【正文】 、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》、《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、《城市廉租住房管理辦法》、《建設(shè)部關(guān)于納入國務(wù)院決定的十五項行政許可的條件的規(guī)定》等?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》則對如何取得國有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理等作出了具體規(guī)定。因此，對于城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)來說，《土地管理法》主要是解決土地資源的保護、利用和配置，規(guī)范城市建設(shè)用地的征用，即征用農(nóng)村集體所有的土地以及使用國有土地等問題?！锻恋毓芾矸ā肥恰盀榱思訌娡恋毓芾恚S護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》和《城市規(guī)劃法》既有分工，又相輔相成。特別是《城市房地產(chǎn)管理法》，它的頒布實施標志著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邁入了法制管理的新時期，為依法管理房地產(chǎn)市場奠定了堅實的法律基礎(chǔ)。以下簡稱《土地管理法》)、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》(1989年頒布，1990年4月1日起實施。其中，法律主要有三部，即《城市房地產(chǎn)管理法》(1994年頒布，1995年1月1日起實施。三、房地產(chǎn)法制建設(shè) 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)涉及的社會面廣、資金量大、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，特別需要法律法規(guī)的規(guī)范，以建立正常的房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，維護房地產(chǎn)權(quán)利人的正當權(quán)益。二、現(xiàn)行城市土地使用制度的基本框架中國城市土地使用制度經(jīng)過改革探索，找到了一種既能維護土地公有制，又有利于市場經(jīng)濟運行的制度。嚴格執(zhí)行停止住房實物分配的有關(guān)規(guī)定，認真核定住房補貼標準，并根據(jù)補貼資金需求和財力可能，加大住房補貼資金籌集力度，切實推動住房補貼發(fā)放工作。對權(quán)屬有爭議的公有住房，由目前房屋管理單位出具書面具結(jié)保證后，向職工出售。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。以財政預(yù)算資金為主．多渠道籌措資金，形成穩(wěn)定規(guī)范的住房保障資金來源。也可以適當提高高檔商品房等開發(fā)項目資本金比例和預(yù)售條件。根據(jù)實際情況，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的捌分標準。（二）增加普通商品住房供應(yīng)，控制高檔商品房建設(shè)根據(jù)市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應(yīng)中的比例。集資、合作建房是經(jīng)濟適用住房建設(shè)的組成部分，其建設(shè)標準、參加對象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟適用住房的有美規(guī)定執(zhí)行。嚴格審定銷售價格，依法實行建設(shè)項目招投標。通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開發(fā)貸款利率、落實稅收優(yōu)惠政策等措施，切實降低經(jīng)濟適用住房建設(shè)成本。同時，根據(jù)當?shù)厍闆r，合理確定經(jīng)濟適用住房和廉租住房供應(yīng)對象的具體收入線標準和范圍，并做好其住房供應(yīng)保障工作。第二講 現(xiàn)行的房地產(chǎn)體制一、現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房制度的基本框架 2OO3年8月12日國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，要求堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；堅持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需要；堅持深化改革，不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅持加強宏觀調(diào)控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定；堅持在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。人們在購買物業(yè)時，逐步開始喜愛選擇那些有一定知名度和美譽的物業(yè)管理公司。但隨著房地產(chǎn)市場體系的不斷完善，人們在關(guān)心房價和質(zhì)量之后，第三大關(guān)心的問題就是物業(yè)管理。傳統(tǒng)的房屋管理是福利型住房制度的一種自然延伸．是回避房屋的商品屬性的產(chǎn)物。中國傳統(tǒng)的房屋管理是由政府的職能部門以行政手段對房屋進行管理的一種體制，具有如下幾個重要特征：①管理者為政府職能部門，如市、區(qū)房管局和基層單位房管所、管養(yǎng)段；②管理單位并非企業(yè)，而屬于事業(yè)性質(zhì)；②管理對象是國有房產(chǎn)(或其他直管公房)物業(yè)管理是一種經(jīng)營型、企業(yè)化的管理，通過質(zhì)價相符的有償服務(wù)和一業(yè)為主、多種經(jīng)營來實現(xiàn)獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展和自我完善。目前主要業(yè)務(wù)是接受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，銷售其開發(fā)的新商品房，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，不僅是代理新房的買賣，還包括代理舊房的買賣；不僅代理房地產(chǎn)的買賣，還代理房地產(chǎn)的租賃等業(yè)務(wù)。目前，中國的房地產(chǎn)估價制度、房地產(chǎn)估價人員執(zhí)業(yè)資格認證制度等已經(jīng)確立，房地產(chǎn)估價隊伍也已初具規(guī)模。