chǎn)滾動開發(fā)打下基礎(chǔ)。按照公司目前的費(fèi)用控制情況，廣告費(fèi)用的投入既不合實(shí)際，還可能對今后的市場競爭帶來較大的不利因素。 企業(yè)客戶管理分析從2001年下半年開始，浦東的寫字樓市場因?yàn)檫^江隧道和大橋不再收費(fèi)、地鐵開通等緣故一直都比較熱。國外房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道很廣，在美國，７０％的開發(fā)資金來自民間；而內(nèi)地學(xué)的是香港模式，銀行貸款資金占整個融資資金的９０％以上，從而造成了房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的嚴(yán)重依賴。比如隔壁的齊魯大廈，開業(yè)不到一個月，價格就上到800元以上，它的規(guī)模和我們差不多，設(shè)施檔次還比不上我們，但是報(bào)價很有“底氣”，關(guān)鍵就在于有一個國際銷售網(wǎng)絡(luò)在給它做支撐，兩百多間房根本就沒有什么問題，加上它的政府背景（由山東省政府投資），內(nèi)地市場就定在山東省。一方面，經(jīng)過4年多的運(yùn)作，寶安物業(yè)已經(jīng)積累了一定的管理高端物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，錘煉了一批物業(yè)管理骨干人員；另一方面，管理資質(zhì)偏低、管理面積小、管理種類少、公司知名度低，以及員工隊(duì)伍年齡結(jié)構(gòu)偏大、文化水平偏低、具有專業(yè)技術(shù)職稱人員偏少等狀況又是不爭的事實(shí)。2003年寶安大廈順利通過竣工驗(yàn)收，拿到大廈產(chǎn)權(quán)證，出租率達(dá)95%，企業(yè)公司虧損繼續(xù)降低，物業(yè)公司收入和利潤穩(wěn)步上升，寶安大酒店在非典過后如期開業(yè)經(jīng)營，使得整個上海公司的虧損有所下降，各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)也有不同程度地提升，為今后的生存和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。目前小陸家嘴甲級寫字樓租金仍舊保持在較高的水平線上，一些樓宇盡管開出了日租金每平方米建筑面積1美元以上的高價，但上門求租者還是絡(luò)繹不絕?，F(xiàn)在，人們已看到了一個趨勢：陸家嘴大樓租售率將穩(wěn)步上升。%，在公認(rèn)的合理數(shù)值范圍內(nèi)，這表明全市客房供需總量處于大體平衡狀態(tài)。 浦東房地產(chǎn)市場趨勢及分析近年來，上海寫字樓市場始終保持著平穩(wěn)升勢，尤其是浦東陸家嘴地區(qū)的甲級寫字樓市場表現(xiàn)活躍。上海辦公樓市場在內(nèi)在系統(tǒng)各項(xiàng)指標(biāo)全面修復(fù)并走好的技術(shù)形態(tài)下，國內(nèi)資本和國外資本的匯集與第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為上海辦公樓市場的平穩(wěn)上升奠定了基礎(chǔ)。（2） 伴隨著世博會和舊城改造及“一城九鎮(zhèn)”的總體規(guī)劃，上海的房屋土地開發(fā)在未來8年內(nèi)將保持旺盛的勢頭。隨著中國加入WTO以及上海申博成功，世界500強(qiáng)戰(zhàn)略重心紛紛轉(zhuǎn)移，外商投資進(jìn)上海的速度加快；與此同時，作為中國經(jīng)濟(jì)的龍頭，上海商業(yè)的飛速發(fā)展引來了無數(shù)企業(yè)競相入駐。從2003年6月央行發(fā)布121號文，監(jiān)管部門通過利率杠桿調(diào)節(jié)購房需求；今年4月四大國有商業(yè)銀行和眾多股份制銀行嚴(yán)格放貸；時隔半月，國務(wù)院發(fā)出通知，決定提高房地產(chǎn)開發(fā)等四個行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，由20％以上提高到35％以上；交易中心網(wǎng)上備案政策的出臺，對于銀行控制個人投資第二、第三套房產(chǎn)起到了促進(jìn)作用。