【正文】 至周邊地區(qū)最高端的時尚消費(fèi)資源，不論是在萬盛本地，還是整個周邊區(qū)域，能夠進(jìn)入廣進(jìn)購物廣場的主力店及品牌店的商品和服務(wù)都應(yīng)該最好的，使廣進(jìn)購物廣場成為引領(lǐng)時尚的“旗手”和引發(fā)潮流的“源頭”。（1）、廣進(jìn)購物廣場將導(dǎo)入“多功能立體式商業(yè)城”的模式及經(jīng)營理念，是各種商業(yè)形態(tài)提檔進(jìn)級的新興模式，也是目前市民在購物消費(fèi)中的一種潮流和趨勢，其本身就具有時尚性，且定位的本身，又包含著商品的時尚、消費(fèi)的時尚、生活的時尚等，打造檔次高、規(guī)模大、品牌全、商品多的時尚消費(fèi)空間，所營造的是一個舒適、輕松、愉快的購物環(huán)境。本項(xiàng)目的成功運(yùn)作，將在萬盛市場上形成強(qiáng)大的凝聚力，成為萬盛區(qū)的標(biāo)志性建筑，將許多零散分布在臨街門面的品牌商家吸引到本項(xiàng)目中來，真正實(shí)現(xiàn)“一體化商業(yè)”的規(guī)模效應(yīng)。而本項(xiàng)目的規(guī)劃格局和建筑形態(tài)就恰好可以滿足以上幾種業(yè)態(tài)的大致要求，因此，我們經(jīng)過充分調(diào)查和論證，決定把項(xiàng)目1層規(guī)劃為超市和停車場，1—2樓規(guī)劃為品牌百貨商場，3樓規(guī)劃為品牌餐飲、咖啡廳、健身房等業(yè)態(tài)，4樓露臺規(guī)劃為酒吧、露天茶樓等業(yè)態(tài)。二、SWOT矩陣策略配對SO策略：發(fā)揮優(yōu)勢，利用機(jī)會1）發(fā)揮地段的優(yōu)勢，突出項(xiàng)目升值空間充裕；2）發(fā)揮行政中心、商業(yè)中心、金融中心轉(zhuǎn)移到該片區(qū)的優(yōu)勢，突出大環(huán)境的利好和置業(yè)風(fēng)險系數(shù)小的優(yōu)勢，從而帶動項(xiàng)目的銷售；3）發(fā)揮交通優(yōu)勢，突出便捷交通給人流、物流運(yùn)輸帶來的可靠性；4）利用萬盛廣場周邊競爭項(xiàng)目較少的機(jī)會，突出本項(xiàng)目在該片區(qū)的稀缺性；WT策略：弱化劣勢，規(guī)避威脅1）轉(zhuǎn)移銷售中心到項(xiàng)目現(xiàn)場，利用萬盛廣場竣工后人流大的優(yōu)勢，宣傳項(xiàng)目；2）通過與專業(yè)代理公司和相關(guān)專業(yè)協(xié)作單位合作，以此彌補(bǔ)開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不足和提高開發(fā)商的知名度；3）通過對項(xiàng)目擁有眾多品牌商品的宣傳吸引可能流失的客戶群。（三）機(jī)會（O）萬盛廣場已經(jīng)開工，對于未來片區(qū)商業(yè)狀況會有極大改善，并且會給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來新的契機(jī)；萬盛廣場周邊同樣擁有大面積商業(yè)的項(xiàng)目少，近一兩年之內(nèi)沒有同類項(xiàng)目推出；該片區(qū)屬于新開發(fā)片區(qū)，周邊相似項(xiàng)目較多，容易形成大片區(qū)商業(yè)氛圍；（四）危脅（T）周邊新建樓盤較多，對項(xiàng)目的招商、銷售有一定的壓力。（二）劣勢（W）片區(qū)為新開發(fā)社區(qū)，配套不完善；萬盛大道的萬盛廣場段，正在施工，短時間交通不通暢；萬盛廣場還未竣工，現(xiàn)場比較凌亂；片區(qū)商業(yè)氛圍需要較長時間來培育；期房項(xiàng)目，品質(zhì)能否最終落實(shí)成為影響購買的阻力；售樓部選址較偏，到項(xiàng)目現(xiàn)場的距離較遠(yuǎn)。