（三）房地產(chǎn)咨詢業(yè)房地產(chǎn)咨詢是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動的當事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動，現(xiàn)實中的具體業(yè)務(wù)有接受當事人的委托進行房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究，房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃等。 房地產(chǎn)投資開發(fā)除了取得土地、建造房屋然后預(yù)售或出售新建的房屋這種方式，還有購買房屋后出租，購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓；或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)讓；開發(fā)也不僅是建造新房屋；還有把土地(生地、毛地)變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后轉(zhuǎn)讓，有對舊房屋進行裝修改造，有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。 （二）房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè) 房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上投資進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因為除特殊領(lǐng)域的建筑產(chǎn)品外，它們的業(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn)。它們之間的主要區(qū)別是：①建筑業(yè)的產(chǎn)品是建筑物，具有物質(zhì)屬性；而房地產(chǎn)的產(chǎn)品既體現(xiàn)物質(zhì)屬性，又體現(xiàn)法律屬性，其落腳點在房地產(chǎn)權(quán)屬。房地產(chǎn)業(yè)的基本概念作者：日期：房地產(chǎn)業(yè)基本知識第一講 房地產(chǎn)業(yè)概述（一）房地產(chǎn)業(yè)的基本概念 房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。②建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和建設(shè)任務(wù)的發(fā)包者{建筑業(yè)是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)叉分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等。因此，房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)和物業(yè)管理業(yè)。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸多方面。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金量大、回報率高、風險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點。（四）房地產(chǎn)估價業(yè) 房地產(chǎn)估價是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員根據(jù)特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，在對影響房地產(chǎn)價值的因素進行綜合分析的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在特定時點的價值進行測算和判定的活動。（五）房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè) 房地產(chǎn)經(jīng)紀是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀業(yè)務(wù)的經(jīng)濟活動。（六）物業(yè)管理業(yè) 物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理是伴隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟體制的確立而產(chǎn)生并發(fā)展起來的一個行業(yè)，并且是通過對計劃經(jīng)濟體制下傳統(tǒng)的房屋管理體制的不斷改革替代而最終確立的物業(yè)管理新體制。一般情況下，由房管部門統(tǒng)一管理；④管理手段基本上為行政手段，經(jīng)費主要來源于低租金和國家的財政補貼，管理服務(wù)是無償提供的，是福利型的管理；⑤業(yè)主和用戶只能被動接受管理，別無選擇；⑥管理內(nèi)容單一般只限于對房屋及附屬設(shè)備的維修、養(yǎng)護，管理效果不好．物業(yè)壽命縮短，社會財富浪費。從歷史的角度看，它對于維持計劃經(jīng)濟體制下的住房制度，在一個低水平上為廣大城市居民提供最基本的住房服務(wù)起了一定的作用。如果物業(yè)管理搞好了，必然會解除消費者的后顧之憂，精明的房地產(chǎn)開發(fā)商在推銷房屋時．都開始注重介紹物業(yè)管理，樹立良好的形象和信譽。實踐證明，高質(zhì)量、好信譽的物業(yè)管理使相關(guān)的物業(yè)保值增值并能增強購房者的信任感和安全感，人住后會感到舒適和愉悅，會激發(fā)起購買欲望，極大地促進物業(yè)的銷售。（一）完善住房供應(yīng)政策，加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理地方政府應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房。 經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。對經(jīng)濟適用住房，嚴格控制在中小套型。經(jīng)濟適用住房供應(yīng)實行申請、審批和公示制度，具體辦法由市(縣)人民政府制定。但任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。對普遙商品住房建設(shè)，要調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價格，清理并逐步減少建設(shè)和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設(shè)成本，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。對高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū)，要控制此類項目的建設(shè)用地供應(yīng)量，或暫停審批此類項目。