浦西的酒店生意好，客房出租率都在80%—90%以上，浦東的各大賓館酒店更是銷售見好?！边@幢大廈全部“只租不售”，出租率已達(dá)90％，預(yù)計(jì)12年內(nèi)可收回投資。目前，區(qū)內(nèi)建造的樓宇達(dá)550幢，已有336幢投入使用，%。2004年，（其中酒店2500萬）。日常工作中的服務(wù)規(guī)范、服務(wù)流程，乃至員工素質(zhì)都是做酒店最基本的服務(wù)意識，這就是所謂的“人性化”。 企業(yè)產(chǎn)品競爭分析另一方面，企業(yè)公司和酒店的財(cái)務(wù)費(fèi)用共計(jì)3000萬，還本13500萬，其他利息、折舊、能耗、工資等固定開支依然巨大，虧損無法避免。在這中間，審計(jì)部無疑充當(dāng)了“廉政公署”的角色，既減輕了領(lǐng)導(dǎo)班子的工作壓力，也減少了很多不必要的麻煩。因而，無論是上海寶企、寶安物業(yè)，還是寶安大酒店，都必須以“寶安大廈”的品牌為依托；或者說，通過整合經(jīng)營來樹立“寶安大廈”這一品牌。要充分利用“寶安大廈品牌”形象、資產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、人才配置等綜合優(yōu)勢，堅(jiān)持酒店經(jīng)營、物業(yè)管理、樓宇租售和地產(chǎn)開發(fā)四位一體、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)的經(jīng)營戰(zhàn)略，變“等、靠、要”為“自我生存、自我開發(fā)、自我強(qiáng)壯”。3．經(jīng)營手段：進(jìn)一步從結(jié)構(gòu)上優(yōu)化地產(chǎn)開發(fā)、商品房建設(shè)與銷售、酒店經(jīng)營、售后服務(wù)地全套價值鏈，形成一個具有可持續(xù)性發(fā)展地 體系構(gòu)架。3. 債務(wù)重組，提高資產(chǎn)融資空間，利用新貸還舊貸，出售部分房產(chǎn)來還貸和為新的項(xiàng)目籌集資金，目標(biāo)還貸13500萬，其中短期（擔(dān)保）6500萬，改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)資金周轉(zhuǎn)，保證資金使用不脫節(jié)，力爭上繳集團(tuán)資金。3. 通過以上的營運(yùn)財(cái)務(wù)指標(biāo)的改觀，初步樹立企業(yè)在銀行界的良好形象，發(fā)展與信托公司，保險(xiǎn)公司，租賃公司，財(cái)務(wù)公司等其他金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系，初步搭建融資平臺，增加融資渠道。經(jīng)過2004－2006年三年的努力和調(diào)整，我們將順利的完成第一階段的戰(zhàn)略目標(biāo)，進(jìn)入第二戰(zhàn)略階段，為寶安的騰飛繼續(xù)努力。因此，要依據(jù)上海房地產(chǎn)形勢的變化，借助外力，加大樓宇的品牌宣傳，適時擴(kuò)大銷售面積，實(shí)現(xiàn)年銷售10000平方米以上的目標(biāo)，以保證公司主營地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)性和連續(xù)性。使酒店獲利能力達(dá)到或高于同行業(yè)上市公司先進(jìn)水平。2006年：品牌鞏固與發(fā)展在完成樓宇租售、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理和土地開發(fā)的既定目標(biāo)的情況下，繼續(xù)拓展新的客戶群、銷售網(wǎng)絡(luò)及項(xiàng)目，在償債的同時留有相當(dāng)?shù)挠?。銷售人員不僅應(yīng)該明白大廈的優(yōu)、劣勢，熟知本大廈的資料包括寫字樓面積、朝向、價格、投資回報(bào)的計(jì)算、辦理銀行按揭后每月的付款情況，而且還應(yīng)掌握與本大廈類似樓盤的相關(guān)情況并將事實(shí)數(shù)據(jù)揚(yáng)長避短有選擇地告知客戶。因此，我們必