(以上數(shù)據(jù)來源于開發(fā)商所提供，以最后施工方案為準(zhǔn))二、項(xiàng)目SWOT分析（一）優(yōu)勢（S）：地處城市核心位置，區(qū)位優(yōu)勢較為明顯。建筑密度：％；建筑容積率：；綠地率：％；停車位：地下21個，地上12個。第三部分 項(xiàng)目概況及SWOT分析一、基本情況本項(xiàng)目處于萬盛大道與萬東北路交匯處，項(xiàng)目緊靠萬盛市民廣場是萬盛區(qū)以后的中心區(qū)域，離老城區(qū)步行約10分鐘時間，區(qū)位條件十分優(yōu)越。說明：在現(xiàn)在社區(qū)消費(fèi)中心里，商業(yè)鋪面面積在21—60平方米是主力需求面積，其整個比例占了總共鋪面比例的70%左右，同時在超過120平方米以上的鋪面出現(xiàn)空缺，也與整個社區(qū)現(xiàn)在的商家有著非常直接的聯(lián)系，現(xiàn)在尚沒有一家品牌商家進(jìn)駐，所以在商鋪面積上幾乎沒有出現(xiàn)大的鋪面。這種在打破老城區(qū)才能有中型購物中心與百貨商場的觀念的同時，也給社區(qū)消費(fèi)中心指明了一條商業(yè)發(fā)展前進(jìn)的方向，即社區(qū)消費(fèi)中心只要有足夠的人流與足夠的消費(fèi)能力做支撐，社區(qū)消費(fèi)中心也可以發(fā)展大型零售百貨或者其他的一些都市時尚的消費(fèi)形態(tài)與商業(yè)形態(tài)。新商圈的發(fā)展對社區(qū)消費(fèi)中心的影響隨著萬盛政府部門的整體規(guī)劃及新片區(qū)的開發(fā)，商業(yè)中心正在向新修的市民廣場靠近，社區(qū)消費(fèi)中心也有日益向區(qū)域中心商業(yè)靠攏的局面。近幾年的社區(qū)消費(fèi)中心，由于不僅要服務(wù)于本區(qū)居民，同時也要服務(wù)于外來的居民，而從社區(qū)產(chǎn)生與構(gòu)成的角度來看，他改變了第一代社區(qū)消費(fèi)中心以廠礦為產(chǎn)生源的形成基礎(chǔ)，形成了以功能劃分為形成基礎(chǔ)的社區(qū)，所以其規(guī)模有日益擴(kuò)大的趨勢。二、社區(qū)消費(fèi)中心發(fā)展趨勢分析與預(yù)測行政區(qū)域的改變對社區(qū)形成的影響隨著城市化進(jìn)程的繼續(xù)進(jìn)行，城市擴(kuò)張的速度日益加快，城市人口的不斷增加，讓城市行政管轄區(qū)域不斷的在發(fā)生變化，原有的老的社區(qū)不斷擴(kuò)大與膨脹，功能日益復(fù)雜，新的社區(qū)不斷增加，這將極大的改變整個城市的板塊劃分，而板塊劃分帶來的經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)展，又受政府宏觀政策的引導(dǎo)與經(jīng)濟(jì)政策的傾斜，所以都市行政區(qū)劃的改變將對社區(qū)的形成和發(fā)展。在三年以前，萬盛區(qū)商業(yè)用房的月租金價格平均在1030元/平方米，截止到2004年11月，調(diào)查顯示，現(xiàn)在租金價格上漲到3080/平方米。由于萬盛目前大興土木，陸續(xù)開發(fā)推出的樓盤較多，裝修房子的戶主對建材、裝飾材料需求較大，該行業(yè)目前呈現(xiàn)良好勢頭。超市受地理位置的限制，同時光顧的人數(shù)不足10人。萬盛的商業(yè)從分布來看，可以認(rèn)為是以濱江路、勤儉路、萬新路圍成的商業(yè)片區(qū)。