（三）建立和完善廉租住房制度，繼續(xù)推進現(xiàn)有住房出售，完善住房補貼制度 強化政府住房保障職能，切實保障城鎮(zhèn)最低收人家庭基本住房需求。要結(jié)合當?shù)刎斦惺苣芰途用褡》康膶嶋H情況，合理確定保障水平。 對能夠保證居住安全的菲成套住房，可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況向職工出售。對因手續(xù)不全等歷史遺留問題影響公有住房出售和權(quán)屬登記發(fā)證的，由各地制定政策，明確界限，妥善處理。對直管公房和財政負擔單位公房出售的凈收入，要按照收支兩條線管理的有關(guān)規(guī)定，統(tǒng)籌用于發(fā)放住房補貼。這種土地使用制度，是在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標、協(xié)議掛牌等方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者，土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，其合法權(quán)益受國家法律保護；需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準，期限可以延長，同時接當時市場情況補交地價。 目前，中國房地產(chǎn)的法律法規(guī)體系建設(shè)已取得了顯著成績，該體系的構(gòu)架由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方性政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范等構(gòu)成。)、《中華人民共和國土地管理法》(1998年修訂，1999年1月1日起實施。以下簡稱《城市規(guī)捌法》)。這部法律除確立了中國房地產(chǎn)管理的基本原則，還對房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等主要管理環(huán)節(jié)，確立了一系列基本制度，做出了具體規(guī)定，內(nèi)容十分豐富。《城市房地產(chǎn)管理法》是“為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”?！冻鞘幸?guī)劃法》是“為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實現(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，合理地制定城市規(guī)劃和進行城市建設(shè)，適應(yīng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要”?！冻鞘幸?guī)劃法》除規(guī)定了城市性質(zhì)、發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)模，重點是規(guī)范城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項建設(shè)的具體部署，控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量t協(xié)調(diào)各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。房地產(chǎn)的行政法規(guī)是以國務(wù)院令頒布的，主要有：《城市私有房屋管理暫行條例》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理條例》、《物業(yè)管理條例》等。此外，還有《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》、《城市房地產(chǎn)市場評估管理暫行辦法》、《關(guān)于加強與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》等多項規(guī)范性文件，以及國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》等多項技術(shù)規(guī)范。復(fù)習(xí)思考題l．什么是房地產(chǎn)業(yè)?2其他與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種主要有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營管理的單位和個人為納稅人；產(chǎn)權(quán)出典的，以承典人為納稅人；權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的，以房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。 對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收人為計稅依據(jù)，租金收人是房屋所有權(quán)人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得的報酬，包括貨幣收入和實物收人。 （四）稅率 房產(chǎn)稅采用比例稅率。 （五）納稅地點和納稅期限 (1)納稅地點。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)納稅。房產(chǎn)稅按年計征，分期繳納。 （六）減稅、免稅 下述房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅： (1)國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)。(2)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)。但其附設(shè)的營業(yè)用房及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍。 (5)經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。2)對企業(yè)因停產(chǎn)、撤銷而閑置不用的房產(chǎn)，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)批準可暫不征收房產(chǎn)稅；如果這些房產(chǎn)轉(zhuǎn)給其他征稅單位使用或恢復(fù)生產(chǎn)的時候，應(yīng)依照規(guī)定征稅。在大修期間可免征房產(chǎn)稅。但是，工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征稅。 6)中小學(xué)校及高等學(xué)校用于教學(xué)及科研等本身業(yè)務(wù)的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。二、城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。擁有土地使用權(quán)的納稅