企業(yè)新會計準則講解匯卒9-展示頁
2025-07-04 04:07本頁面
【正文】 果一層商鋪能夠單獨計量和出售,應(yīng)當確認為甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn),其余樓層為甲企業(yè)的存貨,即開發(fā)產(chǎn)品。如某項投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，應(yīng)當分別確認為固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)、存貨）和投資性房地產(chǎn)。 從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán),屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨,即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地,也不得將其確認為投資性房地產(chǎn)。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨,其生產(chǎn)、銷售構(gòu)成企業(yè)的主營業(yè)務(wù)活動,產(chǎn)生的現(xiàn)金流量也與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。旅館飯店的經(jīng)營者在向顧客提供住宿服務(wù)的同時,還提供餐飲、娛樂等其他服務(wù),其經(jīng)營目的主要是通過向客戶提供服務(wù)取得服務(wù)收入,因此,企業(yè)自行經(jīng)營的旅館飯店是企業(yè)的經(jīng)營場所,應(yīng)當屬于自用房地產(chǎn)。例如,企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍,雖然也收取租金,但間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù),因此具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。三、不屬于投資性房地產(chǎn)的項目（一）自用房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn),如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的廠房和辦公樓屬于固定資產(chǎn),企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)。本例中，甲企業(yè)將寫字樓出租,同時提供的輔助服務(wù)不重大。其中1層經(jīng)營出租給某家大型超市，2—5層經(jīng)營出租給乙公司，6一12層經(jīng)營出租給丙公司。企業(yè)將其辦公樓出租，同時向承租人提供維護、保安等日常輔助服務(wù)，企業(yè)應(yīng)當將其確認為投資性房地產(chǎn)。這里的空置建筑物，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完成但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。對于乙企業(yè)而言,則屬于其投資性房地產(chǎn)。2年后,由于連續(xù)虧損,甲企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給丙公司,以賺取租金差價。例如,甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項經(jīng)營租賃合同,乙企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的一棟辦公樓出租給甲企業(yè),為期5年。企業(yè)在判斷和確認已出租的建筑物時,應(yīng)當把握以下要點:。例如,甲公司將其擁有的某棟廠房整體出租給乙公司,租賃期2年。按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。（二）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),是指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。那么,自租賃協(xié)議約定的租賃期開始日起,這項土地使用權(quán)屬于乙公司的投資性房地產(chǎn)。企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常包括在一級市場上以交納土地出讓金的方式取得的土地使用權(quán),也包括在二級市場上接受其他單位轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。二、投資性房地產(chǎn)的范圍 投資性房地產(chǎn)的范圍限定為已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。就某些企業(yè)而言，投資性房地產(chǎn)屬于日常經(jīng)營性活動,形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益確認為企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入，但對于大部分企業(yè)而言，屬于與經(jīng)營性活動相關(guān)的其他經(jīng)營活動，形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益構(gòu)成企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入。投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，盡管其增值收益通常與市場供求、經(jīng)濟發(fā)展等因素有關(guān)，但目的是為了增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益，也是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟利益總流入。 投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。一、投資性房地產(chǎn)及其特征 投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面與企業(yè)自用的廠房、辦公樓等作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)是不同的。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)市場日益活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動場所和對外銷售之外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動，甚至是個別企業(yè)的主營業(yè)務(wù)。因此，房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)。第四章 投資性房地產(chǎn)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述 房地產(chǎn)通常是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。在我國,土地歸國家或集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。用于出租或增值的房地產(chǎn)就是投資性房地產(chǎn)。《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱投資性房地產(chǎn)準則）規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的確認、計量和相關(guān)信息的披露。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當能夠單獨計量和出售。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費收入，是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟利益總流入。在我國實務(wù)中，持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)這種情況較少。投資性房地產(chǎn)租金收入的確認、計量和披露適用《企業(yè)會計準則第21號——租賃》的規(guī)定。（一）已出租的土地使用權(quán) 已出租的土地使用權(quán),是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。例如,甲公司與乙公司簽署了土地使用權(quán)租賃協(xié)議,甲公司以年租金720萬元租賃使用乙公司擁有的40萬平方米土地使用權(quán)。對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的,不能確認為投資性房地產(chǎn)。這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來資本增值收益,符合投資性房地產(chǎn)的定義。（三）已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物,包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。對于甲公司而言,自租賃期開始日起,該棟廠房屬于投資性房地產(chǎn)。企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。甲企業(yè)一開始將該辦公裝后用于自行經(jīng)營餐館。這種情況下,對于甲企業(yè)而言,該棟樓不屬于其投資性房地產(chǎn)。,約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。通常情況下，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營租出且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽定 租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的,應(yīng)當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。例如，甲企業(yè)在中關(guān)村購買了一棟寫字樓，共12層。甲企業(yè)同時為該寫字樓提供保安、維修等日常輔助服務(wù)。對于甲企業(yè)而言,這棟寫字樓屬于甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營,其價值會隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去,通過銷售商品或提供服務(wù)為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益,在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。又如,企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店。(二)作為存貨的房地產(chǎn) 作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。因此,具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。 實務(wù)中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。例如,甲開發(fā)商建造了一棟商住兩用樓盤,一層出租給一家大型超市,已簽訂經(jīng)營租賃合同；其余樓層均為普通住宅,正在公開銷售
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