萬東路與濱江路之間為萬盛餐飲休閑娛樂業(yè)最發(fā)達(dá)的區(qū)域，火鍋店、美容美發(fā)、休閑娛樂、茶道、酒吧等，區(qū)域依存該片區(qū)人口最集中的優(yōu)勢和臨江優(yōu)勢，充分發(fā)揮優(yōu)勢，經(jīng)營的如火如荼。產(chǎn)品檔次：以中低檔為主，高檔產(chǎn)品為輔。商業(yè)業(yè)態(tài)分析從萬盛區(qū)的零售業(yè)分布來看，主要商場分布在老社區(qū)中心的萬東北路及萬新路，而且經(jīng)營面積從幾百到幾千不等，正在經(jīng)營的商場中，商業(yè)形態(tài)以百貨及生活用品為主。五、廣進(jìn)購物廣場特殊地理位置介紹廣進(jìn)購物廣場位于萬盛大道與松林路交匯處，臨萬盛市民廣和萬盛大道，萬盛大道目前為該地區(qū)的主干道，隨著片區(qū)開發(fā)的逐步進(jìn)行，該道路人流量及車流量較大，廣進(jìn)購物廣場離商業(yè)步行街約100米，與步行街僅一路之隔，以市民廣場和商業(yè)步行街為推動力，可以輻射新城區(qū)及老城區(qū)。四、萬盛未來商業(yè)中心的打造萬盛老城區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)主要為中小型的百貨零售及專業(yè)店，商品質(zhì)量處于中低檔，不能滿足市民日益增長的購物需求，再加上老城區(qū)的建筑陳舊，缺乏現(xiàn)在都市感和時尚感。三、萬盛未來商業(yè)中心的形成萬盛區(qū)目前的城市金融、商業(yè)、行政中心是以龍鳳碑為圓心，向四周輻射，主要集中在萬盛大道、勤儉路、萬新路、濱江路之間的區(qū)域，該片區(qū)存在人口密度較大，居住環(huán)境較差、商業(yè)格局凌亂、城市形象落后、片區(qū)規(guī)劃單一等劣勢。從社會參與入手，在政府投入路燈、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，通過集資、招商等方式，多渠道集合社會資金共同參與城市建設(shè)。從規(guī)范化管理入手，加大創(chuàng)建力度。二、萬盛區(qū)未來規(guī)劃萬盛區(qū)正在沿萬盛大道開發(fā)新城區(qū)，新城區(qū)集住宅、行政、金融、商業(yè)、休閑為一體，以解決萬盛老城區(qū)人口過于集中、片區(qū)規(guī)模小等問題，將成為市民休閑的好去處,萬盛區(qū)規(guī)劃建設(shè)19條城市道路，包括臨江路、濱江路在內(nèi)的交通主干道和次干道，規(guī)劃建設(shè)的東環(huán)路與延長的迎賓大道相交后和萬東南路連接，規(guī)劃建設(shè)火車北站和汽車客運(yùn)中心，將市區(qū)范圍擴(kuò)大一倍，待建的桂花公園，正在建設(shè)的萬盛廣場將大大改善城市形象，此外，萬盛區(qū)加緊創(chuàng)建文明衛(wèi)生城市工作，改善并優(yōu)化鵬生農(nóng)貿(mào)市場、紅楓綜合市場等市場的銷售產(chǎn)品品種、物價、食品衛(wèi)生和環(huán)境衛(wèi)生，濱江路、紅楓小區(qū)、東林火車站廣場、萬盛大道、三元橋、高速公路路口、觀景灣等公路環(huán)線的交通秩序和衛(wèi)生狀況。區(qū)內(nèi)有工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行三家金融機(jī)構(gòu)，并設(shè)立了外匯業(yè)務(wù)；保險機(jī)構(gòu)險種齊全。其中，萬盛石林和黑山谷雙雙被評為中國旅游景區(qū)最高等級“國家AAAA級景區(qū)”。萬盛區(qū)以其秀美的山水風(fēng)光，被譽(yù)為長江三峽外環(huán)旅游線上一顆“綠色明珠”。旅游資源：萬盛區(qū)處于四川盆地向云貴高原過渡地帶，典型的喀斯特地貌、“十里不同天”的高山垂直氣候條件，孕育了豐富的旅游資源，其品種齊全，在重慶市獨(dú)樹一幟。