企業(yè)新會計準則講解匯卒9-wenkub.com
2025-06-22 04:07 本頁面
【正文】 采用公允價值模式的,按照首次執(zhí)行日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)入賬價值,公允價值與原資產(chǎn)賬面價值之間的差額調(diào)整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價值模式計量，不考慮相關(guān)稅費。(例4－15)甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議,將其原先自用的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用,租賃期開始日為207年4月15日。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量,原賬面價值為5600萬元,其中,成本為5000萬元,公允價值變動為增值600萬元。甲企業(yè)的賬務處理如下: 借:固定資產(chǎn) 48000000貸:投資性房地產(chǎn)－－成本 45000000——公允價值變動 2500000 公允價值變動損益 500000企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時,應當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。轉(zhuǎn)換日,按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值,借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目,按該項投資性房地產(chǎn)的成本,貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；按該項投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動,貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目；按其差額,貸記或借記“公允價值變動損益”科目。假設(shè)甲企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量。為了提高廠房的租金收入,甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進行改擴建,并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同,約定自改擴建完工時將廠房出租給丙企業(yè)。207年12月31日,該寫字樓的公允價值為9200萬元。資產(chǎn)負債表日,投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額,借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目,貸記“公允價值變動損益”科目公允價值低于其賬面余額的差額做相反的分錄。207年12月,甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議,將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用,租賃期開始日為208年1月1日,租賃期限為3年。同時,轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的,按其差額,借記“公允價值變動損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的,按其差額,貸記“資本公積——其他資本公積”科目。(二)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時,應當按該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值,借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目；原已計提跌價準備的,借記“存貨跌價準備”科目；按其賬面余額,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。上述所說“同類或類似”的房地產(chǎn)，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近，可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權(quán)而言，是指同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。但是，采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項投資性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，該企業(yè)仍應對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量。企業(yè)選擇公允價值模式，就應當對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，不得對一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量，對另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。(例4－9)甲公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計量。對于那些由于使用而不斷磨損直到最終報廢，或者由于遭受自然災害等非正常損失發(fā)生毀損的投資性房地產(chǎn)應當及時進行清理。這種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃其屆滿、企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應當按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊（攤銷）、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準備”等科目；按投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按已計提的折舊或攤銷,借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，貸記“累計折舊”或“累計攤銷”科目；原已計提減值準備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準備”或“無形資產(chǎn)減值準備”科目。本例中,日常維修支出屬于費用化的后續(xù)支出,應當記入當期損益。12月15日,廠房改擴建工程完工,共發(fā)生支出150萬元,即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。20247。假設(shè)該棟辦公樓的成本為1800萬元,按照直線法計提折舊,使用壽命為20年,預計凈殘值為零。投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的,還應當適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。207年3月10日,甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議,將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用,租賃期開始以日為207年4月15日,為期5年。甲企業(yè)的賬務處理如下:借:投資性房地產(chǎn)——寫字樓 550000000 貸:開發(fā)產(chǎn)品 550000000 企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，通常應于租賃期開始日，將相應的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn),應當按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值,借記“投資性房地產(chǎn)”科目,原已計提跌價準備的,借記“存貨跌價準備”科目。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變,才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。該塊土地使用權(quán)的成本為600萬元；三棟廠房的造價均為1000萬元,能夠單獨出售。甲企業(yè)的賬務處理如下: 借:投資性房地產(chǎn)——寫字樓 12000000貸:銀行存款 12000000(例4－2)207年3月,甲企業(yè)從其他單位購入一塊土地的使用權(quán),并在該塊土地上開始自行建造三棟廠房。建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計入當期損益,不計入建造成本。一、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn) 成本模式的會計處理比較簡單,主要涉及“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準備”等科目,可比照“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“累計折舊”、“累計攤銷”、“固定資產(chǎn)減值準備”、“無形資產(chǎn)減值準備”等相關(guān)科目進行處理。本章著重講解了投資性房地產(chǎn)的界定、初始計量和后續(xù)計量的成本模式或公允價值模式問題。 實務中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。(二)作為存貨的房地產(chǎn) 作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。自用房地產(chǎn)的特征在于服務于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營,其價值會隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移企業(yè)的產(chǎn)品或服務中去,通過銷售商品或提供服務為企業(yè)帶來經(jīng)
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