移動電話與全國聯(lián)網(wǎng)，無論是在熱鬧的城市，還是在偏僻的鄉(xiāng)村都可以順利的接通，在境內(nèi)基本上都沒有盲區(qū)，形成了現(xiàn)代化的通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。③.天然氣：管道天然氣工程已于2003年建成通氣，每日最大供氣能力26萬立方米，可向萬盛城區(qū)、萬盛資源型特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)及萬盛北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)供氣。①.供電：、,另有一座230萬千瓦的火電廠正在建設(shè)當(dāng)中；有220kv變電站1座、110kv變電站2座、35kv變電站9座，10kv和6kv配電線路25條。萬盛區(qū)西有三萬鐵路連接鐵路干線渝黔線；東有萬南鐵路連接南川市，具備與渝懷鐵路相連的基礎(chǔ)條件。出境公路還有渝湘公路橫貫全境，將國道319線與國道210線連為一體。渝黔高速公路已建成通車，綦萬高速公路全長３２．３１３公里，路基寬２０米，雙向四車道，擁有大小橋梁１８座，互通式立交３處。區(qū)境東和北與南川市接壤、西與綦江縣交界、南與貴州省桐梓縣相鄰,地處渝黔、渝湘要沖，是渝南、黔北地區(qū)重要的物資集散地。03′,、,位于重慶市東南部，是重慶市重要的能源基地和重慶市新興旅游區(qū),人口27萬人，城鎮(zhèn)人口約10萬人。06′，東經(jīng)106。萬盛廣進(jìn)名都商業(yè)裙樓項(xiàng)目營銷策劃總案目 錄第一部分：萬盛區(qū)概況 4 頁第二部分：區(qū)域市場消費(fèi)調(diào)研 9 頁第三部分：項(xiàng)目概況及SWOT分析 17頁第四部分：項(xiàng)目定位 22頁第五部分：項(xiàng)目規(guī)劃布局及包裝建議 39頁第六部分： 項(xiàng)目營銷推廣策略 42頁第七部分：項(xiàng)目經(jīng)營建議 50頁第八部分：項(xiàng)目招商策略 58頁第九部分：項(xiàng)目操作思路及手法 62頁第十部分：項(xiàng)目包裝及推廣執(zhí)行 64頁第一部分 萬盛區(qū)概況一、萬盛區(qū)基本情況地理位置：萬盛區(qū)位于北緯28。46′—29。45′—107。區(qū)人民政府駐萬盛，距重慶市中心區(qū)80公里。交通條件：萬盛交通運(yùn)輸十分便捷，已經(jīng)進(jìn)入一小時經(jīng)濟(jì)區(qū)，有渝黔鐵路三（江）萬（盛）支線、萬（盛）南（川）鐵路，５個火車站，１個二級編輯站，開通了重慶至萬盛旅游專列；渝湘公路上連重慶、下接涪陵、黔江和貴州黔北地區(qū)。該公路是重慶連接南川市、涪陵區(qū)、黔江區(qū)以及毗鄰的湖南、湖北、貴州等省的重要通道。向南有萬（盛）桐（梓）高等級公路連接黔北地區(qū)，使萬盛這個渝南、黔北地區(qū)傳統(tǒng)的邊貿(mào)重鎮(zhèn)，具備了更為優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件?；A(chǔ)設(shè)施：經(jīng)過幾年的建設(shè),萬盛區(qū)內(nèi)已形成了較為完善的供水、供電、天然氣、通訊、郵政、國際互聯(lián)網(wǎng)以及閉路電視系統(tǒng)。②.供水：區(qū)內(nèi)有大小河流67條，地下水有7770萬立方米，區(qū)自來水廠供水能力20000立方米（每日），中二級水庫湯家溝水庫蓄水量1133萬立方米，銀碗槽水庫、毛里水庫和興建中的張三塘水庫等水利設(shè)施及輸水渠道四通八達(dá)的。④.通訊：區(qū)內(nèi)已經(jīng)開通了4萬門程控電話和60路遠(yuǎn)程數(shù)字微波站，實(shí)現(xiàn)了國際、國內(nèi)直撥?；ヂ?lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)廣泛開展，遍及每一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而且光纖寬帶互聯(lián) 網(wǎng)也已在城區(qū)及附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)開通。據(jù)統(tǒng)計，全區(qū)有山地景觀、峽谷景觀、石林景觀、溶洞景觀、森林景觀、氣象景觀及生態(tài)農(nóng)業(yè)景觀等大型景區(qū)100余處，各小景點(diǎn)數(shù)不勝數(shù)，具有“山峻、峽險、石奇、水秀、林幽、洞深”等顯著特色。擁有重慶市最大的自然生態(tài)旅游區(qū)黑山谷、“重慶十佳景區(qū)”萬盛石林、“渝黔第一漂”銅鼓灘漂流、“天然氧吧”九鍋箐森林公園、“休閑圣地”櫻花溫泉等五大景區(qū)，此外，尚有別具特色的奧陶紀(jì)地質(zhì)公園（原重慶滸石林）正在建設(shè)當(dāng)中。城市功能：城市環(huán)境優(yōu)美，教育、文化、體育、醫(yī)療、生活服務(wù)設(shè)施齊全，自成體系。近年來，隨著區(qū)內(nèi)有線電視工程、管道天然氣工程、文化大樓、體育館、旅游賓館等設(shè)施的相繼建成，城市綜合服務(wù)功能顯著增強(qiáng)。從規(guī)劃入手，打造綠色、衛(wèi)生、旅游城市,提高城市水平。規(guī)范攤點(diǎn)的布局和衛(wèi)生管理，并把整潔、衛(wèi)生、美觀、禮貌等作為規(guī)范的重點(diǎn)?！笆晃濉逼陂g，堅持以大開發(fā)促大開放，以大開放促大發(fā)展，全力打造“誠信萬盛”、“商機(jī)萬盛”、“人文萬盛”、“法制萬盛”、“魅力萬盛”，全面實(shí)施以“旅游產(chǎn)業(yè)為龍頭、優(yōu)勢工業(yè)為主體、特色農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、城市建設(shè)為依托、科技創(chuàng)新為動力”的旅游帶動戰(zhàn)略，全面建設(shè)“小而精、小而美、小而富、小而強(qiáng)”的新萬盛。萬盛區(qū)政府從市民實(shí)際需要、提高市民生活質(zhì)量、提升城市形象等方面出發(fā)，對萬盛區(qū)做了富有前瞻性、科學(xué)性、可行性、創(chuàng)新性的未來發(fā)展規(guī)劃，廣場旁興建政府大樓，把萬盛主城區(qū)的東部及東南部規(guī)劃為新開發(fā)區(qū)域，作為將來的居住、金融、行政、商貿(mào)、休閑、娛樂中心，從整個城市范圍來看，將來的城市中心是以市民廣場為中心向四周輻射。隨著城市規(guī)劃的執(zhí)行及相關(guān)優(yōu)惠政策的出臺，經(jīng)濟(jì)嗅覺靈敏的房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商紛紛看好該片區(qū)，沿萬東北路及萬盛大道兩邊的房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，萬盛大道旁的巨鼎、名店城、紅楓綜合市場、康隆盛大都會等等樓盤相繼面市，總建筑面積20多萬平方米，商業(yè)面積5萬多平方米，沿萬盛大道的商業(yè)門面紛紛開業(yè)，該片區(qū)的美好商業(yè)前景不可